การคำนวณผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
วิธีคำนวณผลตอบแทนในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น สามารถอธิบายอย่างละเอียดได้ด้วยการยกตัวอย่างตามสมมุติฐานว่า หากเราซื้อห้องชุดขนาด 28 ตารางเมตรในราคา 1 ล้านบาท และได้ลงทุนตกแต่งห้องชุดเพิ่มเติมในราคา 2 แสนบาท ซึ่งเป็นค่าเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า ดังนั้นเงินลงทุนที่ใช้ทั้งหมดซึ่งเท่ากับ 1 ล้าน + 2 แสน = 1.2 ล้านบาท
เราตัดสินใจปล่อยเช่าโดยได้ฝากตัวแทนนายหน้า ซึ่งคิดค่าบริการเท่ากับ 1 เดือนของค่าเช่าที่ปล่อยได้สำหรับเวลาเช่า 1 ปี หลังจากฝากเช่าไป 2 เดือน นายหน้าได้นำเสนอข้อเสนอเช่าจากลูกค้าที่ได้ตรวจสอบแล้วว่าน่าเชื่อถือ ในอัตรา 5,000 บาทต่อเดือน โดยมีระยะเวลาเช่า 1 ปี ดังนั้นหากคำนวณผลตอบแทนที่ได้ในส่วนรายได้นั้นจะเท่ากับ 5,000 x 12 = 60,000 บาท ในระยะเวลา 14 เดือน เพราะเราใช้เวลา 2 เดือนในการได้คนเช่า ดังนั้น หากคิดคำนวณรายได้ต่อปีใหม่จะเท่ากับ 5,000 x 12 / 14= 51,428 บาทต่อปี
อย่างไรก็ดี ยังมีค่าใช้จ่ายที่เราต้องจ่ายออกไป ส่วนที่หนึ่งคือรายจ่ายครั้งเดียวของค่านายหน้าในการปล่อยเช่า ซึ่งเท่ากับ 1 เดือน หรือ 5,000 บาท ส่วนที่สองคือค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่จะต้องจ่ายเข้ากองกลางตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด โดยในที่นี้สมมุติเท่ากับ 30 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งเท่ากับ 30×28 = 840 บาท/เดือน และเท่ากับ 10,080 บาทต่อปี ดังนั้นค่าใช้จ่ายทางตรงที่เกิดขึ้นย่อมเท่ากับ 5,000+10,080 = 15,080 บาท
ดังนั้นรายได้สุทธิขั้นต้นของเราเท่ากับ 51,428 – 15,080 = 36,348 บาท
ดังนั้นผลตอบแทนข้างต้นจากการลงทุน 1.2 ล้านบาทตามสูตรคำนวนขั้นต้น Yield = NOI/CV คือ Yield = 36,348/1,200,000 = 0.03 หรือเท่ากับ 3% ต่อปี
ดังนั้นเมื่อเราเข้าใจถึงผลตอบแทนขั้นต้นที่แท้จริง จะทำให้เราตัดสินใจได้ว่า การลงทุนนั้นให้ผลตอบแทนที่แท้จริงกับเราเท่าไหร่ ในกรณีนี้ หากเปรียบเทียบ ความคาดหวังของผลตอบแทนในห้องชุดตกแต่งแล้วปล่อยเช่าแล้วหาผลตอบแทนข้างต้นควรจะอยู่ที่ 5%-6% ขึ้นไป ดังนั้นจึงวิเคราะห์ได้ว่าค่าเช่าที่ 5,000 บาทนั้นต่ำเกินไป
ความเช้าใจดังกล่าวทำให้เราคำนวณกลับถึงค่าเช่าขั้นต่ำที่เราจะยอมรับได้คือจาก Yield = NOI/CV โดย Yield ขั้นต้น = 5% และ CV = 1.2 ล้านบาท
NOI = Yield x CV = 5% x 1,200,000 = 60,000 บาท โดยเราหา NOI จาก
NOI = RV – EXPS (ค่าใช้จ่ายในการปล่อยเช่าทั้งหมด)
60,000 = RV – (ค่า Agent) – ค่าส่วนกลาง
NOI = RV – RV/12 – 10,080
60,000 = RV –RV/12 – 1,080
70,080 = RV – RV/12 = RV (1-1/12)
76,450 = RV(11/12)
ดังนั้นเราจะรู้ว่าค่าเช่าขั้นต่ำที่เราต้องการนั้นคือ 6,370 บาทต่อเดือน เพื่อให้เราได้ผลตอบแทนขั้นต้นจากกระแสเงินสดที่ 5%
ดังนั้นเราควรทราบอัตราค่าเช่าของห้องชุดในทำเลที่เราซื้อว่าสามารถปล่อยเช่าได้ตามค่าเช่าเป้าหมายหรือไม่ หากไม่ได้ก็หมายความว่าราคา CV ที่เราซื้อนั้นสูงเกินไปควรเจรจาลดราคาลงก่อน ซื้อขาย สมมุติว่าในตลาดสามารถปล่อยเช่าได้ที่ 5,000 บาทต่อเดือน
จาก Yield = NOI/CV
NOI = RV – EXPS = (5,000 x 12) – 5,000 – 10,080 = 60,000 – 5,000 – 10,080 = 44,920
CV = NOI/Yield โดย Yield = 5% = 44,920 CV = 44,920/0.05 = 898,400 บาท
ดังนั้นเพื่อให้การลงทุนของเราให้ผลตอบแทนตามเป้าหมายที่ 5% และตลาดสามารถปล่อยเช่าได้ที่ 5,000 บาทต่อเดือน คือ 898,400 ซึ่งหากลบค่าตกแต่งที่ต้องใช้ออก 2 แสนบาท ราคาซื้อของเราควรไม่เกิน 698,400 บาท
จากตัวอย่างข้างต้น ความเข้าใจถึงความสัมพันธ์ของ Yield, NOI และ CV จะเป็นส่วนสำคัญในการลงทุน ข้อมูลของตลาดและผลตอบแทนเป้าหมายที่นักลงทุนคาดหวังสามารถหาได้จากการศึกษาตลาดและขอข้อมูลจากตัวแทนขายและเช่าอสังหาฯในพื่นที่ อย่างไรก็ดี เหตุผลที่เราเรียกว่าผลตอบแทนข้างต้นนั้น เพราะยังมีผลตอบแทนและค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นจากการลงทุนที่ยังไม่ได้นำมาเพิ่มเติม ค่าใช้จ่าย อาทิเช่น การกันเงินสำรองสำหรับการปรับปรุง เปลี่ยนแปแลงการตกแต่งเพื่อให้ห้องชุดมีสภาพพร้อมปล่อยเช่า เพราะโดยปกติการใช้งานจะทำให้ห้องชุดและเฟอร์นิเจอร์เสื่อมสภาพ โดยเราควรสำรองรายได้เป็นค่า FF&E ประมาณ 2%-3% ต่อปี และห้องชุดควรได้รับการปรับปรุงทุก 3-5 ปี ในเรื่องผลตอบแทน การคำนวณผลตอบแทนยังมีอีก 3 รูปแบบ นั้นคือ Capital Gain, เงินต้น จากการชำระเงินกู้ และผลตอบแทนจาก Tax Benefits วิธีการคำนวณจะได้แสดงในบทความต่อไปครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ทีมงานด้วยนะครับ
ผู้เขียน : Dr.Kit ZmyHome
เราตัดสินใจปล่อยเช่าโดยได้ฝากตัวแทนนายหน้า ซึ่งคิดค่าบริการเท่ากับ 1 เดือนของค่าเช่าที่ปล่อยได้สำหรับเวลาเช่า 1 ปี หลังจากฝากเช่าไป 2 เดือน นายหน้าได้นำเสนอข้อเสนอเช่าจากลูกค้าที่ได้ตรวจสอบแล้วว่าน่าเชื่อถือ ในอัตรา 5,000 บาทต่อเดือน โดยมีระยะเวลาเช่า 1 ปี ดังนั้นหากคำนวณผลตอบแทนที่ได้ในส่วนรายได้นั้นจะเท่ากับ 5,000 x 12 = 60,000 บาท ในระยะเวลา 14 เดือน เพราะเราใช้เวลา 2 เดือนในการได้คนเช่า ดังนั้น หากคิดคำนวณรายได้ต่อปีใหม่จะเท่ากับ 5,000 x 12 / 14= 51,428 บาทต่อปี
อย่างไรก็ดี ยังมีค่าใช้จ่ายที่เราต้องจ่ายออกไป ส่วนที่หนึ่งคือรายจ่ายครั้งเดียวของค่านายหน้าในการปล่อยเช่า ซึ่งเท่ากับ 1 เดือน หรือ 5,000 บาท ส่วนที่สองคือค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่จะต้องจ่ายเข้ากองกลางตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด โดยในที่นี้สมมุติเท่ากับ 30 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งเท่ากับ 30×28 = 840 บาท/เดือน และเท่ากับ 10,080 บาทต่อปี ดังนั้นค่าใช้จ่ายทางตรงที่เกิดขึ้นย่อมเท่ากับ 5,000+10,080 = 15,080 บาท
ดังนั้นรายได้สุทธิขั้นต้นของเราเท่ากับ 51,428 – 15,080 = 36,348 บาท
ดังนั้นผลตอบแทนข้างต้นจากการลงทุน 1.2 ล้านบาทตามสูตรคำนวนขั้นต้น Yield = NOI/CV คือ Yield = 36,348/1,200,000 = 0.03 หรือเท่ากับ 3% ต่อปี
ดังนั้นเมื่อเราเข้าใจถึงผลตอบแทนขั้นต้นที่แท้จริง จะทำให้เราตัดสินใจได้ว่า การลงทุนนั้นให้ผลตอบแทนที่แท้จริงกับเราเท่าไหร่ ในกรณีนี้ หากเปรียบเทียบ ความคาดหวังของผลตอบแทนในห้องชุดตกแต่งแล้วปล่อยเช่าแล้วหาผลตอบแทนข้างต้นควรจะอยู่ที่ 5%-6% ขึ้นไป ดังนั้นจึงวิเคราะห์ได้ว่าค่าเช่าที่ 5,000 บาทนั้นต่ำเกินไป
ความเช้าใจดังกล่าวทำให้เราคำนวณกลับถึงค่าเช่าขั้นต่ำที่เราจะยอมรับได้คือจาก Yield = NOI/CV โดย Yield ขั้นต้น = 5% และ CV = 1.2 ล้านบาท
NOI = Yield x CV = 5% x 1,200,000 = 60,000 บาท โดยเราหา NOI จาก
NOI = RV – EXPS (ค่าใช้จ่ายในการปล่อยเช่าทั้งหมด)
60,000 = RV – (ค่า Agent) – ค่าส่วนกลาง
NOI = RV – RV/12 – 10,080
60,000 = RV –RV/12 – 1,080
70,080 = RV – RV/12 = RV (1-1/12)
76,450 = RV(11/12)
ดังนั้นเราจะรู้ว่าค่าเช่าขั้นต่ำที่เราต้องการนั้นคือ 6,370 บาทต่อเดือน เพื่อให้เราได้ผลตอบแทนขั้นต้นจากกระแสเงินสดที่ 5%
ดังนั้นเราควรทราบอัตราค่าเช่าของห้องชุดในทำเลที่เราซื้อว่าสามารถปล่อยเช่าได้ตามค่าเช่าเป้าหมายหรือไม่ หากไม่ได้ก็หมายความว่าราคา CV ที่เราซื้อนั้นสูงเกินไปควรเจรจาลดราคาลงก่อน ซื้อขาย สมมุติว่าในตลาดสามารถปล่อยเช่าได้ที่ 5,000 บาทต่อเดือน
จาก Yield = NOI/CV
NOI = RV – EXPS = (5,000 x 12) – 5,000 – 10,080 = 60,000 – 5,000 – 10,080 = 44,920
CV = NOI/Yield โดย Yield = 5% = 44,920 CV = 44,920/0.05 = 898,400 บาท
ดังนั้นเพื่อให้การลงทุนของเราให้ผลตอบแทนตามเป้าหมายที่ 5% และตลาดสามารถปล่อยเช่าได้ที่ 5,000 บาทต่อเดือน คือ 898,400 ซึ่งหากลบค่าตกแต่งที่ต้องใช้ออก 2 แสนบาท ราคาซื้อของเราควรไม่เกิน 698,400 บาท
จากตัวอย่างข้างต้น ความเข้าใจถึงความสัมพันธ์ของ Yield, NOI และ CV จะเป็นส่วนสำคัญในการลงทุน ข้อมูลของตลาดและผลตอบแทนเป้าหมายที่นักลงทุนคาดหวังสามารถหาได้จากการศึกษาตลาดและขอข้อมูลจากตัวแทนขายและเช่าอสังหาฯในพื่นที่ อย่างไรก็ดี เหตุผลที่เราเรียกว่าผลตอบแทนข้างต้นนั้น เพราะยังมีผลตอบแทนและค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นจากการลงทุนที่ยังไม่ได้นำมาเพิ่มเติม ค่าใช้จ่าย อาทิเช่น การกันเงินสำรองสำหรับการปรับปรุง เปลี่ยนแปแลงการตกแต่งเพื่อให้ห้องชุดมีสภาพพร้อมปล่อยเช่า เพราะโดยปกติการใช้งานจะทำให้ห้องชุดและเฟอร์นิเจอร์เสื่อมสภาพ โดยเราควรสำรองรายได้เป็นค่า FF&E ประมาณ 2%-3% ต่อปี และห้องชุดควรได้รับการปรับปรุงทุก 3-5 ปี ในเรื่องผลตอบแทน การคำนวณผลตอบแทนยังมีอีก 3 รูปแบบ นั้นคือ Capital Gain, เงินต้น จากการชำระเงินกู้ และผลตอบแทนจาก Tax Benefits วิธีการคำนวณจะได้แสดงในบทความต่อไปครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ทีมงานด้วยนะครับ
ผู้เขียน : Dr.Kit ZmyHome
