ลงทุนคอนโดยังไงให้กำไร 100% ตอนที่ 2
บทความก่อนได้เล่าถึงนักลงทุนรายนึงที่กำไรจากโครงการ Noble Refine สุขุมวิท 26 กว่า 100% ไปแล้ว (อ่าน ลงทุนคอนโดยังไงให้ได้กำไร 100% ตอนที่ 1)
วันนี้จะมีตัวอย่างของนักลงทุนอีกคนที่กำไรเกิน 100% กับโครงการ วิลล่าราชเทวี นักลงทุนคนนี้เล่าให้ฟังว่า ได้จองคอนโดวิลล่าราชเทวีตั้งแต่วันแรกที่ TCC Capital Land เปิดให้จองที่ตึก Empire ซึ่งโครงการนี้ก็มีการเปิดตัวที่ร้อนแรง ไม่แพ้คอนโดขายวันเดียวหมดในยุคนี้เหมือนกัน ในวันที่ไปจองห้องชุดที่นั่น ราคาที่เปิดให้จองเมื่อประมาณปี 2006-2007 น่าจะอยู่ที่ประมาณ 70,000 กว่าบาท/ตร.ม. โดยโครงการมีจุดขายที่ว่าจะมีแบรนด์เซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ด้วยที่หน้าโครงการ
อย่างไรก็ตามสาเหตุที่ตัดสินใจจองโครงการนี้ เพราะตัวเองพอจะรู้ตลาดในบริเวณนั้นอยู่บ้าง โครงการวิลล่าราชเทวีนี้นับเป็นคอนโดหลังวิกฤตเศรษฐกิจโครงการที่ 2 ในทำเลนั้น โครงการแรกคือบ้านกลางกรุง สยาม-ปทุมวัน ซึ่งเปิดตัวเริ่มต้นราคาประมาณ 60,000 ปลายๆ ต่อตร.ม. ถามว่าทำไมถึงกล้าลงทุนโครงการนี้ที่ราคาเพิ่มขึ้นมา 10,000 กว่าบาท/ตร.ม. โดยไม่ต้องรีรออ่านรีวิว (ถ้ามัวแต่อ่านรีวิวคงจองไม่ทัน และก็ไม่ได้ราคานี้) นั่นก็เป็นเพราะว่าตัวเองคอยติดตามราคาบริเวณนั้นมาเสมอ
ไม่เพียงแต่โครงการเปิดตัวใหม่ แต่โครงการที่สร้างอยู่ก่อนแล้วอย่าง บ้านปทุมวัน หรือ ปทุมวันรีสอร์ท ราคาที่ขายอยู่ก็อยู่ที่ประมาณ 70,000 บาท/ตร.ม. ทั้งที่เป็นคอนโดเก่า สิ่งที่ทำให้มั่นใจจริงๆ ว่าราคาคอนโดใหม่ที่จองน่าจะเพิ่มขึ้นได้ เพราะเจ้าตัวรู้ด้วยว่า ราคา 70,000 บาทของคอนโดเก่าเหล่านี้ สามารถขายต่อได้จริง เพราะย่านนี้มักมีผู้ปกครองของนิสิตจุฬาฯ และโรงเรียนดังๆ เช่น เตรียมอุดม สาธิตปทุมวัน เข้ามาหาที่พักให้ลูกทุกปี (บอกความลับก็ได้ ก็เพราะเจ้าของอยู่ในตึกแถวนั้นนั่นแหละ ก็คอยคุยกับนิติเวลามีห้องมาลงประกาศ เห็นสักพักก็มีคนซื้อ ทำให้รู้ว่าคอนโดเก่าราคานี้ยังขายได้ ถ้าสร้างเสร็จใหม่ ถึงจะแพงกว่าตร.ม.ละ 20,000-30,000 ก็น่าจะมีคนซื้อ คือกะว่าราคาต้องเฉียดแสนต่อตารางเมตรชัวร์ๆ )
ถามว่าแล้วหลังจากที่ซื้อคอนโดนี้มาแล้ว ทำไมถึงถือไว้ตั้งนานไม่ยอมขาย ทั้งที่ราคาก็ขึ้นมาแล้วตั้งเยอะ เจ้าตัวก็ตอบตรง ๆ ว่าไม่รู้หรอกว่าราคาจะขึ้นมาไกลถึงขนาดนี้ ตอนนี้น่าจะเรียกกันไม่ต่ำกว่า 150,000-170,000 บาท/ตร.ม. (เดอะไลน์ราชเทวี เห็นขายตร.ม.ละ 250,000 บาทแล้ว ถ้าผมตีว่าโครงการผมได้แค่ซักตร.ม.ละ 200,000 ก็กำไรเกือบ 200% ละ) สิ่งที่คิดก็คือ ขายแล้วไม่รู้จะไปซื้อที่ไหนอีก ตัวเองก็ไม่ได้เดือดร้อนอะไร ที่สำคัญชอบทำเลนี้ด้วยสะดวก จะเข้ามาจุฬาก็ง่าย (รู้เพิ่มอีกละว่าเจ้าของทำงานอยู่จุฬาฯ) แถมเห็นว่าเปิดเทอมรับนักศึกษาใหม่ ก็มีคนมาหาคอนโดแถวนี้ทุกปี ก็เลยมั่นใจกับทำเลนี้มากๆ โดยเฉพาะห้องที่ตัวเองซื้อไว้ เรียกได้ว่าอยู่ใกล้รถไฟฟ้ามากกว่าโครงการใหม่ๆ ขนาดกับผังห้องก็อยู่สบาย (โครงการใหม่ๆ หรูกว่า แต่ก็เล็กลงจนอึดอัด) ถามว่าแล้วปล่อยเช่าเป็นยังไงบ้าง
ที่นี่คนที่มาหาเช่าส่วนใหญ่ก็จะเป็นผู้ปกครองของนักศึกษา (เหมือนที่มาหาซื้อ) แต่เช่าสักพัก ก็อาจจะหาซื้อเอง หรืออาจจะมีต่างชาติมาเช่าบ้าง แต่ก็ไม่ค่อยเห็นมีญี่ปุ่นเยอะเหมือนสุขุมวิท ห้องที่มีอยู่ 2 ห้อง สตูดิโอก็เช่าได้ประมาณ 20,000-23,000 บาท ส่วนห้อง 2 ห้องนอน แรกๆ ก็มีคนมาเช่าเดือนละ 40,000 บาท แต่พอคนเช่าออกก็ไม่ได้มีคนใหม่มาแทน ราคาทำเลนี้ที่ขึ้นมาน่าจะเพราะผู้ปกครองของนักศึกษาและคนทำงานแถวนี้มากกว่า
สรุปเคสที่ 2 นี้จะแตกต่างจากสุขุมวิทเรื่องกลุ่มคนอยู่อาศัย แต่สิ่งที่เหมือนกันคือ
1) “ทำเลมีความต้องการจากคนที่มีกำลังจ่าย” ซึ่งความต้องการนี้ ก็มาจากเรื่องความสะดวกในการเดินทาง แหล่งงาน สภาพแวดล้อม และ
2) “ลงทุนนานพอสมควร” ให้การพัฒนาของเมืองกระตุ้นให้เกิดความต้องการ และมูลค่าเพิ่มของพื้นที่ หวังว่าเพื่อนๆ จะได้ประโยชน์จากประสบการณ์ที่นักลงทุนท่านนี้แชร์ให้นะครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
วันนี้จะมีตัวอย่างของนักลงทุนอีกคนที่กำไรเกิน 100% กับโครงการ วิลล่าราชเทวี นักลงทุนคนนี้เล่าให้ฟังว่า ได้จองคอนโดวิลล่าราชเทวีตั้งแต่วันแรกที่ TCC Capital Land เปิดให้จองที่ตึก Empire ซึ่งโครงการนี้ก็มีการเปิดตัวที่ร้อนแรง ไม่แพ้คอนโดขายวันเดียวหมดในยุคนี้เหมือนกัน ในวันที่ไปจองห้องชุดที่นั่น ราคาที่เปิดให้จองเมื่อประมาณปี 2006-2007 น่าจะอยู่ที่ประมาณ 70,000 กว่าบาท/ตร.ม. โดยโครงการมีจุดขายที่ว่าจะมีแบรนด์เซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ด้วยที่หน้าโครงการ
อย่างไรก็ตามสาเหตุที่ตัดสินใจจองโครงการนี้ เพราะตัวเองพอจะรู้ตลาดในบริเวณนั้นอยู่บ้าง โครงการวิลล่าราชเทวีนี้นับเป็นคอนโดหลังวิกฤตเศรษฐกิจโครงการที่ 2 ในทำเลนั้น โครงการแรกคือบ้านกลางกรุง สยาม-ปทุมวัน ซึ่งเปิดตัวเริ่มต้นราคาประมาณ 60,000 ปลายๆ ต่อตร.ม. ถามว่าทำไมถึงกล้าลงทุนโครงการนี้ที่ราคาเพิ่มขึ้นมา 10,000 กว่าบาท/ตร.ม. โดยไม่ต้องรีรออ่านรีวิว (ถ้ามัวแต่อ่านรีวิวคงจองไม่ทัน และก็ไม่ได้ราคานี้) นั่นก็เป็นเพราะว่าตัวเองคอยติดตามราคาบริเวณนั้นมาเสมอ
ไม่เพียงแต่โครงการเปิดตัวใหม่ แต่โครงการที่สร้างอยู่ก่อนแล้วอย่าง บ้านปทุมวัน หรือ ปทุมวันรีสอร์ท ราคาที่ขายอยู่ก็อยู่ที่ประมาณ 70,000 บาท/ตร.ม. ทั้งที่เป็นคอนโดเก่า สิ่งที่ทำให้มั่นใจจริงๆ ว่าราคาคอนโดใหม่ที่จองน่าจะเพิ่มขึ้นได้ เพราะเจ้าตัวรู้ด้วยว่า ราคา 70,000 บาทของคอนโดเก่าเหล่านี้ สามารถขายต่อได้จริง เพราะย่านนี้มักมีผู้ปกครองของนิสิตจุฬาฯ และโรงเรียนดังๆ เช่น เตรียมอุดม สาธิตปทุมวัน เข้ามาหาที่พักให้ลูกทุกปี (บอกความลับก็ได้ ก็เพราะเจ้าของอยู่ในตึกแถวนั้นนั่นแหละ ก็คอยคุยกับนิติเวลามีห้องมาลงประกาศ เห็นสักพักก็มีคนซื้อ ทำให้รู้ว่าคอนโดเก่าราคานี้ยังขายได้ ถ้าสร้างเสร็จใหม่ ถึงจะแพงกว่าตร.ม.ละ 20,000-30,000 ก็น่าจะมีคนซื้อ คือกะว่าราคาต้องเฉียดแสนต่อตารางเมตรชัวร์ๆ )
ถามว่าแล้วหลังจากที่ซื้อคอนโดนี้มาแล้ว ทำไมถึงถือไว้ตั้งนานไม่ยอมขาย ทั้งที่ราคาก็ขึ้นมาแล้วตั้งเยอะ เจ้าตัวก็ตอบตรง ๆ ว่าไม่รู้หรอกว่าราคาจะขึ้นมาไกลถึงขนาดนี้ ตอนนี้น่าจะเรียกกันไม่ต่ำกว่า 150,000-170,000 บาท/ตร.ม. (เดอะไลน์ราชเทวี เห็นขายตร.ม.ละ 250,000 บาทแล้ว ถ้าผมตีว่าโครงการผมได้แค่ซักตร.ม.ละ 200,000 ก็กำไรเกือบ 200% ละ) สิ่งที่คิดก็คือ ขายแล้วไม่รู้จะไปซื้อที่ไหนอีก ตัวเองก็ไม่ได้เดือดร้อนอะไร ที่สำคัญชอบทำเลนี้ด้วยสะดวก จะเข้ามาจุฬาก็ง่าย (รู้เพิ่มอีกละว่าเจ้าของทำงานอยู่จุฬาฯ) แถมเห็นว่าเปิดเทอมรับนักศึกษาใหม่ ก็มีคนมาหาคอนโดแถวนี้ทุกปี ก็เลยมั่นใจกับทำเลนี้มากๆ โดยเฉพาะห้องที่ตัวเองซื้อไว้ เรียกได้ว่าอยู่ใกล้รถไฟฟ้ามากกว่าโครงการใหม่ๆ ขนาดกับผังห้องก็อยู่สบาย (โครงการใหม่ๆ หรูกว่า แต่ก็เล็กลงจนอึดอัด) ถามว่าแล้วปล่อยเช่าเป็นยังไงบ้าง
ที่นี่คนที่มาหาเช่าส่วนใหญ่ก็จะเป็นผู้ปกครองของนักศึกษา (เหมือนที่มาหาซื้อ) แต่เช่าสักพัก ก็อาจจะหาซื้อเอง หรืออาจจะมีต่างชาติมาเช่าบ้าง แต่ก็ไม่ค่อยเห็นมีญี่ปุ่นเยอะเหมือนสุขุมวิท ห้องที่มีอยู่ 2 ห้อง สตูดิโอก็เช่าได้ประมาณ 20,000-23,000 บาท ส่วนห้อง 2 ห้องนอน แรกๆ ก็มีคนมาเช่าเดือนละ 40,000 บาท แต่พอคนเช่าออกก็ไม่ได้มีคนใหม่มาแทน ราคาทำเลนี้ที่ขึ้นมาน่าจะเพราะผู้ปกครองของนักศึกษาและคนทำงานแถวนี้มากกว่า
สรุปเคสที่ 2 นี้จะแตกต่างจากสุขุมวิทเรื่องกลุ่มคนอยู่อาศัย แต่สิ่งที่เหมือนกันคือ
1) “ทำเลมีความต้องการจากคนที่มีกำลังจ่าย” ซึ่งความต้องการนี้ ก็มาจากเรื่องความสะดวกในการเดินทาง แหล่งงาน สภาพแวดล้อม และ
2) “ลงทุนนานพอสมควร” ให้การพัฒนาของเมืองกระตุ้นให้เกิดความต้องการ และมูลค่าเพิ่มของพื้นที่ หวังว่าเพื่อนๆ จะได้ประโยชน์จากประสบการณ์ที่นักลงทุนท่านนี้แชร์ให้นะครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
