เช่าระยะยาว หรือ ซื้อขาด แบบไหนคุ้มค่าคุ้มราคากว่ากัน?
ในปี 2560 มีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มากกว่า 5.6 หมื่นยูนิต นับว่าเป็นปีทองของอสังหาริมทรัพย์ และในปี 2561 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมก็ยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ทำเลดี ๆ ถูกจับจองเป็นเจ้าของแทบจะหมด โครงการคอนโดต่าง ๆ ก็ผุดขึ้นเต็มพื้นที่ ราคาคอนโดมิเนียมจึงพุ่งสูงขึ้นเพราะพื้นที่ดี ๆ ทำเลดี ๆ มีไม่มาก ผู้ประกอบการจึงมีทางเลือกใหม่ให้กับลูกค้าที่ต้องการพักอาศัยในคอนโดมิเนียมหรูแทนที่จะซื้อขาดเพียงอย่างเดียว ก็เสนอทางเลือกใหม่คือ Lease Hold หรือ การเช่าระยะยาวขึ้น ในทำเลดี๊ดี
Lease Hold คือ การครองครองอสังหาริมทรัพย์แบบสิทธิการเช่า นั่นคือคุณจะไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้น แต่สามารถครองครองได้ตามระยะเวลาสัญญา ซึ่งส่วนใหญ่แล้วจะปล่อยให้ครอบครองสิทธิการเช่าเป็นเวลานานประมาณ 20 ปี หรือ 30 ปี
หลายคนฟังแล้วอาจจะร้องเห้ยยยย! ดังๆ เพราะยังยึดติดอยู่กับการซื้อขายแบบขาด และยิ่งราคาคอนโดแบบ Lease Hold ที่ขายสิทธิการเช่าก็มีราคาสูงไม่แพ้ราคาคอนโดแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (ซื้อขาด) เลยด้วยซ้ำ คำว่า Lease Hold อาจเป็นเรื่องใหม่ของคนไทย แต่ถ้าพูดคำหนึ่งขึ้นมาเชื่อว่าจะต้องร้องอ๋อ!!! นั่นก็เพราะ Lease Hold รู้จักกันดีในนาม “เซ้ง”
พอเปลี่ยนจาก Lease Hold เป็น เซ้ง ก็คงจะมองภาพของการเช่าระยะยาวได้ชัดเจนยิ่งขึ้น ด้วยที่ตั้งของโครงการ Lease Hold ส่วนใหญ่อาจจะเกิดได้จากหลาย ๆ ปัจจัย เช่น เจ้าของที่ดินยังไม่อยากปล่อยกรรมสิทธิ์ที่ดิน เจ้าของที่ดินเป็นหน่วยงานของรัฐ เช่น ที่ดินของราชพัสดุ ที่ดินของมหาวิทยาลัย ที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือแม้แต่ที่ดินของวัด หลังจากเรารู้จักกับ Lease Hold หรือ เซ้ง กันแล้ว ก็มาถึงคราวชี้แจงข้อดี-ข้อเสียของ Lease Hold
สำหรับข้อเสียของ Lease Hold นี่ไม่ต้องพูดเยอะ เพราะชัดเจนในตัวอยู่แล้ว คุณจะไม่ได้กรรมสิทธิ์ขาดในอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ในฐานะของลูกค้าคงมีแค่ข้อเดียว แต่สำหรับเจ้าของโครงการนั้นก็คงจะมีเพิ่มมาอีกข้อคือ ปล่อยขายโครงการได้ช้ามาก ก็แหม! ใครจะอยากเสียเงินแพงๆ เพื่อเช่าอยู่แถมยังไม่ได้กรรมสิทธิ์กัน
แต่หากมองข้ามเรื่องกรรมสิทธิ์สมบูรณ์แล้ว ข้อดีของ Lease Hold ก็ชวนดึงดูดเงินในกระเป๋าเรา ด้วยเมื่อไม่ต้องจ่ายค่าที่ดิน จ่ายเพียงค่าเช่า เราจึงได้คอนโดมิเนียมในราคาที่ถูกลงกว่าโครงการอื่น ๆ ถึงร้อยละ 30-40 เลยทีเดียว ที่สำคัญทำเลของ Lease Hold ก็ดีมากๆ ชนิดที่ว่าหาให้ถูกกว่านี้ไม่ได้อีกแล้ว
เช่น โครงการ จามจุรีสแควร์เรสซิเดนซ์ ที่ตั้งอยู่ ณ จัตุรัสจามจุรี (จามจุรีสแควร์) ด้านล่างคอนโดเป็นศูนย์การค้า เชื่อมกับรถไฟใต้ดินสถานีสามย่าน มีทางออกด้านหนึ่งเชื่อมกับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย สามารถเข้าออกได้ทั้งถนนพญาไทและถนนพระรามสี่ เรียกว่าเป็นทำเลทองฝังเพชรที่ไม่สามารถหาได้อีกแล้ว โดยโครงการนี้ไม่ได้เปิดขายกรรมสิทธิ์แบบซื้อขาด แต่เปิดขายแบบเช่าระยะยาว 30 ปี (นับ พ.ศ. 2555) ราคาขายอยู่ที่ 1 ห้องนอน ขนาด 43 ตารางเมตร ราคาอยู่ที่ 2-3 ล้านบาท (ขายหมดแล้ว) จะเห็นว่า ด้วยทำเลและขนาดพื้นที่ใช้สอย จะหาราคาไม่เกิน 3 ล้านนั้นยากมาก ที่สำคัญหลังจากหมดการสัญญาเช่าแล้ว ผู้ถือสัญญาเดิมมีสิทธิ์ที่จะได้รับการต่อสัญญาในราคาอนาคตเป็นกลุ่มแรกด้วย
ไม่เพียงแต่โครงการ จามจุรีสแควร์เรสซิเดนซ์ เท่านั้น แต่คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ปล่อย Lease Hold อยู่แล้วเพียงแต่กลุ่มเป้าหมายไม่ใช่คนไทยแค่นั้นเอง เพราะด้วยกฎหมายไทยไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินโดยเด็ดขาด (ยกเว้นกรณีพิเศษอื่นๆ เช่น จูงใจนักลงทุนในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ หากก็ยากจะเกิดขึ้นได้) ทำให้คอนโดมิเนียมที่ต้องการปล่อยขายให้กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติจึงหันมาทำโครงการแบบ Lease Hold โดยสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติจะอยู่ที่ร้อยละ 49 แถมการถือครองแบบ Lease Hold ก็ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายใกล้เคียงกับการซื้อ แต่ต้องอ่านสัญญากันดี ๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจ คนไทยหลายคนอาจไม่คุ้นเคยกับ Lease Hold หรือการเซ้ง แต่คุ้นเคยในต่างประเทศที่ประชาชนไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ทำได้เพียงเช่าระยะยาวจากรัฐ เช่น จีน
ใครสนใจจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นคอนโดแบบ Lease Hold ก็คิดกันให้ถี่ถ้วนสักนิด พิจารณาไตร่ตรองถึงความคุ้มได้คุ้มเสียให้ถี่ถ้วน แล้วคุณจะได้คอนโดทำเลดี ๆ ในราคาไม่แพงครับ
Lease Hold คือ การครองครองอสังหาริมทรัพย์แบบสิทธิการเช่า นั่นคือคุณจะไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้น แต่สามารถครองครองได้ตามระยะเวลาสัญญา ซึ่งส่วนใหญ่แล้วจะปล่อยให้ครอบครองสิทธิการเช่าเป็นเวลานานประมาณ 20 ปี หรือ 30 ปี
หลายคนฟังแล้วอาจจะร้องเห้ยยยย! ดังๆ เพราะยังยึดติดอยู่กับการซื้อขายแบบขาด และยิ่งราคาคอนโดแบบ Lease Hold ที่ขายสิทธิการเช่าก็มีราคาสูงไม่แพ้ราคาคอนโดแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (ซื้อขาด) เลยด้วยซ้ำ คำว่า Lease Hold อาจเป็นเรื่องใหม่ของคนไทย แต่ถ้าพูดคำหนึ่งขึ้นมาเชื่อว่าจะต้องร้องอ๋อ!!! นั่นก็เพราะ Lease Hold รู้จักกันดีในนาม “เซ้ง”
พอเปลี่ยนจาก Lease Hold เป็น เซ้ง ก็คงจะมองภาพของการเช่าระยะยาวได้ชัดเจนยิ่งขึ้น ด้วยที่ตั้งของโครงการ Lease Hold ส่วนใหญ่อาจจะเกิดได้จากหลาย ๆ ปัจจัย เช่น เจ้าของที่ดินยังไม่อยากปล่อยกรรมสิทธิ์ที่ดิน เจ้าของที่ดินเป็นหน่วยงานของรัฐ เช่น ที่ดินของราชพัสดุ ที่ดินของมหาวิทยาลัย ที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือแม้แต่ที่ดินของวัด หลังจากเรารู้จักกับ Lease Hold หรือ เซ้ง กันแล้ว ก็มาถึงคราวชี้แจงข้อดี-ข้อเสียของ Lease Hold
สำหรับข้อเสียของ Lease Hold นี่ไม่ต้องพูดเยอะ เพราะชัดเจนในตัวอยู่แล้ว คุณจะไม่ได้กรรมสิทธิ์ขาดในอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ในฐานะของลูกค้าคงมีแค่ข้อเดียว แต่สำหรับเจ้าของโครงการนั้นก็คงจะมีเพิ่มมาอีกข้อคือ ปล่อยขายโครงการได้ช้ามาก ก็แหม! ใครจะอยากเสียเงินแพงๆ เพื่อเช่าอยู่แถมยังไม่ได้กรรมสิทธิ์กัน
แต่หากมองข้ามเรื่องกรรมสิทธิ์สมบูรณ์แล้ว ข้อดีของ Lease Hold ก็ชวนดึงดูดเงินในกระเป๋าเรา ด้วยเมื่อไม่ต้องจ่ายค่าที่ดิน จ่ายเพียงค่าเช่า เราจึงได้คอนโดมิเนียมในราคาที่ถูกลงกว่าโครงการอื่น ๆ ถึงร้อยละ 30-40 เลยทีเดียว ที่สำคัญทำเลของ Lease Hold ก็ดีมากๆ ชนิดที่ว่าหาให้ถูกกว่านี้ไม่ได้อีกแล้ว
เช่น โครงการ จามจุรีสแควร์เรสซิเดนซ์ ที่ตั้งอยู่ ณ จัตุรัสจามจุรี (จามจุรีสแควร์) ด้านล่างคอนโดเป็นศูนย์การค้า เชื่อมกับรถไฟใต้ดินสถานีสามย่าน มีทางออกด้านหนึ่งเชื่อมกับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย สามารถเข้าออกได้ทั้งถนนพญาไทและถนนพระรามสี่ เรียกว่าเป็นทำเลทองฝังเพชรที่ไม่สามารถหาได้อีกแล้ว โดยโครงการนี้ไม่ได้เปิดขายกรรมสิทธิ์แบบซื้อขาด แต่เปิดขายแบบเช่าระยะยาว 30 ปี (นับ พ.ศ. 2555) ราคาขายอยู่ที่ 1 ห้องนอน ขนาด 43 ตารางเมตร ราคาอยู่ที่ 2-3 ล้านบาท (ขายหมดแล้ว) จะเห็นว่า ด้วยทำเลและขนาดพื้นที่ใช้สอย จะหาราคาไม่เกิน 3 ล้านนั้นยากมาก ที่สำคัญหลังจากหมดการสัญญาเช่าแล้ว ผู้ถือสัญญาเดิมมีสิทธิ์ที่จะได้รับการต่อสัญญาในราคาอนาคตเป็นกลุ่มแรกด้วย
ไม่เพียงแต่โครงการ จามจุรีสแควร์เรสซิเดนซ์ เท่านั้น แต่คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ปล่อย Lease Hold อยู่แล้วเพียงแต่กลุ่มเป้าหมายไม่ใช่คนไทยแค่นั้นเอง เพราะด้วยกฎหมายไทยไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินโดยเด็ดขาด (ยกเว้นกรณีพิเศษอื่นๆ เช่น จูงใจนักลงทุนในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ หากก็ยากจะเกิดขึ้นได้) ทำให้คอนโดมิเนียมที่ต้องการปล่อยขายให้กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติจึงหันมาทำโครงการแบบ Lease Hold โดยสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติจะอยู่ที่ร้อยละ 49 แถมการถือครองแบบ Lease Hold ก็ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายใกล้เคียงกับการซื้อ แต่ต้องอ่านสัญญากันดี ๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจ คนไทยหลายคนอาจไม่คุ้นเคยกับ Lease Hold หรือการเซ้ง แต่คุ้นเคยในต่างประเทศที่ประชาชนไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ทำได้เพียงเช่าระยะยาวจากรัฐ เช่น จีน
ใครสนใจจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นคอนโดแบบ Lease Hold ก็คิดกันให้ถี่ถ้วนสักนิด พิจารณาไตร่ตรองถึงความคุ้มได้คุ้มเสียให้ถี่ถ้วน แล้วคุณจะได้คอนโดทำเลดี ๆ ในราคาไม่แพงครับ
