ซื้อคอนโดแต่ไม่ได้อยู่เอง ทำไมยังต้องจ่ายค่าส่วนกลาง
ค่าส่วนกลางกับคอนโด ถือว่าเป็นของคู่กัน และหลายๆคนอาจรู้สึกว่า ทำไมซื้อคอนโดแล้วยังต้องจ่ายค่าส่วนกลางอีกนับพัน นับหมื่นบาทต่อเดือน วันนี้เราดูกันครับว่าการเป็นผู้ที่รับผิดชอบ จ่ายค่าส่วนกลางตรงเวลา ไม่ว่าคุณจะอยู่ หรือไม่ได้อยู่ในคอนโดที่คุณซื้อมาแล้วก็ตาม สำคัญต่อความสงบสุข และทำให้คอนโดของคุณมีมูลค่าเพิ่มขึ้นยังไง
ค่าส่วนกลางสำคัญยังไง? คอนโดที่เราซื้อมานั้นมีพื้นที่ที่เป็นของเรา เรียกว่า “ทรัพย์ส่วนบุคคล” และพื้นที่ส่วนกลางที่หากไม่มีแล้ว จะไม่สามารถเกิดขึ้นเป็นคอนโดได้ เช่น ถนนทางเข้า โถงทางเดิน ลิฟต์ สวน สระว่ายน้ำ เป็นต้น เรียกว่า “ทรัพย์ส่วนกลาง” และแน่นอน การที่จะอยู่อาศัยได้อย่างปกติสุข จำเป็นต้องการคนและค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาพื้นที่ส่วนนี้ เช่น ยาม แม่บ้าน คนสวน เจ้าหน้าที่บัญชี ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำ ค่าอินเตอร์เน็ต เป็นต้น
ปกติค่าส่วนกลางคอนโดคิดจากอะไร และอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่? โดยปกติค่าส่วนกลางจะประมาณการโดย เจ้าของคอนโดหรือผู้จัดการนิติบุคคล รายแรก ที่เข้ามารับบริหารโครงการ โดยจะต้องมีการประมาณการว่า โครงการน่าจะมีค่าใช้จ่ายในการบริหารทั้งหมดเท่าไหร่ หรือ อาจจะเปรียบเทียบกับคอนโดที่คุณภาพใกล้เคียงกัน ซึ่งโครงการที่มีพื้นที่ส่วนกลางมากและต้องการการดูแลที่พิถีพิถัน เช่น บางโครงการเปิดแอร์ในโถงทางเดินแต่ละชั้นด้วย ค่าส่วนกลางก็จะมากตาม
ซึ่งในตลาดตอนนี้มีเก็บกันตั้งแต่ 20-100 บาท/ตร.ม. บางคนอาจจะงงว่ามันต่างกันขนาดนี้ได้อย่างไร อันนี้ก็ขึ้นอยู่กับ การวางแผน การบริหารจัดการของ Developer เช่น มีการตัดพื้นที่ส่วนกลางที่ไม่จำเป็นออก มีการลดพื้นที่ที่ใช้เครื่องปรับอากาศ หรือใช้ระบบการคิดค่าบริการพื้นที่จอดรถ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ก็อาจทำให้ค่าส่วนกลางเหล่านี้ถูกลงได้
ทำไมคนที่ซื้อมาแต่ไม่ได้อยู่ต้องจ่ายค่าส่วนกลาง? อย่างที่บอกไปด้านต้นว่า ค่าส่วนกลางต่อตารางเมตร ถูกประมาณการจากค่าใช้จ่ายที่คาดว่าจะเกิดขึ้นทั้งหมด หารด้วยพื้นที่ทรัพย์ส่วนบุคคล ซึ่งคนที่ประมาณการไม่สามารถทราบได้ว่าโครงการนี้จะมีผู้อยู่อาศัยจริงเท่าไหร่ บางโครงการที่จำนวนยูนิตไม่มาก เช่น 70-80 ยูนิต การที่ผู้ซื้อไม่ได้เข้าอยู่ 5-10 ยูนิต แล้วจะไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ก็อาจมีผลทำให้โครงการไม่มีเงินพอที่จะบริหารแล้ว ดังนั้น ในทางกฎหมาย เจ้าของห้องชุดทุกคน จึงจำเป็นต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ไม่ว่าจะเข้ามาอยู่อาศัยจริงหรือไม่ก็ตาม
แล้วถ้าโครงการขายไม่หมด ห้องที่เหลือใครจ่ายค่าส่วนกลาง? ในกรณีที่เจ้าของโครงการขายห้องชุดไม่หมด หลังจากจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว เจ้าของโครงการก็มีหน้าที่ที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ตามสัดส่วนพื้นที่ที่ตัวเองถือครองอยู่ หรือขายไม่หมดด้วยเช่นกัน
ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะเกิดอะไรขึ้น สำหรับผู้ที่อยู่อาศัยจริงในโครงการ มักจะมีปัญหาตรงนี้น้อย เนื่องจากนิติบุคคลอาจงดให้บริการบางอย่างแก่ห้องชุดที่ไม่ได้จ่ายค่าส่วนกลาง หรือติดป้ายแจ้งประกาศให้ทราบในพื้นที่ส่วนกลาง แต่คนที่ซื้อคอนโดเก็บไว้ อาจไม่รู้สึกว่าได้รับผลกระทบตรงนี้ กฎหมายจึงมีการกำหนดไว้ว่า เมื่อจะมีการขายต่อ เจ้าของห้องชุด จะต้องมี “หนังสือปลอดหนี้” ที่ออกให้โดยนิติบุคคลอาคารชุด จึงจะสามารถโอนกรรมสิทธิที่ได้ ด้านบนนั้นคือประเด็นด้านกฎหมาย แต่อีกมุมนึงที่เจ้าของอาจจะไม่เห็นคือ ผู้ซื้อคอนโดต่อบางส่วน อาจจะสังเกตถึงคุณภาพชุมชนของคอนโดที่เค้าจะซื้อจากเงินกองทุน และงบการเงินของคอนโดนั้นๆ
คอนโดที่ “เงินกองทุนนิติบุคคล” ถูกใช้จนหมด (ซึ่งปกติจะเก็บไว้ สำหรับสร้างรายได้จากดอกเบี้ย และถูกนำมาใช้เมื่อจำเป็นจริงๆ เท่านั้น) และมีรายได้ไม่เพียงพอต่อค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือน จะสะท้อนให้เห็นว่า เมื่อซื้อมาแล้ว ผู้ซื้ออาจจะต้องมีปัญหากับค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ไม่เพียงพอ และทำให้คอนโดนี้ไม่น่าซื้อหรือด้อยค่าลง ดังนั้น ใครที่คิดจะซื้อคอนโดไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุน อย่าลืมค่าใช้จ่ายส่วนนี้ และชำระค่าใช้จ่ายให้ถูกต้อง เพื่อประโยชน์ของส่วนรวม และความสงบสุขในการอยู่ร่วมกันนะครับ
จากใจ ZmyHome ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
ค่าส่วนกลางสำคัญยังไง? คอนโดที่เราซื้อมานั้นมีพื้นที่ที่เป็นของเรา เรียกว่า “ทรัพย์ส่วนบุคคล” และพื้นที่ส่วนกลางที่หากไม่มีแล้ว จะไม่สามารถเกิดขึ้นเป็นคอนโดได้ เช่น ถนนทางเข้า โถงทางเดิน ลิฟต์ สวน สระว่ายน้ำ เป็นต้น เรียกว่า “ทรัพย์ส่วนกลาง” และแน่นอน การที่จะอยู่อาศัยได้อย่างปกติสุข จำเป็นต้องการคนและค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาพื้นที่ส่วนนี้ เช่น ยาม แม่บ้าน คนสวน เจ้าหน้าที่บัญชี ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำ ค่าอินเตอร์เน็ต เป็นต้น
ปกติค่าส่วนกลางคอนโดคิดจากอะไร และอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่? โดยปกติค่าส่วนกลางจะประมาณการโดย เจ้าของคอนโดหรือผู้จัดการนิติบุคคล รายแรก ที่เข้ามารับบริหารโครงการ โดยจะต้องมีการประมาณการว่า โครงการน่าจะมีค่าใช้จ่ายในการบริหารทั้งหมดเท่าไหร่ หรือ อาจจะเปรียบเทียบกับคอนโดที่คุณภาพใกล้เคียงกัน ซึ่งโครงการที่มีพื้นที่ส่วนกลางมากและต้องการการดูแลที่พิถีพิถัน เช่น บางโครงการเปิดแอร์ในโถงทางเดินแต่ละชั้นด้วย ค่าส่วนกลางก็จะมากตาม
ซึ่งในตลาดตอนนี้มีเก็บกันตั้งแต่ 20-100 บาท/ตร.ม. บางคนอาจจะงงว่ามันต่างกันขนาดนี้ได้อย่างไร อันนี้ก็ขึ้นอยู่กับ การวางแผน การบริหารจัดการของ Developer เช่น มีการตัดพื้นที่ส่วนกลางที่ไม่จำเป็นออก มีการลดพื้นที่ที่ใช้เครื่องปรับอากาศ หรือใช้ระบบการคิดค่าบริการพื้นที่จอดรถ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ก็อาจทำให้ค่าส่วนกลางเหล่านี้ถูกลงได้
ทำไมคนที่ซื้อมาแต่ไม่ได้อยู่ต้องจ่ายค่าส่วนกลาง? อย่างที่บอกไปด้านต้นว่า ค่าส่วนกลางต่อตารางเมตร ถูกประมาณการจากค่าใช้จ่ายที่คาดว่าจะเกิดขึ้นทั้งหมด หารด้วยพื้นที่ทรัพย์ส่วนบุคคล ซึ่งคนที่ประมาณการไม่สามารถทราบได้ว่าโครงการนี้จะมีผู้อยู่อาศัยจริงเท่าไหร่ บางโครงการที่จำนวนยูนิตไม่มาก เช่น 70-80 ยูนิต การที่ผู้ซื้อไม่ได้เข้าอยู่ 5-10 ยูนิต แล้วจะไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ก็อาจมีผลทำให้โครงการไม่มีเงินพอที่จะบริหารแล้ว ดังนั้น ในทางกฎหมาย เจ้าของห้องชุดทุกคน จึงจำเป็นต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ไม่ว่าจะเข้ามาอยู่อาศัยจริงหรือไม่ก็ตาม
แล้วถ้าโครงการขายไม่หมด ห้องที่เหลือใครจ่ายค่าส่วนกลาง? ในกรณีที่เจ้าของโครงการขายห้องชุดไม่หมด หลังจากจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว เจ้าของโครงการก็มีหน้าที่ที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ตามสัดส่วนพื้นที่ที่ตัวเองถือครองอยู่ หรือขายไม่หมดด้วยเช่นกัน
ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะเกิดอะไรขึ้น สำหรับผู้ที่อยู่อาศัยจริงในโครงการ มักจะมีปัญหาตรงนี้น้อย เนื่องจากนิติบุคคลอาจงดให้บริการบางอย่างแก่ห้องชุดที่ไม่ได้จ่ายค่าส่วนกลาง หรือติดป้ายแจ้งประกาศให้ทราบในพื้นที่ส่วนกลาง แต่คนที่ซื้อคอนโดเก็บไว้ อาจไม่รู้สึกว่าได้รับผลกระทบตรงนี้ กฎหมายจึงมีการกำหนดไว้ว่า เมื่อจะมีการขายต่อ เจ้าของห้องชุด จะต้องมี “หนังสือปลอดหนี้” ที่ออกให้โดยนิติบุคคลอาคารชุด จึงจะสามารถโอนกรรมสิทธิที่ได้ ด้านบนนั้นคือประเด็นด้านกฎหมาย แต่อีกมุมนึงที่เจ้าของอาจจะไม่เห็นคือ ผู้ซื้อคอนโดต่อบางส่วน อาจจะสังเกตถึงคุณภาพชุมชนของคอนโดที่เค้าจะซื้อจากเงินกองทุน และงบการเงินของคอนโดนั้นๆ
คอนโดที่ “เงินกองทุนนิติบุคคล” ถูกใช้จนหมด (ซึ่งปกติจะเก็บไว้ สำหรับสร้างรายได้จากดอกเบี้ย และถูกนำมาใช้เมื่อจำเป็นจริงๆ เท่านั้น) และมีรายได้ไม่เพียงพอต่อค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือน จะสะท้อนให้เห็นว่า เมื่อซื้อมาแล้ว ผู้ซื้ออาจจะต้องมีปัญหากับค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ไม่เพียงพอ และทำให้คอนโดนี้ไม่น่าซื้อหรือด้อยค่าลง ดังนั้น ใครที่คิดจะซื้อคอนโดไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุน อย่าลืมค่าใช้จ่ายส่วนนี้ และชำระค่าใช้จ่ายให้ถูกต้อง เพื่อประโยชน์ของส่วนรวม และความสงบสุขในการอยู่ร่วมกันนะครับ
จากใจ ZmyHome ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
