คอนโด ตร.ม.ละ 250,000 บาท ชนเพดานหรือยัง?
มี Inbox มาถามว่าสนใจซื้อคอนโดแถวทองหล่อราคา ตร.ม.ละ 250,000 บาท โดยอยากจะซื้อลงทุน เพราะคนขายบอกว่าราคาน่าจะขึ้นไป ตร.ม.ละ 300,000 บาทคิดว่าน่าซื้อหรือไม่คะ ZmyHome คิดว่าเป็นคำถามที่น่าสนใจจึงขอเอามาตอบตรงนี้เพื่อแชร์กัน
รวมทั้งคนที่มีข้อมูลเพิ่มเติมจะได้มาร่วมแสดงความคิดเห็นนะครับ เนื่องจากคำถามที่ถามมาค่อนข้างเปิดกว้างไม่ได้มีการระบุเจาะจงว่าเป็นโครงการไหน (ถึงแม้ว่าพอจะเดาได้) ซึ่งคำถามลักษณะนี้จะคล้ายกับการถามว่า ควรซื้อหุ้นกลุ่มพลังงานที่ราคาตัวละ 300 บาทหรือไม่ ซึ่งผู้ที่ช่ำชองในวงการหุ้น คงทราบว่าหุ้นราคาตัวละ 300 บาท ไม่ได้บอกแนวโน้มที่จะขึ้นหรือลงของราคาหุ้นเลย และการประเมินจำเป็นที่จะต้องวิเคราะห์เป็นรายตัวถึงปัจจัยพื้นฐาน (ถ้าลงทุนแนว VI)
ส่วนประเมินแบบเทคนิค ZmyHome ไม่สันทัด ^ ^ ซึ่ง ZmyHome ขอให้หลักที่จะพิจารณาดังนี้กับผู้ถามนะครับ
1. ระยะเวลาที่จะใช้ในการลงทุน : การเปลี่ยนแปลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้น ส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับสภาวะทางอารมณ์ของตลาดมากกว่าอุปสงค์และอุปทานที่แท้จริง (เพราะผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมักมองหาโครงการที่ใกล้จะสร้างเสร็จมากกว่า) สังเกตได้ว่าปัจจุบันคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วในย่านทองหล่อไม่มีโครงการใดมีราคาซื้อขายใกล้เคียง 300,000 บาท/ตร.ม. แพงที่สุดน่าจะเป็นโครงการ Quattro ซึ่งน่าจะเสนอราคาขายอยู่ระหว่าง 200,000-240,000 บาททำให้โครงการที่จะสร้างขึ้นใหม่นี้จะต้องมีจุดขายที่โดดเด่นเพื่อให้ผู้ซื้อยอมรับในราคาที่สูงกว่าได้ในระยะเวลาอันสั้น
2. ทำเลที่ตั้งของโครงการ : ย่านทองหล่อเป็นถนนยาวเกือบ 1.5 กม. ความสะดวกในการเข้าถึงรถไฟฟ้าและสภาพแวดล้อมมีความแตกต่างกันพอสมควรตามแต่ละช่วงของถนน โดยคนไทยที่จะซื้อคอนโดเก็บเป็นทรัพย์สินระยะยาว มักจะนิยมทำเลใกล้รถไฟฟ้ามากกว่า นอกจากนี้โครงการที่เดินถึงรถไฟฟ้ามักมีความต้องการอยู่อาศัยจริงสูงกว่าและราคาเพิ่มขึ้นง่ายกว่าด้วย (ถ้าไม่ใช่โครงการที่เสื่อมโทรมจากคุณภาพการก่อสร้างหรือการบริหารจัดการ) ดังนั้นหากโครงการดังกล่าวสามารถเดินถึงรถไฟฟ้าและสภาพแวดล้อมดี ก็มีโอกาสที่ราคาจะเพิ่มขึ้นง่ายกว่า
3. คุณภาพของโครงการ : โครงการที่ขายระดับราคาฉีกตลาดขนาดนี้ คุณภาพการก่อสร้างและการบริหารจัดการจะต้องยกระดับจากโครงการที่มีอยู่ แต่การซื้อครั้งนี้เป็นการซื้อแบบผ่อนดาวน์ก่อนโครงการจะสร้างเสร็จ ดังนั้นควรศึกษาว่า Developer ของโครงการที่สนใจมีประวัติที่ดีทั้งเรื่องการก่อสร้าง การบริหารภาพลักษ์ณ์และการบริหารโครงการหลังสร้างเสร็จแล้วเป็นอย่างไร รวมทั้งควรพิจารณาถึงผู้รับเหมาและวัสดุที่เจ้าของจะใช้ในโครงการด้วย
4. คุณภาพของห้องชุดนั้นๆ เอง : ราคาที่พรีเมี่ยม ต้องการผู้ซื้อระดับพรี่เมี่ยม และแน่นอนความต้องการก็ต้องมากตามไปด้วย ดังนั้นต้องพิจารณาให้ดีทั้งชั้น ทิศ ตำแหน่ง ฟังก์ชั่นการใช้งานของห้อง ถ้าเป็นไปได้ควรเทียบกับโครงการระดับบนที่เสนอขายในซอยทองหล่อเหมือนกันว่า Space ของห้องน่าอยู่กว่าโครงการที่กำลังสนใจอยู่หรือไม่ ลูกค้าระดับบนมักซื้อสินค้าตามความพึงพอใจมากกว่าราคา ดังนั้นห้องที่ซื้อต้องมี Layout ดี และอยู่อาศัยได้จริง ระวังห้องที่เล็กจนอึดอัด
5. ต้นทุนการเงินและผลตอบแทนที่ต้องการ : ไม่ว่าจะพิจารณาปัจจัยของโครงการอย่างไร ความพร้อมทางการเงินของผู้ซื้อเป็นสิ่งสำคัญ เพราะเรากำลังลงทุน ไม่ใช่ซื้อหวย เราต้องพิจารณาว่าเงินที่เรามีพร้อมจะใช้สำหรับลงทุนจริงๆ มีอยู่เท่าไหร่ และใช้ได้นานขนาดไหนโดยนอกจากเงินก้อนนี้แล้ว เราจะต้องมีเงินเหลือเพียงพอสำหรับกรณีฉุกเฉินหรือการลงทุนอื่นๆ ที่ให้ผลตอบแทนสอดคล้องกับตัวเรามากกว่า เมื่อเปรียบเทียบกับค่าเช่าของคอนโดระดับบนในย่านทองหล่อ
ซึ่งปัจจุบันมีค่าเช่าสุทธิอยู่ที่ประมาณ 700-900 บาท/ตร.ม. อัตรานี้จะให้ผลตอบแทนที่ประมาณ 3.4%-4.3% หากซื้อคอนโดมาในราคา ตร.ม.ละ 250,000 บาท (อาจมีค่าใช้จ่ายในการตกแต่ง ค่าโอนและอื่นๆ อีก ตร.ม.ละ 10,000-20,000 บาท) ทำให้ผลตอบแทนการลงทุนน้อยลง และที่สำคัญหากเราต้องโอนห้องชุดดังกล่าวและใช้เงินกู้ซื้อ ซึ่งน่าจะสูงกว่าผลตอบแทนการเช่าของตลาด (ปัจจุบัน MLR หรือ MRR อยู่ที่ประมาณ 7%) ทรัพย์สินที่ซื้อมานี้จะสร้างภาระดอกเบี้ยให้แทนที่จะมีรายได้เหลือจากค่าเช่าหลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้ว
ยกเว้นแต่ว่าเราจะซื้อสดและเทียบกับผลตอบแทนของดอกเบี้ยเงินฝาก แต่สำหรับผมแล้ว ผลตอบแทนระดับนี้ ถ้าไม่เห็นโอกาสที่ชัดเจนของ Capital Gain น่าจะรอไว้ก่อนดีกว่า
6. ทางเลือกอื่นๆ : นอกจากทำเลทองหล่อ หากคุณมีกำลังซื้อที่จะสามารถซื้อห้องชุดตร.ม.ละ 250,000 บาทจริงๆ แล้ว ลองพิจารณาโครงการระดับบนอย่าง “มาร์ค”, “185 ราชดำริ”, “สุโขทัยเรสซิเดนซ์”, “มหานคร”, “นิมิตรหลังสวน” ดูด้วยก็ได้ว่า โครงการไหนที่อยู่ในทำเลที่ดีกว่ากัน รวมทั้งคุณภาพโครงการ และปัจจัยอื่นๆ ข้างต้น
สรุป การลงทุนคอนโดตร.ม.ละ 250,000 บาทในย่านทองหล่อ อาจจะน่าสนใจเพราะทำเลมีการพัฒนาสูงและทำเลมีตลาดเช่าที่ดี อย่างไรก็ตามคุณควรจะพร้อมที่จะลงทุนในระยะยาว เพราะราคาดังกล่าวสูงกว่าราคาเฉลี่ยของห้องชุดที่สร้างเสร็จใหม่ในตลาดในพื้นที่ ซึ่งควรเปรียบเทียบกับโครงการระดับบนอื่นๆ หรือรอซื้อต่อเมื่อโครงการใกล้สร้างเสร็จจากนักลงทุนที่ซื้อไปก่อนหน้าก็ได้ ยกเว้นเสียแต่ว่าคุณต้องการจะซื้อที่นี่เพื่อใช้ประโยชน์เองด้วยและโครงการที่มีอยู่ไม่ตอบสนองกับความต้องการของคุณครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
รวมทั้งคนที่มีข้อมูลเพิ่มเติมจะได้มาร่วมแสดงความคิดเห็นนะครับ เนื่องจากคำถามที่ถามมาค่อนข้างเปิดกว้างไม่ได้มีการระบุเจาะจงว่าเป็นโครงการไหน (ถึงแม้ว่าพอจะเดาได้) ซึ่งคำถามลักษณะนี้จะคล้ายกับการถามว่า ควรซื้อหุ้นกลุ่มพลังงานที่ราคาตัวละ 300 บาทหรือไม่ ซึ่งผู้ที่ช่ำชองในวงการหุ้น คงทราบว่าหุ้นราคาตัวละ 300 บาท ไม่ได้บอกแนวโน้มที่จะขึ้นหรือลงของราคาหุ้นเลย และการประเมินจำเป็นที่จะต้องวิเคราะห์เป็นรายตัวถึงปัจจัยพื้นฐาน (ถ้าลงทุนแนว VI)
ส่วนประเมินแบบเทคนิค ZmyHome ไม่สันทัด ^ ^ ซึ่ง ZmyHome ขอให้หลักที่จะพิจารณาดังนี้กับผู้ถามนะครับ
1. ระยะเวลาที่จะใช้ในการลงทุน : การเปลี่ยนแปลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้น ส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับสภาวะทางอารมณ์ของตลาดมากกว่าอุปสงค์และอุปทานที่แท้จริง (เพราะผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมักมองหาโครงการที่ใกล้จะสร้างเสร็จมากกว่า) สังเกตได้ว่าปัจจุบันคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วในย่านทองหล่อไม่มีโครงการใดมีราคาซื้อขายใกล้เคียง 300,000 บาท/ตร.ม. แพงที่สุดน่าจะเป็นโครงการ Quattro ซึ่งน่าจะเสนอราคาขายอยู่ระหว่าง 200,000-240,000 บาททำให้โครงการที่จะสร้างขึ้นใหม่นี้จะต้องมีจุดขายที่โดดเด่นเพื่อให้ผู้ซื้อยอมรับในราคาที่สูงกว่าได้ในระยะเวลาอันสั้น
2. ทำเลที่ตั้งของโครงการ : ย่านทองหล่อเป็นถนนยาวเกือบ 1.5 กม. ความสะดวกในการเข้าถึงรถไฟฟ้าและสภาพแวดล้อมมีความแตกต่างกันพอสมควรตามแต่ละช่วงของถนน โดยคนไทยที่จะซื้อคอนโดเก็บเป็นทรัพย์สินระยะยาว มักจะนิยมทำเลใกล้รถไฟฟ้ามากกว่า นอกจากนี้โครงการที่เดินถึงรถไฟฟ้ามักมีความต้องการอยู่อาศัยจริงสูงกว่าและราคาเพิ่มขึ้นง่ายกว่าด้วย (ถ้าไม่ใช่โครงการที่เสื่อมโทรมจากคุณภาพการก่อสร้างหรือการบริหารจัดการ) ดังนั้นหากโครงการดังกล่าวสามารถเดินถึงรถไฟฟ้าและสภาพแวดล้อมดี ก็มีโอกาสที่ราคาจะเพิ่มขึ้นง่ายกว่า
3. คุณภาพของโครงการ : โครงการที่ขายระดับราคาฉีกตลาดขนาดนี้ คุณภาพการก่อสร้างและการบริหารจัดการจะต้องยกระดับจากโครงการที่มีอยู่ แต่การซื้อครั้งนี้เป็นการซื้อแบบผ่อนดาวน์ก่อนโครงการจะสร้างเสร็จ ดังนั้นควรศึกษาว่า Developer ของโครงการที่สนใจมีประวัติที่ดีทั้งเรื่องการก่อสร้าง การบริหารภาพลักษ์ณ์และการบริหารโครงการหลังสร้างเสร็จแล้วเป็นอย่างไร รวมทั้งควรพิจารณาถึงผู้รับเหมาและวัสดุที่เจ้าของจะใช้ในโครงการด้วย
4. คุณภาพของห้องชุดนั้นๆ เอง : ราคาที่พรีเมี่ยม ต้องการผู้ซื้อระดับพรี่เมี่ยม และแน่นอนความต้องการก็ต้องมากตามไปด้วย ดังนั้นต้องพิจารณาให้ดีทั้งชั้น ทิศ ตำแหน่ง ฟังก์ชั่นการใช้งานของห้อง ถ้าเป็นไปได้ควรเทียบกับโครงการระดับบนที่เสนอขายในซอยทองหล่อเหมือนกันว่า Space ของห้องน่าอยู่กว่าโครงการที่กำลังสนใจอยู่หรือไม่ ลูกค้าระดับบนมักซื้อสินค้าตามความพึงพอใจมากกว่าราคา ดังนั้นห้องที่ซื้อต้องมี Layout ดี และอยู่อาศัยได้จริง ระวังห้องที่เล็กจนอึดอัด
5. ต้นทุนการเงินและผลตอบแทนที่ต้องการ : ไม่ว่าจะพิจารณาปัจจัยของโครงการอย่างไร ความพร้อมทางการเงินของผู้ซื้อเป็นสิ่งสำคัญ เพราะเรากำลังลงทุน ไม่ใช่ซื้อหวย เราต้องพิจารณาว่าเงินที่เรามีพร้อมจะใช้สำหรับลงทุนจริงๆ มีอยู่เท่าไหร่ และใช้ได้นานขนาดไหนโดยนอกจากเงินก้อนนี้แล้ว เราจะต้องมีเงินเหลือเพียงพอสำหรับกรณีฉุกเฉินหรือการลงทุนอื่นๆ ที่ให้ผลตอบแทนสอดคล้องกับตัวเรามากกว่า เมื่อเปรียบเทียบกับค่าเช่าของคอนโดระดับบนในย่านทองหล่อ
ซึ่งปัจจุบันมีค่าเช่าสุทธิอยู่ที่ประมาณ 700-900 บาท/ตร.ม. อัตรานี้จะให้ผลตอบแทนที่ประมาณ 3.4%-4.3% หากซื้อคอนโดมาในราคา ตร.ม.ละ 250,000 บาท (อาจมีค่าใช้จ่ายในการตกแต่ง ค่าโอนและอื่นๆ อีก ตร.ม.ละ 10,000-20,000 บาท) ทำให้ผลตอบแทนการลงทุนน้อยลง และที่สำคัญหากเราต้องโอนห้องชุดดังกล่าวและใช้เงินกู้ซื้อ ซึ่งน่าจะสูงกว่าผลตอบแทนการเช่าของตลาด (ปัจจุบัน MLR หรือ MRR อยู่ที่ประมาณ 7%) ทรัพย์สินที่ซื้อมานี้จะสร้างภาระดอกเบี้ยให้แทนที่จะมีรายได้เหลือจากค่าเช่าหลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้ว
ยกเว้นแต่ว่าเราจะซื้อสดและเทียบกับผลตอบแทนของดอกเบี้ยเงินฝาก แต่สำหรับผมแล้ว ผลตอบแทนระดับนี้ ถ้าไม่เห็นโอกาสที่ชัดเจนของ Capital Gain น่าจะรอไว้ก่อนดีกว่า
6. ทางเลือกอื่นๆ : นอกจากทำเลทองหล่อ หากคุณมีกำลังซื้อที่จะสามารถซื้อห้องชุดตร.ม.ละ 250,000 บาทจริงๆ แล้ว ลองพิจารณาโครงการระดับบนอย่าง “มาร์ค”, “185 ราชดำริ”, “สุโขทัยเรสซิเดนซ์”, “มหานคร”, “นิมิตรหลังสวน” ดูด้วยก็ได้ว่า โครงการไหนที่อยู่ในทำเลที่ดีกว่ากัน รวมทั้งคุณภาพโครงการ และปัจจัยอื่นๆ ข้างต้น
สรุป การลงทุนคอนโดตร.ม.ละ 250,000 บาทในย่านทองหล่อ อาจจะน่าสนใจเพราะทำเลมีการพัฒนาสูงและทำเลมีตลาดเช่าที่ดี อย่างไรก็ตามคุณควรจะพร้อมที่จะลงทุนในระยะยาว เพราะราคาดังกล่าวสูงกว่าราคาเฉลี่ยของห้องชุดที่สร้างเสร็จใหม่ในตลาดในพื้นที่ ซึ่งควรเปรียบเทียบกับโครงการระดับบนอื่นๆ หรือรอซื้อต่อเมื่อโครงการใกล้สร้างเสร็จจากนักลงทุนที่ซื้อไปก่อนหน้าก็ได้ ยกเว้นเสียแต่ว่าคุณต้องการจะซื้อที่นี่เพื่อใช้ประโยชน์เองด้วยและโครงการที่มีอยู่ไม่ตอบสนองกับความต้องการของคุณครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
