เงินมัดจำการเช่าบ้านในประเทศญี่ปุ่น

เงินมัดจำการเช่าบ้านในประเทศญี่ปุ่น

เมื่อวันที่ 16 ก.พ.ที่ผ่านมา คณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ได้ออกประกาศ ให้ธุรกิจการเช่าที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ต้องควบคุมสัญญา ซึ่งสร้างความสงสัยให้กับบรรดาเจ้าของทรัพย์สินพอสมควร โดยเฉพาะเจ้าของที่มีทรัพย์สินที่มี 5 ห้องขึ้นไป เพราะถือว่าอยู่ในเงื่อนไขของประกาศ เพราะตัวประกาศ มีเจตนาชัดเจน ที่จะคุ้มครองผู้เช่า ตัวประกาศเอง มีรายละเอียดค่อนข้างมาก ซึ่งทาง ZmyHome จะวิเคราะห์ให้ฟังครั้งหน้า

อย่างไรก็ตามการให้เช่า มีทั้งเจ้าของและผู้เช่าที่ดี และก็มีทั้งเจ้าของและผู้เช่าที่ไม่ดี เช่นกัน ZmyHome จึงอยากขอยกตัวอย่างมาตรฐานการปล่อยเช่าในประเทศญี่ปุ่น ว่ามีการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายต่างๆ อย่างไร เพื่อเป็นกรณีศึกษาครับ

สมมติว่าถ้าเราเช่าบ้าน หรืออพาร์ตเมนท์ ในประเทศญี่ปุ่น โดยมีค่าเช่า 60,000 เยน ต่อเดือน ผู้เช่าจะมีค่าใช้จ่ายต่างๆ เมื่อจะย้ายเข้าดังนี้

1) ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน (1 เดือน) : 60,000 เยน
2) เงินมัดจำสัญญา 1-2 เดือน (1-2 เดือน) : 60,000-120,000 เยน
3) ค่ากุญแจ (1-2 เดือน) : 60,000-120,000 เยน
4) ค่านายหน้า/ตัวแทนคนเช่า (1 เดือน + ภาษี) : 64,800 เยน
5) เงินค้ำประกันจากบริษัท (1 เดือน + ภาษี) : 64,800 เยน
6) ค่าส่วนกลาง : 3,000-5,000 เยน
7) ค่าประกันอัคคีภัย : 20,000 เยน (สำหรับสัญญาเช่า 2 ปี)
8) ค่าเปลี่ยนกุญแจ : 12,000 เยน

ค่าใช้จ่ายบางตัว ผู้อ่านอาจจะคุ้นเคยอยู่แล้ว ดังนั้น ZmyHome จึงจะขออธิบายเฉพาะค่าใช้จ่ายแปลกๆ ที่ไม่มีในเมืองไทยให้ทราบกันครับ

ค่ากุญแจ (Key Money) เริ่มมีการเก็บกันหลังที่เศรษฐกิจญี่ปุ่นเริ่มขยายตัวอย่างรวดเร็วหลังสงคราม ทำให้ที่อยู่อาศัยในเขตเมืองไม่เพียงพอ ผู้เช่าจึงยินดีจ่าย “ค่ากุญแจ” นี้เพื่อให้ได้สิทธิการเช่า และด้วยที่กฎหมายญี่ปุ่นให้สิทธิคนเช่า”ต่อสัญญาเช่า”ได้ เจ้าของทรัพย์สินบางคนจึงเก็บค่ากุญแจนี้ เหมือนเป็นค่าธรรมเนียมที่จะสิทธิในการต่อสัญญา อย่างไรก็ตาม เจ้าของบางรายอาจจะไม่เรียกเก็บค่ากุญแจ ในทำเลที่มีห้องว่างมาก เพราะอยากได้คนเช่าไวๆ

ค่านายหน้า/ตัวแทนคนเช่า ปกติเมื่อผู้เช่าจะหาห้องเช่าในประเทศญี่ปุ่น และต้องการมีตัวแทนเพื่อให้คำปรึกษาและอำนวยความสะดวก ผู้เช่าจะต้องจ่ายค่าบริการให้ตัวแทน 1 เดือน เพราะถือว่าผู้เช่าได้รับบริการจากมืออาชีพ อย่างไรก็ตามอาจมีตัวแทนบางรายคิดค่าบริการครึ่งเดือน หรือไม่เรียกเก็บ ในทำเลที่มีการแข่งขันสูง

เงินค้ำประกัน เจ้าของบ้านหรืออพาร์ตเมนท์แทบทุกแห่ง จะเรียกเก็บ “เงินค้ำประกัน” เพิ่มจาก “เงินมัดจำสัญญา 1-2 เดือน” กรณีผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าตามสัญญาหลายเดือน และเงินมัดจำสัญญาที่เก็บไว้ไม่เพียงพอ ซึ่งคนญี่ปุ่นโดยส่วนใหญ่จะให้คนในครอบครัวร่วมลงนามค้ำประกันและชำระเงินนี้ หรือถ้าเป็นชาวต่างชาติที่มาทำงานในประเทศญี่ปุ่นก็อาจให้บริษัทช่วยค้ำประกันให้ แต่ถ้าบางคนไม่ต้องการให้บริษัทเกี่ยวข้อง ก็สามารถใช้ธุรกิจค้ำประกันโดยเฉพาะได้ ซึ่งก็จะต้องมีค่าบริการให้กับบริษัทแบบปีต่อปี

ค่าส่วนกลาง เป็นค่าใช้จ่ายสำหรับการดูแลพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ทางเดิน โถงลิฟต์ ซึ่งบางครั้งอาจจะรวมอยู่ในค่าเช่าแล้ว

ค่าประกันอัคคีภัย การเช่าบ้านหรืออพาร์ตเมนท์ในญีปุ่นส่วนใหญ่ มักจะเซ็นสัญญาเช่า 2 ปี และผู้เช่าจะต้องเซ็นสัญญาประกันอัคคีภัยไว้ด้วย ดีกว่าจะต้องมาชำระค่าเสียหาย หากเกิดเพลิงไหม้หรือเหตุไม่คาดคิดอื่นๆ ที่เกิดจากการกระทำของผู้เช่า

ค่าเปลี่ยนกุญแจ ปกติเจ้าของบ้านจะเรียกเก็บค่าเปลี่ยนกุญแจจากผู้เช่า เมื่อย้ายเข้า เพื่อความปลอดภัยของผู้เช่าเอง

เป็นไงครับ ดูแล้วอาจจะเห็นว่าการเช่าบ้านหรือที่พักในญี่ปุ่นช่างมีค่าใช้จ่ายมากมาย แต่พื้นฐานการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายต่างๆ นี้ มาจาก 1) สภาพการแข่งขันของตลาด และ 2) การบริหารความเสี่ยงร่วมกันของทั้ง 2 ฝ่าย ทำเลที่ห้องหายากและคนเช่ามาก ผู้เช่าก็จำเป็นต้องจ่าย”ค่ากุญแจ” หรือจ่าย “ค่าส่วนกลาง” เพื่อให้มั่นใจว่าจะได้ห้อง ส่วน “เงินมัดจำสัญญา” บางรายอาจจะเก็บ 1 เดือน แต่ก็มี “เงินค้ำประกัน” อีก 1 เดือน เพราะเงินมัดจำ 1 เดือน อาจไม่พอครอบคลุมค่าใช้จ่ายหากผู้เช่าชำระค่าเช่าล่าช้าเกิน 1 เดือน หรือทำห้องเช่าให้เกิดความเสียหาย ส่วน “เงินประกันอัคคีภัย” และ “ค่าเปลี่ยนกุญแจ” ก็เพื่อป้องกันความเสี่ยงให้กับผู้เช่าเอง หากเกิดเหตุไม่คาดคิด

สำหรับประเทศไทย ประกาศควบคุมมาตรฐานสัญญาเช่าที่ออกมาแล้ว ในอนาคตก็อาจจะต้องมีการพัฒนาต่อไป เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมต่อทั้งสองฝ่าย ก็ขอฝากข้อมูลนี้ไว้เพื่อเป็นกรณีศึกษาครับ (อ่าน ประกาศควบคุมสัญญาเช่า)

วันนี้สั้นๆ ไว้มาคุยต่อเรื่องประกาศฉบับนี้ครั้งหน้าครับ

ดัดแปลงจาก https://resources.realestate.co.jp/rent/upfront-cost-of-renting-an-apartment-in-japan/


จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
 

COPYRIGHT © 2015-2019 , Z Home, LTD ALL RIGHTS RESERVED