ลงทุนอสังหาฯ ซื้อของแพงแต่ถูก หรือ ซื้อของถูกแต่แพง
โดย Dr. Kit
หัวข้อนี้ เรากำลังพูดถึงนักลงทุนบางกลุ่มที่ตัดสินใจลงทุนซื้อทรัพย์สินราคาถูกถึงถูกที่สุด โดยไม่ได้พิจารณาถึงศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินนั้นในอนาคต
แน่นอนว่าไม่มีหลักการใดผิดหรือหลักการใดถูกตลอด
การกดราคาซื้อทรัพย์สินที่ไม่ดีให้ถูกที่สุดก็อาจประสบความสำเร็จได้ ถ้าเราได้ราคาที่ถูกมากจริงๆ
อย่างไรก็ดี ของถูกนั้นจะต้องมีคนสนใจจะซื้อต่อจากเราในราคาที่แพงกว่าที่เราซื้อมา เพื่อให้เราได้กำไรจากการลงทุน
หลักสำคัญคือ ทรัพย์สินนั้นต้องยังมีคุณค่า มีโอกาสเพิ่มมูลค่าและเราสามารถซื้อมาได้ในราคาที่ต่ำจริงๆ การลงทุนนี้มีความเสี่ยงมาก เพราะเราจะประเมินได้ยากมากว่าทรัพย์สินนั้น จะยังมีราคาต่ำกว่าที่เราซื้อมากขึ้นไปอีกหรือไม่ เพราะหากผู้ขายยอมขายในราคาที่ถูกมาก อาจเพราะเขาคิดว่าราคาอาจจะด้อยค่าลงไปมากกว่านั้น จึงต้องยอมตัดราคาขาย ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินตาบอดบางแปลงเสนอขายในราคาที่ต่ำมาก และเมื่อนักลงทุนที่ซื้อไปไม่สามารถเปลี่ยนแปลงเปิดทางออกของที่ดินได้ ที่ดินนั้นก็ทำประโยชน์อะไรไม่ได้ จึงไม่มีมูลค่าในการขายทำกำไรอีกต่อไป และอาจถูกกดราคาจากผู้ที่เปิดที่ดินจากแปลงอื่นได้อีกด้วย
หลักการตรงข้ามคือ ยอมจ่ายทรัพย์สินที่ดีในราคาแพง โดยคาดหวังว่าราคาของทรัพย์นั้นจะเพิ่มมากขึ้นไปอีก นักลงทุนบางคนอาจกล่าวได้ว่าวิธีนี้มีความเสี่ยง เพราะเราต้องเสี่ยงว่ามูลค่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคต จะเพิ่มขึ้นมากพอที่เราจะขายทำกำไรได้หรือไม่ ซึ่งแน่นอนต้องมาจาก 1) การที่ทรัพย์สินนั้นจะมีคนที่มีกำลังซื้อ เข้ามาซื้อทรัพย์สินในอนาคต ไม่ว่าจะเพื่อใช้อยู่อาศัยเองหรือเพื่อลงทุนปล่อยเช่า รวมทั้ง 2) มีคู่แข่งที่จะมาตัดราคาแข่งกับทรัพย์สินของเราน้อย นั่นแปลว่า การเลือกลงทุน จะต้องลงทุนใน 1) ทำเล 2) โครงการ และ 3) ตัวทรัพย์สินหรือห้องชุด ที่จะ “มีความต้องการเพิ่มสูงขึ้น” และ “หายากขึ้น” ในอนาคต แน่นอนการจะดูออก จะต้องอาศัยประสบการณ์ อย่างไรก็ตามความเสี่ยงจะลดน้อยลง หากเราถือครองทรัพย์นานขึ้น เพราะปัจจัยที่จะใช้วิเคราะห์ก็จะง่ายขึ้นตามไป เพราะดูได้จากภาพใหญ่ของทำเลที่ตั้ง เช่น ติดถนนใหญ่ ติดรถไฟฟ้า ติดศูนย์การค้าดีๆ ติดมหาวิทยาลัย ใกล้แหล่งเศรษฐกิจ เป็นต้น
หากเปรียบเทียบ 2 แนวคิดนี้ด้วยข้อมูลย้อนหลัง จะพบว่าทรัพย์สินที่ดี มีแนวโน้มจะเพิ่มมูลค่าได้เร็วกว่า ทรัพย์สินที่ไม่ดี อาจไม่เพิ่มมูลค่า หรือมีโอกาสที่มูลค่าลดลงไปมากกว่าเดิม อย่างไรก็ดี หลักการสำคัญที่สุดคือ การรู้จักสถานะการเงินของเราเอง ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน รัฐบาลเกือบทุกประเทศใช้หลักการบริหารการเงินโดยการกดดอกเบี้ยให้ต่ำ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยในบางประเทศ เช่น ญี่ปุ่นติดลบ และในประเทศไทยอยู่ในระดับต่ำกว่า 2% ปรากฎการณ์ดอกเบี้ยต่ำทำให้มูลค่าเพิ่มของอสังหาริมทรัพย์ที่ดีมีการเติบโตที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ด้วยซ้ำไป (ผลตอบแทนหุ้นกู้ต่ำกว่า 4.5% ในขณะที่มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นมากกว่า 5-10% ต่อปี ในทำเลที่ดี)
อีกนัยหนึ่งคือ ถ้ากู้มาลงทุน มูลค่าเพิ่มของทรัพย์สินเมื่อขายจะมากกว่าผลตอบแทนจากการกู้เงินจากธนาคารมาซื้อทรัพย์สิน ในการเปรียบเทียบข้างต้นไม่ได้หมายความว่าเป็นคำแนะนำให้กู้เงินมาลงทุน แต่แสดงให้เห็นว่ามูลค่าที่เพิ่มขึ้นของทรัพย์สินที่ดีมีความเสี่ยงต่ำกว่าการลงทุนในทรัพย์สินที่ไม่ดีในราคาถูกมากๆ แต่หมายความว่าถ้าสถานะเงินสดของเราดี การเอาเงินเก็บไว้ในธนาคารจะทำให้มูลค่าของเงินเพิ่มขึ้นน้อยมาก เมื่อเทียบกันกับการนำเงินไปลงทุน และเมื่อเลือกจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็ควรเลือกทรัพย์สินที่ดีมากกว่าดูแค่ราคาที่ถูก จึงขอเตือนให้ระวังจะเจอของแพงในราคาถูก และควรพิจารณาตัดสินใจซื้อของแพง เพราะอาจเป็นของที่ทำกำไรได้สำหรับนักลงทุนในอนาคต
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
หัวข้อนี้ เรากำลังพูดถึงนักลงทุนบางกลุ่มที่ตัดสินใจลงทุนซื้อทรัพย์สินราคาถูกถึงถูกที่สุด โดยไม่ได้พิจารณาถึงศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินนั้นในอนาคต
แน่นอนว่าไม่มีหลักการใดผิดหรือหลักการใดถูกตลอด
การกดราคาซื้อทรัพย์สินที่ไม่ดีให้ถูกที่สุดก็อาจประสบความสำเร็จได้ ถ้าเราได้ราคาที่ถูกมากจริงๆ
อย่างไรก็ดี ของถูกนั้นจะต้องมีคนสนใจจะซื้อต่อจากเราในราคาที่แพงกว่าที่เราซื้อมา เพื่อให้เราได้กำไรจากการลงทุน
หลักสำคัญคือ ทรัพย์สินนั้นต้องยังมีคุณค่า มีโอกาสเพิ่มมูลค่าและเราสามารถซื้อมาได้ในราคาที่ต่ำจริงๆ การลงทุนนี้มีความเสี่ยงมาก เพราะเราจะประเมินได้ยากมากว่าทรัพย์สินนั้น จะยังมีราคาต่ำกว่าที่เราซื้อมากขึ้นไปอีกหรือไม่ เพราะหากผู้ขายยอมขายในราคาที่ถูกมาก อาจเพราะเขาคิดว่าราคาอาจจะด้อยค่าลงไปมากกว่านั้น จึงต้องยอมตัดราคาขาย ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินตาบอดบางแปลงเสนอขายในราคาที่ต่ำมาก และเมื่อนักลงทุนที่ซื้อไปไม่สามารถเปลี่ยนแปลงเปิดทางออกของที่ดินได้ ที่ดินนั้นก็ทำประโยชน์อะไรไม่ได้ จึงไม่มีมูลค่าในการขายทำกำไรอีกต่อไป และอาจถูกกดราคาจากผู้ที่เปิดที่ดินจากแปลงอื่นได้อีกด้วย
หลักการตรงข้ามคือ ยอมจ่ายทรัพย์สินที่ดีในราคาแพง โดยคาดหวังว่าราคาของทรัพย์นั้นจะเพิ่มมากขึ้นไปอีก นักลงทุนบางคนอาจกล่าวได้ว่าวิธีนี้มีความเสี่ยง เพราะเราต้องเสี่ยงว่ามูลค่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคต จะเพิ่มขึ้นมากพอที่เราจะขายทำกำไรได้หรือไม่ ซึ่งแน่นอนต้องมาจาก 1) การที่ทรัพย์สินนั้นจะมีคนที่มีกำลังซื้อ เข้ามาซื้อทรัพย์สินในอนาคต ไม่ว่าจะเพื่อใช้อยู่อาศัยเองหรือเพื่อลงทุนปล่อยเช่า รวมทั้ง 2) มีคู่แข่งที่จะมาตัดราคาแข่งกับทรัพย์สินของเราน้อย นั่นแปลว่า การเลือกลงทุน จะต้องลงทุนใน 1) ทำเล 2) โครงการ และ 3) ตัวทรัพย์สินหรือห้องชุด ที่จะ “มีความต้องการเพิ่มสูงขึ้น” และ “หายากขึ้น” ในอนาคต แน่นอนการจะดูออก จะต้องอาศัยประสบการณ์ อย่างไรก็ตามความเสี่ยงจะลดน้อยลง หากเราถือครองทรัพย์นานขึ้น เพราะปัจจัยที่จะใช้วิเคราะห์ก็จะง่ายขึ้นตามไป เพราะดูได้จากภาพใหญ่ของทำเลที่ตั้ง เช่น ติดถนนใหญ่ ติดรถไฟฟ้า ติดศูนย์การค้าดีๆ ติดมหาวิทยาลัย ใกล้แหล่งเศรษฐกิจ เป็นต้น
หากเปรียบเทียบ 2 แนวคิดนี้ด้วยข้อมูลย้อนหลัง จะพบว่าทรัพย์สินที่ดี มีแนวโน้มจะเพิ่มมูลค่าได้เร็วกว่า ทรัพย์สินที่ไม่ดี อาจไม่เพิ่มมูลค่า หรือมีโอกาสที่มูลค่าลดลงไปมากกว่าเดิม อย่างไรก็ดี หลักการสำคัญที่สุดคือ การรู้จักสถานะการเงินของเราเอง ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน รัฐบาลเกือบทุกประเทศใช้หลักการบริหารการเงินโดยการกดดอกเบี้ยให้ต่ำ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยในบางประเทศ เช่น ญี่ปุ่นติดลบ และในประเทศไทยอยู่ในระดับต่ำกว่า 2% ปรากฎการณ์ดอกเบี้ยต่ำทำให้มูลค่าเพิ่มของอสังหาริมทรัพย์ที่ดีมีการเติบโตที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ด้วยซ้ำไป (ผลตอบแทนหุ้นกู้ต่ำกว่า 4.5% ในขณะที่มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นมากกว่า 5-10% ต่อปี ในทำเลที่ดี)
อีกนัยหนึ่งคือ ถ้ากู้มาลงทุน มูลค่าเพิ่มของทรัพย์สินเมื่อขายจะมากกว่าผลตอบแทนจากการกู้เงินจากธนาคารมาซื้อทรัพย์สิน ในการเปรียบเทียบข้างต้นไม่ได้หมายความว่าเป็นคำแนะนำให้กู้เงินมาลงทุน แต่แสดงให้เห็นว่ามูลค่าที่เพิ่มขึ้นของทรัพย์สินที่ดีมีความเสี่ยงต่ำกว่าการลงทุนในทรัพย์สินที่ไม่ดีในราคาถูกมากๆ แต่หมายความว่าถ้าสถานะเงินสดของเราดี การเอาเงินเก็บไว้ในธนาคารจะทำให้มูลค่าของเงินเพิ่มขึ้นน้อยมาก เมื่อเทียบกันกับการนำเงินไปลงทุน และเมื่อเลือกจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็ควรเลือกทรัพย์สินที่ดีมากกว่าดูแค่ราคาที่ถูก จึงขอเตือนให้ระวังจะเจอของแพงในราคาถูก และควรพิจารณาตัดสินใจซื้อของแพง เพราะอาจเป็นของที่ทำกำไรได้สำหรับนักลงทุนในอนาคต
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
