ประกาศ บ้าน คอนโด
เจ้าของขายเองอันดับ 1

ตึกแถว-อาคารพาณิชย์

ตึกแถว-อาคารพาณิชย์ ทุกจังหวัด ทุกอำเภอ



อาคารพาณิชย์ หมายความว่า  อาคารที่ใช้เพื่อประโยชน์ในการพาณิชยกรรม  หรือบริการธุรกิจ  หรืออุตสาหกรรม  ที่ใช้เครื่องจักรที่มีกำลังการผลิตเทียบไม่เกิน  5 แรงม้า ตึกแถว (อังกฤษ: shophouse) เป็นสถาปัตยกรรมพื้นถิ่นประเภทหนึ่งของทั้งคนพื้นเมืองและคนเมืองในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ตึกแถวหรือชื่ออย่าง  ห้องแถว หรือ ตึกแถว มีเอกลักษณ์ผสมผสานที่สื่อให้เห็นที่ศูนย์กลางประวัติศาสตร์ของเมืองส่วนมากและเมืองในท้องถิ่นนั้น ตึกแถว เป็นที่อยู่อาศัยและทำการค้า ประกอบธุรกิจขนาดย่อม ที่เป็นการขายปลีกเป็นส่วนใหญ่ อาศัยอยู่ในชุมชนที่หนาแน่น ในแหล่งธุรกิจกลางเมืองและชุมชนรอบเมือง โดยชั้นล่างจะแบ่งเป็นร้านค้าย่อย ชั้นสองเป็นที่อยู่อาศัย ในกรณีสูงกว่านั้นอาจทำเป็นที่เก็บสินค้าชั่วคราว มักมีโครงสร้างเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก โดยวิวัฒนาการมาจากห้องแถวไม้และห้องแถวก่ออิฐถือปูน ในกฎกระทรวงมหาดไทย ฉบับที่ 4 (พ.ศ. 2526) วิเคราะห์ศัพท์ ห้องแถว คือ อาคารที่พักอาศัย หรือตึกแถวซึ่งปลูกสร้างติดต่อกันเป็นแถวเกินสองห้อง และประกอบด้วยวัตถุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่ ส่วน ตึกแถว จะประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่จากการสำรวจของสำนักงานสถิติแห่งชาติในปี พ.ศ. 2551 พบว่าในประเทศไทย มีตึกแถว อยู่ร้อยละ 11.8 เป็นอันดับ 2 รองจากบ้านโดดซึ่งมีอยู่ร้อยละ 79.8 “อาคารพาณิชย์” หรือที่เราเรียกกันติดปากว่า  “ตึกแถว” เป็นอสังหาฯสุดคลาสสิก ที่ยังไง๊ยังไง ก็ยังคงเหมาะกับการลงทุนอย่างถึงที่สุด มีประโยชน์สารพัดจัดเต็ม ตึกแถวจะซื้ออยู่เองเฉย ๆ ก็ได้ฟังก์ชั่นบ้านครบ พื้นที่ใช้สอยเยอะกว่าบ้านหรือคอนโดฯ จะซื้อเพื่อรอขาย .. ก็เกร็งกำไรสบาย ไปวัดกันที่ทำเล จะซื้อเพื่อประกอบธุรกิจ ค้าขาย ก็สบายๆ หรือจะซื้อเพื่อปล่อยเช่า ถ้าฉลาดหน่อยก็ทำห้องเช่ากันไปเลยก็ทำกำไรได้เป็นกอบเป็นกำ
อาคารพาณิชย์

เทคนิคเลือกตึกแถว รุ่งไม่มีร่วง!
ใคร ๆ ก็บอกว่ายุคสมัยนี้ ลงทุนคอนโดฯสิ ลงทุนบ้านสิ ถึงจะรุ่ง แต่ยังมีอสังหาฯอีกหนึ่งประเภทที่บอกเลยว่ามองข้ามไม่ได้ ซื้อแล้ว รุ่งปัง เสือนอนกินแบบสุดๆ นั่นก็คือ “อาคารพาณิชย์” นั่นเอง
แต่กว่าจะไปถึงจุดที่เกร็งกำไร มันก็ต้องมีก้าวแรกกันก่อน .. ถ้าเลือกตึกแถวไม่ถูกทำเล โอกาสจะรุ่งจะปัง จะรวยก็คงจะรุ่งริ่งน่าดู เพราะฉะนั้นวันนี้เทคนิคดี ๆ ให้การเลือกตึกแถวให้รุ่งปัง ร้วย! 
เลือกตึกแถว อย่างแรกคือ “ทำเลคึกคัก” มีคนสัญจรไปมาพลุกพล่าน เพราะอนาคตถ้าประกอบธุรกิจหรือค้าขาย กลุ่มคนที่ไปๆ มาๆ นี่แหล่ะ ว่าที่กลุ่มลูกค้าของเรา 
เลือกที่ตั้งริมถนน ที่มีรถผ่านไปมา มีโอกาสได้ลูกค้ามากกว่าอยู่ในซอย แต่ก็อย่าลืมคิดถึงที่จอดน่ะเลือกตึกแถวที่สวยสะดุดตา มองเห็นง่าย เปิดโล่ง ถ้าโดดเด่นมีโอกาสทำให้การค้ารุ่งเรือง 
เลือกตึกแถวที่มี “ที่จอดรถ” เรื่องเล็ก ๆ ที่ไม่ควรมองข้าม เพราะจะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับเจ้าตัว นอกจากนี้ยังช่วยให้การค้าคล่องกว่าด้วย  เลือกตึกแถว ที่ถูกต้องตาม “หลักฮวงจุ้ย” จะหาผู้เช่าได้ง่ายมากขึ้น เช่น ไม่เลือกตึกตรงทางสามแพร่ง ไม่เลือกตึกที่มีสิ่งสกปรก สิ่งปฏิกูลอยู่ใกล้ๆ หรือ เลือกตึกสูงได้ก็ยิ่งดี  เลือกตึกแถว “ห้องหัวมุม” น่าลงทุนมากกว่าน่ะ เพราะว่าจะได้พื้นที่มากกว่า ทำประโยชน์ได้มากกว่า ราคาจะสูงกว่า เลือกตึกแถวสภาพดีไปเลย ลงทุนทั้งที อย่าเห็นแก่ราคาต่ำ เพราะจะส่งผลต่อมูลค่าของตัวตึก ทั้งราคาเช่า การเกร็งกำไรขายต่อ ถ้าดูสะอาดตากว่า ยอมดีกว่าตึกที่ดูเก่า 

เลือกตึกแถว ที่ตรวจสอบโครงสร้างและสภาพตึกก่อนที่จะลงทุน เพราะบางทีทำเลดี อยู่ย่านเด็ด .. แต่พื้นที่ใช้สอยไม่ตอบโจทย์ ไอ้นั่นจะพัง ไอ้นี่ร้าว ราคาก็จะลดหลั่นลง  เลือกตึกแถวเป็นคู่ ดีกว่าซื้อห้องเดี่ยว ยืดหยุ่นและได้พื้นที่มากกว่า ใช้ประโยชน์ได้หลายทาง ถ้าทำคูหาเดียว จะทำให้ลูกค้าที่จะมาเช่าหรือซื้อแคบลง แต่..ก็ลงทุนสูงหน่อย สำหรับเรื่องการกู้ยืม ใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจะดีกว่า เพราะจะได้นำดอกเบี้ยจากการกู้มาลดหย่อนภาษี มีโอกาสที่ผู้ลงทุนจะได้รับกระแสเงินสดสุทธิเป็นบวกได้
อาคารพาณิชย์ต่างจากตึกแถวอย่างไร How are Commercial Buildings Different from Tenement House? 
1. "อาคารพาณิชย์" หมายความว่า และให้หมายรวมถึงอาคารอื่นใดที่ก่อสร้างห่างจากถนนหรือทางสาธารณะไม่เกิน20เมตร ซึ่ง อาจใช้เป็นอาคาร เพื่อประโยชน์ ในการ พาณิชยกรรมได้
ข้อความตรงนี้ไม่ชัดเจนและเปิดโอกาศ ให้โต้แย้งกันไม่สิ้นสุดได้ว่า อาคารที่จะขอฯนี้ อาจใช้เป็นพาณิชยกรรมได้ และใครจะเป็นผู้กำหนดว่าอาจใช้หรือไม่อาจใช้ ให้หมายรวมถึง อาคาร ใดบ้าง ทีนี้ " อาคารอยู่อาศัย "ที่สร้างติดถนนทั่วไป ก็อาจเป็นตึกแถวได้หมด ซึ่งเมื่อเป็น พาณิชยกรรม เมื่อไร ก็ต้อง
-ช่องทาง เดินในอาคาร ต้องกว้าง 1.50 ม . ด้วย
-บันได ต้อง กว้าง 1.20 ม. 
2.กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 21
ข้อ 21 ช่องทางเดินในอาคาร ต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่าตามที่กำหนดไว้ดังต่อไปนี้
- อาคารพักอาศัย กว้าง 1.000 ม.
- อาคารอยู่อาศัยรวม หอพักความกฎหมายว่าด้วยหอพัก สำนักงาน อาคารสาธารณะ ตึกแถว โรงงาน อาคารพิเศษ กว้าง 1.50 ม.
3.กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 24
ข้อ 24 บันไดของอาคารอยู่อาศัยรวม หอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก สำนักงานอาคารสาธารณะ ตึกแถว โรงงาน และอาคารพิเศษ สำหรับที่ใช้กับชั้นที่มีพื้นที่อาคารชั้นเหนือขึ้นไป
- รวมกันไม่เกิน 300 ตารางเมตร ต้องมีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 1.20 เมตร 
- แต่สำหรับบันไดของอาคารดังกล่าวที่ใช้กับชั้นที่มีพื้นที่อาคารชั้นเหนือ ขึ้นไปรวมกันเกิน 300 ตารางเมตร ต้องมีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร 
- ถ้าความกว้างสุทธิของบันไดน้อยกว่า 1.50 เมตร ต้องมีบันไดอย่างน้อยสองบันไดและแต่ละบันไดต้องมีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 1.20 เมตร
- บันไดของอาคารที่ใช้เป็นที่ชุมนุมของคนจำนวนมาก เช่น บันไดห้องประชุมหรือห้องบรรยายที่มีพื้นที่รวมกันตั้งแต่ 500 ตารางเมตรขึ้นไป หรือบันไดห้องรับประทานอาหารหรือสถานบริการที่มีพื้นที่รวมกันตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือบันไดของแต่ละชั้นของอาคารนั้นที่มีพื้นที่รวมกันตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร อย่างน้อยสองบันได ถ้ามีบันไดเดียวต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร

- บันไดที่สูงเกิน 4 เมตร ต้องมีชานพักบันไดทุกช่วง 4 เมตร หรือน้อยกว่านั้น และระยะดิ่งจากขั้นบันไดหรือชานพักบันไดถึงส่วนต่ำ สุดของอาคารที่อยู่เหนือ ขึ้นไปต้องสูงไม่น้อยกว่า 2.10 เมตร
- ชานพักบันไดและพื้นหน้าบันไดต้องมีความกว้างและความยาวไม่น้อยกว่าความกว้าง สุทธิของบันได เว้นแต่บันไดที่มีความกว้างสุทธิเกิน 2 เมตร ชานพักบันไดและพื้นหน้าบันไดจะมีความยาวไม่เกิน 2 เมตรก็ได้
- บันไดตามวรรคหนึ่งและวรรคสองต้องมีลูกตั้งสูงไม่เกิน 18 เซนติเมตร ลูกนอนเมื่อหักส่วนที่ขั้นบันไดเหลื่อมกันออกแล้วเหลือความกว้างไม่น้อยกว่า 25 เซนติเมตร และต้องมีราวบันไดกันตก 
- บันไดที่มีความกว้างสุทธิเกิน 6 เมตร และช่วงบันไดสูงเกิน 1 เมตร ต้องมีราวบันไดทั้งสองข้าง บริเวณจมูกบันไดต้องมีวัสดุกันลื่น
4.ตึกแถว (อาคารพาณิชย์) ต้องมีหน้ากว้างไม่ต่ำกว่า 4.00 ม.มีขนาดตั้งแต่ 2 คูหาขึ้นไปและต้องสร้างด้วยวัตถุทนไฟเท่านั้น
5.ชั้นล่างต้องมีขนาดไม่ต่ำกว่า 30 ตร.ม. (4.00x7.50 ม.)
6.สร้างได้ยาวสุดไม่เกิน 24.00 ม
(เกิน 16.00 ม. ต้องมีช่องเปิดโล่ง 10% ของพื้นที่ชั้นล่าง)
7.สร้าง ได้ติดต่อกันสุงสุด 10 ห้อง (4x10=40.00 ) แล้วต้องเว้นว่าง 4.00 ม. (แยกโครงสร้างด้วย แต่ตรงนั้นสามารถทำเป็นรั้วแยกฝั่งละ 2.00 ม.ได้)
8.กันสาดด้านหน้าต้องสูงจากทางเท้าไม่น้อยกว่า 3.25 ม.
9.ระดับความสูงชั้นล่างต้องสูงกว่าพื้นทางเท้า 0.10 ม.
10.ระยะร่นหลังอาคารต้องไม่น้อยกว่า 3.00 ม.
(ทำบันไดหนีไปยื่นเข้าไปได้ไม่เกิน 1.40 ม.)
11.ด้าน ข้างหากสร้างใหม่ ต้องห่างออกมาจากที่ดินคนอื่นไม่น้อยกว่า 2.00 ม.(แม้แต่เป็นผนังทึบ)แต่หากสร้างทดแทนอาคารเดิม สามราถปลูกได้เท่ากับพื้นที่เดิม แต่ต้องไม่สูงเกิน 15.00 ม.
12.ด้านหน้า ถ้าไม่ติดทางสาธารณะต้องเว้น 6.00 ม.
หากติดทางสาธารณะที่กว้างน้อยกว่า 10.0 ม.ต้องเว้นระยะจากศูนย์กลาง
ถนนไม่ต่ำกว่า 6.00 ม
หากถนนสาธารณะกว้าง 10.00-20.00 ม.ต้องเว้น 1/10 ความกว้างถนน
หากถนนสาธารณะกว้าง 20.00 ม.ขึ้นไปต้องเว้น 2.00 จากแนวที่ดิน
13.ความสูงของตึกแถว (อาคารพาณิชย์) ชั้นล่างต้องไม่ต่ำกว่า 3.50 ม. ชั้นอื่นไม่ต่ำกว่า 3.00 ม ชั้นลอย 2.40 ม. 
(ชั้นลอยไม่นับเป็นความสูงชั้น)
14.อาคารที
- สูง 4 ชั้น
- สูง 3 ชั้น แต่มีพื้นที่ดาดฟ้าเกิน 16.00 ตร.ม.

ตึกแถวเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภท 2 in 1 อยู่ก็ได้ค้าขายก็ดี มักมีทำเลที่ดี ติดถนนใหญ่ มีผู้คนสัญจรไปมา ทำให้การจราจรสะดวกสบายไปด้วยในเวลาเดียวกัน หากเป็นอาคารที่โครงสร้างยังดีอยู่จะมีค่าดูแลรักษาน้อยมาก เพราะตึกแถวมีพื้นที่จำกัด ไม่ต้องดูแลภายนอกมากเหมือนบ้านเดี่ยวกับทาวเฮาส์ และราคาปล่อยเช่ามักสูงกว่าอาคารที่อยู่อาศัย แต่การลงทุนกับตึกแถวต้องทำใจว่าเรทที่ธนาคารปล่อยดอกเบี้ยจะสูงกว่าบ้านหรือทาวเฮาส์ ต้องเสียภาษีโรงเรือนปีละ 12% และเสี่ยงกับการโดนเวนคืนที่ดิน เนื่องจากอยู่ติดถนนใหญ่ จึงควรพิจารณาให้ดีก่อนตัดสินใจ

ตึกแถวปล่อยเช่าหรือทำการค้าได้ผลตอบแทนดีกว่าการให้เช่าเพื่อพักอาศัย มีผลตอบแทนต่อการลงทุนค่อนข้างดีทีเดียว การดูแลรักษาก็ง่าย ถ้าโครงสร้างดั้งเดิมดี ก็มักจะมีค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาต่อปีที่น้อยมาก แต่ปัจจุบันตึกแถวก็ไม่ค่อยสร้างใหม่กัน จะไปสร้างคอนโดกะโฮมออฟฟิศเสียมากกว่า
ข้อเสียของตึกแถวก็จะเป็นพวกอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายให้ธนาคารเค้าจะไม่ให้ rate ที่อยู่อาศัย จะแพงกว่าเล็กน้อย และยังมีภาษีโรงเรือนที่ต้องเสียรายเดือนอีกหรือถูกประเมินว่าต้องได้ จะลงทุนให้ได้ผลตอบแทนดีๆสำหรับตึกแถว สิ่งที่ต้องพิจารณาให้ดีมากๆอีกอย่างนอกจากทำเลคือ แนวเวนคืนและผังเมือง เพราะตึกแถวร้อยทั้งร้อยมักอยู่ติดถนน มีโอกาสถูกหวยเยอะ และผังเมืองมีผลมาก ถ้าอยู่ในเขตที่รัฐสนับสนุนให้เติบโตเป็นย่านการค้าหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่น โอกาสที่ตึกแถวของเราจะมีราคาเติบโตสูงขึ้นมากๆก็มสูง

การดูแลรักษาตึกแถว

นอกจากเป็นหน้าที่ของกรรมการในการกำหนดนโยบาย และนิติบุคคลที่เป็นผู้ดูแลงานรักษาและปรับปรุงประจำวันแล้ว ยังเป็นหน้าที่ของเจ้าของร่วมที่ต้องให้ความสนใจ ใส่ใจและสนับสนุนการทำงานของกรรมการและนิติบุคคล เพื่อให้อาคารของเรายังคงสภาพดี มีมูลค่าสูง ซึ่งกลับมาเป็นผลประโยชน์ต่อเจ้าของร่วม ดังนั้น การให้ความใส่ใจต่อการดูแลรักษา จัดสรรงบประมาณเพื่อการบำรุงซ่อมแซม ปรับปรุงทัศนียภาพให้สวยงามเสมอ จะนำมาซึ่งประโยชน์ ดังนี้ 

1.โครงสร้างของอาคารคงสภาพแข็งแรงอยู่เสมอ โครงสร้างเป็นส่วนสำคัญหลักของอาคาร หากมีการดูแลที่ดีจะทำให้อาคารยังคงมีสภาพแข็งแรง มีความทนทานต่อภัยพิบัติต่างๆ นำมาซึ่งความปลอดภัยต่อผู้อยู่อาศัย

2. ระบบการทำงานของเครื่องจักรอยู่ในสภาพดีลดความเสี่ยงจากการชำรุด หากมีแผนการดูแลอย่างมืออาชีพ ทั้งแผนการบำรุงรักษาและเปลี่ยนอะไหล่ตามอายุการใช้งานของระบบการทำงานของเครื่องจักรต่างๆ จะช่วยลดความเสี่ยงจากการชำรุด ขัดข้อง และ อันตรายที่อาจก่อให้เกิดต่อผู้พักอาศัยได้ 

3.ทัศนียภาพสวยงาม สะอาด ร่มรื่น เกิดสภาพแวดล้อมที่ดีในการอยู่อาศัย การปรับปรุงทัศนียภาพโดยเฉพาะพื้นที่สีเขียว ให้ดูสดชื่น ร่มรื่นอยู่เสมอ รวมถึงรักษาความสะอาดในบริเวณพื้นที่ส่วนกลาง จะทำให้เกิดสภาพแวดล้อมที่ดีในการอยู่อาศัยของเจ้าของร่วมภายในอาคารชุด นำมาซึ่งความสุขของการใช้ชีวิตในแต่ละวัน 

4. จัดสรรงบประมาณได้เหมาะสมช่วยคงและเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สิน การจัดสรรงบประมาณและให้ความสำคัญในการดูแลรักษาอาคารชุด จะช่วยให้คงมูลค่าทรัพย์สินของอาคารชุด อีกทั้งยังช่วยเพิ่มมูลค่าตามสภาพเศรษฐกิจและการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคตอีกด้วย

บ้านเดี่ยว กรุงเทพ 

COPYRIGHT © 2015-2019 , Z Home, LTD ALL RIGHTS RESERVED