ไปต่อหรือพอแค่นี้? ตัดสินใจยังไงดีกับคอนโดที่ผ่อนอยู่
คำถามนี้อาจจะกำลังวนเวียนอยู่ในใจของใครที่จองคอนโดไว้ระหว่างปี 60-62 ซึ่งปัจจุบันอาจเริ่มรู้สึกว่า จะผ่อนต่อก็ไม่ค่อยไหว จะขายต่อขาดทุนก็ไม่มีคนซื้อ จะผ่อนต่อก็กลัวจะยิ่งจม จะทิ้งดาวน์ก็เสียดายเงินที่ผ่อนมา คิดวนไปตัดสินใจไม่ถูก ZmyHome มีหลักคิดที่อยากแนะนำให้พิจารณาตามนี้ครับ
1. ให้ดูว่าเมื่อไหร่ราคาคอนโดที่เราซื้อไว้จะสูงกว่าปัจจุบัน?
เป็นหลักการง่าย ๆ แต่อาจจะหาคำตอบยาก เพราะถ้าเรารู้ว่าเมื่อไหร่ราคาคอนโดที่เราซื้อไว้จะสูงกว่าปัจจุบัน การตัดสินใจก็คงง่ายขึ้นว่าเราจะถือต่อไปหรือไม่
วิธีการที่จะประเมินเบื้องต้นว่าราคามีโอกาสเพิ่มสูงขึ้นหรือไม่ ให้สังเกตจากจำนวนห้องว่างในตลาด (ไม่ควรเกิน 20%-30% ของห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้ว) กับจำนวนห้องชุดที่จะสร้างเสร็จใหม่เพิ่มขึ้นในอนาคต เพราะห้องชุดที่ไม่มีคนอยู่อาศัยเหล่านี้ จะเป็นปัจจัยกดดันให้ทั้งค่าเช่า และราคาเพิ่มขึ้นได้ยาก เนื่องจากเจ้าของห้อง (รวมไปถึงเจ้าของโครงการ) จำเป็นต้องตัดราคากันเอง เพื่อให้ได้ค่าเช่ามาลดค่าใช้จ่ายที่ต้องผ่อนธนาคารทุกเดือน
นอกจากการสังเกตห้องชุดที่ว่างไม่มีคนอยู่อาศัย เจ้าของทรัพย์มีสิ่งที่ควรสังเกตเพิ่มเติมคือ อัตราการดูดซับของตลาด และโพรไฟล์ของผู้เช่า
อัตราการดูดซับของตลาด หรือ ปริมาณห้องที่มีคนเข้าอยู่อาศัยใหม่ทุกเดือน เป็นตัวบ่งชี้ว่าสภาวะที่มีห้องว่างเหลืออยู่ในตลาดจำนวนมากจะคลี่คลายไปเมื่อไหร่ หรือจะดีขึ้นในอนาคตอันใกล้หรือไม่ ยกตัวอย่างง่าย ๆ หากคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วรอบ ๆ เรามีห้องว่างเหลืออยู่ในตลาด 5,000 หน่วย และจำนวนคนเข้าอยู่เพิ่มขึ้นในแต่ละเดือนอยู่ที่ประมาณ 100 ยูนิต นั่นเท่ากับว่าในเบื้องต้น ห้องชุดเหล่านี้จะใช้เวลากว่า 3-4 ปี ที่ตลาดจะดูดซับได้หมด
ปัจจัยที่จะทำให้ห้องชุดที่เหลืออยู่ในตลาดมีคนเข้ามาอยู่อาศัย ก็ขึ้นอยู่กับว่าทำเลนั้นโครงการนั้นมีคนต้องการจะเข้ามาอยู่อาศัยหรือไม่ ซึ่งอาจจะเป็นกลุ่มคนทำงานออฟฟิศแหล่งงานใกล้ ๆ นักศึกษามหาวิทยาลัย หรือชาวต่างชาติ ซึ่งหากมีปัจจัยบวกที่จะทำให้กลุ่มลูกค้าเหล่านี้มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เช่น มีอาคารสำนักงานสร้างเพิ่มขึ้นจำนวนมาก มหาวิทยาลัยมีแผนเพิ่มจำนวนนักศึกษา เป็นต้น ก็อาจทำให้ห้องว่างที่เหลืออยู่มีโอกาสถูกดูดซับได้เร็วกว่าปกติ
อีกสิ่งนึงที่เจ้าของควรพิจารณาเพื่อดูแนวโน้มของราคาคอนโดในอนาคต คือ จำนวนคู่แข่ง หรือทางเลือกของกลุ่มเป้าหมายของเรานั่นเอง ซึ่งคู่แข่งนี้อาจจะเพิ่มขึ้นได้จากทั้งคอนโดที่อยู่ใกล้สถานีเดียวกัน หรือสถานีถัดไป หากมีสภาพแวดล้อมไม่แตกต่างกัน
จากความต้องการที่เพิ่มขึ้น และปริมาณคอนโดใหม่ในตลาดนี้ ประสบการณ์ในการลงทุนอสังหาจึงมักบอกว่า ปัจจัยแรกที่จะต้องดูเมื่อจะลงทุนคอนโด คือ ทำเล หรือ location เพราะทำเลที่ดีจะมีปัจจัยต่าง ๆ ที่ดึงดูดให้คนเข้ามาอยู่อาศัย และทำเลที่ดีจะมีที่ดินสำหรับพัฒนาจำกัด ทำให้คู่แข่งรายใหม่เกิดขึ้นได้ยากในอนาคต
2. ดูค่าใช้จ่ายจากการถือครอง เทียบกับค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ
หากเจ้าของห้องชุดซื้อด้วยเงินที่กู้จากธนาคาร และห้องชุดที่ถืออยู่ก็ต้องราคาตลาดอีกนานกว่าที่ราคาจะฟื้นตัว ดังนั้น ในระหว่างที่คุณยังไม่ได้ขายห้องชุดออกไป ดอกเบี้ยจ่ายธนาคารจะเป็นตัวสำคัญที่ส่งผลต่อกำไร ขาดทุนทั้งหมดจากการถือครองห้องชุดนั้น จนกว่าจะขายต่อไป
ดังนั้นเจ้าของห้องควรจะศึกษาความเป็นไปได้ของค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ หลังจากที่สร้างแล้วเสร็จ โดยเปรียบเทียบกับค่าเช่าของห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้ว ว่าครอบคลุมดอกเบี้ยที่จะต้องจ่ายในแต่ละเดือนหรือไม่ ยกตัวอย่างเช่น เงินกู้ที่เราจะกู้ธนาคารอยู่ที่ 4 ล้านบาท มีดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกที่ 3.8% เท่ากับว่าในแต่ละปีเราจะต้องจ่ายดอกเบี้ยที่ 152,000 บาท หรือ 12,666 บาท/เดือน
นอกจากดอกเบี้ยแล้ว เจ้าของห้องชุดยังอาจมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีก เช่น ค่าส่วนกลาง เงินประกันห้องชุด ค่าตกแต่งห้องชุด เป็นต้น ทั้งหมดนี้คือสิ่งที่เจ้าของจะต้องพิจารณา เพื่อให้เห็นว่าหากจะต้องทิ้งดาวน์เงิน 200,000 กว่าบาทตอนนี้ กับถือต่อไปรอขายในอนาคต ตอนไหนจะเสียหายมากกว่ากัน
3. ราคาที่ขายปัจจุบัน ต่ำกว่าราคาที่เราซื้อมาหรือไม่
นอกจากสาเหตุที่ผ่อนไม่ไหวแล้ว เจ้าของห้องชุดที่ตัดสินใจทิ้งดาวน์จำนวนหนึ่งให้เหตุผลว่า ราคาที่ตัวเองซื้อมาสูงกว่าราคาตลาดปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บางโครงการที่มีการลดราคา 20%-40% ทำให้ปัจจุบัน ถึงแม้จะขายดาวน์ขาดทุน 10%-15% จากที่ตัวเองผ่อนดาวน์ไว้ คนซื้อก็ยังสนใจห้องชุดของโครงการมากกว่าอยู่ดี
ในกรณีแบบนี้ เจ้าของห้องชุดอาจลองต่อรองราคากับโครงการ เพื่อหาราคาที่เหมาะสม หากจะรับโอนห้องชุดที่จองไว้ขึ้นมาครับ
ZmyHome ขอเป็นกำลังใจให้เจ้าของห้องชุด และผู้ประกอบการทุกท่าน ผ่านวิกฤตนี้ไปด้วยกันนะครับ
1. ให้ดูว่าเมื่อไหร่ราคาคอนโดที่เราซื้อไว้จะสูงกว่าปัจจุบัน?
เป็นหลักการง่าย ๆ แต่อาจจะหาคำตอบยาก เพราะถ้าเรารู้ว่าเมื่อไหร่ราคาคอนโดที่เราซื้อไว้จะสูงกว่าปัจจุบัน การตัดสินใจก็คงง่ายขึ้นว่าเราจะถือต่อไปหรือไม่
วิธีการที่จะประเมินเบื้องต้นว่าราคามีโอกาสเพิ่มสูงขึ้นหรือไม่ ให้สังเกตจากจำนวนห้องว่างในตลาด (ไม่ควรเกิน 20%-30% ของห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้ว) กับจำนวนห้องชุดที่จะสร้างเสร็จใหม่เพิ่มขึ้นในอนาคต เพราะห้องชุดที่ไม่มีคนอยู่อาศัยเหล่านี้ จะเป็นปัจจัยกดดันให้ทั้งค่าเช่า และราคาเพิ่มขึ้นได้ยาก เนื่องจากเจ้าของห้อง (รวมไปถึงเจ้าของโครงการ) จำเป็นต้องตัดราคากันเอง เพื่อให้ได้ค่าเช่ามาลดค่าใช้จ่ายที่ต้องผ่อนธนาคารทุกเดือน
นอกจากการสังเกตห้องชุดที่ว่างไม่มีคนอยู่อาศัย เจ้าของทรัพย์มีสิ่งที่ควรสังเกตเพิ่มเติมคือ อัตราการดูดซับของตลาด และโพรไฟล์ของผู้เช่า
อัตราการดูดซับของตลาด หรือ ปริมาณห้องที่มีคนเข้าอยู่อาศัยใหม่ทุกเดือน เป็นตัวบ่งชี้ว่าสภาวะที่มีห้องว่างเหลืออยู่ในตลาดจำนวนมากจะคลี่คลายไปเมื่อไหร่ หรือจะดีขึ้นในอนาคตอันใกล้หรือไม่ ยกตัวอย่างง่าย ๆ หากคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วรอบ ๆ เรามีห้องว่างเหลืออยู่ในตลาด 5,000 หน่วย และจำนวนคนเข้าอยู่เพิ่มขึ้นในแต่ละเดือนอยู่ที่ประมาณ 100 ยูนิต นั่นเท่ากับว่าในเบื้องต้น ห้องชุดเหล่านี้จะใช้เวลากว่า 3-4 ปี ที่ตลาดจะดูดซับได้หมด
ปัจจัยที่จะทำให้ห้องชุดที่เหลืออยู่ในตลาดมีคนเข้ามาอยู่อาศัย ก็ขึ้นอยู่กับว่าทำเลนั้นโครงการนั้นมีคนต้องการจะเข้ามาอยู่อาศัยหรือไม่ ซึ่งอาจจะเป็นกลุ่มคนทำงานออฟฟิศแหล่งงานใกล้ ๆ นักศึกษามหาวิทยาลัย หรือชาวต่างชาติ ซึ่งหากมีปัจจัยบวกที่จะทำให้กลุ่มลูกค้าเหล่านี้มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เช่น มีอาคารสำนักงานสร้างเพิ่มขึ้นจำนวนมาก มหาวิทยาลัยมีแผนเพิ่มจำนวนนักศึกษา เป็นต้น ก็อาจทำให้ห้องว่างที่เหลืออยู่มีโอกาสถูกดูดซับได้เร็วกว่าปกติ
อีกสิ่งนึงที่เจ้าของควรพิจารณาเพื่อดูแนวโน้มของราคาคอนโดในอนาคต คือ จำนวนคู่แข่ง หรือทางเลือกของกลุ่มเป้าหมายของเรานั่นเอง ซึ่งคู่แข่งนี้อาจจะเพิ่มขึ้นได้จากทั้งคอนโดที่อยู่ใกล้สถานีเดียวกัน หรือสถานีถัดไป หากมีสภาพแวดล้อมไม่แตกต่างกัน
จากความต้องการที่เพิ่มขึ้น และปริมาณคอนโดใหม่ในตลาดนี้ ประสบการณ์ในการลงทุนอสังหาจึงมักบอกว่า ปัจจัยแรกที่จะต้องดูเมื่อจะลงทุนคอนโด คือ ทำเล หรือ location เพราะทำเลที่ดีจะมีปัจจัยต่าง ๆ ที่ดึงดูดให้คนเข้ามาอยู่อาศัย และทำเลที่ดีจะมีที่ดินสำหรับพัฒนาจำกัด ทำให้คู่แข่งรายใหม่เกิดขึ้นได้ยากในอนาคต
2. ดูค่าใช้จ่ายจากการถือครอง เทียบกับค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ
หากเจ้าของห้องชุดซื้อด้วยเงินที่กู้จากธนาคาร และห้องชุดที่ถืออยู่ก็ต้องราคาตลาดอีกนานกว่าที่ราคาจะฟื้นตัว ดังนั้น ในระหว่างที่คุณยังไม่ได้ขายห้องชุดออกไป ดอกเบี้ยจ่ายธนาคารจะเป็นตัวสำคัญที่ส่งผลต่อกำไร ขาดทุนทั้งหมดจากการถือครองห้องชุดนั้น จนกว่าจะขายต่อไป
ดังนั้นเจ้าของห้องควรจะศึกษาความเป็นไปได้ของค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ หลังจากที่สร้างแล้วเสร็จ โดยเปรียบเทียบกับค่าเช่าของห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้ว ว่าครอบคลุมดอกเบี้ยที่จะต้องจ่ายในแต่ละเดือนหรือไม่ ยกตัวอย่างเช่น เงินกู้ที่เราจะกู้ธนาคารอยู่ที่ 4 ล้านบาท มีดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกที่ 3.8% เท่ากับว่าในแต่ละปีเราจะต้องจ่ายดอกเบี้ยที่ 152,000 บาท หรือ 12,666 บาท/เดือน
นอกจากดอกเบี้ยแล้ว เจ้าของห้องชุดยังอาจมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีก เช่น ค่าส่วนกลาง เงินประกันห้องชุด ค่าตกแต่งห้องชุด เป็นต้น ทั้งหมดนี้คือสิ่งที่เจ้าของจะต้องพิจารณา เพื่อให้เห็นว่าหากจะต้องทิ้งดาวน์เงิน 200,000 กว่าบาทตอนนี้ กับถือต่อไปรอขายในอนาคต ตอนไหนจะเสียหายมากกว่ากัน
3. ราคาที่ขายปัจจุบัน ต่ำกว่าราคาที่เราซื้อมาหรือไม่
นอกจากสาเหตุที่ผ่อนไม่ไหวแล้ว เจ้าของห้องชุดที่ตัดสินใจทิ้งดาวน์จำนวนหนึ่งให้เหตุผลว่า ราคาที่ตัวเองซื้อมาสูงกว่าราคาตลาดปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บางโครงการที่มีการลดราคา 20%-40% ทำให้ปัจจุบัน ถึงแม้จะขายดาวน์ขาดทุน 10%-15% จากที่ตัวเองผ่อนดาวน์ไว้ คนซื้อก็ยังสนใจห้องชุดของโครงการมากกว่าอยู่ดี
ในกรณีแบบนี้ เจ้าของห้องชุดอาจลองต่อรองราคากับโครงการ เพื่อหาราคาที่เหมาะสม หากจะรับโอนห้องชุดที่จองไว้ขึ้นมาครับ
ZmyHome ขอเป็นกำลังใจให้เจ้าของห้องชุด และผู้ประกอบการทุกท่าน ผ่านวิกฤตนี้ไปด้วยกันนะครับ
