ปลดล็อกผังเมืองนนท์ พลิกโฉมถนนหอการค้าไทยเนื้อหอม ทำเลทองมิกซ์ยูส
ปลดล็อกผังเมืองนนท์ พลิกโฉม”ถนนหอการค้าไทย” ของ เพอร์เฟค ทะลวงที่ดินตาบอด เปิดทางเชื่อมโครงข่ายหลัก ถนนชัยพฤกษ์-ทางหลวงชนบทหมายเลข 345 แจ้งวัฒนะ รถไฟฟ้าสายสีชมพู บิ๊กทุนแห่ปักหมุด จาก 4 ค่าย ขยับเป็น 8 ค่าย บูมศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ ทำเลทอง บ้านหรู-มิกซ์ยูส
พื้นที่จังหวัดนนทบุรีตอนเหนือช่วงที่อยู่ระหว่าง ถนนราชพฤกษ์ ถนนชัยพฤกษ์ และถนนสะพานนนทบุรี-บางบัวทอง (ทางหลวงชนบทหมายเลข 345) ช่วงก่อนหน้านี้ประมาณ 10 ปีมีโครงการบ้านจัดสรรไม่มากนัก แม้ว่าจะมีโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่ตามแนวถนนราชพฤกษ์ และถนนใหม่ที่เปิดให้บริการในปี 2549 อย่างถนนชัยพฤกษ์ ซึ่งแน่นอนว่าเมื่อมีถนนใหม่อย่างถนนชัยพฤกษ์เกิดขึ้น ย่อมเหมือนการเปิดหน้าดินเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่สามารถพัฒนาได้เพียงบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวเป็นหลัก และพัฒนาทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ได้ร้อยละ 10 ของพื้นที่ภายในโครงการ
แม้ว่าหลังจากนั้นจะมีการขยายถนนราชพฤกษ์เป็น 10 เลน และต่อขยายถนนราชพฤกษ์ขึ้นไปทางเหนือเพื่อเชื่อมต่อกับถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก แต่พื้นที่ต่าง ๆ ที่อยู่ระหว่างถนนราชพฤกษ์ ถนนชัยพฤกษ์ และถนนทางหลวงชนบทหมายเลข 345 ยังคงมีการเปลี่ยนแปลงไม่มากนัก เพราะติดข้อจำกัดในผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีที่ระบุว่าเป็นสีเขียว ที่กำหนดให้เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่น ไม่เกินร้อยละ 15 ของที่ดินประเภทนี้ในแต่ละบริเวณ และส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ที่ติดกับถนนราชพฤกษ์ ชัยพฤกษ์ และถนนหมายเลข 345 เท่านั้น
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ปี 2560 เป็นช่วงเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในพื้นที่นี้ เมื่อมีถนนทางหลวงชนบทหมายเลข 2051 หรือที่เรียกกันแบบง่ายๆ ว่า “ถนนหอการค้าไทย” เปิดให้บริการ ซึ่งเป็นถนนที่ตัดผ่านพื้นที่ซึ่งเคยเป็นที่ดินตาบอดขนาดใหญ่ อีกทั้งยังเป็นถนนที่เชื่อมต่อกับถนนชัยพฤกษ์ และถนนทางหลวงชนบทหมายเลข 345 ซึ่งเป็นถนนขนาด 6 ช่องจราจรความยาวประมาณ 4 กิโลเมตร โดยถนนเส้นทางนี้มี พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เป็นหัวเรี่ยวหัวแรง เพราะมีที่ดินแปลงใหญ่กว่า 400 ไร่อยู่ในพื้นที่ พัฒนาบ้านจัดสรรหลายรูปแบบราคา 4-60 ล้านบาท อีกทั้งยังมีผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย เช่น พฤกษา แสนสิริ และเอสซี แอสเซท เข้ามาร่วมพัฒนา ส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านเดี่ยว 6-10 ล้านบาท รวมของทุกบริษัทแล้วน่าจะมีบ้านเดี่ยวประมาณ 3,000 ยูนิต พื้นที่ตามแนวถนนหอการค้าไทย เป็นอีก 1 พื้นที่เปิดใหม่ที่น่าสนใจ มีผู้ประกอบการให้ความสนใจ แต่ยังติดข้อจำกัดในเรื่องของผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
แต่เมื่อปี พ.ศ.2566 มีการประกาศเรื่องของผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี ฉบับปี พ.ศ.2566 แล้วมีการเปลี่ยนข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ที่เป็นการเปลี่ยนแปลงที่สร้างผลบวกต่อหลาย ๆ พื้นที่ รวมไปถึงพื้นที่ตามแนวถนนหอการค้าไทย ซึ่งเปลี่ยนจากผังเมืองสีเขียว ซึ่งเป็นที่ดินประเภทที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม กลายเป็นผังเมืองสีเหลือง ซึ่งเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยบริเวณโดยรอบศูนย์กลางชุมชนชานเมือง และพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตชานเมือง
ทั้งนี้ข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรลดน้อยลงไปมาก สามารถพัฒนาได้ทุกประเภทแม้ว่าจะยังมีข้อจำกัดในเรื่องของขนาดอาคารอยู่บ้างแต่ก็ไม่ใช่ประเด็นสำคัญ เพราะโครงการบ้านจัดสรรไม่มีข้อจำกัด อาจจะมีเพียงเรื่องของความสูงที่ห้ามเกิน 12 เมตรและมีการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน (FAR) ที่ 2:1 และอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ซึ่งทั้ง FAR และ OSR ไม่มีผลต่อการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรอยู่แล้ว
ก่อนหน้านี้ เพอร์เฟค พฤกษา เอสซี แอสเซท และแสนสิริ อาจจะเป็นผู้ประกอบการรายแรก ๆ ที่เข้ามาในพื้นที่นี้ แต่เมื่อความชัดเจนเรื่องของผังเมืองออกมาแบบนี้ตั้งแต่ปี 2566 ที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนเส้นนี้ก็เริ่มเนื้อหอมและมีผู้ประกอบการหลายรายเข้ามาซื้อที่ดินเพิ่ม เช่น เอพี (ไทยแลนด์) เซ็นทรัลพัฒนา พราวกรุ๊ป และฮ่องกงแลนด์ที่ร่วมทุนกับเพอร์เฟค
กลายเป็นว่าพื้นที่ตามแนวถนนหอการค้าไทยจะมี 8 บริษัทใหญ่เข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยร่วมกัน ซึ่งเป็นอีก 1 พื้นที่ที่น่าสนใจจากผู้ประกอบการมาก่อนหน้านี้ เช่น ถนนราชพฤกษ์ ชัยพฤกษ์ วงแหวนกาญจนาภิเษก พุทธมณฑลสายต่างๆ กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เป็นต้น นี่คือทำเลทองแห่งใหม่ที่น่าจับตาสำหรับที่อยู่อาศัย!!
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
ภาพ : บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)
พื้นที่จังหวัดนนทบุรีตอนเหนือช่วงที่อยู่ระหว่าง ถนนราชพฤกษ์ ถนนชัยพฤกษ์ และถนนสะพานนนทบุรี-บางบัวทอง (ทางหลวงชนบทหมายเลข 345) ช่วงก่อนหน้านี้ประมาณ 10 ปีมีโครงการบ้านจัดสรรไม่มากนัก แม้ว่าจะมีโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่ตามแนวถนนราชพฤกษ์ และถนนใหม่ที่เปิดให้บริการในปี 2549 อย่างถนนชัยพฤกษ์ ซึ่งแน่นอนว่าเมื่อมีถนนใหม่อย่างถนนชัยพฤกษ์เกิดขึ้น ย่อมเหมือนการเปิดหน้าดินเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่สามารถพัฒนาได้เพียงบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวเป็นหลัก และพัฒนาทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ได้ร้อยละ 10 ของพื้นที่ภายในโครงการ
แม้ว่าหลังจากนั้นจะมีการขยายถนนราชพฤกษ์เป็น 10 เลน และต่อขยายถนนราชพฤกษ์ขึ้นไปทางเหนือเพื่อเชื่อมต่อกับถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก แต่พื้นที่ต่าง ๆ ที่อยู่ระหว่างถนนราชพฤกษ์ ถนนชัยพฤกษ์ และถนนทางหลวงชนบทหมายเลข 345 ยังคงมีการเปลี่ยนแปลงไม่มากนัก เพราะติดข้อจำกัดในผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีที่ระบุว่าเป็นสีเขียว ที่กำหนดให้เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่น ไม่เกินร้อยละ 15 ของที่ดินประเภทนี้ในแต่ละบริเวณ และส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ที่ติดกับถนนราชพฤกษ์ ชัยพฤกษ์ และถนนหมายเลข 345 เท่านั้น
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ปี 2560 เป็นช่วงเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในพื้นที่นี้ เมื่อมีถนนทางหลวงชนบทหมายเลข 2051 หรือที่เรียกกันแบบง่ายๆ ว่า “ถนนหอการค้าไทย” เปิดให้บริการ ซึ่งเป็นถนนที่ตัดผ่านพื้นที่ซึ่งเคยเป็นที่ดินตาบอดขนาดใหญ่ อีกทั้งยังเป็นถนนที่เชื่อมต่อกับถนนชัยพฤกษ์ และถนนทางหลวงชนบทหมายเลข 345 ซึ่งเป็นถนนขนาด 6 ช่องจราจรความยาวประมาณ 4 กิโลเมตร โดยถนนเส้นทางนี้มี พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เป็นหัวเรี่ยวหัวแรง เพราะมีที่ดินแปลงใหญ่กว่า 400 ไร่อยู่ในพื้นที่ พัฒนาบ้านจัดสรรหลายรูปแบบราคา 4-60 ล้านบาท อีกทั้งยังมีผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย เช่น พฤกษา แสนสิริ และเอสซี แอสเซท เข้ามาร่วมพัฒนา ส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านเดี่ยว 6-10 ล้านบาท รวมของทุกบริษัทแล้วน่าจะมีบ้านเดี่ยวประมาณ 3,000 ยูนิต พื้นที่ตามแนวถนนหอการค้าไทย เป็นอีก 1 พื้นที่เปิดใหม่ที่น่าสนใจ มีผู้ประกอบการให้ความสนใจ แต่ยังติดข้อจำกัดในเรื่องของผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี
แต่เมื่อปี พ.ศ.2566 มีการประกาศเรื่องของผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี ฉบับปี พ.ศ.2566 แล้วมีการเปลี่ยนข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ที่เป็นการเปลี่ยนแปลงที่สร้างผลบวกต่อหลาย ๆ พื้นที่ รวมไปถึงพื้นที่ตามแนวถนนหอการค้าไทย ซึ่งเปลี่ยนจากผังเมืองสีเขียว ซึ่งเป็นที่ดินประเภทที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม กลายเป็นผังเมืองสีเหลือง ซึ่งเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยบริเวณโดยรอบศูนย์กลางชุมชนชานเมือง และพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตชานเมือง
ทั้งนี้ข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรลดน้อยลงไปมาก สามารถพัฒนาได้ทุกประเภทแม้ว่าจะยังมีข้อจำกัดในเรื่องของขนาดอาคารอยู่บ้างแต่ก็ไม่ใช่ประเด็นสำคัญ เพราะโครงการบ้านจัดสรรไม่มีข้อจำกัด อาจจะมีเพียงเรื่องของความสูงที่ห้ามเกิน 12 เมตรและมีการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน (FAR) ที่ 2:1 และอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ซึ่งทั้ง FAR และ OSR ไม่มีผลต่อการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรอยู่แล้ว
ก่อนหน้านี้ เพอร์เฟค พฤกษา เอสซี แอสเซท และแสนสิริ อาจจะเป็นผู้ประกอบการรายแรก ๆ ที่เข้ามาในพื้นที่นี้ แต่เมื่อความชัดเจนเรื่องของผังเมืองออกมาแบบนี้ตั้งแต่ปี 2566 ที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนเส้นนี้ก็เริ่มเนื้อหอมและมีผู้ประกอบการหลายรายเข้ามาซื้อที่ดินเพิ่ม เช่น เอพี (ไทยแลนด์) เซ็นทรัลพัฒนา พราวกรุ๊ป และฮ่องกงแลนด์ที่ร่วมทุนกับเพอร์เฟค
กลายเป็นว่าพื้นที่ตามแนวถนนหอการค้าไทยจะมี 8 บริษัทใหญ่เข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยร่วมกัน ซึ่งเป็นอีก 1 พื้นที่ที่น่าสนใจจากผู้ประกอบการมาก่อนหน้านี้ เช่น ถนนราชพฤกษ์ ชัยพฤกษ์ วงแหวนกาญจนาภิเษก พุทธมณฑลสายต่างๆ กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เป็นต้น นี่คือทำเลทองแห่งใหม่ที่น่าจับตาสำหรับที่อยู่อาศัย!!
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
ภาพ : บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)
