5 พ.ค. 2559

เซอร์ไพร์ส ค้างค่าส่วนกลางคอนโด ตัดน้ำ ตัดไฟ ไม่ได้!

โดย หมอความข้างบ้าน

ZmyHome คอนโด หรือหมู่บ้านจัดสรร ที่มีนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรบริหารโครงการ อาจเคยเจอปัญหาเจ้าของร่วมไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลาง และอาจแก้ปัญหาด้วยการตัดน้ำ ตัดไฟ หรืองดให้บริการต่างๆ

อย่างไรก็ตาม การแก้ไขการค้างค่าส่วนกลางด้วยวิธี ตัดน้ำ ตัดไฟ เคยมีคำพิพากษาฎีกา ว่าวิธีการดังกล่าวเป็นการละเมิดต่อสิทธิในทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของห้อง ซึ่งไม่สามารถทำได้ จึงอยากเอามาเล่าให้ทุกคนทราบกันครับ

คำพิพากษาฎีกาที่ 10230/2553 คดีนี้โจทก์คือเจ้าของร่วมในอาคารชุดแห่งหนึ่ง ส่วนจำเลยเป็นนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว คดีนี้โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง จำเลยจึงไม่ให้บัตรผ่านประตูอัตโนมัติเข้าออก และบัตรผ่านติดรถยนต์ รวมทั้งงดจ่ายน้ำประปาแก่โจทก์ โจทก์จึงฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนประตูเข้าออกอัตโนมัติที่ติดตั้งโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย หากจำเลยไม่สามารถรื้อถอนได้ ให้จำเลยส่งมอบบัตรรหัสผ่านประตูอัตโนมัติเข้าออกอาคารชุดพร้อมบัตรผ่านติดรถยนต์ และจ่ายน้ำประปาไปยังห้องชุดของโจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 100,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบบัตรผ่านประตูอัตโนมัติ บัตรผ่านติดรถยนต์ และจ่ายน้ำประปาให้แก่โจทก์

คดีนี้ศาลฎีกาตัดสินว่า ค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้น เป็นหนี้ที่เกิดตามกฎหมายพ.ร.บ.อาคารชุดที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ ไม่ได้เกิดขึ้นจากการทำสัญญาระหว่างกัน และเป็นหนี้เงินซึ่งต้องใช้สิทธิทางศาลเพื่อบังคับให้ลูกหนี้ชำระหนี้ นอกจากนี้ตามพ.ร.บ.อาคารชุด ก็ไม่ได้บัญญัติให้จำเลยบังคับชำระหนี้โดยวิธีอื่นหรือโดยพลการ นอกจากนี้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดย่อมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตนในอาคารชุด และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางด้วย ตามพ.ร.บ.อาคารชุด จึงมีสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนกลางที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมนั้นด้วย จำเลยจะใช้วิธีการขัดขวางการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของโจทก์เพื่อเป็นมาตรการบังคับให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งป็นการละเมิดต่อสิทธิในทรัพย์สินของโจทก์โดยพลการไม่ได้ ศาลตัดสินให้จำเลยส่งมอบบัตรรหัสผ่านประตูอัตโนมัติพร้อมบัตรผ่านติดรถยนต์แก่โจทก์ และให้จำเลยจ่ายน้ำประปาแก่โจทก์ตามฟ้องด้วย เว้นแต่โจทก์ไม่ยอมชำระค่าน้ำประปา ส่วนข้ออ้างที่โจทก์ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพราะจำเลยนำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการ โจทก์ก็ต้องดำเนินคดีเอาแก่จำเลย เพื่อไม่ให้กระทำเช่นนั้นหรือให้ชำระค่าเสียหาย แต่โจทก์จะอ้างเพื่อไม่ปฏิบัติตามกฎหมายในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางไม่ได้ ศาลจึงไม่กำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์

ดังนั้นในกรณีที่มีการค้างค่าส่วนกลาง นิติบุคคลจะต้องฟ้องร้องให้ชำระ ต้องใช้วิธีทางศาล ส่วนอีกกรณีนึงคือ นิติบุคคลฯ สามารถไม่ออก “หนังสือปลอดหนี้” เพื่อให้ผู้ขายใช้โอนกรรมสิทธิที่กรมที่ดิน ซึ่งเป็นเอกสารที่จะต้องแสดงต่อเจ้าหน้าที่ที่ดิน จึงจะสามารถซื้อขายห้องชุดนั้นๆ ได้ ท่านที่มีเวลาก็ลองอ่านคำพิพากษาฎีกาฉบับเต็มดูได้ครับ ว่าศาลมีหลักการและเหตุผลอย่างไรในการพิจารณาคดีนี้

คำพิพากษาฎีกาที่ 10230/2553 พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 13 วรรคหนึ่ง, 18, 41 โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันรื้อถอนประตูเข้าออกอัตโนมัติที่ติดตั้งโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย หากจำเลยทั้งสองไม่สามารถรื้อถอนได้ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันส่งมอบบัตรรหัสผ่านประตูอัตโนมัติเข้าออกอาคารชุดพร้อมบัตรผ่านติดรถยนต์เท่าจำนวนที่จอดรถยนต์ของโจทก์ และจ่ายน้ำประปาไปยังห้องชุดทั้งสองห้องของโจทก์ กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 100,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบบัตรผ่านประตูอัตโนมัติ บัตรผ่านติดรถยนต์ และจ่ายน้ำประปาให้แก่โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันส่งมอบบัตรรหัสผ่านประตูอัตโนมัติพร้อมบัตรผ่านติดรถยนต์เท่าจำนวนที่จอดรถยนต์แก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก

โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองจ่ายน้ำประปาแก่โจทก์ตามฟ้องด้วย เว้นแต่โจทก์ไม่ยอมชำระค่าน้ำประปา นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

โจทก์และจำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า …คดีมีปัญหาตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยทั้งสองต้องร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายเพราะกระทำละเมิดต่อโจทก์ และปัญหาตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 1 มีสิทธิงดจ่ายน้ำประปาไปยังห้องชุดของโจทก์ได้โดยชอบตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 นั้น เห็นสมควรวินิจฉัยไปด้วยกัน ซึ่งศาลฎีกาเห็นว่า การที่เจ้าของร่วมรวมทั้งโจทก์มีหน้าที่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้น เป็นหนี้ที่เกิดตามกฎหมายพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 ที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ ไม่ได้เกิดขึ้นจากการทำสัญญาระหว่างกัน และเป็นหนี้เงินซึ่งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งได้บัญญัติหลักเกณฑ์การบังคับชำระหนี้โดยการใช้สิทธิทางศาลเพื่อให้พิจารณาพิพากษาบังคับให้ลูกหนี้ชำระหนี้ และตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ก็ไม่ได้บัญญัติให้จำเลยทั้งสองบังคับชำระหนี้โดยวิธีอื่นหรือโดยพลการ ตรงกันข้ามพระราชบัญญัติฉบับนี้ยังบัญญัติไว้ในมาตรา 41 โดยกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิในหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ดังกล่าวไว้ เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายนี้ แสดงว่าการบังคับชำระหนี้ก็ต้องดำเนินการโดยใช้สิทธิทางศาล

นอกจากนี้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดย่อมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตนในอาคารชุด และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางด้วย ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 13 วรรคหนึ่ง จึงมีสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนกลางที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมนั้นด้วย ย่อมไม่ชอบที่จำเลยที่ 1 จะใช้วิธีการขัดขวางการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของโจทก์เพื่อเป็นมาตรการบังคับให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง อันเป็นการละเมิดต่อสิทธิในทรัพย์สินของโจทก์โดยพลการ

ส่วนตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 13 และข้อ 15 ที่มีข้อความในทำนองให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิห้ามหรืองดสิทธิการใช้ทรัพย์ส่วนกลางหรือกำหนดมาตรการหรือดำเนินการตามมาตรการได้นั้น เมื่อพิจารณาถึงข้อบังคับในหมวดเดียวกันนี้ ข้อ 11 ข้อ 12 รวมทั้งข้อ 13 ก็มีข้อความกำหนดการใช้ทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วม ต้องไม่เป็นการใช้หรือกระทำการใด ๆ อันก่อให้เกิดความเดือดร้อน รำคาญ รบกวน ละเมิดสิทธิหรือก่อให้เกิดความเสียหายแก่เจ้าของร่วมในอาคารชุด และต้องใช้ด้วยความระมัดระวัง รวมทั้งต้องใช้ไปตามกฎเกณฑ์ระเบียบปฏิบัติ ระยะเวลาการใช้หรือกฎเกณฑ์อื่นที่กำหนดให้ใช้ ซึ่งล้วนเป็นกรณีที่เป็นการใช้ทรัพย์ส่วนกลางโดยไม่ถูกต้องหรือไม่ชอบที่กระทบสิทธิเจ้าของร่วมรายอื่น จึงเป็นกรณีที่จำเลยที่ 1 จะใช้วิธีการเพื่อป้องกันการกระทำโดยไม่ชอบนั้นเท่านั้น ไม่รวมถึงการห้ามหรือขัดขวางการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง เพื่อบังคับให้เจ้าของร่วมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางแต่อย่างใด

ดังนี้ ในกรณีการจ่ายน้ำประปาไปยังห้องชุดของโจทก์นั้น แม้การจ่ายน้ำประปาจะต้องใช้อุปกรณ์บางส่วนที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางด้วยดังที่จำเลยที่ 1 ฎีกาก็ตาม จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิห้ามไม่ให้โจทก์ใช้ประโยชน์ และเมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ผิดข้อตกลงในการซื้อน้ำประปา จำเลยที่ 1 ก็ย่อมไม่มีสิทธิงดจ่ายน้ำประปาแก่โจทก์ ส่วนกรณีที่จำเลยที่ 1 ไม่มอบบัตรรหัสผ่านประตูอัตโนมัติกับบัตรผ่านติดรถยนต์เข้าออก รวมทั้งการงดจ่ายน้ำประปาให้โจทก์โดยไม่ชอบ และทำให้โจทก์เสียหายนั้น โดยปกติจำเลยที่ 1 ต้องรับผิดชำระค่าเสียหายตามที่โจทก์ได้รับความเสียหายจริง

แต่ตามคำเบิกความของนายวิฑูร พยานโจทก์เพียงปากเดียวว่า ห้องชุดของโจทก์สามารถนำออกให้บุคคลอื่นเช่าได้เดือนละ 62,500 บาท ถึง 125,000 บาท ก็เป็นเพียงคำเบิกความลอย ๆ ในเรื่องจำนวนค่าเช่า และไม่แน่ว่าจะให้เช่าได้ทุกเดือนหรือไม่ ยังฟังไม่ได้ว่าโจทก์เสียหายมากถึงเดือนละ 100,000 บาท ตามคำฟ้อง นอกจากนี้ยังปรากฏว่าโจทก์ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง อันเป็นหน้าที่ตามกฎหมายของโจทก์ที่ต้องชำระตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 ดังกล่าวแล้ว

และที่นายวิฑูรเบิกความว่า เหตุที่โจทก์ไม่จ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพราะจำเลยที่ 1 นำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการนั้น หากเป็นเช่นนั้นจริง โจทก์ก็ต้องว่ากล่าวดำเนินคดีเอาแก่จำเลยที่ 1 เพื่อไม่ให้กระทำเช่นนั้นหรือให้ชำระค่าเสียหาย ไม่เป็นเหตุโดยชอบที่โจทก์จะอ้างขึ้นเพื่อไม่ปฏิบัติตามกฎหมายในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งเป็นพฤติการณ์ที่ไม่นำพา ไม่รับผิดชอบต่อค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมทุกคนที่ได้ใช้ทรัพย์ส่วนกลางเป็นประโยชน์ร่วมกันทุกราย จึงเป็นการกระทำที่ส่อไปในทางเอาเปรียบผู้อื่นโดยไม่ชอบและส่อไปในทางไม่สุจริตด้วย

ดังนี้ ย่อมเห็นได้ว่า แม้จำเลยที่ 1 จะกระทำการโดยไม่ชอบอันเป็นการละเมิดและผิดสัญญาซื้อน้ำประปาต่อโจทก์ ซึ่งโจทก์น่าจะได้รับความเสียหายอยู่บ้าง แต่โจทก์มีส่วนผิดกระทำการฝ่าฝืนต่อกฎหมายและส่อไปในทางไม่สุจริต จึงไม่ควรกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามา ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์และฎีกาของจำเลยที่ 1 ชั้นฎีกาต่างฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ. ( ธัชพันธ์ ประพุทธนิติสาร – ยงยุทธ สุเรนทร์รังสิกุล – ชัยยันต์ ศุขโชติ ) ศาลชั้นต้น – นายสุเมศร์ พันธุ์โชติ ศาลอุทธรณ์ – นายคัมภีร์ กิตติปริญญาพงศ์