ที่จอดรถนั้นสำคัญไฉน กับการซื้อคอนโด
คนที่ไม่เคยซื้อคอนโดที่มีที่จอดรถไม่พอ คงจะไม่ทราบว่าที่จอดรถเป็นเรื่องสำคัญอีกเรื่องหนึ่งที่อาจทำให้เกิดปัญหาเมื่ออยู่อาศัย (อย่างที่เกิดเรื่องดราม่าสัปดาห์ที่ผ่านมา) โครงการคอนโดมิเนียมที่มีสัดส่วนที่จอดรถต่อจำนวนห้องชุดน้อยมาก ๆ เช่น ต่ำกว่า 50% อาจทำให้ลูกบ้านมีปัญหากระทบกระทั่งกันตอนอยู่อาศัย ส่วนถ้าเป็นโครงการระดับบน ซึ่งเจ้าของห้องชุดทุกคนแทบจะมีรถเป็นของตัวเอง บางคนมีหลายๆ คัน สัดส่วนที่จอดรถควรจะต้องมีมากกว่า 60% ขึ้นไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากโครงการอยู่ไกลรถไฟฟ้า มาดูกันครับว่าเวลาจะซื้อคอนโดเค้ามีที่จอดรถแบบไหนกันบ้าง
ที่จอดรถแบบมีโฉนด คนที่ซื้อห้องชุดและได้ที่จอดรถแบบมีโฉนด เจ้าของโครงการจะออกโฉนดให้กับผู้ซื้อ เหมือนกับโฉนดห้องชุด และจะต้องระบุชั้น ตำแหน่งช่องที่แน่นอน ที่จอดรถแบบนี้สามารถนำมาขายต่อได้เหมือนกับการซื้อขายห้องชุด และมีราคาประเมินระบุไว้อย่างชัดเจนที่กรมที่ดิน อย่างไรก็ตามปัจจุบันไม่ค่อยเห็นโครงการมีการขายห้องชุดพร้อมโฉนดแล้ว
ที่จอดรถแบบระบุช่องจอด เป็นรูปแบบที่จอดรถที่คนซื้อส่วนใหญ่ที่ได้สิทธิที่จอดรถแบบ Fix มักได้รับกัน โดยเจ้าของโครงการจะเป็นผู้เลือกตำแหน่งช่องจอดให้กับผู้ซื้อ โดยมักเรียงตามราคารวมของห้อง ห้องราคาแพงจะได้ที่จอดรถที่เข้าถึงสะดวกจอดง่าย ส่วนห้องที่ราคาถูกลงก็อาจจะอยู่ชั้นสูงขึ้นไปหรืออาจอยู่ชั้นใต้ดินลึกๆ
ที่จอดรถแบบไม่ระบุช่องจอด คนที่ได้สิทธิที่จอดรถแบบนี้มักจะมีความไม่แน่นอนสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่มีสัดส่วนที่จอดรถต่อจำนวนห้องชุดต่ำๆ ควรสอบถามถึงสัดส่วนที่จอดรถแบบไม่ Fix กับจำนวนห้องที่ได้ที่จอดรถแบบไม่ Fix ด้วย เพื่อให้เห็นความเสี่ยงในเรื่องที่จอดรถมากขึ้น
การแก้ปัญหาเรื่องที่จอดรถ หลายๆ โครงการแก้ปัญหาเรื่องที่จอดรถไม่เพียงพอ ด้วยวิธีแตกต่างกัน แต่หลักการสำคัญจะอยู่ที่การจัดการกับเจ้าของห้องที่ได้ที่จอดแบบไม่ระบุช่องจอด ไม่ให้นำรถมาจอดทิ้งไว้ทั้งๆ ที่ไม่ใช้ โครงการของ LPN ใช้วิธี คิดค่าที่จอดรถรายเดือนกับเจ้าของห้องชุดทั้งหมดที่นำรถมาจอด ซึ่งวิธีนี้ก็ค่อนข้างได้ผล
การนำที่จอดรถมาใช้เป็นจุดขายและข้อควรระวัง บางโครงการสามารถเอาจุดเด่นเรื่องที่จอดรถมาใช้เป็นจุดขาย เช่น โครงการ The Circle สุขุมวิท 11 ที่มีที่จอดรถส่วนตัวและมีลิฟต์นำรถไในเวลานั้นเราสามารถเข้าใจสถานการณ์ได้อย่างง่ายดายว่า ตลาดชะลอตัวและเกิดสภาวะฟองสบู่ในพื้นที่ดังกล่าวอย่างชัดเจน อย่างไรก็ดี เมื่อรถไฟฟ้าเริ่มให้บริการหลังจากเลื่อนกำหนดการหลายครั้ง กลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงเริ่มเข้ามาดูดซับปริมาณห้องชุดจากนักลงทุนในรูปของการเข้าอยู่อาศัยหรือเช่าห้องพักจากทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
ปัจจุบันสถานการณ์ฟองสบู่และการชะลอตัวเริ่มคลี่คลาย เนื่องจากการเข้ามาของ อุปสงค์ ราคาห้องชุดต่อตารางเมตรปรับตัวสูงขึ้น ถ้านับจากวันแรกจนถึงปัจจุบันราคานับว่าปรับตัวสูงขึ้นจากประมาณ 60,000 บาทต่อตารางเมตร มาถึง 90,000 บาทโดยเฉลี่ยโดยบางโครงการมีราคาขายอยู่ที่ 120,000 บาทด้วยซ้ำไป จึงเห็นได้ว่านักลงทุนที่สามารถประคองตัวอยู่รอดจนผ่านพ้นช่วงดังกล่าวก็สามารถทำกำไรได้อย่างน่าพอใจ หากแต่บางคนที่ต้องทิ้งเงินดาวน์และขายห้องชุดออกไปในราคาต่ำก็ต้องเจ็บตัวกันไป วันนี้เรากำลังจะได้เห็นเหตุการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นอีกครั้ง หากแต่ไม่ใช่เกิดขึ้นจากการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายเดียว แต่เป็นหลายๆสาย ทั้งทิศตะวันตก ทิศเหนือ ทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ทิศตะวันตกเฉียงเหนือ นับรวมกว่า สถานีใหม่กว่า 100 สถานี
อย่างไรก็ดี ไม่ได้หมายความว่านักลงทุนทุกคนจะขาดทุนกันหมด เพราะปัจจุบันก็มีคนที่สามารถทำกำไรจากเหตุการณ์ดังกล่าวได้เป็นจำนวนมาก หากเขามีความเข้าใจในจังหวะ เวลา และความเหมาะสมของราคาในการลงทุน หากมองในภาพกว้างสำหรับประเทศไทย การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะระบบขนส่งทางราบจะนำประโยชน์กับประเทศในระยะยาวอย่างแน่นอน
หลังจากรถไฟฟ้าสร้างเสร็จเปิดดำเนินการ การปรับตัวของอุปสงค์ และ อุปทาน จะเกิดขึ้น และเมื่อเกิดความสมดุล สภาวะชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่คนกังวลอยู่ก็จะผ่อนคลายลง โดยสภาวะฟองสบู่และตามมาด้วยการชะลอตัวของตลาดก็จะย้ายไปยังพื้นที่อื่นต่อไปเป็น วัฏจักร
หากแต่คราวนี้จำนวนสถานีรถไฟฟ้า และพื้นที่เปิดใหม่เพิ่มขึ้นมากกว่าเดิมถึงกว่า 20 เท่า ไปจอดติดกับห้องชุด หรือโครงการที่เป็นระดับซุปเปอร์ลักซ์ชัวรี่ก็จัดให้มีที่จอดรถเกิน 100% เมื่อเปรียบเทียบกับจำนวนยูนิต หรือได้ที่จอดรถแบบ Fix ทุกคัน ซึ่งก็สามารถป้องกันปัญหาการกระทบกระทั่งกันเรื่องที่จอดรถได้มากขึ้น บางโครงการอาจใช้วิธีกระตุ้นลูกบ้านให้รีบโอนโดยให้สิทธิเลือกที่จอดรถก่อน แต่เราควรระวังเรื่องการตรวจซ่อมหลังจากที่โอนแล้วให้ดี โดยควรให้ระบุไว้ในสัญญาพร้อมค่าปรับหากเจ้าของโครงการไม่ซ่อมให้เสร็จตามที่ระบุไว้
สำหรับคนที่ซื้อคอนโดสำหรับปล่อยเช่าให้กับชาวญี่ปุ่น คุณควรมั่นใจว่าคุณมีที่จอดรถเพียงทั้งสำหรับผู้เช่า และมีที่จอดรถระหว่างวันให้กับคนขับรถของผู้บริหารจอดทิ้งไว้ ซึ่งจะเป็นการจอดแทนกันกับรถผู้บริหารก็ได้ จะเห็นได้ว่าที่จอดรถเป็นเรื่องนึงที่สำคัญสำหรับคนซื้อ ดังนั้นเวลาจะพิจารณาซื้อคอนโดก็อย่าลืมสังเกตเรื่องที่จอดรถด้วยนะครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
ที่จอดรถแบบมีโฉนด คนที่ซื้อห้องชุดและได้ที่จอดรถแบบมีโฉนด เจ้าของโครงการจะออกโฉนดให้กับผู้ซื้อ เหมือนกับโฉนดห้องชุด และจะต้องระบุชั้น ตำแหน่งช่องที่แน่นอน ที่จอดรถแบบนี้สามารถนำมาขายต่อได้เหมือนกับการซื้อขายห้องชุด และมีราคาประเมินระบุไว้อย่างชัดเจนที่กรมที่ดิน อย่างไรก็ตามปัจจุบันไม่ค่อยเห็นโครงการมีการขายห้องชุดพร้อมโฉนดแล้ว
ที่จอดรถแบบระบุช่องจอด เป็นรูปแบบที่จอดรถที่คนซื้อส่วนใหญ่ที่ได้สิทธิที่จอดรถแบบ Fix มักได้รับกัน โดยเจ้าของโครงการจะเป็นผู้เลือกตำแหน่งช่องจอดให้กับผู้ซื้อ โดยมักเรียงตามราคารวมของห้อง ห้องราคาแพงจะได้ที่จอดรถที่เข้าถึงสะดวกจอดง่าย ส่วนห้องที่ราคาถูกลงก็อาจจะอยู่ชั้นสูงขึ้นไปหรืออาจอยู่ชั้นใต้ดินลึกๆ
ที่จอดรถแบบไม่ระบุช่องจอด คนที่ได้สิทธิที่จอดรถแบบนี้มักจะมีความไม่แน่นอนสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่มีสัดส่วนที่จอดรถต่อจำนวนห้องชุดต่ำๆ ควรสอบถามถึงสัดส่วนที่จอดรถแบบไม่ Fix กับจำนวนห้องที่ได้ที่จอดรถแบบไม่ Fix ด้วย เพื่อให้เห็นความเสี่ยงในเรื่องที่จอดรถมากขึ้น
การแก้ปัญหาเรื่องที่จอดรถ หลายๆ โครงการแก้ปัญหาเรื่องที่จอดรถไม่เพียงพอ ด้วยวิธีแตกต่างกัน แต่หลักการสำคัญจะอยู่ที่การจัดการกับเจ้าของห้องที่ได้ที่จอดแบบไม่ระบุช่องจอด ไม่ให้นำรถมาจอดทิ้งไว้ทั้งๆ ที่ไม่ใช้ โครงการของ LPN ใช้วิธี คิดค่าที่จอดรถรายเดือนกับเจ้าของห้องชุดทั้งหมดที่นำรถมาจอด ซึ่งวิธีนี้ก็ค่อนข้างได้ผล
การนำที่จอดรถมาใช้เป็นจุดขายและข้อควรระวัง บางโครงการสามารถเอาจุดเด่นเรื่องที่จอดรถมาใช้เป็นจุดขาย เช่น โครงการ The Circle สุขุมวิท 11 ที่มีที่จอดรถส่วนตัวและมีลิฟต์นำรถไในเวลานั้นเราสามารถเข้าใจสถานการณ์ได้อย่างง่ายดายว่า ตลาดชะลอตัวและเกิดสภาวะฟองสบู่ในพื้นที่ดังกล่าวอย่างชัดเจน อย่างไรก็ดี เมื่อรถไฟฟ้าเริ่มให้บริการหลังจากเลื่อนกำหนดการหลายครั้ง กลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงเริ่มเข้ามาดูดซับปริมาณห้องชุดจากนักลงทุนในรูปของการเข้าอยู่อาศัยหรือเช่าห้องพักจากทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
ปัจจุบันสถานการณ์ฟองสบู่และการชะลอตัวเริ่มคลี่คลาย เนื่องจากการเข้ามาของ อุปสงค์ ราคาห้องชุดต่อตารางเมตรปรับตัวสูงขึ้น ถ้านับจากวันแรกจนถึงปัจจุบันราคานับว่าปรับตัวสูงขึ้นจากประมาณ 60,000 บาทต่อตารางเมตร มาถึง 90,000 บาทโดยเฉลี่ยโดยบางโครงการมีราคาขายอยู่ที่ 120,000 บาทด้วยซ้ำไป จึงเห็นได้ว่านักลงทุนที่สามารถประคองตัวอยู่รอดจนผ่านพ้นช่วงดังกล่าวก็สามารถทำกำไรได้อย่างน่าพอใจ หากแต่บางคนที่ต้องทิ้งเงินดาวน์และขายห้องชุดออกไปในราคาต่ำก็ต้องเจ็บตัวกันไป วันนี้เรากำลังจะได้เห็นเหตุการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นอีกครั้ง หากแต่ไม่ใช่เกิดขึ้นจากการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายเดียว แต่เป็นหลายๆสาย ทั้งทิศตะวันตก ทิศเหนือ ทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ทิศตะวันตกเฉียงเหนือ นับรวมกว่า สถานีใหม่กว่า 100 สถานี
อย่างไรก็ดี ไม่ได้หมายความว่านักลงทุนทุกคนจะขาดทุนกันหมด เพราะปัจจุบันก็มีคนที่สามารถทำกำไรจากเหตุการณ์ดังกล่าวได้เป็นจำนวนมาก หากเขามีความเข้าใจในจังหวะ เวลา และความเหมาะสมของราคาในการลงทุน หากมองในภาพกว้างสำหรับประเทศไทย การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะระบบขนส่งทางราบจะนำประโยชน์กับประเทศในระยะยาวอย่างแน่นอน
หลังจากรถไฟฟ้าสร้างเสร็จเปิดดำเนินการ การปรับตัวของอุปสงค์ และ อุปทาน จะเกิดขึ้น และเมื่อเกิดความสมดุล สภาวะชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่คนกังวลอยู่ก็จะผ่อนคลายลง โดยสภาวะฟองสบู่และตามมาด้วยการชะลอตัวของตลาดก็จะย้ายไปยังพื้นที่อื่นต่อไปเป็น วัฏจักร
หากแต่คราวนี้จำนวนสถานีรถไฟฟ้า และพื้นที่เปิดใหม่เพิ่มขึ้นมากกว่าเดิมถึงกว่า 20 เท่า ไปจอดติดกับห้องชุด หรือโครงการที่เป็นระดับซุปเปอร์ลักซ์ชัวรี่ก็จัดให้มีที่จอดรถเกิน 100% เมื่อเปรียบเทียบกับจำนวนยูนิต หรือได้ที่จอดรถแบบ Fix ทุกคัน ซึ่งก็สามารถป้องกันปัญหาการกระทบกระทั่งกันเรื่องที่จอดรถได้มากขึ้น บางโครงการอาจใช้วิธีกระตุ้นลูกบ้านให้รีบโอนโดยให้สิทธิเลือกที่จอดรถก่อน แต่เราควรระวังเรื่องการตรวจซ่อมหลังจากที่โอนแล้วให้ดี โดยควรให้ระบุไว้ในสัญญาพร้อมค่าปรับหากเจ้าของโครงการไม่ซ่อมให้เสร็จตามที่ระบุไว้
สำหรับคนที่ซื้อคอนโดสำหรับปล่อยเช่าให้กับชาวญี่ปุ่น คุณควรมั่นใจว่าคุณมีที่จอดรถเพียงทั้งสำหรับผู้เช่า และมีที่จอดรถระหว่างวันให้กับคนขับรถของผู้บริหารจอดทิ้งไว้ ซึ่งจะเป็นการจอดแทนกันกับรถผู้บริหารก็ได้ จะเห็นได้ว่าที่จอดรถเป็นเรื่องนึงที่สำคัญสำหรับคนซื้อ ดังนั้นเวลาจะพิจารณาซื้อคอนโดก็อย่าลืมสังเกตเรื่องที่จอดรถด้วยนะครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
