พื้นที่คอนโด เขาวัดกันอย่างไร
ในยุคที่เรายังไม่คุ้นชินกับการอยู่อาศัยในคอนโด หลายคนคงเคยได้ยินคำพูดที่ว่าการซื้อห้องคอนโดเหมือนซื้อสิทธิ์ในอากาศ จับต้องไม่ได้ ไร้ตัวตน อันที่จริงจะว่าพูดได้ถูกต้องก็ใช่ โดยเฉพาะในแง่ของคนที่วิตกกังวลกับการสูญหายหรือพังทลายไปของคอนโดทั้งหลัง แต่สำหรับคนอยู่กับปัจจุบัน (ที่อาคารคอนโดยังคงตั้งตระหง่าน) สิทธิ์ในคอนโดมีอยู่จริงแน่นอน และออกมาเป็นโฉนดได้ด้วย
แต่อาคารคอนโดมีความซับซ้อน ประกอบด้วยพื้นที่กรรมสิทธิ์คนอื่นและกรรมสิทธิ์ส่วนกลางรอบล้อมกรรมสิทธิ์เราทั้งทั้งซ้ายขวาหน้าหลัง แล้วขอบเขตการแบ่งโฉนดและการวัดพื้นที่ห้องของเรา เขาวัดกันอย่างไร ผนังด้านไหนที่นับเป็นกรรมสิทธิ์ของเราบ้าง แล้วเสาหละ แล้วช่องท่อในห้องหละ จะนับด้วยหรือไม่ เพราะในแง่หนึ่งท่อของเราก็ใช้พื้นที่ในช่องท่อ แต่อีกแง่หนึ่งท่อข้างในก็เป็นของเพื่อนบ้านเช่นกัน
เรื่องแบบนี้กฎหมายมีมาตรฐาน โดยกำหนดไว้ใน “พรบ.อาคารชุด ฉบับที่ 4 พ.ศ.2551” และ “ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยอาคารชุด 2554” ซึ่งสรุปได้ว่าการวัดพื้นที่ห้องในคอนโดให้นับพื้นที่ดังนี้
ส่วนที่นับเป็นพื้นที่ห้องในโฉนด (เป็นพื้นที่กรรมสิทธิ์ของเรา)
1. ผนังภายในที่กั้นระหว่างห้องของเราเองให้นับเป็นพื้นที่ห้อง
2. ผนังที่กั้นระหว่างห้องเรากับพื้นที่ส่วนกลาง (เช่นผนังที่กั้นระหว่างโถงทางเดินกับห้องเรา) ให้นับเป็นพื้นที่ห้องของเราด้วยทั้งหมด
3. ขอบระเบียง ขอบพื้นที่วางคอยล์ร้อนเครื่องปรับอากาศถ้ามีพื้นที่ที่เป็นขอบเขตชัดเจน ก็นับเป็นพื้นที่ห้องด้วย (แต่ถ้าไม่ชัดเจน เช่นทำเป็นแผงเหล็กแขวนอยู่กลางอากาศ ไม่นับ)
4. ผนังที่กั้นระหว่างห้องเรากับห้องคนอื่น ให้เป็นกรรมสิทธิ์คนละครึ่งผนัง โดยนับแนวจากกึ่งกลางผนัง (ถ้าผนังหนา 10 ซม. ก็เป็นของเรา 5 ซม.)
5. แถมให้อีกกรณี ซึ่งก็คือกรณีห้องในคอนโดเรามีบันไดในห้องด้วย ต้องนับพื้นที่บันไดขึ้นอีกชั้นเป็นพื้นที่อีกชั้นหนึ่งด้วย (เช่นมีสองชั้น นอกจากพื้นที่ใต้บันไดชั้นที่ 1 ทั้งหมดจะนับเป็นพื้นที่แล้ว ที่ชั้นสองก็ให้นับพื้นที่บันไดรวมเป็นพื้นที่อีกทบหนึ่งไปด้วย)
ส่วนที่ไม่นับเป็นพื้นที่ห้อง
1. ผนังภายนอกที่ติดกับอากาศภายนอกอาคารอันเคว้งคว้าง ทางกฎหมายถือว่าผนังนี้มีผลต่อความปลอดภัยของอาคาร จึงถือเป็นสิทธิ์ส่วนกลาง ไม่นับรวมในพื้นที่ห้อง
2. เสาโครงสร้าง หากอยู่ภายในห้อง หรือติดห้องเรา ไม่ถือเป็นพื้นที่ในห้องทั้งสิ้น เนื่องจากเป็นโครงสร้างรับน้ำหนัก เกี่ยวข้องกับความปลอดภัยของอาคาร หากอยู่กลางห้อง โฉนดจะตัดเป็นช่องเสาโหว่ๆ ที่กลางห้องเลยแหละ
3. ผนังรับน้ำหนัก ก็เช่นเดียวกับโครงสร้าง ซึ่งการก่อสร้างในไทยโดยทั่วไปผนังรับน้ำหนักจะพบได้บ่อยบริเวณปล่องลิฟท์ ฉะนั้นห้องติดกับปล่องลิฟท์ ไม่นับผนังส่วนปล่องลิฟท์ไว้ในพื้นที่ห้อง)
4. ช่องท่อ ไม่ว่าช่องท่อน้ำหรือช่อท่อไฟ เนื่องจากเป็นช่องที่ใช้ร่วมกันกับห้องด้านบน ไม่นับเป็นพื้นที่ห้อง
5. เมื่อพูดถึงข้อ 4 เสร็จ หลายคนอาจมีคำถามสงสัย ว่าแล้วผนังของช่องท่อ กับผนังของบันไดหนีไฟหละ นับเป็นกรรมสิทธิ์และพื้นที่ของห้องเราหรือไม่ เพราะไม่ได้เป็นผนังรับน้ำหนัก และเป็นพื้นที่ส่วนกลาง (ฟังดูเหมือนต้องนับเข้ามาในห้องด้วย) ซึ่งที่จริงในทางปฏิบัติ (และ Common Sense) จะไม่นับรวมมาไว้ในพื้นที่ห้องเราครับ
ทั้งหมดมีวิธีคิดค่อนข้างชัดเจน คือกรรมสิทธิ์จะตกอยู่ในมือเราเมื่อพื้นที่นั้นตัวเราได้ใช้งานจริงและไม่เกี่ยวข้องกับความปลอดภัยส่วนรวม มองอีกมุมก็คือ ผนังที่เราไม่มีกรรมสิทธิ์ เราก็ห้ามทำมันเสียหาย เพราะจะกระทบกับความปลอดภัยโดยรวมของทั้งอาคาร เช่นเราจะพังเสา ทุบผนังภายนอกที่ติดกับอากาศหรือผนังช่องท่อเล่นไม่ได้ เป็นต้น
นอกจากนั้นการซื้อห้องในคอนโดก่อนสร้างเสร็จอาจได้พื้นที่ไม่ตรงกับที่ก่อสร้างได้จริงบ้าง (ซึ่งทำให้เราได้พื้นที่ไม่ตรงตามที่ตกลงกัน และอาจต้องจ่ายค่าห้องเพิ่มหรือลดลง) กฎหมายยังกำหนดไว้ว่า หากพื้นที่คลาดเคลื่อนเกินร้อยละ 5 จากที่ทำสัญญา ผู้ซื้อสามารถไม่รับโอน หรือยกเลิกสัญญา โดยเรียกร้องเงินดาวน์คืนได้โดยชอบธรรม
ผู้เขียน: พี่อ๋อง
แต่อาคารคอนโดมีความซับซ้อน ประกอบด้วยพื้นที่กรรมสิทธิ์คนอื่นและกรรมสิทธิ์ส่วนกลางรอบล้อมกรรมสิทธิ์เราทั้งทั้งซ้ายขวาหน้าหลัง แล้วขอบเขตการแบ่งโฉนดและการวัดพื้นที่ห้องของเรา เขาวัดกันอย่างไร ผนังด้านไหนที่นับเป็นกรรมสิทธิ์ของเราบ้าง แล้วเสาหละ แล้วช่องท่อในห้องหละ จะนับด้วยหรือไม่ เพราะในแง่หนึ่งท่อของเราก็ใช้พื้นที่ในช่องท่อ แต่อีกแง่หนึ่งท่อข้างในก็เป็นของเพื่อนบ้านเช่นกัน
เรื่องแบบนี้กฎหมายมีมาตรฐาน โดยกำหนดไว้ใน “พรบ.อาคารชุด ฉบับที่ 4 พ.ศ.2551” และ “ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยอาคารชุด 2554” ซึ่งสรุปได้ว่าการวัดพื้นที่ห้องในคอนโดให้นับพื้นที่ดังนี้
ส่วนที่นับเป็นพื้นที่ห้องในโฉนด (เป็นพื้นที่กรรมสิทธิ์ของเรา)
1. ผนังภายในที่กั้นระหว่างห้องของเราเองให้นับเป็นพื้นที่ห้อง
2. ผนังที่กั้นระหว่างห้องเรากับพื้นที่ส่วนกลาง (เช่นผนังที่กั้นระหว่างโถงทางเดินกับห้องเรา) ให้นับเป็นพื้นที่ห้องของเราด้วยทั้งหมด
3. ขอบระเบียง ขอบพื้นที่วางคอยล์ร้อนเครื่องปรับอากาศถ้ามีพื้นที่ที่เป็นขอบเขตชัดเจน ก็นับเป็นพื้นที่ห้องด้วย (แต่ถ้าไม่ชัดเจน เช่นทำเป็นแผงเหล็กแขวนอยู่กลางอากาศ ไม่นับ)
4. ผนังที่กั้นระหว่างห้องเรากับห้องคนอื่น ให้เป็นกรรมสิทธิ์คนละครึ่งผนัง โดยนับแนวจากกึ่งกลางผนัง (ถ้าผนังหนา 10 ซม. ก็เป็นของเรา 5 ซม.)
5. แถมให้อีกกรณี ซึ่งก็คือกรณีห้องในคอนโดเรามีบันไดในห้องด้วย ต้องนับพื้นที่บันไดขึ้นอีกชั้นเป็นพื้นที่อีกชั้นหนึ่งด้วย (เช่นมีสองชั้น นอกจากพื้นที่ใต้บันไดชั้นที่ 1 ทั้งหมดจะนับเป็นพื้นที่แล้ว ที่ชั้นสองก็ให้นับพื้นที่บันไดรวมเป็นพื้นที่อีกทบหนึ่งไปด้วย)
ส่วนที่ไม่นับเป็นพื้นที่ห้อง
1. ผนังภายนอกที่ติดกับอากาศภายนอกอาคารอันเคว้งคว้าง ทางกฎหมายถือว่าผนังนี้มีผลต่อความปลอดภัยของอาคาร จึงถือเป็นสิทธิ์ส่วนกลาง ไม่นับรวมในพื้นที่ห้อง
2. เสาโครงสร้าง หากอยู่ภายในห้อง หรือติดห้องเรา ไม่ถือเป็นพื้นที่ในห้องทั้งสิ้น เนื่องจากเป็นโครงสร้างรับน้ำหนัก เกี่ยวข้องกับความปลอดภัยของอาคาร หากอยู่กลางห้อง โฉนดจะตัดเป็นช่องเสาโหว่ๆ ที่กลางห้องเลยแหละ
3. ผนังรับน้ำหนัก ก็เช่นเดียวกับโครงสร้าง ซึ่งการก่อสร้างในไทยโดยทั่วไปผนังรับน้ำหนักจะพบได้บ่อยบริเวณปล่องลิฟท์ ฉะนั้นห้องติดกับปล่องลิฟท์ ไม่นับผนังส่วนปล่องลิฟท์ไว้ในพื้นที่ห้อง)
4. ช่องท่อ ไม่ว่าช่องท่อน้ำหรือช่อท่อไฟ เนื่องจากเป็นช่องที่ใช้ร่วมกันกับห้องด้านบน ไม่นับเป็นพื้นที่ห้อง
5. เมื่อพูดถึงข้อ 4 เสร็จ หลายคนอาจมีคำถามสงสัย ว่าแล้วผนังของช่องท่อ กับผนังของบันไดหนีไฟหละ นับเป็นกรรมสิทธิ์และพื้นที่ของห้องเราหรือไม่ เพราะไม่ได้เป็นผนังรับน้ำหนัก และเป็นพื้นที่ส่วนกลาง (ฟังดูเหมือนต้องนับเข้ามาในห้องด้วย) ซึ่งที่จริงในทางปฏิบัติ (และ Common Sense) จะไม่นับรวมมาไว้ในพื้นที่ห้องเราครับ
ทั้งหมดมีวิธีคิดค่อนข้างชัดเจน คือกรรมสิทธิ์จะตกอยู่ในมือเราเมื่อพื้นที่นั้นตัวเราได้ใช้งานจริงและไม่เกี่ยวข้องกับความปลอดภัยส่วนรวม มองอีกมุมก็คือ ผนังที่เราไม่มีกรรมสิทธิ์ เราก็ห้ามทำมันเสียหาย เพราะจะกระทบกับความปลอดภัยโดยรวมของทั้งอาคาร เช่นเราจะพังเสา ทุบผนังภายนอกที่ติดกับอากาศหรือผนังช่องท่อเล่นไม่ได้ เป็นต้น
นอกจากนั้นการซื้อห้องในคอนโดก่อนสร้างเสร็จอาจได้พื้นที่ไม่ตรงกับที่ก่อสร้างได้จริงบ้าง (ซึ่งทำให้เราได้พื้นที่ไม่ตรงตามที่ตกลงกัน และอาจต้องจ่ายค่าห้องเพิ่มหรือลดลง) กฎหมายยังกำหนดไว้ว่า หากพื้นที่คลาดเคลื่อนเกินร้อยละ 5 จากที่ทำสัญญา ผู้ซื้อสามารถไม่รับโอน หรือยกเลิกสัญญา โดยเรียกร้องเงินดาวน์คืนได้โดยชอบธรรม
ผู้เขียน: พี่อ๋อง
