ต่างกันเมตรเดียวก็มีผล ความกว้างถนนกับศักยภาพที่ดิน

ในช่วงที่ผ่านมา เราได้เห็นกรณีศึกษาจากคอนโดไฮไรส์ชื่อดังแยกอโศก-สุขุมวิท และโครงการคอนโดโลว์ไรส์ใหม่ย่านเย็นอากาศ ที่มีปัญหาข้อพิพาทเรื่องการใช้ที่ดินที่อาจไม่ถูกต้องตามตัวบทกฎหมาย คดีความก็เป็นสิ่งที่ต้องติดตามกันต่อไปครับ ส่วนประชาชนอย่างเรา ๆ ก็ควรเสริมความรู้ไว้บ้าง เกี่ยวกับศักยภาพของที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการครับ

เคยสงสัยกันมั้ยครับว่า ที่ดินที่อยู่ใกล้กันแท้ ๆ ทำไมราคาประเมินหรือราคาขายถึงได้ต่างกันลิบลับ? นั่นก็เพราะที่ดินแต่ละแปลงมีศักยภาพในการพัฒนาที่ไม่เท่ากัน และปัจจัยหนึ่งที่เป็นตัวกำหนดว่าที่ดินแปลงนั้นจะสร้างอาคารได้ขนาดเท่าไหร่ ก็คือ "ความกว้างถนน" ครับ หรือถ้าพูดให้ตรงตามตัวอักษรเลยก็จะเป็น "ความกว้างของเขตทางสาธารณะ" หมายรวมตั้งแต่พื้นผิวจราจร เกาะกลางถนน ทางเท้า และแนวปลูกต้นไม้ทั้งหมด ซึ่งที่ดินติดเขตทางสาธารณะที่ความกว้างไม่เท่ากัน ก็จะสามารถสร้างอาคารได้ขนาดไม่เท่ากันตามไปด้วย ในที่นี้เราจะกล่าวถึงเกณฑ์ของกรุงเทพมหานครเป็นหลักครับ

ที่ดินติดเขตทางสาธารณะ ความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร จะสามารถสร้างอาคารได้มีขนาดพื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตร.ม.เท่านั้น และหากต้องการพัฒนาเป็นโครงการแนวราบ ถนนสาธารณประโยชน์ที่เป็นทางเข้าออกโครงการจัดสรรที่ดิน ต้องมีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 5 เมตร หรือเขตทางไม่ต่ำกว่า 6 เมตร และผิวจราจรต้องไม่ต่ำกว่า 5 เมตร
ที่ดินติดเขตทางสาธารณะ ความกว้างมากกว่า 6 เมตรแต่น้อยกว่า 10 เมตร จะสามารถสร้าง"อาคารขนาดใหญ่"ได้ ขนาดพื้นที่ไม่เกิน 9,999 ตร.ม. จึงสามารถพัฒนาโครงการแนวราบและโครงการพักอาศัยรวมอย่างอพาร์ทเมนท์หรือคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ได้
ที่ดินติดเขตทางสาธารณะ ความกว้างมากกว่า 10 เมตรแต่น้อยกว่า 18 เมตร จะสามารถสร้าง"อาคารขนาดใหญ่พิเศษ"ได้ ขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30,000 ตร.ม. จึงสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมไฮไรส์ได้ โดยต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร
ที่ดินติดเขตทางสาธารณะ ความกว้างมากกว่า 18 เมตรขึ้นไป จึงจะสามารถสร้าง"อาคารสูง" "อาคารขนาดใหญ่พิเศษ" ขนาดพื้นที่เกิน 30,000 ตร.ม.ได้ โดยต้องมีด้านหนึ่งค้นใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกัน โดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

เมื่อถนนสาธารณะหน้าที่ดินแต่ละแปลงมีความกว้างไม่เท่ากัน ที่ดินสามารถสร้างเป็นอาคารได้พื้นที่ไม่เท่ากัน จึงส่งผลถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการของที่ดินแปลงนั้น ๆ ไปด้วย หากเปรียบเทียบที่ขนาด รูปทรง และทำเลที่ตั้งเดียวกัน ที่ดินติดริมถนนใหญ่จึงราคาแพงกว่าที่ดินติดถนนซอยอย่างเห็นได้ชัดครับ ส่วนซอยที่มีความกว้างต่างกันแค่เมตรเดียว ก็มีผลทำให้ราคาที่ดินต่างกันได้มากมายครับ ดังนั้นอย่าลืมตรวจสอบความกว้างของเขตทางสาธารณะหน้าแปลงที่ดินก่อนตัดสินใจซื้อขายนะครับ อ้อ แล้วก็ต้องดูกฎหมายอื่น ๆ เช่น กฎหมายผังเมือง ประกอบด้วยนะครับ

จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ

ผู้เขียน : จเร ZmyHome

ภาพประกอบ : Image by Free-Photos from Pixabay

นิยามศัพท์ :
“อาคารขนาดใหญ่” หมายความว่า อาคารที่ก่อสร้างขึ้นเพื่อใช้พื้นที่อาคารหรือส่วนใดของอาคารเป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบกิจการประเภทเดียวหรือหลายประเภท โดยมีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันเกิน 2,000 ตารางเมตร หรืออาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป และมีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันเกิน 1,000 ตารางเมตร การวัดความสูงของอาคารให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้า สําหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด
“อาคารขนาดใหญ่พิเศษ” หมายความว่า อาคารที่ก่อสร้างขึ้นเพื่อใช้พื้นที่อาคารหรือส่วนใดของอาคารเป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบกิจการประเภทเดียวหรือหลายประเภท โดยมีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
“อาคารสูง” หมายความว่า อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตร ขึ้นไป การวัดความสูงของอาคารให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้า สําหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด

อ้างอิง :
- กฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (พ.ศ. 2540) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
- ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544
- ข้อกําหนด เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2550