บ้านที่เกาหลีหน้าตาเป็นอย่างไร (2) ตอน “Officetel”

บ้านที่เกาหลีหน้าตาเป็นอย่างไร (2) ตอน “Officetel”

อันยองฮาเซโย สวัสดีค่ะ ตามที่สัญญากันไว้ครั้งที่แล้วนะคะ ครั้งนี้เรื่องจะมาเม้าท์มอยกันต่อก็คือรูปแบบของที่อยู่อาศัยในเกาหลีนะคะ วันนี้มาพูดถึงเรื่อง officetel ค่ะ ซึ่งเป็นรูปแบบที่อยู่อาศัยรูปแบบหนึ่งที่มีความน่าสนใจทีเดียว

officetel (ภาษาเกาหลีคือ 오피스텔) เป็นการรวมกันของชื่อ office และ hotel กลายมาเป็น officetel ซึ่งก็คือการผสมผสานกันของคอนเซปท์ของ residential และ commercial นั่นเองค่ะ รูปแบบส่วนใหญ่คืออาคารชั้นล่างเป็น office อาคารชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัยนั่นเอง คือ ไอเดียเหมือนเป็นอาคาร mix-used แบบที่ไทยก็ใช้กันค่ะ แต่รูปแบบของการ mixed จะแตกต่างกัน โดยที่ไทย ส่วนมากจะเป็น commercial mix-used building คือ retail-office-hotel หรือ retail-condominium แต่จะไม่ค่อยเห็นการผสมผสานกันของออฟฟิศและคอนโดมิเนียมในอาคารเดียวกัน

officetel เป็นหนึ่งในทางเลือกของที่อยู่อาศัยคุณภาพดีสำหรับคนโสดที่อาศัยคนเดียวหรือเป็นคู่ที่มองหาที่อยู่อาศัยเลยหล่ะค่ะ โดยทั่วไปจะมีขนาดประมาณ 40 ตารางเมตร ขนาดห้องจะเป็นลักษณะห้องสตูดิโอที่มีความโมเดิน สมัยใหม่ มีครัว มีห้องน้ำในตัว บริเวณเตียงนอน ตู้เย็น เครื่องซักผ้า ข้อแตกต่างของเจ้า officetel กับที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปคือ ไม่มีระเบียง ด้วยเหตุนี้ ตามกฎหมายแล้ว officetel นอกจากจะเป็นที่อยู่อาศัยและยังสามารถใช้เป็นออฟฟิศได้อีกด้วยค่ะ โดยทั่วไปจะอยู่ในใจกลางเมือง ใกล้บริเวณย่านธุรกิจทั้งหลายและใกล้สถานีรถไฟ ทำให้สะดวกสบายในการเดินทางไปทำงานสะดวกสะบายเป็นอย่างมาก นอกจากนั้น ความสะดวกสบายอีกแบบคือ ใต้อาคารจะมี ร้านค้า ร้านทำผม ร้านอาหาร ร้านนวด ที่ฝึกซ้อมกอล์ฟ ซึ่ง apartment รูปแบบเดิม ๆ ปกติจะไม่มี จึงจะตอบโจทย์ lifestyle ของคนอยู่อาศัยที่เป็นวัยรุ่นและวัยเริ่มทำงานเป็นอย่างมาก และเนื่องจากกลุ่มคนกลุ่มนี้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จึงทำให้ออฟฟิศเทลมีเป็นที่นิยมจากผู้อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตามไปด้วย

ปัจจุบันนี้ officetel เป็นทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตลาดที่อยู่อาศัยในเกาหลีที่ผ่านมาค่อนข้างถูกควบคุมโดยรัฐบาลที่เป็นคนวางแผนว่าแต่ละปีจะสร้างออกมากี่ห้อง บริเวณใด ขนาดเท่าไหร่ โดยใช้มาตรการต่าง ๆ เข้ามาเป็นตัวผลักดัน ซึ่งแตกต่างอย่างสินเชิงจากที่ไทยที่ค่อนข้างจะอิสระ ใช้ผังเมืองมากำหนดเพียงว่าตรงนี้เป็น residetial commercial หรือ industrial area ที่เหลือคือให้กลไกตลาดเข้ามาจัดการ

เมื่อ 20 ปีที่แล้ว เกาหลีมีปัญหาคือที่อยู่อาศัยไม่เพียงพอต่อความต้องการ กลายเป็นปัญหาหลักที่รัฐบาลต้องเข้ามาจัดการ และหนึ่งในมาตรการคือบังคับให้ developer ที่พัฒนาที่อยู่อาศัยต้องสร้างมียูนิตที่มีขนาดไม่เกิน 85 ตารางเมตรมากกว่า 60%ของพื้นที่อยู่อาศัย เพื่อเพิ่มปริมาณยูนิตที่ออกมาในตลาด นอกจากนั้นยังให้ incentive โดยการออกลดหย่อนมาตรการภาษีกระตุ้นให้คนที่ซื้อบ้านหรือที่อยู่อาศัยที่มีขนาดต่ำกว่า 85 ตารางเมตร เพราะที่จริงคนเกาหลีชอบที่จะซื้อบ้านหลังใหญ่มากกว่า เพราะคนส่วนใหญ่จะมีบ้านได้หลังเดียว หากมีบ้านหลายหลังจะต้องเสียภาษีมากขึ้นในอัตราก้าวหน้า จึงเป็นที่มาของการเกิดขึ้นของที่อยู่อาศัยขนาดเล็ก

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน รัฐบาลเห็นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เติบโตช้ามาก ราคาค่อนข้างเสถียร ไม่ปรับขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เพราะไม่มีนักลงทุนอยากจะเข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่เกาหลียังคงมีปัญหาคือที่อยู่อาศัยไม่เพียงพอต่อความต้องการ รัฐบาลจึงออกมาตรการลดหย่อนภาษีมาเพื่อกระตุ้นให้นักลงทุนหันมาลงทุนในอสังหาเพื่อปล่อยเช่า หากสามารถแสดงหลังฐานว่าบ้านหลังที่ 2 นี้ปล่อยเช่าอยู่ ก็จะได้รับการลดหย่อนภาษีลง

จึงส่งผลให้ officetel เป็นทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเป็นที่นิยมเป็นอย่างมาก โดยนักลงทุนจะซื้อลงทุนเพื่อปล่อยเช่า เพราะเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยของการฝากเงินที่เกาหลีต่ำเพียง 1.75% การลงทุนในออฟฟิศเทลจึงเป็นทางเลือกที่ให้ผลตอบแทนดีระดับหนึ่ง โดยผลตอบแทนจากค่าเช่าโดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ 4-6% เนื่องจาก การลงทุนใน officetel ถือเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนน้อยไม่สูงมาก ราคาจะอยู่ที่ประมาณ 100 – 200 ล้านวอน (หรือ 3-6 ล้านบาท) จึงทำให้เป็นที่นิยม โดยเฉพาะอย่างยิ่งจะเห็นว่า ดีมานด์จะสูงขึ้นทุกครั้งเมื่อเมื่อรัฐบาลมีการปรับอัตราดอกเบี้ยลง อย่างไรก็ตาม การลงทุนนี้ จะต่างจากที่ไทย ที่ investor ทั้งหลายยังคงหวังในส่วนของ capital gain นอกเหนือจากค่าเช่านะคะ

เป็นยังไงคะ ตลาดบ้านที่เกาหลีแตกต่างจากไทยมากเลยใช่ไม๊คะ ในอาทิตย์หน้าจะมาเม้าท์มอยถึงเรื่องการเช่าบ้านของคนเกาหลี ค่าเช่า และระบบ “Jeonse” เช่าบ้านแบบไม่ต้องจ่ายค่าเช่าค่ะ แปลกใหม่และน่าสนใจอย่างแน่นอน ติดตามอ่านได้ที่ ZmyHome นะคะ สำหรับวันนี้ อันยอง…

มาดามลี


จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
 

COPYRIGHT © 2015-2019 , Z Home, LTD ALL RIGHTS RESERVED