การลงทุนคอนโด แบบไม่ใช่การเก็งกำไร
โดย Dr. Kit ZmyHome
บทความนี้จะขอพูดถึงนักลงทุนระยะกลาง ซึ่งหมายถึงนักลงทุนจะโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ซื้อมาและปล่อยเช่าห้องชุดออกไปโดยคาดหวังผลตอบแทนครบทุกรูปแบบทั้ง 4 ประเภทตามที่ได้กล่าวไว้ในบทเรื่องผลตอบแทนจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนประเภทนี้ นักลงทุนจะปล่อยเช่าห้องชุดโดยรับผลตอบแทนจากการเช่าไปซักระยะหนึ่ง ซึ่งประมาณ 1 ปีถึง 5 ปีขึ้นไป และจะขายห้องชุดออกเมื่อได้กำไรที่พอใจ โดยระยะเวลาที่รอราคาเพื่อขายนั้น รายได้จากการเช่าจะครอบคลุมดอกเบี้ยเงินกู้และต้นทุนทางการเงินของผู้นั้น และยังให้กระแสเงินสดเหลือในจำนวนหนึ่ง ให้นักลงทุนได้ใช้ในช่วงเวลาที่รอจังหวะเวลาในการขายทำกำไร
การลงทุนประเภทนี้จะประสบผลตอบแทนที่ดีเมื่อห้องชุดมีผู้เช่า นักลงทุนอาจประกาศหาผู้เช่าเอง หรือติดต่อบริษัทตัวแทนในการปล่อยเช่าให้หาผู้เช่าให้ ซึ่งความแตกต่างคือ การใช้บริษัทตัวแทนจะประหยัดเวลาและเรื่องปวดหัวในการหาผู้เช่า แต่จะเพิ่มค่าใช้จ่าย โดยบริษัทตัวแทนจะคิดค่าดำเนินการเมื่อมีผู้เช่าเช่าทรัพย์สินของเรา ส่วนมากในอัตราเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน หรือคิดเป็น 8.33% ของรายได้จากการเช่า 1 ปี
ในสภาพตลาดปัจจุบันนักลงทุนคาดหวังผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 5-7% ต่อปี ซึ่งจะเปลี่ยนแปลงไปตามสภาวะตลาด และวงจรรอบของราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวลาตลาดซบเซา ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจะสูงขึ้น แต่ผลตอบแทนจากราคาทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นอาจลดน้อยลง
ในทางกลับกัน ในสภาวะตลาดที่คึกคักหรือสภาวะฟองสบู่เติบโตมาก ราคาทรัพย์สินเพิ่มสูงมากขึ้น ผลตอบแทนจากการเช่าจะปรับตัวน้อยลง ทั้งนี้เพราะอัตราการเช่าหรือตลาดปล่อยเช่ามีความผันผวนน้อยกว่าตลาดซื้อขาย ดังนั้นการลงทุนแบบระยะกลางจึงให้มีความสม่ำเสมอและเสถียรภาพที่มากกว่าการลงทุนระยะสั้น
ดังที่ได้กล่าวมา ส่วนมากค่าเช่าที่เก็บได้จะสูงกว่าเงินผ่อนรายเดือน ดังนั้นความเสี่ยงของการลงทุนประเภทนี้คือ การหาผู้เช่าไม่ได้ หากไม่มีค่าเช่า นักลงทุนจะต้องจ่ายค่าดอกเบี้ยเงินกู้และค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บจากนิติบุคคลอาคารชุดทุกราย 6 เดือนหรือรายปี
ดังนั้นความรู้ในการเลือกโครงการ และประเภทห้องชุดที่เลือกจึงมีความสำคัญมาก นักลงทุนควรศึกษาจากเว็บไซท์ ZmyHome หรือขอคำปรึกษาจากตัวแทนที่จะปล่อยเช่าให้เราว่า ในพื้นที่เป้าหมายของโครงการที่เราเลือกว่าจะลงทุนในห้องชุดประเภทไหนที่มีความเป็นไปได้ในการหาผู้เช่ามากที่สุด
หลักการพื้นฐานในการเลือกโครงการนั้นเริ่มจากว่าโครงการที่เราเลือกนั้นต้องไม่มีจำนวนยูนิตในโครงการมากเกินไป หรือขนาดของห้องชุดที่เราเลือกนั้นมีจำนวนมากจนทำให้เรามีคู่แข่งในการปล่อยเช่าจำนวนมากจนต้องใช้เวลานานในการหาผู้เช่า
นอกจากนี้เทคนิคที่จะทำให้ห้องชุดนั้นมีโอกาสปล่อยเช่าได้ง่ายคือ การเลือกหรือตกแต่งให้ห้องชุดของเรามีความแตกต่างจากห้องชุดทั่วไปที่จะเป็นคู่แข่ง เทคนิคการสร้างจุดเด่นในการแข่งขันนั้นจะได้กล่าวในบทความต่อไป
นักลงทุนประเภทนี้เมื่อมีผู้เช่าห้องชุดมาคอยจ่ายค่าใช้จ่ายแทนเราแล้ว งานต่อไปคือการการประกาศหาคนซื้อห้องชุดโดยการประกาศขายเองหรือใช้ตัวแทนในการขาย โดยหากพบผู้ซื้อที่ให้ราคาตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ก็จะขายออกไป หากยังไม่ได้ราคาที่พอใจก็สามารถรอเวลาจนกว่าจะถึงเป้าหมาย โดยจะเป็นการขายแบบพร้อมผู้เช่าหรือไม่พร้อมก็ได้
โดยส่วนมากการที่ห้องชุดมีผู้เช่าแล้ว จะสามารถขายออกให้กับนักลงทุนมือสองได้ง่ายกว่า เพราะมีรายได้เป็นประกันให้กับผู้ซื้อล่วงหน้าไปแล้วในอนาคต ในสภาวะปกติราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นประมาณ 2% – 5% ต่อปีตามภาวะเศรษฐกิจ ดังนั้นหากนักลงทุนถือครองห้องชุด 3 ปี ก็จะได้กำไรจากราคาทุนประมาณ 6% – 15% และยังได้ค่าเช่าประมาณ 5% – 7% ต่อปีอีกต่อหนึ่ง
หลักสำคัญที่สุดของนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คือการใช้สมองในการตัดสินใจ หมายถึงการไม่ติดยึดกับอสังหาริมทรัพย์ที่เราเป็นเจ้าของ การไม่ใช้ความรู้สึกส่วนตัวมากำหนดราคา ซึ่งค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ บางครั้ง เมื่อนักลงทุนได้ทำการตกแต่ง ห้องชุดด้วยความชอบส่วนตัว อาจลืมไปว่ารสนิยมของเราอาจไม่เหมือนกับความต้องการของตลาด ความเข้าใจตลาด เป็นสิ่งสำคัญที่สุด ที่จะตัดสิน การตัดสินใจในการที่จะขายทรัพย์สิน หรือถือครองต่อเพื่อผลประโยชน์ ในอนาคตที่ดีกว่า บางครั้งเมื่อโอกาสในการขายเข้ามา แต่นักลงทุนเกิดความเสียดาย เพราะหลงใหลกับความสวยงามของห้องชุดที่ตัวเองตกแต่งไว้ จึงทำให้เสียโอกาส
จากใจ
ZmyHome
กดแชร์เป็นกำลังใจให้ทีมงานด้วยครับ
บทความนี้จะขอพูดถึงนักลงทุนระยะกลาง ซึ่งหมายถึงนักลงทุนจะโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ซื้อมาและปล่อยเช่าห้องชุดออกไปโดยคาดหวังผลตอบแทนครบทุกรูปแบบทั้ง 4 ประเภทตามที่ได้กล่าวไว้ในบทเรื่องผลตอบแทนจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนประเภทนี้ นักลงทุนจะปล่อยเช่าห้องชุดโดยรับผลตอบแทนจากการเช่าไปซักระยะหนึ่ง ซึ่งประมาณ 1 ปีถึง 5 ปีขึ้นไป และจะขายห้องชุดออกเมื่อได้กำไรที่พอใจ โดยระยะเวลาที่รอราคาเพื่อขายนั้น รายได้จากการเช่าจะครอบคลุมดอกเบี้ยเงินกู้และต้นทุนทางการเงินของผู้นั้น และยังให้กระแสเงินสดเหลือในจำนวนหนึ่ง ให้นักลงทุนได้ใช้ในช่วงเวลาที่รอจังหวะเวลาในการขายทำกำไร
การลงทุนประเภทนี้จะประสบผลตอบแทนที่ดีเมื่อห้องชุดมีผู้เช่า นักลงทุนอาจประกาศหาผู้เช่าเอง หรือติดต่อบริษัทตัวแทนในการปล่อยเช่าให้หาผู้เช่าให้ ซึ่งความแตกต่างคือ การใช้บริษัทตัวแทนจะประหยัดเวลาและเรื่องปวดหัวในการหาผู้เช่า แต่จะเพิ่มค่าใช้จ่าย โดยบริษัทตัวแทนจะคิดค่าดำเนินการเมื่อมีผู้เช่าเช่าทรัพย์สินของเรา ส่วนมากในอัตราเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน หรือคิดเป็น 8.33% ของรายได้จากการเช่า 1 ปี
ในสภาพตลาดปัจจุบันนักลงทุนคาดหวังผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 5-7% ต่อปี ซึ่งจะเปลี่ยนแปลงไปตามสภาวะตลาด และวงจรรอบของราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวลาตลาดซบเซา ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจะสูงขึ้น แต่ผลตอบแทนจากราคาทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นอาจลดน้อยลง
ในทางกลับกัน ในสภาวะตลาดที่คึกคักหรือสภาวะฟองสบู่เติบโตมาก ราคาทรัพย์สินเพิ่มสูงมากขึ้น ผลตอบแทนจากการเช่าจะปรับตัวน้อยลง ทั้งนี้เพราะอัตราการเช่าหรือตลาดปล่อยเช่ามีความผันผวนน้อยกว่าตลาดซื้อขาย ดังนั้นการลงทุนแบบระยะกลางจึงให้มีความสม่ำเสมอและเสถียรภาพที่มากกว่าการลงทุนระยะสั้น
ดังที่ได้กล่าวมา ส่วนมากค่าเช่าที่เก็บได้จะสูงกว่าเงินผ่อนรายเดือน ดังนั้นความเสี่ยงของการลงทุนประเภทนี้คือ การหาผู้เช่าไม่ได้ หากไม่มีค่าเช่า นักลงทุนจะต้องจ่ายค่าดอกเบี้ยเงินกู้และค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บจากนิติบุคคลอาคารชุดทุกราย 6 เดือนหรือรายปี
ดังนั้นความรู้ในการเลือกโครงการ และประเภทห้องชุดที่เลือกจึงมีความสำคัญมาก นักลงทุนควรศึกษาจากเว็บไซท์ ZmyHome หรือขอคำปรึกษาจากตัวแทนที่จะปล่อยเช่าให้เราว่า ในพื้นที่เป้าหมายของโครงการที่เราเลือกว่าจะลงทุนในห้องชุดประเภทไหนที่มีความเป็นไปได้ในการหาผู้เช่ามากที่สุด
หลักการพื้นฐานในการเลือกโครงการนั้นเริ่มจากว่าโครงการที่เราเลือกนั้นต้องไม่มีจำนวนยูนิตในโครงการมากเกินไป หรือขนาดของห้องชุดที่เราเลือกนั้นมีจำนวนมากจนทำให้เรามีคู่แข่งในการปล่อยเช่าจำนวนมากจนต้องใช้เวลานานในการหาผู้เช่า
นอกจากนี้เทคนิคที่จะทำให้ห้องชุดนั้นมีโอกาสปล่อยเช่าได้ง่ายคือ การเลือกหรือตกแต่งให้ห้องชุดของเรามีความแตกต่างจากห้องชุดทั่วไปที่จะเป็นคู่แข่ง เทคนิคการสร้างจุดเด่นในการแข่งขันนั้นจะได้กล่าวในบทความต่อไป
นักลงทุนประเภทนี้เมื่อมีผู้เช่าห้องชุดมาคอยจ่ายค่าใช้จ่ายแทนเราแล้ว งานต่อไปคือการการประกาศหาคนซื้อห้องชุดโดยการประกาศขายเองหรือใช้ตัวแทนในการขาย โดยหากพบผู้ซื้อที่ให้ราคาตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ก็จะขายออกไป หากยังไม่ได้ราคาที่พอใจก็สามารถรอเวลาจนกว่าจะถึงเป้าหมาย โดยจะเป็นการขายแบบพร้อมผู้เช่าหรือไม่พร้อมก็ได้
โดยส่วนมากการที่ห้องชุดมีผู้เช่าแล้ว จะสามารถขายออกให้กับนักลงทุนมือสองได้ง่ายกว่า เพราะมีรายได้เป็นประกันให้กับผู้ซื้อล่วงหน้าไปแล้วในอนาคต ในสภาวะปกติราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นประมาณ 2% – 5% ต่อปีตามภาวะเศรษฐกิจ ดังนั้นหากนักลงทุนถือครองห้องชุด 3 ปี ก็จะได้กำไรจากราคาทุนประมาณ 6% – 15% และยังได้ค่าเช่าประมาณ 5% – 7% ต่อปีอีกต่อหนึ่ง
หลักสำคัญที่สุดของนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คือการใช้สมองในการตัดสินใจ หมายถึงการไม่ติดยึดกับอสังหาริมทรัพย์ที่เราเป็นเจ้าของ การไม่ใช้ความรู้สึกส่วนตัวมากำหนดราคา ซึ่งค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ บางครั้ง เมื่อนักลงทุนได้ทำการตกแต่ง ห้องชุดด้วยความชอบส่วนตัว อาจลืมไปว่ารสนิยมของเราอาจไม่เหมือนกับความต้องการของตลาด ความเข้าใจตลาด เป็นสิ่งสำคัญที่สุด ที่จะตัดสิน การตัดสินใจในการที่จะขายทรัพย์สิน หรือถือครองต่อเพื่อผลประโยชน์ ในอนาคตที่ดีกว่า บางครั้งเมื่อโอกาสในการขายเข้ามา แต่นักลงทุนเกิดความเสียดาย เพราะหลงใหลกับความสวยงามของห้องชุดที่ตัวเองตกแต่งไว้ จึงทำให้เสียโอกาส
จากใจ
ZmyHome
กดแชร์เป็นกำลังใจให้ทีมงานด้วยครับ
