เปิดกรุที่ดินทำเลทอง กรุงเทพฯรอบนอกราคาพุ่ง

การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ "ที่ดิน" ถือเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการ เพราะหากได้ "ทำเลทอง" ที่ใช่ โดนใจผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมาย ออกแบบโปรดักท์จะบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม ตรงความต้องการตลาด โอกาสที่จะกวาดยอดขายย่อมมีมากขึ้น

ทว่า หลายปีที่ผ่านมา จำนวนที่ดินแปลงสวยหากยากขึ้นเรื่อยๆ กลายเป็นตัวแปรที่ดัน "ราคาที่ดิน" ให้พุ่งสูง แต่ผู้บรรดานักพัฒนาอสังหาฯหรือดีเวลลอปเปอร์ ยังซื้อขายกันที่ดินทุบสถิติราคาแพง สะท้อน "ดีมานด์" ยังมีอยู่ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม กำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส

ในการศึกษาจะใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าของกรมที่ดิน โดยจะคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็น "นิติบุคคล"เท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องบันทึกค่าใช้จ่ายหรือรายได้ให้ ถูกต้องเพื่อสามารถคำนวณภาษีและค่าใช้จ่าย ในแต่ละปี

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยผลการจัดทำดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2561 มีค่าดัชนีเท่ากับ 223.2 จุด เพิ่มขึ้น 1.8% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 219.2 จุด และปรับเพิ่มขึ้น 32.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 168.3 จุด

สาเหตุดัชนีราคาที่ดินเปล่าปรับเพิ่มขึ้น มาจากทำเลของดินที่อยู่ใกล้แนวเส้นทางการก่อสร้างรถไฟฟ้า โดยเฉพาะส่วนต่อขยายสายสีเขียว (ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ) เพราะมีการก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการไปหมาด ๆ เมื่อ 6 ธ.ค. 2561 ที่ผ่านมา

ส่วน 5 ทำเลทองที่ราคาที่ดินเปล่าก่อนพัฒนาพุ่งขึ้นแรงสุดในไตรมาส 4 เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน เป็นดังนี้

ทำเล เขตพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ การปรับของราคาเพิ่มมากสุด 61.8%
ทำเล จังหวัดสมุทรสาคร ปรับราคาเพิ่มขึ้น 56.1% โดยส่วนใหญ่ทำเลที่ปรับเพิ่มขึ้นจะอยู่ในบริเวณ อำเภอเมือง และ อ.กระทุ่มแบน
ทำเล เขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 55.24%
ทำเล จังหวัดนครปฐม มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 55.1% ทำเลฮอตราคาขึ้นแรงส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณ อ.กำแพงแสน อำเภอเมือง และ อ.สามพราน
ทำเล บางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 49.8%

จากทำเล 5 อันดับแรก ยังสะท้อนให้เห็นแนวโน้มความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขยายตัวไปในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล และชานเมืองมากขึ้นด้วย เพราะต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งทำเลทองใจกลางกรุง กรุงเทพชั้นในหายากมากขึ้น

นอกจากนี้ หากพิจารณาแยกตามทำเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน จะพบว่า 5 อันดับแรก ราคาที่ดินปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่

สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) พุ่งขึ้น 44.6% จากการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวแล้วเสร็จและเปิดให้บริการถึง 9 สถานี ได้แก่ สถานีสำโรง ปู่เจ้าสมิงพราย ช้างเอราวัณ โรงเรียนนายเรือ ปากน้ำ ศรีนครินทร์ แพรกษา สายลวด และเคหะสมุทรปราการ ส่งผลให้ราคาที่ดินในแนวรถไฟฟ้าปรับสูงขึ้นมาก ส่วนสายสีเขียวช่วงสมุทรปราการ-บางปู ซึ่งเป็นโครงการในอนาคต ยังไม่เริ่มก่อสร้าง ราคาที่ดินก็ปรับเพิ่มขึ้นเช่นกันในอัตรา 44.6% ซึ่งเป็นการปรับตัวขึ้นตามช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการนั่นเอง
สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) มีปรับราคาเพิ่มขึ้น 40.1%
สายสีน้ำเงิน (บางแค-สาย 4) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 35.8%
สายสีเขียว (สุขุมวิท) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 34.3%
สายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) มีปรับราคาเพิ่มขึ้น 30.2 %

ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2561 มีค่าดัชนีเท่ากับ 223.2 จุด เพิ่มขึ้น 1.8% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์