ธุรกิจ อสังหาฯ 2018 “ไทย-อาเซียน”
จากงานเวทีเสวนา หัวข้อ “ส่องอสังหาฯ 2018” เมื่อวันศุกร์ 24 พฤศจิกายน 2560 วันนี้เราก็ได้เห็นถึง ความเติบโต ของธุรกิจอสังหาฯ ทั้งคอนโด บ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ที่เปิดตัวกันมากในปีนี้ เเละยัง ประสบความสำเร็จ เเทบจะทุกโครงการที่ปรากฏสู้สายตาประชาชน
งานเสวนาแห่งปีหัวข้อ “ส่องอสังหาฯ 2018” จัดโดยประชาชาติธุรกิจร่วมกับกลุ่มแกรนด์โฮม แนวโน้มที่เป็นเทรนด์ใหญ่มีกูรูวงการอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย และตัวแทนตลาดอาเซียนจากประเทศกัมพูชา ฟันธงสอดคล้องกันว่ามีทิศทางเป็นบวก รวมทั้งยังไม่มีข้อกังวลประเด็นโอเวอร์ซัพพลาย ไม่ห่วงโอเวอร์ซัพพลาย
“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคา อาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า แนวโน้มปี 2561 ภาคอสังหาฯสดใสพอสมควร ประมวลจากดัชนีหลายตัว เริ่มจาก “หน่วยโอนกรรมสิทธิ์” ข้อมูล ณ 9 เดือนแรก 2559 มีจำนวน 219,209 หน่วย ช่วงเดียวกันของปีนี้ คาดว่าอยู่ที่ 192,123 หน่วย ถือว่าใกล้เคียงกัน จนถึงสิ้นปีคาดว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศทั้งปีของปีนี้จะใกล้เคียงกับปีที่แล้ว ในขณะที่ปีนี้มีภาวะการขายที่ดี ทำให้ปีหน้ามีหน่วยสร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น จึงมีโอกาสที่จะเติบโต 6.1%
ขณะที่ในด้านมูลค่าการโอนทั่วประเทศ ข้อมูลเชิงสถิติบ่งบอกว่า ภายในสิ้นปีนี้คาดว่าใกล้เคียงกับปีที่แล้ว น่าสนใจว่าแนวโน้มปีหน้ามีโอกาสเติบโตถึง 12.6% มาจากราคาอสังหาฯต่อหน่วยแพงขึ้นจากในอดีต
ส่วนสินเชื่อปล่อยใหม่ ตัวเลขปี 2559-2560 ยอดสินเชื่อปล่อยใหม่เกือบ 6 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มทะลุเกิน 6 แสนล้านบาทได้ในปี 2561
ในด้านทำเล เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดการณ์เติบโต 8.6% เหนือกว่าค่าเฉลี่ยทั้งประเทศ มูลค่าโอน 15% ราคาที่อยู่อาศัยขยับขึ้นไป สินเชื่อโต 39%
ส่วนภูมิภาคคาดเติบโต 2.1% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยทั้งประเทศที่ประเมินว่าโต 6.1% นั่นคือแม้เศรษฐกิจในภูมิภาคค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้น แต่กำลังซื้อไม่ฟื้นตัวดีมากนัก แนวโน้มยังเติบโตได้แต่โตในระดับต่ำ โดยซัพพลายคาดว่ามีการเติบโตค่อนข้างมาก
ดัชนีอีกตัวคือซัพพลายในตลาด หน่วย available for sale ณ สิ้นปี 2560 คาดว่ามี 260,000 หน่วย สิ้นปี 2561 คาดว่ามี 276,000 หน่วย เพิ่มเล็กน้อย โดยตลาดหลักเขต กทม.-ปริมณฑล แนวราบกับห้องชุดใกล้เคียงกันอยู่ที่ 56% กับ 44% ตามลำดับ
ดัชนีสำคัญในเรื่องอัตราดูดซับ-absorbtion rate พบว่า ทั้งประเทศอยู่ในเส้นค่าเฉลี่ยจำนวนเดือนที่จะระบายได้หมด เขต กทม.-ปริมณฑล แม้คอนโดฯมีสัดส่วนเยอะ แต่ค่าเฉลี่ยช่วง 5 ปีที่ผ่านมาใช้เวลา 17 เดือนขายหมด ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 22 เดือน แสดงให้เห็นว่าไม่ได้มีโอเวอร์ซัพพลายในตลาด ส่วนแนวราบในต่างจังหวัดสูงกว่าคอนโดฯ ซัพพลายเทียบอัตราดูดซับยังใกล้เคียงค่าเฉลี่ย 5 ปี
“เชื่อว่าภาพรวมเศรษฐกิจ ทิศทางอสังหาฯดีขึ้น การระบายซัพพลายดีขึ้น ไม่เกิดโอเวอร์ซัพพลาย ปีหน้าอสังหาฯน่าจะสดใสพอสมควร”
สินค้าไทยเป็น first priority “เจีย คิน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มเฮง เอเชีย ธุรกิจโมเดิร์นเทรดวัสดุก่อสร้างและของตกแต่ง ประเทศกัมพูชา ชวนเปิดมุมมองเกี่ยวกับ “โอกาสอสังหาฯไทยในตลาดอาเซียน”
ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศกัมพูชาวันนี้บูมมาก ๆ โดยเฉพาะปี 2016-2017 เชื่อว่าปี 2018 เติบโตก้าวกระโดด ไม่ว่าอินฟราสตรักเจอร์ ตึกสูง คอนโดฯ อพาร์ตเมนต์ บ้านแนวราบ มีการลงทุนต่างประเทศเข้ามาเยอะมาก ทั้งญี่ปุ่น มาเลเซีย จีน และไทย
ในภาพระดับเมือง ตัวเมืองขยายมหาศาล กรุงพนมเปญมีพื้นที่ 10 กว่าตารางกิโลเมตรในอดีต ขยายเพิ่มอีก 20 กว่าตารางกิโลเมตร ไฮเวย์ ทางด่วนกำลังสร้าง หลายประเทศกำลังไปลงทุน ญี่ปุ่นลงทุนขยาย 1 เท่าตัวท่าเรือทะเล (sea port) ที่สีหนุวิลล์ เมืองกำปงโสม ยังมีท่าน่านน้ำจืด (river port) รองรับสินค้าหนัก เช่น ซีเมนต์ เหล็กเส้น โดยไจก้าถือหุ้น 13.5%
“เราสังเกตได้ว่าพนมเปญเป็นประเทศที่โครงการแม่โขงสมัยก่อน จีนเล็งเส้นทางเส้นนี้รวมกับ One Belt One Road เพราะฉะนั้น สีหนุวิลล์พอร์ตจะเป็นฮับระหว่างไทย-เวียดนาม-กัมพูชา”
นอกจากนี้มี economic zone 24 แห่ง แบ่งเป็น 11 โซนที่ให้บริการเบ็ดเสร็จ ณ จุดเดียว หรือ one stop services ความได้เปรียบด้านภาษา รัฐบาลพยายามส่งเสริมไม่ว่าเกาหลี ญี่ปุ่น ฝรั่งเศส ส่งเสริมให้เรียนฟรี
“บ้าน ที่ดินขึ้นราคา มีห้างสรรพสินค้าใหญ่ เช่น ญี่ปุ่นลงทุนอิออนมอลล์ สำเร็จมาก กำลังเปิดอิออน 2 ในปีหน้า แม็คโครกำลังจะเปิด 17 ธันวาคมนี้ ห้างจึงมาแรง วัตสันจากมาเลเซียกำลังมา ศัลยามอลล์ รัตนะพลาซ่า คล้าย ๆ มาบุญครองก็มีแล้ว”
ระหว่างปี 2016-2017 ภาคอสังหาฯเติบโต 28-30% เชื่อว่าปีหน้าโตกว่านี้เพราะเริ่มไปต่างจังหวัด เช่น สีหนุวิลล์ จีนเข้าไปกว้านซื้อที่ดิน มีโรงแรม 5-7 ดาวไปลงทุน ปี 2017 รัฐบาลกัมพูชาพยายามทำถนนหนทางให้สีหนุวิลล์เป็นบีชที่สวยที่สุดในโลก รวมทั้งญี่ปุ่นปักหมุดเมืองเสียมเรียบ ให้เป็น retire country นำคนเกษียณชาวญี่ปุ่นไปพักอาศัย
โฟกัสภาคอสังหาฯที่แนวโน้มเติบโต 30% แยกได้สองตลาด คือ คอนโดฯ กับอพาร์ตเมนต์ โดยกำลังซื้อประชากรกัมพูชามี 2 แบบด้วยกัน 1.คนเคยไปเรียนต่างประเทศ เรียกว่า return cambodian ในยุคสงครามอพยพออกไปแล้วกลับเข้ามาหลังเปิดประเทศ กลับมาเยี่ยมประเทศเจอโอกาสลงทุนเยอะมาก คนเหล่านี้จะชินคอนโดฯ อพาร์ตเมนต์
2.local cambodian ยังชินกับบ้าน อยู่ติดดิน ประชากรกัมพูชา 28 ปีที่แล้วมี 7-8 ล้านคน วันนี้ 16 ล้านคน เฉลี่ยส่วนใหญ่อายุประชากรน้อยกว่า 30 ปี แต่งงานอายุน้อย 20 ปีต้น ๆ การขยายอยู่เป็นครอบครัวเล็ก ๆ เยอะ ทำให้ดีมานด์ตลาดมีมาก
“โอกาสการลงทุน ประเทศกำลังพัฒนาเป็นโอกาสทั้งนั้น ดีมานด์มีเยอะ สินค้าไทยคนกัมพูชาชื่นชอบมาก ออกแบบ วิถีการอยู่ก็คัลเจอร์ใกล้เคียงกันจึงเป็นที่นิยม รูปแบบจะก๊อบปี้จากที่นี่ไปเยอะ ถ้าไทยจะไปลงทุนเป็นโอกาสที่ดีมาก คนกัมพูชาก็เวลคัมคนไทยอย่างมากอยู่แล้ว ถ้าให้เลือกอะไรที่มาจากไทยถือว่าเป็น first priority”
11 บิ๊กแบรนด์กุมตลาดยาว กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ผู้บริหารคนรุ่นใหม่ “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” เปิดมุมมองสถิติย้อนหลัง 5 ปีที่ผ่านมามีเทรนด์น่าสนใจ เช่น นักลงทุนต่างประเทศเข้ามาซื้ออสังหาฯในเมืองไทยมากขึ้น ดีเวลอปเปอร์ต่างชาติเข้ามาร่วมลงทุนมากขึ้น เราเห็นแล้ววันนี้และเห็นทวีคูณมากขึ้น ตั้งต้นกันที่เทรนด์แรก บิ๊กแบรนด์ครองส่วนแบ่งตลาด ในปี 2555 บริษัทใหญ่ 11 รายมีส่วนแบ่งตลาดรวมกัน 53% ปัจจุบันเพิ่มเป็น 72% นั่นคือตลาดเป็นของรายใหญ่มากขึ้น
“ปกติอสังหาฯเติบโตจาก 3 เหตุผลหลัก เศรษฐกิจภาพรวม อัตราดอกเบี้ยสำคัญที่สุด อินฟราสตรักเจอร์ 2 ปีที่ผ่านมาเผาจริง เห็นการเติบโตของรายใหญ่ ส่วนหนึ่งเพราะสถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อทำโครงการให้รายเล็กน้อยลง อันนี้เห็นชัดเจน”
สามารถติดตามข่าวสารได้ที่ https://zmyhome.com
งานเสวนาแห่งปีหัวข้อ “ส่องอสังหาฯ 2018” จัดโดยประชาชาติธุรกิจร่วมกับกลุ่มแกรนด์โฮม แนวโน้มที่เป็นเทรนด์ใหญ่มีกูรูวงการอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย และตัวแทนตลาดอาเซียนจากประเทศกัมพูชา ฟันธงสอดคล้องกันว่ามีทิศทางเป็นบวก รวมทั้งยังไม่มีข้อกังวลประเด็นโอเวอร์ซัพพลาย ไม่ห่วงโอเวอร์ซัพพลาย
“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคา อาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า แนวโน้มปี 2561 ภาคอสังหาฯสดใสพอสมควร ประมวลจากดัชนีหลายตัว เริ่มจาก “หน่วยโอนกรรมสิทธิ์” ข้อมูล ณ 9 เดือนแรก 2559 มีจำนวน 219,209 หน่วย ช่วงเดียวกันของปีนี้ คาดว่าอยู่ที่ 192,123 หน่วย ถือว่าใกล้เคียงกัน จนถึงสิ้นปีคาดว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศทั้งปีของปีนี้จะใกล้เคียงกับปีที่แล้ว ในขณะที่ปีนี้มีภาวะการขายที่ดี ทำให้ปีหน้ามีหน่วยสร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น จึงมีโอกาสที่จะเติบโต 6.1%
ขณะที่ในด้านมูลค่าการโอนทั่วประเทศ ข้อมูลเชิงสถิติบ่งบอกว่า ภายในสิ้นปีนี้คาดว่าใกล้เคียงกับปีที่แล้ว น่าสนใจว่าแนวโน้มปีหน้ามีโอกาสเติบโตถึง 12.6% มาจากราคาอสังหาฯต่อหน่วยแพงขึ้นจากในอดีต
ส่วนสินเชื่อปล่อยใหม่ ตัวเลขปี 2559-2560 ยอดสินเชื่อปล่อยใหม่เกือบ 6 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มทะลุเกิน 6 แสนล้านบาทได้ในปี 2561
ในด้านทำเล เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดการณ์เติบโต 8.6% เหนือกว่าค่าเฉลี่ยทั้งประเทศ มูลค่าโอน 15% ราคาที่อยู่อาศัยขยับขึ้นไป สินเชื่อโต 39%
ส่วนภูมิภาคคาดเติบโต 2.1% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยทั้งประเทศที่ประเมินว่าโต 6.1% นั่นคือแม้เศรษฐกิจในภูมิภาคค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้น แต่กำลังซื้อไม่ฟื้นตัวดีมากนัก แนวโน้มยังเติบโตได้แต่โตในระดับต่ำ โดยซัพพลายคาดว่ามีการเติบโตค่อนข้างมาก
ดัชนีอีกตัวคือซัพพลายในตลาด หน่วย available for sale ณ สิ้นปี 2560 คาดว่ามี 260,000 หน่วย สิ้นปี 2561 คาดว่ามี 276,000 หน่วย เพิ่มเล็กน้อย โดยตลาดหลักเขต กทม.-ปริมณฑล แนวราบกับห้องชุดใกล้เคียงกันอยู่ที่ 56% กับ 44% ตามลำดับ
ดัชนีสำคัญในเรื่องอัตราดูดซับ-absorbtion rate พบว่า ทั้งประเทศอยู่ในเส้นค่าเฉลี่ยจำนวนเดือนที่จะระบายได้หมด เขต กทม.-ปริมณฑล แม้คอนโดฯมีสัดส่วนเยอะ แต่ค่าเฉลี่ยช่วง 5 ปีที่ผ่านมาใช้เวลา 17 เดือนขายหมด ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 22 เดือน แสดงให้เห็นว่าไม่ได้มีโอเวอร์ซัพพลายในตลาด ส่วนแนวราบในต่างจังหวัดสูงกว่าคอนโดฯ ซัพพลายเทียบอัตราดูดซับยังใกล้เคียงค่าเฉลี่ย 5 ปี
“เชื่อว่าภาพรวมเศรษฐกิจ ทิศทางอสังหาฯดีขึ้น การระบายซัพพลายดีขึ้น ไม่เกิดโอเวอร์ซัพพลาย ปีหน้าอสังหาฯน่าจะสดใสพอสมควร”
สินค้าไทยเป็น first priority “เจีย คิน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มเฮง เอเชีย ธุรกิจโมเดิร์นเทรดวัสดุก่อสร้างและของตกแต่ง ประเทศกัมพูชา ชวนเปิดมุมมองเกี่ยวกับ “โอกาสอสังหาฯไทยในตลาดอาเซียน”
ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศกัมพูชาวันนี้บูมมาก ๆ โดยเฉพาะปี 2016-2017 เชื่อว่าปี 2018 เติบโตก้าวกระโดด ไม่ว่าอินฟราสตรักเจอร์ ตึกสูง คอนโดฯ อพาร์ตเมนต์ บ้านแนวราบ มีการลงทุนต่างประเทศเข้ามาเยอะมาก ทั้งญี่ปุ่น มาเลเซีย จีน และไทย
ในภาพระดับเมือง ตัวเมืองขยายมหาศาล กรุงพนมเปญมีพื้นที่ 10 กว่าตารางกิโลเมตรในอดีต ขยายเพิ่มอีก 20 กว่าตารางกิโลเมตร ไฮเวย์ ทางด่วนกำลังสร้าง หลายประเทศกำลังไปลงทุน ญี่ปุ่นลงทุนขยาย 1 เท่าตัวท่าเรือทะเล (sea port) ที่สีหนุวิลล์ เมืองกำปงโสม ยังมีท่าน่านน้ำจืด (river port) รองรับสินค้าหนัก เช่น ซีเมนต์ เหล็กเส้น โดยไจก้าถือหุ้น 13.5%
“เราสังเกตได้ว่าพนมเปญเป็นประเทศที่โครงการแม่โขงสมัยก่อน จีนเล็งเส้นทางเส้นนี้รวมกับ One Belt One Road เพราะฉะนั้น สีหนุวิลล์พอร์ตจะเป็นฮับระหว่างไทย-เวียดนาม-กัมพูชา”
นอกจากนี้มี economic zone 24 แห่ง แบ่งเป็น 11 โซนที่ให้บริการเบ็ดเสร็จ ณ จุดเดียว หรือ one stop services ความได้เปรียบด้านภาษา รัฐบาลพยายามส่งเสริมไม่ว่าเกาหลี ญี่ปุ่น ฝรั่งเศส ส่งเสริมให้เรียนฟรี
“บ้าน ที่ดินขึ้นราคา มีห้างสรรพสินค้าใหญ่ เช่น ญี่ปุ่นลงทุนอิออนมอลล์ สำเร็จมาก กำลังเปิดอิออน 2 ในปีหน้า แม็คโครกำลังจะเปิด 17 ธันวาคมนี้ ห้างจึงมาแรง วัตสันจากมาเลเซียกำลังมา ศัลยามอลล์ รัตนะพลาซ่า คล้าย ๆ มาบุญครองก็มีแล้ว”
ระหว่างปี 2016-2017 ภาคอสังหาฯเติบโต 28-30% เชื่อว่าปีหน้าโตกว่านี้เพราะเริ่มไปต่างจังหวัด เช่น สีหนุวิลล์ จีนเข้าไปกว้านซื้อที่ดิน มีโรงแรม 5-7 ดาวไปลงทุน ปี 2017 รัฐบาลกัมพูชาพยายามทำถนนหนทางให้สีหนุวิลล์เป็นบีชที่สวยที่สุดในโลก รวมทั้งญี่ปุ่นปักหมุดเมืองเสียมเรียบ ให้เป็น retire country นำคนเกษียณชาวญี่ปุ่นไปพักอาศัย
โฟกัสภาคอสังหาฯที่แนวโน้มเติบโต 30% แยกได้สองตลาด คือ คอนโดฯ กับอพาร์ตเมนต์ โดยกำลังซื้อประชากรกัมพูชามี 2 แบบด้วยกัน 1.คนเคยไปเรียนต่างประเทศ เรียกว่า return cambodian ในยุคสงครามอพยพออกไปแล้วกลับเข้ามาหลังเปิดประเทศ กลับมาเยี่ยมประเทศเจอโอกาสลงทุนเยอะมาก คนเหล่านี้จะชินคอนโดฯ อพาร์ตเมนต์
2.local cambodian ยังชินกับบ้าน อยู่ติดดิน ประชากรกัมพูชา 28 ปีที่แล้วมี 7-8 ล้านคน วันนี้ 16 ล้านคน เฉลี่ยส่วนใหญ่อายุประชากรน้อยกว่า 30 ปี แต่งงานอายุน้อย 20 ปีต้น ๆ การขยายอยู่เป็นครอบครัวเล็ก ๆ เยอะ ทำให้ดีมานด์ตลาดมีมาก
“โอกาสการลงทุน ประเทศกำลังพัฒนาเป็นโอกาสทั้งนั้น ดีมานด์มีเยอะ สินค้าไทยคนกัมพูชาชื่นชอบมาก ออกแบบ วิถีการอยู่ก็คัลเจอร์ใกล้เคียงกันจึงเป็นที่นิยม รูปแบบจะก๊อบปี้จากที่นี่ไปเยอะ ถ้าไทยจะไปลงทุนเป็นโอกาสที่ดีมาก คนกัมพูชาก็เวลคัมคนไทยอย่างมากอยู่แล้ว ถ้าให้เลือกอะไรที่มาจากไทยถือว่าเป็น first priority”
11 บิ๊กแบรนด์กุมตลาดยาว กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ผู้บริหารคนรุ่นใหม่ “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” เปิดมุมมองสถิติย้อนหลัง 5 ปีที่ผ่านมามีเทรนด์น่าสนใจ เช่น นักลงทุนต่างประเทศเข้ามาซื้ออสังหาฯในเมืองไทยมากขึ้น ดีเวลอปเปอร์ต่างชาติเข้ามาร่วมลงทุนมากขึ้น เราเห็นแล้ววันนี้และเห็นทวีคูณมากขึ้น ตั้งต้นกันที่เทรนด์แรก บิ๊กแบรนด์ครองส่วนแบ่งตลาด ในปี 2555 บริษัทใหญ่ 11 รายมีส่วนแบ่งตลาดรวมกัน 53% ปัจจุบันเพิ่มเป็น 72% นั่นคือตลาดเป็นของรายใหญ่มากขึ้น
“ปกติอสังหาฯเติบโตจาก 3 เหตุผลหลัก เศรษฐกิจภาพรวม อัตราดอกเบี้ยสำคัญที่สุด อินฟราสตรักเจอร์ 2 ปีที่ผ่านมาเผาจริง เห็นการเติบโตของรายใหญ่ ส่วนหนึ่งเพราะสถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อทำโครงการให้รายเล็กน้อยลง อันนี้เห็นชัดเจน”
สามารถติดตามข่าวสารได้ที่ https://zmyhome.com
