ขายฝากคืออะไร? จำนองก็ไม่ใช่ ขายก็ไม่เชิง
ในช่วงที่เศรษฐกิจไม่ค่อยดี หลายธุรกิจขาดรายได้ ทำให้เจ้าของกิจการหลายคนต้องลงประกาศ ติดป้ายขายบ้าน ขายคอนโด แลกเป็นเงินหมุนกิจการให้ดำเนินต่อไปได้ แต่หากรู้สึกเสียดายแถมกลัวว่าจะขายไปในราคาที่ต่ำกว่าที่ควรจะเป็น ทางออกหนึ่งสำหรับการเปลี่ยนบ้านเป็นเงินที่จะหยิบยกมาพูดถึงในวันนี้ก็คือ "การขายฝาก" ครับ
การขายฝาก (Sale with The Right of Redemption) เป็นการซื้อขายรูปแบบหนึ่ง ที่กำลังได้รับความนิยมและมีการแข่งขันค่อนข้างสูงในปัจจุบัน สังเกตได้จากเมื่อค้นหาคำว่าขายฝากบน Google จะพบเว็บไซต์หรือบริษัทที่เปิดรับขายฝากมากมายครับ สาเหตุที่การขายฝากเป็นที่นิยมอย่างแพร่หลายก็เพราะผู้รับขายฝากมักให้วงเงินสูงกว่าจำนองค่อนข้างมาก ได้รับการอนุมัติเงินเร็ว โดยไม่จำเป็นต้องขอดู Statement, เช็คแบล็คลิสท์ หรือเครดิตบูโรของผู้ขายฝากครับ
รูปแบบของการขายฝากไม่ได้ยุ่งยากซับซ้อนครับ การทำสัญญาขายฝาก เป็นการทำสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นตกแก่ผู้ซื้อเช่นเดียวกับสัญญาซื้อขายทั่วไป แต่มีข้อตกลงกันเพิ่มเติมว่า ผู้ขายสามารถไถ่คืนทรัพย์สินนั้นได้ภายในเวลาที่สัญญากันหรือตามที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้หากครบสัญญาแต่ผู้ขายยังไม่พร้อมไถ่คืน ก็สามารถขอต่อสัญญาได้ไม่จำกัดจำนวนครั้ง นานสูงสุด 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าไม่ไถ่โดยสิ้นเชิง ทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ ซึ่งจะต่างจากสัญญาซื้อขายปกติตรงที่มีการไถ่คืนทรัพย์สินได้ และต่างจากการจำนองตรงที่ต้องโอนทรัพย์สินให้ผู้ซื้อไปก่อนแล้วจึงโอนกลับมาเมื่อไถ่คืนครับ
กฎหมายการขายฝากในปัจจุบัน มีการแก้ไขเพื่อคุ้มครองผู้ขายฝากให้รัดกุมมากขึ้น ตาม พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ.๒๕๖๒ มาตรา ๘ ระบุว่า
ถึงแม้การขายฝากจะมีข้อดีที่กู้ง่ายได้วงเงินสูง แต่ก็มีความเสี่ยงอยู่ไม่น้อย เพราะทรัพย์สินถูกโอนเปลี่ยนมือไปแล้ว ผู้รับขายฝากก็จะมีสิทธิ์เข้ามาใช้ทรัพย์สินได้ตามใจชอบ แล้วถ้าเจอผู้รับขายฝากเขี้ยวลากดิน ไม่สามารถต่อรองยืดสัญญาออกไปได้ ก็เท่ากับเสียทรัพย์สินนั้นไปแน่นอน รวมทั้งยังต้องเสียค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมิน และชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย บวกอากรแสตมป์ตามที่กฎหมายกำหนดอีกด้วยครับ
สุดท้ายมีคำถามว่า ถ้าครบสัญญาแล้วติดต่อผู้รับขายฝากไม่ได้จะทำอย่างไร? เพื่อไม่ให้ผู้ขายฝากเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ขายฝากสามารถไปวางเงินไถ่ถอนได้ที่สำนักงานวางทรัพย์ ณ กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม หรือสำนักงานบังคับคดีทุก ๆ จังหวัด ซึ่งจะทำให้ทรัพย์ที่ขายฝากกลับมาเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากทันทีครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : จเร ZmyHome
การขายฝาก (Sale with The Right of Redemption) เป็นการซื้อขายรูปแบบหนึ่ง ที่กำลังได้รับความนิยมและมีการแข่งขันค่อนข้างสูงในปัจจุบัน สังเกตได้จากเมื่อค้นหาคำว่าขายฝากบน Google จะพบเว็บไซต์หรือบริษัทที่เปิดรับขายฝากมากมายครับ สาเหตุที่การขายฝากเป็นที่นิยมอย่างแพร่หลายก็เพราะผู้รับขายฝากมักให้วงเงินสูงกว่าจำนองค่อนข้างมาก ได้รับการอนุมัติเงินเร็ว โดยไม่จำเป็นต้องขอดู Statement, เช็คแบล็คลิสท์ หรือเครดิตบูโรของผู้ขายฝากครับ
รูปแบบของการขายฝากไม่ได้ยุ่งยากซับซ้อนครับ การทำสัญญาขายฝาก เป็นการทำสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นตกแก่ผู้ซื้อเช่นเดียวกับสัญญาซื้อขายทั่วไป แต่มีข้อตกลงกันเพิ่มเติมว่า ผู้ขายสามารถไถ่คืนทรัพย์สินนั้นได้ภายในเวลาที่สัญญากันหรือตามที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้หากครบสัญญาแต่ผู้ขายยังไม่พร้อมไถ่คืน ก็สามารถขอต่อสัญญาได้ไม่จำกัดจำนวนครั้ง นานสูงสุด 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าไม่ไถ่โดยสิ้นเชิง ทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ ซึ่งจะต่างจากสัญญาซื้อขายปกติตรงที่มีการไถ่คืนทรัพย์สินได้ และต่างจากการจำนองตรงที่ต้องโอนทรัพย์สินให้ผู้ซื้อไปก่อนแล้วจึงโอนกลับมาเมื่อไถ่คืนครับ
กฎหมายการขายฝากในปัจจุบัน มีการแก้ไขเพื่อคุ้มครองผู้ขายฝากให้รัดกุมมากขึ้น ตาม พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ.๒๕๖๒ มาตรา ๘ ระบุว่า
หนังสือสัญญาขายฝาก อย่างน้อยต้องมีรายการดังต่อไปนี้
- ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา
- รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก
- ราคาที่ขายฝาก
- จำนวนสินไถ่
- วันที่ขายฝากและกำหนดวันที่ครบกำหนดไถ่
ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหน้าที่ตรวจสอบหนังสือสัญญาขายฝากว่ามีรายการครบถ้วน ตามวรรคหนึ่ง แต่ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ผู้ใดจะอ้างว่าสัญญาเป็นโมฆะเพราะเหตุมีรายการไม่ครบถ้วนตามวรรคหนึ่งมิได้
จำนวนสินไถ่จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้ว ต้องไม่เกินร้อยละสิบห้าต่อปี คำนวณนับแต่วันที่ขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่
ถึงแม้การขายฝากจะมีข้อดีที่กู้ง่ายได้วงเงินสูง แต่ก็มีความเสี่ยงอยู่ไม่น้อย เพราะทรัพย์สินถูกโอนเปลี่ยนมือไปแล้ว ผู้รับขายฝากก็จะมีสิทธิ์เข้ามาใช้ทรัพย์สินได้ตามใจชอบ แล้วถ้าเจอผู้รับขายฝากเขี้ยวลากดิน ไม่สามารถต่อรองยืดสัญญาออกไปได้ ก็เท่ากับเสียทรัพย์สินนั้นไปแน่นอน รวมทั้งยังต้องเสียค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมิน และชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย บวกอากรแสตมป์ตามที่กฎหมายกำหนดอีกด้วยครับ
สุดท้ายมีคำถามว่า ถ้าครบสัญญาแล้วติดต่อผู้รับขายฝากไม่ได้จะทำอย่างไร? เพื่อไม่ให้ผู้ขายฝากเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ขายฝากสามารถไปวางเงินไถ่ถอนได้ที่สำนักงานวางทรัพย์ ณ กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม หรือสำนักงานบังคับคดีทุก ๆ จังหวัด ซึ่งจะทำให้ทรัพย์ที่ขายฝากกลับมาเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากทันทีครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : จเร ZmyHome
