ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ก็เหมือนกับการทำธุรกิจ
เคยมั้ยที่เรามักจะได้ยินคนพูดว่า “อยากมีคอนโดให้เช่า สิ้นเดือนก็ได้เงินเข้าไม่ต้องทำอะไร” พูดแบบนี้จริง ๆ ก็ไม่ผิด (ถ้าทำเป็น) แต่คนที่เจ๊งจากอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ใช่ว่าจะไม่มี บางคนไม่มีเงินโอนถูกยึดเงินดาวน์ บางคนโอนมาได้ แต่ไม่มีคนเช่าผ่อนต่อไม่ไหว ยอมขายขาดทุน ขายไม่ได้ก็โอนแบงค์ยึด สำหรับเรื่องปล่อยเช่า เจ้าของห้องต้องระลึกไว้เสมอว่าไม่ได้มีเราที่ปล่อยเช่าอยู่คนเดียว 2-3 ปีนี้มีกรุงเทพปริมณฑลมีคอนโดสร้างเสร็จใหม่ 70,000-80,000 ยูนิต/ปี นอกจากนี้แต่ละทำเลปริมาณและกำลังซื้อของคนเช่าก็แตกต่างกัน พูดง่ายๆ การแข่งขันมีอยู่เสมอ ดังนั้นในมุมมองของการลงทุนคอนโดก็ไม่ต่างอะไรกับการทำธุรกิจ ถ้าเราอยากจะได้ผลลัพธ์อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย วันนี้มาดูกันว่าแล้วมันคล้ายกันยังไงครับ……
ต้องรู้ว่ามีคนเช่า – รู้ว่ามีลูกค้าก่อนเริ่มธุรกิจ การเริ่มต้นลงทุนคอนโดที่ดี เราควรจะต้องรู้ก่อนว่าทำเลที่เราน่าจะซื้อคอนโดเพื่อมาปล่อยเช่าคือบริเวณไหน ซึ่งแน่นอนต้องเป็นทำเลที่มีคนเช่าที่มีศักยภาพ และค่าเช่าที่เราจะได้จริงๆ อยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ จะให้ลึกซึ้งมากขึ้นควรรู้ด้วยว่าต้องใช้เวลานานแค่ไหนในการปล่อยเช่า หรือมีห้องว่างเหลือในตลาดมากหรือน้อย เพราะสิ่งที่คนที่ไม่เคยปล่อยเช่ามักจะเจอคือ ซื้อมาแล้วไม่มีคนเช่า หรือปล่อยเช่าได้น้อยกว่าที่คิดว่าจะได้
การตกแต่งบ้าน – พัฒนาผลิตภัณฑ์ เมื่อเราซื้อคอนโดมาเรียบร้อยแล้ว แต่แน่นอนไม่ได้มีเราคนเดียวจะปล่อยเช่า ยิ่งบางโครงการมีห้องเป็นพันหน่วย ดังนั้นการตกแต่งห้องให้ลงตัวและน่าอยู่มากกว่าห้องอื่น ๆ ดูแลรักษาง่าย ก็คล้ายกับการพัฒนาผลิตภัณฑ์หรือบริการของเรา ให้มีที่จะหาผู้เช่าได้ก่อน ได้ค่าเช่าที่ดี ประหยัดค่าดูแลรักษา และก็ไม่เป็นการลงทุนเกินจำเป็น
การหาผู้เช่า – การทำการตลาด หลังจากห้องเสร็จก็ต้องปล่อยเช่า ถ้าเราโอนห้องและตกแต่งเสร็จก่อนห้องอื่นๆ ก็ทำให้เรายังไม่ค่อยมีคู่แข่ง จากนั้นก็ต้องลงประกาศ ถ่ายภาพให้สวยงาม เตรียมข้อมูลให้ครบถ้วนเข้าใจง่าย ตั้งค่าเช่าให้เหมาะสม เจ้าของห้องหลายคนมักดูเบาการหาผู้เช่า โดยอาจเลือกวิธีทำการตลาดเพียงแหล่งเดียว เช่น ฝากนิติบุคคลที่ตึกเท่านั้น ฝากนายหน้าที่รู้จักเท่านั้น ลงประกาศไว้ที่เว็บใดเว็บหนึ่ง แต่ไม่คอยอัพเดท แต่เราควรระลึกไว้เสมอว่าช่องทางการขายเหล่านี้ก็จะมีลูกค้าเข้าถึงเป็นกลุ่มๆ ยิ่งมีช่องทางทางการตลาดน้อย หรือเป็นช่องทางที่ไม่ตรงกลุ่มเป้าหมาย กว่าจะเจอคนเช่าก็ใช้เวลามากขึ้น ถ้าโครงการเราเป็นระดับบน และอยากให้เช่ากับชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกับชาวญี่ปุน ก็ต้องส่งข้อมูลให้บรรดาเหล่านายหน้า เพราะถ้ารอให้เค้าติดต่อค้นหาเว็บเจอเราเองก็ช้าเกินไป เพราะเว็บไซท์บ้านเราก็ไม่ได้ค้นหาง่ายๆ ที่สำคัญผู้บริหารระดับบนมักไม่ค่อยมีเวลามาหาบ้านเอง
ดูแลหลังการขาย เคล็ดลับอีกอย่างนึงในการคุยกับนายหน้า คือ การแสดงให้เห็นถึงความอะลุ่มอะล่วย และพร้อมจะช่วยเหลือผู้เช่า เพราะสิ่งหนึ่งที่นายหน้าจะพิจารณาเสมอเมื่อนำเสนอห้องให้กับคนเช่า คือ “เจ้าของห้องชุด” เพราะการเช่าห้องชุดบางครั้งอาจจะมีปัญหา ซึ่งผู้เช่าอาจจะต้องความช่วยเหลือจากเจ้าของห้อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีการเสียหายที่ระบุสาเหตุยาก ถ้าเราเป็นเจ้าของห้องที่คุยยากตลอดเวลา นายหน้าก็อาจจะมีความกังวลเมื่อเวลาจะแนะนำห้องของคุณ เพราะผู้เช่าก็อยากได้เช่าห้องที่เจ้าของมีเหตุมีผล ดังนั้นเจ้าของห้องที่มี “Service mind” จะช่วยให้ปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น การเช่าห้องชุดหลายๆ ครั้งผู้เช่าไม่ได้เช่าอยู่เพียงปีเดียว ดังนั้นระหว่างที่ปล่อยเช่า เมื่อห้องมีความเสียหาย หรือหากเจ้าของมีน้ำใจเล็กๆ น้อยๆ ระหว่างเช่าหรือเมื่อจะต่อสัญญาเช่า เช่น ล้างแอร์ให้ซัก 6 เดือนครั้ง ซักผ้าม่าน หรือแถมทีวีในห้องนอน การต่อสัญญาเช่ามีโอกาสสูงขึ้น อย่าลืมว่าหากคอนโดของคุณค่าเช่า 30,000-40,000 บาท ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เล็กน้อยมากเมื่อเทียบกับค่าเช่าที่หายไป 1-2 เดือนเมื่อคุณต้องหาผู้เช่าใหม่ นอกจากนี้เครื่องใช้ไฟฟ้าที่คุณแถมให้ก็ยังอยู่ในห้อง ผู้เช่าคนถัดไปก็ยังใช้ได้ด้วย
เห็นแล้วใช่ไม๊ครับ การจะลงทุนปล่อยเช่าคอนโดให้ประสบความสำเร็จ มีอย่างอื่นมากกว่าแค่ซื้อห้องมา เอาเฟอร์นิเจอร์มาวางๆ แล้วก็ปล่อยเช่า นอกจากนี้ยังมีประเด็นเรื่องการวางแผนการเงินเกี่ยวกับห้องชุดที่ซื้ออีกด้วย วางแผนดี ห้องให้ผลตอบแทนดี ค่าเช่าที่ได้แต่ละเดือนก็มีเหลือ วางแผนผิดที่คิดว่าซื้อมาแล้วจะกำไร กลายเป็นขาดทุนดอกเบี้ยทุกๆ เดือน
ขอให้ทุกคนประสบความสำเร็จกับการลงทุนครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
ต้องรู้ว่ามีคนเช่า – รู้ว่ามีลูกค้าก่อนเริ่มธุรกิจ การเริ่มต้นลงทุนคอนโดที่ดี เราควรจะต้องรู้ก่อนว่าทำเลที่เราน่าจะซื้อคอนโดเพื่อมาปล่อยเช่าคือบริเวณไหน ซึ่งแน่นอนต้องเป็นทำเลที่มีคนเช่าที่มีศักยภาพ และค่าเช่าที่เราจะได้จริงๆ อยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ จะให้ลึกซึ้งมากขึ้นควรรู้ด้วยว่าต้องใช้เวลานานแค่ไหนในการปล่อยเช่า หรือมีห้องว่างเหลือในตลาดมากหรือน้อย เพราะสิ่งที่คนที่ไม่เคยปล่อยเช่ามักจะเจอคือ ซื้อมาแล้วไม่มีคนเช่า หรือปล่อยเช่าได้น้อยกว่าที่คิดว่าจะได้
การตกแต่งบ้าน – พัฒนาผลิตภัณฑ์ เมื่อเราซื้อคอนโดมาเรียบร้อยแล้ว แต่แน่นอนไม่ได้มีเราคนเดียวจะปล่อยเช่า ยิ่งบางโครงการมีห้องเป็นพันหน่วย ดังนั้นการตกแต่งห้องให้ลงตัวและน่าอยู่มากกว่าห้องอื่น ๆ ดูแลรักษาง่าย ก็คล้ายกับการพัฒนาผลิตภัณฑ์หรือบริการของเรา ให้มีที่จะหาผู้เช่าได้ก่อน ได้ค่าเช่าที่ดี ประหยัดค่าดูแลรักษา และก็ไม่เป็นการลงทุนเกินจำเป็น
การหาผู้เช่า – การทำการตลาด หลังจากห้องเสร็จก็ต้องปล่อยเช่า ถ้าเราโอนห้องและตกแต่งเสร็จก่อนห้องอื่นๆ ก็ทำให้เรายังไม่ค่อยมีคู่แข่ง จากนั้นก็ต้องลงประกาศ ถ่ายภาพให้สวยงาม เตรียมข้อมูลให้ครบถ้วนเข้าใจง่าย ตั้งค่าเช่าให้เหมาะสม เจ้าของห้องหลายคนมักดูเบาการหาผู้เช่า โดยอาจเลือกวิธีทำการตลาดเพียงแหล่งเดียว เช่น ฝากนิติบุคคลที่ตึกเท่านั้น ฝากนายหน้าที่รู้จักเท่านั้น ลงประกาศไว้ที่เว็บใดเว็บหนึ่ง แต่ไม่คอยอัพเดท แต่เราควรระลึกไว้เสมอว่าช่องทางการขายเหล่านี้ก็จะมีลูกค้าเข้าถึงเป็นกลุ่มๆ ยิ่งมีช่องทางทางการตลาดน้อย หรือเป็นช่องทางที่ไม่ตรงกลุ่มเป้าหมาย กว่าจะเจอคนเช่าก็ใช้เวลามากขึ้น ถ้าโครงการเราเป็นระดับบน และอยากให้เช่ากับชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกับชาวญี่ปุน ก็ต้องส่งข้อมูลให้บรรดาเหล่านายหน้า เพราะถ้ารอให้เค้าติดต่อค้นหาเว็บเจอเราเองก็ช้าเกินไป เพราะเว็บไซท์บ้านเราก็ไม่ได้ค้นหาง่ายๆ ที่สำคัญผู้บริหารระดับบนมักไม่ค่อยมีเวลามาหาบ้านเอง
ดูแลหลังการขาย เคล็ดลับอีกอย่างนึงในการคุยกับนายหน้า คือ การแสดงให้เห็นถึงความอะลุ่มอะล่วย และพร้อมจะช่วยเหลือผู้เช่า เพราะสิ่งหนึ่งที่นายหน้าจะพิจารณาเสมอเมื่อนำเสนอห้องให้กับคนเช่า คือ “เจ้าของห้องชุด” เพราะการเช่าห้องชุดบางครั้งอาจจะมีปัญหา ซึ่งผู้เช่าอาจจะต้องความช่วยเหลือจากเจ้าของห้อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีการเสียหายที่ระบุสาเหตุยาก ถ้าเราเป็นเจ้าของห้องที่คุยยากตลอดเวลา นายหน้าก็อาจจะมีความกังวลเมื่อเวลาจะแนะนำห้องของคุณ เพราะผู้เช่าก็อยากได้เช่าห้องที่เจ้าของมีเหตุมีผล ดังนั้นเจ้าของห้องที่มี “Service mind” จะช่วยให้ปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น การเช่าห้องชุดหลายๆ ครั้งผู้เช่าไม่ได้เช่าอยู่เพียงปีเดียว ดังนั้นระหว่างที่ปล่อยเช่า เมื่อห้องมีความเสียหาย หรือหากเจ้าของมีน้ำใจเล็กๆ น้อยๆ ระหว่างเช่าหรือเมื่อจะต่อสัญญาเช่า เช่น ล้างแอร์ให้ซัก 6 เดือนครั้ง ซักผ้าม่าน หรือแถมทีวีในห้องนอน การต่อสัญญาเช่ามีโอกาสสูงขึ้น อย่าลืมว่าหากคอนโดของคุณค่าเช่า 30,000-40,000 บาท ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เล็กน้อยมากเมื่อเทียบกับค่าเช่าที่หายไป 1-2 เดือนเมื่อคุณต้องหาผู้เช่าใหม่ นอกจากนี้เครื่องใช้ไฟฟ้าที่คุณแถมให้ก็ยังอยู่ในห้อง ผู้เช่าคนถัดไปก็ยังใช้ได้ด้วย
เห็นแล้วใช่ไม๊ครับ การจะลงทุนปล่อยเช่าคอนโดให้ประสบความสำเร็จ มีอย่างอื่นมากกว่าแค่ซื้อห้องมา เอาเฟอร์นิเจอร์มาวางๆ แล้วก็ปล่อยเช่า นอกจากนี้ยังมีประเด็นเรื่องการวางแผนการเงินเกี่ยวกับห้องชุดที่ซื้ออีกด้วย วางแผนดี ห้องให้ผลตอบแทนดี ค่าเช่าที่ได้แต่ละเดือนก็มีเหลือ วางแผนผิดที่คิดว่าซื้อมาแล้วจะกำไร กลายเป็นขาดทุนดอกเบี้ยทุกๆ เดือน
ขอให้ทุกคนประสบความสำเร็จกับการลงทุนครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
