เพิ่มค่าเช่าคอนโด 2,000 บาท เสียหายหลายแสน
ใครที่ตามอ่านบทความเกี่ยวกับการปล่อยเช่าคอนโดให้กับคนญี่ปุ่นจากบล็อค ZmyHome อย่างต่อเนื่อง คงจะจำได้ว่า ค่าเช่าที่ผู้บริหารญี่ปุ่นจ่ายนั้นเป็นงบที่ได้จากบริษัท ซึ่งแต่ละปีจะต้องพิจารณาว่าจะเพิ่มให้กับพนักงานหรือไม่
การพิจารณาเพิ่มงบค่าเช่านั้น บริษัทญี่ปุ่นจะพิจารณาจาก 2 เรื่องหลักๆ คือ 1) ภาพรวมค่าเช่าของตลาด และ 2) ศักยภาพทางการเงินของบริษัท บริษัทที่มีกำไรดีก็อาจจะสามารถเพิ่มงบให้กับผู้เช่าได้ง่าย และแน่นอนบริษัทที่กำไรไม่เติบโต ลดลง หรือขาดทุน การเพิ่มงบประมาณก็ทำได้ยาก ซึ่งอาจจะไม่เพิ่มหรือลดงบเลยก็มี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทที่เกี่ยวข้องกับเครื่องใช้ไฟฟ้า หรืออุปกรณ์อะไหล่ต่างๆ ที่ผลประกอบการไม่ค่อยดีนัก ทีนี้เรื่องงบค่าที่พักอาศัยมันเกี่ยวกับหัวข้อยังไง คงเดาไม่ยาก ใช่แล้วครับ มีผู้บริหารญี่ปุ่นคนนึง เช่าคอนโด 2 ห้องนอน อยู่ย่านพร้อมพงษ์ ซึ่งสัญญาเดิม ค่าเช่าอยู่ที่เดือนละ 60,000 บาท เมื่อครบสัญญาเช่า ผู้เช่าต้องการต่อสัญญา
อย่างไรก็ตามเจ้าของได้ยินมาว่าเพื่อนๆ ได้ค่าเช่าสูงกว่า (ไม่รู้ด้วยซ้ำว่าค่าเช่าของเพื่อนที่ได้สูงกว่านั้นมีรวมบริการต่างๆ หรือไม่) จึงขอเพิ่มค่าเช่ากับผู้เช่า 2,000 บาท และง่ายๆ ตามหัวข้อเรื่องครับผู้เช่าขอยกเลิกการต่อสัญญา โดยไม่ขอต่อรองราคาด้วย (ไม่รู้ว่าเป็นเพราะไม่ชอบต่อราคา หรือโกรธจึงต้องการย้ายที่อยู่ใหม่) แต่หลังจากที่เจ้าของห้องโดนยกเลิกสัญญาแล้ว เหตุการณ์กลับบานปลาย โดยเจ้าของห้องต้องการยึดเงินมัดจำของผู้เช่านับแสนบาทโดยอ้างว่าเป็นค่าซ่อมแซม ซึ่งเป็นเรื่องสีร่อนหรือถลอกจากการใช้งานปกติเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งการเสียหายลักษณะนี้ในธุรกิจการเช่าที่พักเราเรียกกันว่า “Normal Wear & Tear” หรือการเสื่อมสภาพจากการใช้งานปกติ และแน่นอนฝั่งบริษัทของผู้เช่าไม่ยอม และให้ทนายความดำเนินการเรียกเงินคืนจากเจ้าของห้อง เรื่องนี้สอนให้เห็นเรื่องใหญ่ๆ 3 ประเด็น
1) การจะขึ้นค่าเช่ากับผู้เช่าญี่ปุ่นบางครั้งอาจมีความเสี่ยงในการสูญเสียผู้เช่า เพราะมีปัจจัยที่ไม่สามารถควบคุมได้ ดังนั้นผู้เช่าแต่ละราย ซึ่งปกติมักจะมาทำงานครั้งละไม่เกิน 3 ปี หากเราคิดค่าเช่าเท่าเดิมได้ ซึ่งทำให้ได้ผู้เช่าต่อเนื่อง ไม่มีช่องว่าง 1-2 เดือนเพื่อหาผู้เช่าใหม่ ก็คิดค่าเช่าเท่าเดิมไปเถอะครับ เพิ่มเดือนละ 2,000 บาท ทั้งปีได้เพิ่มอีกแค่ 24,000 บาท บางครั้งห้องว่างครึ่งเดือนเสียหายมากกว่าด้วยซ้ำ
2) การปรับผู้เช่าเมื่อย้ายออกเพื่อนำไปซ่อมแซมห้องพักนั้น ปกติให้เทียบมาตรฐานของอพาร์ตเมนท์หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ที่เป็นที่นิยม เพราะเป็นการปล่อยเช่าของมืออาชีพ และเป็นทางเลือกหนึ่งของผู้เช่าเช่นกัน การเทียบกับห้องคอนโดของเพื่อน ไม่ใช่มาตรฐานของตลาด
3) การปล่อยเช่าก็ไม่ต่างกับการทำธุรกิจ ที่มีการแข่งขันอยู่ในตลาด และเกี่ยวข้องกับเรื่องการสร้างความพึงพอใจ เจ้าของห้องที่ช่วยเหลือและดูแลซ่อมแซมให้กับผู้เช่าตามความเหมาะสมหลายๆ ราย เมื่อสัญญาครบอายุ ผู้เช่าก็มักจะต่อสัญญาต่อไปเรื่อยๆ หรือแม้กระทั่งคนเดิมต้องกลับประเทศ หากบริษัทมีพนักงานใหม่มา ก็อาจจะมอบหมายให้อยู่ต่อจากคนเดิม เพราะคนเก่ารับรองให้ เนื่องจากอยู่แล้วมีความสุข เจ้าของช่วยดูแล และยุติธรรม สำหรับเจ้าของที่คิดว่าซื้อคอนโดมาเพื่อปล่อยเช่า ส่งห้องให้ผู้เช่าแล้วจบ ก็อาจจะต้องพิจารณาว่าระบบต่างๆ ในอาคาร เอื้อให้ผู้เช่าอยู่ในห้องของคุณได้อย่างมีความสุขหรือไม่ อุปกรณ์ต่างๆ เสีย หลอดไฟเสีย น้ำรั่ว อินเตอร์เน็ต ใช้งานไม่ได้ ผู้เช่าจะทำอย่างไร ถ้าโครงการไม่มีพนักงานที่พูดภาษาอังกฤษได้ หรือไม่มีนโยบายให้ช่างเข้าไปให้บริการในห้องพัก
คุณภาพการอยู่อาศัย ค่าเช่า และการดูแลเอาใจใส่กันและกัน จะเป็นสิ่งที่ลูกค้าใช้ตัดสินใจเพื่อที่จะต่อสัญญาห้องเดิม หรือย้ายที่อยู่ใหม่ ถ้าใครรักที่จะมี Passive Income จากการปล่อยเช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับตลาดระดับบน ก็อย่าลืมว่าเราจะทำยังไงให้ลูกค้าอยู่ในห้องพักของเราอย่างมีความสุข และอยู่กับเราไปนานๆ นะครับ
จากใจ
ZmyHome
กดแชร์เป็นกำลังใจให้ทีมงานด้วยครับ
การพิจารณาเพิ่มงบค่าเช่านั้น บริษัทญี่ปุ่นจะพิจารณาจาก 2 เรื่องหลักๆ คือ 1) ภาพรวมค่าเช่าของตลาด และ 2) ศักยภาพทางการเงินของบริษัท บริษัทที่มีกำไรดีก็อาจจะสามารถเพิ่มงบให้กับผู้เช่าได้ง่าย และแน่นอนบริษัทที่กำไรไม่เติบโต ลดลง หรือขาดทุน การเพิ่มงบประมาณก็ทำได้ยาก ซึ่งอาจจะไม่เพิ่มหรือลดงบเลยก็มี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทที่เกี่ยวข้องกับเครื่องใช้ไฟฟ้า หรืออุปกรณ์อะไหล่ต่างๆ ที่ผลประกอบการไม่ค่อยดีนัก ทีนี้เรื่องงบค่าที่พักอาศัยมันเกี่ยวกับหัวข้อยังไง คงเดาไม่ยาก ใช่แล้วครับ มีผู้บริหารญี่ปุ่นคนนึง เช่าคอนโด 2 ห้องนอน อยู่ย่านพร้อมพงษ์ ซึ่งสัญญาเดิม ค่าเช่าอยู่ที่เดือนละ 60,000 บาท เมื่อครบสัญญาเช่า ผู้เช่าต้องการต่อสัญญา
อย่างไรก็ตามเจ้าของได้ยินมาว่าเพื่อนๆ ได้ค่าเช่าสูงกว่า (ไม่รู้ด้วยซ้ำว่าค่าเช่าของเพื่อนที่ได้สูงกว่านั้นมีรวมบริการต่างๆ หรือไม่) จึงขอเพิ่มค่าเช่ากับผู้เช่า 2,000 บาท และง่ายๆ ตามหัวข้อเรื่องครับผู้เช่าขอยกเลิกการต่อสัญญา โดยไม่ขอต่อรองราคาด้วย (ไม่รู้ว่าเป็นเพราะไม่ชอบต่อราคา หรือโกรธจึงต้องการย้ายที่อยู่ใหม่) แต่หลังจากที่เจ้าของห้องโดนยกเลิกสัญญาแล้ว เหตุการณ์กลับบานปลาย โดยเจ้าของห้องต้องการยึดเงินมัดจำของผู้เช่านับแสนบาทโดยอ้างว่าเป็นค่าซ่อมแซม ซึ่งเป็นเรื่องสีร่อนหรือถลอกจากการใช้งานปกติเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งการเสียหายลักษณะนี้ในธุรกิจการเช่าที่พักเราเรียกกันว่า “Normal Wear & Tear” หรือการเสื่อมสภาพจากการใช้งานปกติ และแน่นอนฝั่งบริษัทของผู้เช่าไม่ยอม และให้ทนายความดำเนินการเรียกเงินคืนจากเจ้าของห้อง เรื่องนี้สอนให้เห็นเรื่องใหญ่ๆ 3 ประเด็น
1) การจะขึ้นค่าเช่ากับผู้เช่าญี่ปุ่นบางครั้งอาจมีความเสี่ยงในการสูญเสียผู้เช่า เพราะมีปัจจัยที่ไม่สามารถควบคุมได้ ดังนั้นผู้เช่าแต่ละราย ซึ่งปกติมักจะมาทำงานครั้งละไม่เกิน 3 ปี หากเราคิดค่าเช่าเท่าเดิมได้ ซึ่งทำให้ได้ผู้เช่าต่อเนื่อง ไม่มีช่องว่าง 1-2 เดือนเพื่อหาผู้เช่าใหม่ ก็คิดค่าเช่าเท่าเดิมไปเถอะครับ เพิ่มเดือนละ 2,000 บาท ทั้งปีได้เพิ่มอีกแค่ 24,000 บาท บางครั้งห้องว่างครึ่งเดือนเสียหายมากกว่าด้วยซ้ำ
2) การปรับผู้เช่าเมื่อย้ายออกเพื่อนำไปซ่อมแซมห้องพักนั้น ปกติให้เทียบมาตรฐานของอพาร์ตเมนท์หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ที่เป็นที่นิยม เพราะเป็นการปล่อยเช่าของมืออาชีพ และเป็นทางเลือกหนึ่งของผู้เช่าเช่นกัน การเทียบกับห้องคอนโดของเพื่อน ไม่ใช่มาตรฐานของตลาด
3) การปล่อยเช่าก็ไม่ต่างกับการทำธุรกิจ ที่มีการแข่งขันอยู่ในตลาด และเกี่ยวข้องกับเรื่องการสร้างความพึงพอใจ เจ้าของห้องที่ช่วยเหลือและดูแลซ่อมแซมให้กับผู้เช่าตามความเหมาะสมหลายๆ ราย เมื่อสัญญาครบอายุ ผู้เช่าก็มักจะต่อสัญญาต่อไปเรื่อยๆ หรือแม้กระทั่งคนเดิมต้องกลับประเทศ หากบริษัทมีพนักงานใหม่มา ก็อาจจะมอบหมายให้อยู่ต่อจากคนเดิม เพราะคนเก่ารับรองให้ เนื่องจากอยู่แล้วมีความสุข เจ้าของช่วยดูแล และยุติธรรม สำหรับเจ้าของที่คิดว่าซื้อคอนโดมาเพื่อปล่อยเช่า ส่งห้องให้ผู้เช่าแล้วจบ ก็อาจจะต้องพิจารณาว่าระบบต่างๆ ในอาคาร เอื้อให้ผู้เช่าอยู่ในห้องของคุณได้อย่างมีความสุขหรือไม่ อุปกรณ์ต่างๆ เสีย หลอดไฟเสีย น้ำรั่ว อินเตอร์เน็ต ใช้งานไม่ได้ ผู้เช่าจะทำอย่างไร ถ้าโครงการไม่มีพนักงานที่พูดภาษาอังกฤษได้ หรือไม่มีนโยบายให้ช่างเข้าไปให้บริการในห้องพัก
คุณภาพการอยู่อาศัย ค่าเช่า และการดูแลเอาใจใส่กันและกัน จะเป็นสิ่งที่ลูกค้าใช้ตัดสินใจเพื่อที่จะต่อสัญญาห้องเดิม หรือย้ายที่อยู่ใหม่ ถ้าใครรักที่จะมี Passive Income จากการปล่อยเช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับตลาดระดับบน ก็อย่าลืมว่าเราจะทำยังไงให้ลูกค้าอยู่ในห้องพักของเราอย่างมีความสุข และอยู่กับเราไปนานๆ นะครับ
จากใจ
ZmyHome
กดแชร์เป็นกำลังใจให้ทีมงานด้วยครับ
