บทบาท หน้าที่ และวิธีตรวจสอบการทำงานของนิติบุคคล
คอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดนั้นมีความพิเศษตรงที่บุคคลสามารถแยกถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วน ๆ ได้ คือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล (ห้องพัก) และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง (ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ) ในทรัพย์ส่วนบุคคลนั้นเราก็ดูแลด้วยตัวเอง แต่ทรัพย์สินส่วนกลางใครเล่าจะดูแล หากมอบหมายให้คนใดคนหนึ่งในสมาชิกคอนโดเป็นผู้ดูแลนอกจากจะทำไม่ไหว ยังเป็นการเอาเปรียบกินแรงเพื่อนร่วมหลังคาเดียวกัน
ดังนั้น จึงต้องมีคนกลางเข้ามาจัดการ เราเรียกว่า นิติบุคคลอาคารชุด คือ กลุ่มคนในบริษัทที่ได้รับการว่าจ้างมาเพื่อจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดมิเนียม โดยมีอำนาจหน้าที่ในการดูแลและจัดการในทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น โดยร่วมกับคณะกรรมการนิติบุคคลอาหารชุดในการออกแบบและปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด โดยมีระเบียบและกฎที่บังคับใช้แตกต่างไปในแต่ละแห่ง หรือคอนโดไหนที่เกิดมีอาสาสมัครใจดีมารับหน้าที่เป็นนิติบุคคลแบบฟรี ๆ ก็ประหยัดงบประมาณ แต่การจัดการและการบังคับใช้กฎอาจทำได้ยากกว่าจ้างบุคคลภายนอก
นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่อะไรบ้าง?
นอกจากนิติบุคคลอาคารชุด ผู้จัดการนิติบุคคลแล้ว ในการดำเนินการบริหารคอนโดยังต้องประกอบด้วย คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งคณะกรรมนิติบุคคลอาคารชุดก็คือลูกบ้าน หรือเจ้าของร่วมอาคารชุดนั่นเอง โดยคณะกรรมการนิติบุคคล ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน มีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี และจะดำรงตำแหน่งได้ไม่เกิน 2 วาระ และต้องนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน นับจากวันประชุมใหญ่ ซึ่งหากเป็นคอนโดใหม่เอี่ยมอ่อง นิติบุคคลอาคารชุดและคณะกรรมการอาคารชุดจะมาจากการจัดการของเจ้าของโครงการ ดังนั้นเมื่อมีพรบ.อาคารชุดฉบับใหม่มารองรับการทำงานของนิติบุคคลและคณะกรรมการ ที่เอื้อผลประโยชน์ให้ลูกบ้านมากกว่าเจ้าของโครงการ คณะกรรมจึงมีวาระการดำรงตำแหน่งไม่นาน สามารถตรวจสอบ และเปลี่ยนแปลงได้ สร้างความโปร่งใสให้แก่การบริหารมากยิ่งขึ้น
ซึ่งหน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด คือ ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำงบดุลอย่างน้อย 1 ครั้ง ทุกรอบ 12 เดือน ต้องมีรายการแสดงจำนวนสินทรัพย์และหนี้สิน บัญชีรายรับรายจ่าย และต้องจัดให้มีผู้สอบบัญชีตรวจสอบ แล้วนำเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่ พร้อมทั้งจัดทำรายงานประจำปีที่แสดงผลการดำเนินงานต่อที่ประชุดใหญ่พร้อมกับเสนองบดุล และส่งสำเนาเอกสารให้แก่เจ้าของร่วม (ลูกบ้าน) ก่อนวัดนัดประชุมใหญ่ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน ทั้งยังต้องเก็บรักษารายงานประจำปีที่แสดงผลการดำเนินงานต่างๆ งบดุล ข้อบังคับอื่นๆ ของอาคารชุดไว้ที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่หรือเจ้าของร่วมตรวจดูได้
เพราะฉะนั้นวิธีการตรวจสอบการทำงานของนิติบุคคลนอกจากจะใช้คณะกรรมการนิติบุคคลหรือลูกบ้านที่เลือกตัวแทนเข้าไปทำงานแล้ว เจ้าของร่วมหรือลูกบ้านยังสามารถตรวจสอบการทำงานได้ตลอดทั้งปี ทั้งดูพฤติกรรมการทำงานของนิติบุคคล อ่านรายงานประจำปีให้ละเอียดถี่ถ้วน หรือสามารถตรวจสอบได้ที่สำนักงานนิติบุคคลของอาคารชุด หากพบความไม่โปร่งใส หรือบกพร่องในการทำหน้าที่ เจ้าของร่วมก็ต้องแสดงพลังในการตรวจสอบ ซักถามข้อสงสัย พร้อมทั้งยังสามารถเลิกจ้างผู้บริหารนิติบุคคลอาคารได้ เพราะเจ้าของร่วม คณะกรรมนิติบุคคล คือผู้ว่าจ้าง ส่วนผู้บริหารนิติบุคคลเป็นลูกจ้าง
สิทธิและทรัพย์สินของเราก็ต้องดูแลด้วยตัวเอง ประชุมสามัญประจำปีคราวหน้า อย่าละเลย เข้าร่วมประชุมเพื่อประโยชน์ของตัวคุณเอง
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
ดังนั้น จึงต้องมีคนกลางเข้ามาจัดการ เราเรียกว่า นิติบุคคลอาคารชุด คือ กลุ่มคนในบริษัทที่ได้รับการว่าจ้างมาเพื่อจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดมิเนียม โดยมีอำนาจหน้าที่ในการดูแลและจัดการในทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น โดยร่วมกับคณะกรรมการนิติบุคคลอาหารชุดในการออกแบบและปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด โดยมีระเบียบและกฎที่บังคับใช้แตกต่างไปในแต่ละแห่ง หรือคอนโดไหนที่เกิดมีอาสาสมัครใจดีมารับหน้าที่เป็นนิติบุคคลแบบฟรี ๆ ก็ประหยัดงบประมาณ แต่การจัดการและการบังคับใช้กฎอาจทำได้ยากกว่าจ้างบุคคลภายนอก
นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่อะไรบ้าง?
- จัดการเรื่องต่างๆ ภายในคอนโด ดูแลทรัพย์สินส่วนกลางให้พร้อมใช้งานตลอดเวลา
- จัดซื้อ จัดหา ทรัพย์สินตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ แก่เจ้าของร่วมในอาคารชุด ภายใต้กฎระเบียบที่ออกโดยคณะกรรมการอาคารชุด เช่น จ้างรปภ. แม่บ้านของส่วนกลาง
- เรียกเก็บเงินกองทุนและค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากเจ้าของร่วม เพื่อนำมาใช้เป็นการค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาซ่อมแซมระบบสาธารณูปโภคส่วนกลาง ทรัพย์สินส่วนกลาง และบริการอื่นๆ ในอาคารชุด
- ดำเนินตามมติของที่ประชุมใหญ่ มติของคณะกรรมการอาคารชุด โดยไม่ขัดต่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดและพระราชบัญญัติอาคารชุด
- ควบคุมดูแลการใช้ประโยชน์ภายในห้องชุด และการใช้สิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วม โดยไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุด และระเบียบของอาคารชุดนั้น ๆ
- จัดประชุมใหญ่ประจำปีตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
- มีอำนาจในการจัดการความปลอดภัยของอาคารชุด
- กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด โดยความเห็นชอบของคณะกรรมการโดยไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุดและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
เราจะตรวจสอบการทำงานของนิติบุคคลคอนโดได้อย่างไร?
นอกจากนิติบุคคลอาคารชุด ผู้จัดการนิติบุคคลแล้ว ในการดำเนินการบริหารคอนโดยังต้องประกอบด้วย คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งคณะกรรมนิติบุคคลอาคารชุดก็คือลูกบ้าน หรือเจ้าของร่วมอาคารชุดนั่นเอง โดยคณะกรรมการนิติบุคคล ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน มีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี และจะดำรงตำแหน่งได้ไม่เกิน 2 วาระ และต้องนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน นับจากวันประชุมใหญ่ ซึ่งหากเป็นคอนโดใหม่เอี่ยมอ่อง นิติบุคคลอาคารชุดและคณะกรรมการอาคารชุดจะมาจากการจัดการของเจ้าของโครงการ ดังนั้นเมื่อมีพรบ.อาคารชุดฉบับใหม่มารองรับการทำงานของนิติบุคคลและคณะกรรมการ ที่เอื้อผลประโยชน์ให้ลูกบ้านมากกว่าเจ้าของโครงการ คณะกรรมจึงมีวาระการดำรงตำแหน่งไม่นาน สามารถตรวจสอบ และเปลี่ยนแปลงได้ สร้างความโปร่งใสให้แก่การบริหารมากยิ่งขึ้น
ซึ่งหน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด คือ ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำงบดุลอย่างน้อย 1 ครั้ง ทุกรอบ 12 เดือน ต้องมีรายการแสดงจำนวนสินทรัพย์และหนี้สิน บัญชีรายรับรายจ่าย และต้องจัดให้มีผู้สอบบัญชีตรวจสอบ แล้วนำเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่ พร้อมทั้งจัดทำรายงานประจำปีที่แสดงผลการดำเนินงานต่อที่ประชุดใหญ่พร้อมกับเสนองบดุล และส่งสำเนาเอกสารให้แก่เจ้าของร่วม (ลูกบ้าน) ก่อนวัดนัดประชุมใหญ่ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน ทั้งยังต้องเก็บรักษารายงานประจำปีที่แสดงผลการดำเนินงานต่างๆ งบดุล ข้อบังคับอื่นๆ ของอาคารชุดไว้ที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่หรือเจ้าของร่วมตรวจดูได้
เพราะฉะนั้นวิธีการตรวจสอบการทำงานของนิติบุคคลนอกจากจะใช้คณะกรรมการนิติบุคคลหรือลูกบ้านที่เลือกตัวแทนเข้าไปทำงานแล้ว เจ้าของร่วมหรือลูกบ้านยังสามารถตรวจสอบการทำงานได้ตลอดทั้งปี ทั้งดูพฤติกรรมการทำงานของนิติบุคคล อ่านรายงานประจำปีให้ละเอียดถี่ถ้วน หรือสามารถตรวจสอบได้ที่สำนักงานนิติบุคคลของอาคารชุด หากพบความไม่โปร่งใส หรือบกพร่องในการทำหน้าที่ เจ้าของร่วมก็ต้องแสดงพลังในการตรวจสอบ ซักถามข้อสงสัย พร้อมทั้งยังสามารถเลิกจ้างผู้บริหารนิติบุคคลอาคารได้ เพราะเจ้าของร่วม คณะกรรมนิติบุคคล คือผู้ว่าจ้าง ส่วนผู้บริหารนิติบุคคลเป็นลูกจ้าง
สิทธิและทรัพย์สินของเราก็ต้องดูแลด้วยตัวเอง ประชุมสามัญประจำปีคราวหน้า อย่าละเลย เข้าร่วมประชุมเพื่อประโยชน์ของตัวคุณเอง
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
