ประชาพิจารณ์เดือด หลังธปท.จ่อคุมอสังหา แบงก์แนะปรับ-เลื่อนเกณฑ์คุมกู้ซื้อบ้าน
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดรับ ฟังความคิดเห็นจากสถาบันการเงินและผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เกี่ยวกับร่างหลักเกณฑ์กำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย เมื่อวันที่ 11 ต.ค.ที่ผ่านมา
ในส่วนของสถาบันการเงิน ณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา เปิดเผยว่า ที่ประชุมของกลุ่มสถาบันการเงินเสนอปรับเกณฑ์กำกับดูแล
1.ขอให้ผ่อนปรนเงื่อนไขให้สอดคล้องกับพฤติกรรม ทั้งกรณีซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อลดระยะเวลาเดินทางจากชานเมือง กรณีลูกค้าตัดสินใจซื้อก่อนประกาศมีผลแม้จะยังไม่โอนให้ใช้เกณฑ์เดิม หรือความเป็นไปได้ในการเลื่อนระยะเวลาบังคับใช้เพื่อให้เวลาปรับตัว
2.ขอความชัดเจนในรายะเอียดจาก ธปท. กรณีที่ลูกค้าได้เคยกู้ร่วมแล้ว และจะกู้ซื้อสัญญาใหม่ จะนับจำนวนสัญญาอย่างไร
3.กรณีรีไฟแนนซ์จะได้วงเงินในราคาใด
4.การใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ขอสินเชื่อเอสเอ็มอีเข้าเกณฑ์ปฏิบัตินี้หรือไม่
5.หลังจากใช้แนวทางนี้แล้วจะมีผลกับการตั้งสำรองหนี้สงสัยจะสูญของสินเชื่อบ้านอย่างไร
6.เสนอให้ยกเว้นการนับอัตราส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) กรณีซื้อประกันชีวิต เพราะเป็นผลิตภัณฑ์การเงินที่เป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อบ้าน
ชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า ในมุมของผู้ให้สินเชื่อไม่ได้รับผล กระทบ เพราะปรับกระบวนการทำงานได้ แต่มุมผู้บริโภคต้องให้มีความชัดเจนในหลักเกณฑ์และเงื่อนไขมากกว่านี้ เช่น เรื่องการนับวันมีผลบังคับใช้จะนับวันใด วันทำสัญญา วันจดจำนอง หรือวันที่ยื่นกู้
ขณะเดียวกัน เกณฑ์ แอลทีวี ใหม่ที่มีผลกับรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้าน มีผลกระทบต่อผู้ที่ผ่อนบ้านมาแล้ว 3 ปี และอยากรีไฟแนนซ์ให้ดอกเบี้ยลด แต่เงื่อนไขใหม่วงเงินรีไฟแนนซ์ได้แค่ 80% ทั้งที่ปกติการผ่อนบ้านในช่วง 3 ปีแรกเงินต้นลดลงไปเพียง 6-7% เท่านั้น รวมทั้งอยากให้คำนึงผลกระทบการซื้อบ้านหลังที่ 2 เพื่ออยู่อาศัยจริงด้วย
"ผลตอบรับจากมาตรการนี้เริ่มเห็นบ้างแล้วว่า ตอนนี้มีผู้บริโภคยื่นขอสินเชื่อบ้านเข้ามากับธนาคารมากขึ้น เพื่อให้โอนทันในปีนี้ แต่คณะทำงานสินเชื่อบ้านภายใต้สมาคมธนาคารไทยจะหารือร่วมกัน 16 ต.ค.นี้" ชัยยศ กล่าว
แหล่งข่าวจากธนาคารพาณิชย์ เปิดเผยว่า เสนอให้ใช้เกณฑ์กำกับดูแลสำหรับบ้านหลังที่ 3 แทนบ้านหลังที่ 2 เพราะปัจจุบันคนซื้อบ้านหลังที่ 2 มีจำนวนมาก เป็นพฤติกรรมของคนมีบ้านชานเมืองที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองอีกหลังหนึ่งเพื่อลดเวลาเดินทาง การต้องวางเงินดาวน์ถึง 20% บางครอบครัวอาจไม่ไหว
ฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า จะเสนอให้กระทรวงการคลังพิจารณา ในที่ประชุมคณะกรรมการ ธอส. วันที่ 29 ต.ค.นี้ ว่าจะต้องเข้าเกณฑ์ของ ธปท.หรือไม่ เพราะพันธกิจหลักคือช่วยผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางให้มีที่อยู่อาศัย ซึ่งลูกค้าหลักของ ธอส.ไม่ได้ต้องการหาผลตอบแทน (เสิร์ชฟอร์ยิลด์) อย่างที่กังวล เพราะเห็นการถือครองหลักประกันยาวนาน ไม่ได้ขายออกเพื่อส่วนต่าง
ทั้งนี้ ยอมรับว่า ธอส.มีผู้ที่กู้บ้าน 2 สัญญาซ้อนกันจำนวนมาก แต่เป็นเพราะลูกค้ามีความสามารถชำระหนี้มากขึ้น ต้องการสร้างเวลธ์ด้วยที่อยู่อาศัย ไม่ได้หวังเก็งกำไร จึงจะเสนอกระทรวงการคลังให้ขีดเส้นราคาบ้านสัญญาที่ 2 ไม่เกิน 3 ล้านบาท ไม่ต้องเข้าเกณฑ์ได้หรือไม่ เพราะพฤติกรรมแสวงหาผลตอบแทนที่สูงขึ้นหรือเสิร์ชฟอร์ยิลด์มักอยู่ที่กลุ่มบ้าน 3 ล้านบาทขึ้นไป
"คำถามคือ ธอส.ที่มีพันธกิจช่วยผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง ต้องใช้เกณฑ์แบบนี้ด้วยหรือไม่ แต่หากคลังและ ธปท.เห็นชอบว่าต้องใช้เหมือนกัน ก็ต้องดำเนินการตาม แต่อยากบอกว่าอย่าเอาพฤติกรรมลูกค้าของแบงก์พาณิชย์มาพูดกับ ธอส. เพราะเป็นคนละโลกกัน" ฉัตรชัย กล่าว
ด้านผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แบงก์ชาติควรระบุคำจำกัดความของบ้านหลังที่ 2 ให้ชัดเจน กล่าวว่า คือ 1.ควรเป็นกรณีที่ผู้ซื้อมีสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงินอยู่ในขณะปัจจุบันอยู่แล้ว 1 สัญญา และต้องการจะขอกู้เพิ่มอีก 1 สัญญาสินเชื่อเพื่อไม่ให้เกิดความสับสนกับความหมายที่เคยถูกใช้เรียกคำว่า บ้านหลังที่ 2 ที่หมายถึงผู้ซื้อมีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังที่ 1 ไม่ว่าจะปลอดภาระสินเชื่อหรือไม่ก็ตาม
ประเด็นที่ 2 ต้องสร้างความเข้าใจที่ชัดเจน กรณีที่สัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ในปัจจุบันมีผู้กู้ร่วมอยู่มากกว่า 1 คน ผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำประกันคนที่ 2 หรือคนถัดไปจะถูกนับว่าเป็นผู้กู้ในสัญญาแรก และเสียโอกาสทำสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซื้อเป็นของตนเองหรือไม่ 3.เสนอให้ใช้มาตรการกับสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในบ้านหลังที่ 3 เนื่องจากผู้ซื้อเดิมมีบ้านซึ่งยังผ่อนอยู่ แต่อยู่ชานเมือง เมื่อมีการสร้างรถไฟฟ้าก็ซื้อคอนโดมิเนียม เพื่อความสะดวกในการมาทำงาน หรือบุตรหลานมาโรงเรียน และ 4.ควรขยายเวลาเริ่มบังคับใช้
อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ขอเสนอ 5 มาตรการ อาทิ 1.เข้มงวดกับธนาคารพาณิชย์ในการปล่อยสินเชื่อภายใต้กฎแอลทีวีเดิม 2.หากต้องปรับลดแอลทีวีควรดำเนินการเป็นขั้นบันไดให้ผู้ซื้อรู้ล่วงหน้า 3.หากต้องลดแอลทีวีหลังที่ 2 ขอให้เว้นมาตรการกับอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)
ธอส.-แบงก์พาณิชย์เผยผลหารือ-รับฟังความคิดเห็นกรณีคุมปล่อยกู้บ้านหลังที่สอง ห่วงลูกค้าระดับปานกลาง-ล่างรับผล กระทบด้วย แนะผ่อนเกณฑ์กรณีบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท และเลื่อนระยะเวลาการบังคับใช้ ม.ค.62
จากกรณีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)จะออกเกณฑ์การปล่อยกู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยใช้เกณฑ์ LTV Ratio ที่ 80% สำหรับบ้านหลังที่สองและหลังต่อๆไปนั้น หลังจากที่ได้มีการประชุมชี้แจงและรับฟังความคิดเห็นจากสถาบันการเงินเมื่อวันที่ 11 ตุลาคม 2561 นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า หากมีการใช้เกณฑ์ดังกล่าวจะต้องมีผลกระทบต่อทั้งธนาคารและลูกค้า ดังนั้น เพื่อเป็นการลดผลกระทบดังกล่าว ในการประชุมคณะกรรมการธนาคารวันที่ 29 ตุลาคมนี้ จะเสนอกระทรวงการคลังในฐานะผู้ถือหุ้น 2 เรื่อง ได้แก่ การปรับเกณฑ์ให้บ้านหลังที่ 2 ที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ไม่เข้าร่วมเกณฑ์ดังกล่าว และเลื่อนระยะเวลาการบังคับใช้จากในวันที่ 1 มกราคา 2562 นี้ออกไปก่อน เพื่อให้ธนาคารและลูกค้าปรับตัว ได้ทัน
นอกจากนี้ ธอส.ต้องการให้ ธปท.กำหนดนิยามเกณฑ์คุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้มีความชัดเจนโดยเฉพาะบ้านหลังที่ 2 เนื่องจากปัจจุบันธนาคารมีลูกค้าสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 เป็นจำนวนมาก และต้องการซื้อเพราะมีความต้องการใช้จริง แต่ไม่ใช่เพื่อนำเป็นเก็งกำไรหรือขายต่อ ซึ่งหากมีการใช้เกณฑ์ดังกล่าวก็จะได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก โดยคำจำกัดของความบ้านหลังที่ 2 นั้น ไม่ควรจะนับรวมบ้านที่ได้ปิดสัญญา หรือการผ่อนชำระหมดแล้ว แต่จะนับบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ยังต้องผ่อนชำระกับสถาบันการเงินเท่านั้น
"เกณฑ์ที่จะออกมานี้ คุมในส่วนของผู้ที่ต้องการขอสินเชื่อบ้านหลังที่สอง แต่ยังผ่อนหลังแรกไม่หมด ซึ่ง ธอส.มีลูกค้าในลักษณะดังกล่าวมาก แต่ก็เกิดจากความจำเป็นของลูกค้าเป็นหลัก เนื่องจากบ้านที่ซื้ออยู่ไกลจึงจำเป็นต้องซื้อคอนโดฯในเมืองใกล้ๆ ที่ทำงานอีกหลัง ดังนั้น ถ้าเกณฑ์ออกมาก็จะกระทบค่อนข้างมาก จึงควรที่จะปรับบางส่วนเพื่อลดผลกระทบกับกลุ่มที่มีความจำเป็นต้องใช้จริงๆ"
ทั้งนี้ สิ่งที่ต้องหารือกับกระทรวงการคลังนั้น มีอยู่ 2 เรื่องด้วยกัน คือ จากพันธกิจของธอส.ควรใช้เกณฑ์เดียวกับธนาคารพาณิชย์หรือไม่ และสิ่งที่พบการเก็งกำไรจากอสังหาริมทรัพย์เป็นระดับราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้น ส่วนราคาต่ำกว่าที่ไม่พบการเก็งกำไรนั้นเป็นไปได้หรือไม่ที่จะไม่ต้องเข้าเงื่อนไขดังกล่าว เนื่องจากจะกระทบกับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางได้
ด้านนายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน)(BAY)กล่าวว่า ในการหารือดังกล่าว ได้มีการนำเสนอใน 6 ประเด็นหลักๆ ประกอบด้วย
1. การผ่อนปรนในช่วงเปลี่ยนผ่านเพื่อให้สามารถปรับตัวทัน อาทิ เงื่อนไขการนับบ้านหลัง 2 ตามวิถีคนเมือง กรณีลูกค้าซื้อก่อนออกประกาศ กรณีบ้านเสร็จพร้อมโอนหลังเดือนมกราคม 2562 ที่จะมีผลบังคับใช้ ดังนั้น มีความเป็นไปได้หรือไม่ที่จะเลื่อนบังคับใช้จากข้อจำกัดต่างๆ
2. กรณีการกู้ร่วมจะนับจำนวนสัญญาอย่างไร
3.แนวทางการกันสำรองจากสินเชื่อบ้าน
4.เงื่อนไขรายละเอียดของราคากรณีรีไฟแนนซ์
5.ยกเว้นการนับอัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเทียบกับมูลค่าบ้าน (LTV) กรณีซื้อประกันชีวิต
6. กรณีเอาบ้านไปขอสินเชื่อเอสเอ็มอีต่อมีแนวทางปฏิบัติอย่างไร
ทั้งนี้ แหล่งข่าวจากธนาคารพาณิชย์กล่าวว่า ในที่ประชุมมีหลายธนาคารเสนอให้ปรับเกณฑ์กำกับใช้กับที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 และยืดระยะเวลาการบังคับใช้ออกไปจาก 1 มกราคม 2562 เพื่อ ให้ทั้งสถาบันการเงินและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้มีเวลาปรับตัว ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการกันสำรองและระบบภายใน
อนึ่ง เกณฑ์ของ ธปท.ที่เปิดรับฟังความเห็นจากสถาบันการเงินในครั้งนี้ ประกอบด้วย 1. คงเกณฑ์สำหรับการกู้สัญญาแรก เพื่อให้ประชาชนยังสามารถซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ 2. สำหรับสัญญาที่ 2 ขึ้นไป หรือที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป กำหนด LTV Limit 80% เพื่อดูแลความเสี่ยงจากการเก็งกำไร และ 3. นับรวมสินเชื่อ Top-up ทุกประเภทที่อ้างอิงหลักประกันเดียวกัน ให้สะท้อนความเสี่ยงที่แท้จริง
ผู้จัดการรายวัน 360 องศา
ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา ( 12 October 2018 )
ที่มา : http://www.reic.or.th/news/News_Detail.aspx?newsid=57613
ติดตามข่าวสาร บ้าน คอนโค บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม ที่ดิน อสังหาฯ เเละอัพเดท ราคาบ้าน ราคาคอนโด เพื่อให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายเห็นภาพที่แท้จริงของตลาด และตัดสินใจได้ถูกต้อง ก่อนใครที่ ZmyHome
ในส่วนของสถาบันการเงิน ณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา เปิดเผยว่า ที่ประชุมของกลุ่มสถาบันการเงินเสนอปรับเกณฑ์กำกับดูแล
1.ขอให้ผ่อนปรนเงื่อนไขให้สอดคล้องกับพฤติกรรม ทั้งกรณีซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อลดระยะเวลาเดินทางจากชานเมือง กรณีลูกค้าตัดสินใจซื้อก่อนประกาศมีผลแม้จะยังไม่โอนให้ใช้เกณฑ์เดิม หรือความเป็นไปได้ในการเลื่อนระยะเวลาบังคับใช้เพื่อให้เวลาปรับตัว
2.ขอความชัดเจนในรายะเอียดจาก ธปท. กรณีที่ลูกค้าได้เคยกู้ร่วมแล้ว และจะกู้ซื้อสัญญาใหม่ จะนับจำนวนสัญญาอย่างไร
3.กรณีรีไฟแนนซ์จะได้วงเงินในราคาใด
4.การใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ขอสินเชื่อเอสเอ็มอีเข้าเกณฑ์ปฏิบัตินี้หรือไม่
5.หลังจากใช้แนวทางนี้แล้วจะมีผลกับการตั้งสำรองหนี้สงสัยจะสูญของสินเชื่อบ้านอย่างไร
6.เสนอให้ยกเว้นการนับอัตราส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) กรณีซื้อประกันชีวิต เพราะเป็นผลิตภัณฑ์การเงินที่เป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อบ้าน
ชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า ในมุมของผู้ให้สินเชื่อไม่ได้รับผล กระทบ เพราะปรับกระบวนการทำงานได้ แต่มุมผู้บริโภคต้องให้มีความชัดเจนในหลักเกณฑ์และเงื่อนไขมากกว่านี้ เช่น เรื่องการนับวันมีผลบังคับใช้จะนับวันใด วันทำสัญญา วันจดจำนอง หรือวันที่ยื่นกู้
ขณะเดียวกัน เกณฑ์ แอลทีวี ใหม่ที่มีผลกับรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้าน มีผลกระทบต่อผู้ที่ผ่อนบ้านมาแล้ว 3 ปี และอยากรีไฟแนนซ์ให้ดอกเบี้ยลด แต่เงื่อนไขใหม่วงเงินรีไฟแนนซ์ได้แค่ 80% ทั้งที่ปกติการผ่อนบ้านในช่วง 3 ปีแรกเงินต้นลดลงไปเพียง 6-7% เท่านั้น รวมทั้งอยากให้คำนึงผลกระทบการซื้อบ้านหลังที่ 2 เพื่ออยู่อาศัยจริงด้วย
"ผลตอบรับจากมาตรการนี้เริ่มเห็นบ้างแล้วว่า ตอนนี้มีผู้บริโภคยื่นขอสินเชื่อบ้านเข้ามากับธนาคารมากขึ้น เพื่อให้โอนทันในปีนี้ แต่คณะทำงานสินเชื่อบ้านภายใต้สมาคมธนาคารไทยจะหารือร่วมกัน 16 ต.ค.นี้" ชัยยศ กล่าว
แหล่งข่าวจากธนาคารพาณิชย์ เปิดเผยว่า เสนอให้ใช้เกณฑ์กำกับดูแลสำหรับบ้านหลังที่ 3 แทนบ้านหลังที่ 2 เพราะปัจจุบันคนซื้อบ้านหลังที่ 2 มีจำนวนมาก เป็นพฤติกรรมของคนมีบ้านชานเมืองที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองอีกหลังหนึ่งเพื่อลดเวลาเดินทาง การต้องวางเงินดาวน์ถึง 20% บางครอบครัวอาจไม่ไหว
ฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า จะเสนอให้กระทรวงการคลังพิจารณา ในที่ประชุมคณะกรรมการ ธอส. วันที่ 29 ต.ค.นี้ ว่าจะต้องเข้าเกณฑ์ของ ธปท.หรือไม่ เพราะพันธกิจหลักคือช่วยผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางให้มีที่อยู่อาศัย ซึ่งลูกค้าหลักของ ธอส.ไม่ได้ต้องการหาผลตอบแทน (เสิร์ชฟอร์ยิลด์) อย่างที่กังวล เพราะเห็นการถือครองหลักประกันยาวนาน ไม่ได้ขายออกเพื่อส่วนต่าง
ทั้งนี้ ยอมรับว่า ธอส.มีผู้ที่กู้บ้าน 2 สัญญาซ้อนกันจำนวนมาก แต่เป็นเพราะลูกค้ามีความสามารถชำระหนี้มากขึ้น ต้องการสร้างเวลธ์ด้วยที่อยู่อาศัย ไม่ได้หวังเก็งกำไร จึงจะเสนอกระทรวงการคลังให้ขีดเส้นราคาบ้านสัญญาที่ 2 ไม่เกิน 3 ล้านบาท ไม่ต้องเข้าเกณฑ์ได้หรือไม่ เพราะพฤติกรรมแสวงหาผลตอบแทนที่สูงขึ้นหรือเสิร์ชฟอร์ยิลด์มักอยู่ที่กลุ่มบ้าน 3 ล้านบาทขึ้นไป
"คำถามคือ ธอส.ที่มีพันธกิจช่วยผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง ต้องใช้เกณฑ์แบบนี้ด้วยหรือไม่ แต่หากคลังและ ธปท.เห็นชอบว่าต้องใช้เหมือนกัน ก็ต้องดำเนินการตาม แต่อยากบอกว่าอย่าเอาพฤติกรรมลูกค้าของแบงก์พาณิชย์มาพูดกับ ธอส. เพราะเป็นคนละโลกกัน" ฉัตรชัย กล่าว
ด้านผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แบงก์ชาติควรระบุคำจำกัดความของบ้านหลังที่ 2 ให้ชัดเจน กล่าวว่า คือ 1.ควรเป็นกรณีที่ผู้ซื้อมีสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงินอยู่ในขณะปัจจุบันอยู่แล้ว 1 สัญญา และต้องการจะขอกู้เพิ่มอีก 1 สัญญาสินเชื่อเพื่อไม่ให้เกิดความสับสนกับความหมายที่เคยถูกใช้เรียกคำว่า บ้านหลังที่ 2 ที่หมายถึงผู้ซื้อมีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังที่ 1 ไม่ว่าจะปลอดภาระสินเชื่อหรือไม่ก็ตาม
ประเด็นที่ 2 ต้องสร้างความเข้าใจที่ชัดเจน กรณีที่สัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ในปัจจุบันมีผู้กู้ร่วมอยู่มากกว่า 1 คน ผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำประกันคนที่ 2 หรือคนถัดไปจะถูกนับว่าเป็นผู้กู้ในสัญญาแรก และเสียโอกาสทำสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซื้อเป็นของตนเองหรือไม่ 3.เสนอให้ใช้มาตรการกับสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในบ้านหลังที่ 3 เนื่องจากผู้ซื้อเดิมมีบ้านซึ่งยังผ่อนอยู่ แต่อยู่ชานเมือง เมื่อมีการสร้างรถไฟฟ้าก็ซื้อคอนโดมิเนียม เพื่อความสะดวกในการมาทำงาน หรือบุตรหลานมาโรงเรียน และ 4.ควรขยายเวลาเริ่มบังคับใช้
อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ขอเสนอ 5 มาตรการ อาทิ 1.เข้มงวดกับธนาคารพาณิชย์ในการปล่อยสินเชื่อภายใต้กฎแอลทีวีเดิม 2.หากต้องปรับลดแอลทีวีควรดำเนินการเป็นขั้นบันไดให้ผู้ซื้อรู้ล่วงหน้า 3.หากต้องลดแอลทีวีหลังที่ 2 ขอให้เว้นมาตรการกับอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)
ธอส.-แบงก์พาณิชย์เผยผลหารือ-รับฟังความคิดเห็นกรณีคุมปล่อยกู้บ้านหลังที่สอง ห่วงลูกค้าระดับปานกลาง-ล่างรับผล กระทบด้วย แนะผ่อนเกณฑ์กรณีบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท และเลื่อนระยะเวลาการบังคับใช้ ม.ค.62
จากกรณีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)จะออกเกณฑ์การปล่อยกู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยใช้เกณฑ์ LTV Ratio ที่ 80% สำหรับบ้านหลังที่สองและหลังต่อๆไปนั้น หลังจากที่ได้มีการประชุมชี้แจงและรับฟังความคิดเห็นจากสถาบันการเงินเมื่อวันที่ 11 ตุลาคม 2561 นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า หากมีการใช้เกณฑ์ดังกล่าวจะต้องมีผลกระทบต่อทั้งธนาคารและลูกค้า ดังนั้น เพื่อเป็นการลดผลกระทบดังกล่าว ในการประชุมคณะกรรมการธนาคารวันที่ 29 ตุลาคมนี้ จะเสนอกระทรวงการคลังในฐานะผู้ถือหุ้น 2 เรื่อง ได้แก่ การปรับเกณฑ์ให้บ้านหลังที่ 2 ที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ไม่เข้าร่วมเกณฑ์ดังกล่าว และเลื่อนระยะเวลาการบังคับใช้จากในวันที่ 1 มกราคา 2562 นี้ออกไปก่อน เพื่อให้ธนาคารและลูกค้าปรับตัว ได้ทัน
นอกจากนี้ ธอส.ต้องการให้ ธปท.กำหนดนิยามเกณฑ์คุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้มีความชัดเจนโดยเฉพาะบ้านหลังที่ 2 เนื่องจากปัจจุบันธนาคารมีลูกค้าสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 เป็นจำนวนมาก และต้องการซื้อเพราะมีความต้องการใช้จริง แต่ไม่ใช่เพื่อนำเป็นเก็งกำไรหรือขายต่อ ซึ่งหากมีการใช้เกณฑ์ดังกล่าวก็จะได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก โดยคำจำกัดของความบ้านหลังที่ 2 นั้น ไม่ควรจะนับรวมบ้านที่ได้ปิดสัญญา หรือการผ่อนชำระหมดแล้ว แต่จะนับบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ยังต้องผ่อนชำระกับสถาบันการเงินเท่านั้น
"เกณฑ์ที่จะออกมานี้ คุมในส่วนของผู้ที่ต้องการขอสินเชื่อบ้านหลังที่สอง แต่ยังผ่อนหลังแรกไม่หมด ซึ่ง ธอส.มีลูกค้าในลักษณะดังกล่าวมาก แต่ก็เกิดจากความจำเป็นของลูกค้าเป็นหลัก เนื่องจากบ้านที่ซื้ออยู่ไกลจึงจำเป็นต้องซื้อคอนโดฯในเมืองใกล้ๆ ที่ทำงานอีกหลัง ดังนั้น ถ้าเกณฑ์ออกมาก็จะกระทบค่อนข้างมาก จึงควรที่จะปรับบางส่วนเพื่อลดผลกระทบกับกลุ่มที่มีความจำเป็นต้องใช้จริงๆ"
ทั้งนี้ สิ่งที่ต้องหารือกับกระทรวงการคลังนั้น มีอยู่ 2 เรื่องด้วยกัน คือ จากพันธกิจของธอส.ควรใช้เกณฑ์เดียวกับธนาคารพาณิชย์หรือไม่ และสิ่งที่พบการเก็งกำไรจากอสังหาริมทรัพย์เป็นระดับราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้น ส่วนราคาต่ำกว่าที่ไม่พบการเก็งกำไรนั้นเป็นไปได้หรือไม่ที่จะไม่ต้องเข้าเงื่อนไขดังกล่าว เนื่องจากจะกระทบกับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางได้
ด้านนายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน)(BAY)กล่าวว่า ในการหารือดังกล่าว ได้มีการนำเสนอใน 6 ประเด็นหลักๆ ประกอบด้วย
1. การผ่อนปรนในช่วงเปลี่ยนผ่านเพื่อให้สามารถปรับตัวทัน อาทิ เงื่อนไขการนับบ้านหลัง 2 ตามวิถีคนเมือง กรณีลูกค้าซื้อก่อนออกประกาศ กรณีบ้านเสร็จพร้อมโอนหลังเดือนมกราคม 2562 ที่จะมีผลบังคับใช้ ดังนั้น มีความเป็นไปได้หรือไม่ที่จะเลื่อนบังคับใช้จากข้อจำกัดต่างๆ
2. กรณีการกู้ร่วมจะนับจำนวนสัญญาอย่างไร
3.แนวทางการกันสำรองจากสินเชื่อบ้าน
4.เงื่อนไขรายละเอียดของราคากรณีรีไฟแนนซ์
5.ยกเว้นการนับอัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเทียบกับมูลค่าบ้าน (LTV) กรณีซื้อประกันชีวิต
6. กรณีเอาบ้านไปขอสินเชื่อเอสเอ็มอีต่อมีแนวทางปฏิบัติอย่างไร
ทั้งนี้ แหล่งข่าวจากธนาคารพาณิชย์กล่าวว่า ในที่ประชุมมีหลายธนาคารเสนอให้ปรับเกณฑ์กำกับใช้กับที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 และยืดระยะเวลาการบังคับใช้ออกไปจาก 1 มกราคม 2562 เพื่อ ให้ทั้งสถาบันการเงินและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้มีเวลาปรับตัว ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการกันสำรองและระบบภายใน
อนึ่ง เกณฑ์ของ ธปท.ที่เปิดรับฟังความเห็นจากสถาบันการเงินในครั้งนี้ ประกอบด้วย 1. คงเกณฑ์สำหรับการกู้สัญญาแรก เพื่อให้ประชาชนยังสามารถซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ 2. สำหรับสัญญาที่ 2 ขึ้นไป หรือที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป กำหนด LTV Limit 80% เพื่อดูแลความเสี่ยงจากการเก็งกำไร และ 3. นับรวมสินเชื่อ Top-up ทุกประเภทที่อ้างอิงหลักประกันเดียวกัน ให้สะท้อนความเสี่ยงที่แท้จริง
ผู้จัดการรายวัน 360 องศา
ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา ( 12 October 2018 )
ที่มา : http://www.reic.or.th/news/News_Detail.aspx?newsid=57613
ติดตามข่าวสาร บ้าน คอนโค บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม ที่ดิน อสังหาฯ เเละอัพเดท ราคาบ้าน ราคาคอนโด เพื่อให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายเห็นภาพที่แท้จริงของตลาด และตัดสินใจได้ถูกต้อง ก่อนใครที่ ZmyHome
