ทีเอ็มบี ห่วงคอนโดล้น กดดันธุรกิจอสังหาฯโตชะลอ
ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี หรือ TMB Analytics ประเมินว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ จะมีสต็อกคอนโดมิเนียมสะสมเพิ่มขึ้นอีก 25% จากเดิมประมาณ 10% หลังถูกกระทบจากมาตรการควบคุมของรัฐและภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว โดยแนะนำให้ธุรกิจเร่งระบายสต็อกบางพื้นที่ เน้นเจาะตลาดเฉพาะมากขึ้น
ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ถือเป็นแหล่งอสังหาริมทรัพย์สำคัญของไทย ในปี 2561 ที่ผ่านมามีมูลค่า 320,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 2.4% ของตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) โดยการขยายตัวของระบบขนส่งที่มีขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงกลายเป็นแหล่งรวมผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ซื้อเพื่อการลงทุนทั้งไทยและต่างประเทศ
ในช่วงที่ผ่านมา "อัตราการดูดซับ" หรือการโอนกรรมสิทธิ์ในแต่ละปีอยู่ราว 90% ของโครงการใหม่ในแต่ละปี แต่นั่นคือ สถานการณ์ก่อนที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะออกมาตรการคุมเข้มสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (LTV) ที่ได้ใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.2562 แล้ว รวมถึงก่อนสถานการณ์เศรษฐกิจไทยที่มีการคาดการณ์ว่าจะปรับลดเป้าหมายการเติบโตเศรษฐกิจของไทยลงจากต้นปี เช่นเดียวกับเศรษฐกิจจีน ซึ่งเป็นผู้ลงทุนในตลาดนี้
จากการประเมินผลกระทบที่เกิดขึ้นกับตลาดคอนโด ซึ่งแยกออกเป็น 3 กลุ่ม ตามลักษณะของผู้ซื้อ คือ
กลุ่มที่ 1 ผู้อยู่อาศัยเอง (สัดส่วน 60% ของการซื้อรวม) ส่วนใหญ่อยู่ในคอนโดราคา 3-10 ล้านบาทเป็นหลัก กลุ่มนี้จะถูกกระทบจากปัจจัยกำลังซื้อ ภาวะเศรษฐกิจ ภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นและราคาคอนโดที่อยู่ในระดับสูง ทำให้อัตราการดูดซับลดเหลือเพียง 85% แม้ว่ารัฐจะได้มีมาตรการกระตุ้นการซื้อด้วยการให้หักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแก่ผู้ซื้อตามจำนวนจ่ายจริงแต่ไม่เกิน 200,000 บาท ตั้งแต่วันที่ 29 เม.ย.-31 ธ.ค.2562
ส่วน กลุ่มที่ 2 ผู้ซื้อคนไทยที่ต้องการเก็งกำไร (10% ของการซื้อรวม) ในกลุ่มนี้ จะหมายถึงผู้ซื้อคนไทยที่ซื้อคอนโด เป็นยูนิตที่สองและสามเป็นต้นไป
รวมถึง กลุ่มที่ 3 คือ ผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่าในระยะยาว (30% ของการซื้อรวม) จากข้อมูลพบว่าส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้อลงทุนชาวต่างชาติ (อาทิ สิงคโปร์ ญี่ปุ่น และจีน) ซึ่งคิดเป็น 90% ของการซื้อกลุ่มนี้ เป็นการซื้อเพื่อปล่อยเช่าในระยะยาว
สำหรับนักท่องเที่ยวหรือผู้ที่ได้รับอนุญาตให้ทำงานในประเทศไทย และการซื้อของชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้ขอสินเชื่อในไทย ประเมินว่า 2 กลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบทั้งจากภาวะเศรษฐกิจของผู้ซื้อทั้งของไทยและต่างชาติ และมาตรการ LTV ทำให้ขอสินเชื่อกับธนาคารพาณิชย์ได้ยากขึ้น เพราะจะต้องมีวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นเป็น 20-30% จากเดิมอยู่ที่ 10% ทำให้อัตราการดูดซับลดลงจาก 90% เป็น 70%
ทางศูนย์วิเคราะห์ฯ คาดว่าในระยะสั้น ๆ จะปรับตัวดีขึ้นในส่วนของผู้ซื้อเป็นที่อยู่อาศัย หลังจากรัฐฯได้ออกมาตรการเฉพาะหน้าเพื่อกระตุ้นตลาดคอนโดมิเนียมเพื่อลดการชะลอตัวของเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก และผลจากการควบคุมสินเชื่อเก็งกำไร
ประเมินว่าทั้งปี 2562 มูลค่าตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯที่ลดลงประมาณ 48,000 ล้านบาทหรือมีอัตราการดูดซับลดเหลือเพียง 75% จากปกติอยู่ที่ 90% ผลคือ ปริมาณคอนโดมิเนียมค้างสต็อกในปีหน้ามีมากขึ้น (ในปี 2560 มียูนิตที่ค้างสต็อกอยู่แล้วราว 76,790 ยูนิต ส่วนใหญ่มีราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทต่อยูนิต) จะเป็นปัจจัยกดดันด้านราคาคอนโดมิเนียมให้ลดลง โดยเฉพาะในพื้นที่ชั้นนอกทางทิศเหนือและใต้ ทำให้แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตได้ต่ำและเน้นการลงทุนในตลาดเฉพาะกลุ่มมากขึ้นเพื่อลดความเสี่ยงจากสต็อกค้าง
สำหรับเกณฑ์ LTV ของ ธปท. เริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.ที่ผ่านมา ซึ่งเกณฑ์ดังกล่าวกำหนดให้ผู้ที่ซื้อบ้านในสัญญาที่สอง และอยู่ระหว่างผ่อนบ้านในสัญญาแรกไม่เกิน 3 ปี ต้องวางเงินดาวน์ 20% หรือมีระดับ LTV อยู่ที่ 80% ส่วนผู้ที่ผ่อนบ้านในสัญญาแรกเกิน 3 ปีขึ้นไปแล้ว หากต้องการซื้อบ้านสัญญาที่สอง สามารถลดเงินดาวน์เหลือ 10% หรือมี LTV ที่ 90%
ส่วนผู้ที่ต้องการซื้อบ้านซึ่งมีมูลค่าสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์ 20-30% หรือมีมูลค่า LTV อยู่ที่ 70-80% โดยสาเหตุที่ ธปท.ออกเกณฑ์ดังกล่าว เพื่อควบคุมความเสี่ยงที่อาจมีต่อระบบการเงิน หลังจากพบว่าช่วงที่ผ่านมา สถาบันการเงินผ่อนคลายกฎเกณฑ์การปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก
ก่อนหน้านี้ "รณดล นุ่มนนท์" รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธปท. ระบุว่า มาตรการ LTV ที่ ธปท. นำมาใช้ ถือเป็นเครื่องมือที่ช่วยดูแลเสถียรภาพระบบการเงิน ช่วยกำกับดูแลความเสี่ยงเฉพาะจุด ซึ่งจะช่วยให้คุณภาพสินเชื่อดีขึ้น ปัญหาหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ในสินเชื่อบ้านในระยะข้างหน้าจะมีแนวโน้มดีขึ้น
นอกจากนี้ เขายังระบุว่า การออกมาตรการ LTV มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อป้องกันและป้องปราม โดยหวังให้เกิดการเปลี่ยนพฤติกรรมของทุกภาคส่วน ให้เกิดความเข้มแข็ง รองรับความผันผวนทางเศรษฐกิจที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตได้และยังช่วยลดความเปราะบางในระบบการเงินด้วย
ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ถือเป็นแหล่งอสังหาริมทรัพย์สำคัญของไทย ในปี 2561 ที่ผ่านมามีมูลค่า 320,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 2.4% ของตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) โดยการขยายตัวของระบบขนส่งที่มีขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงกลายเป็นแหล่งรวมผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ซื้อเพื่อการลงทุนทั้งไทยและต่างประเทศ
ในช่วงที่ผ่านมา "อัตราการดูดซับ" หรือการโอนกรรมสิทธิ์ในแต่ละปีอยู่ราว 90% ของโครงการใหม่ในแต่ละปี แต่นั่นคือ สถานการณ์ก่อนที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะออกมาตรการคุมเข้มสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (LTV) ที่ได้ใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.2562 แล้ว รวมถึงก่อนสถานการณ์เศรษฐกิจไทยที่มีการคาดการณ์ว่าจะปรับลดเป้าหมายการเติบโตเศรษฐกิจของไทยลงจากต้นปี เช่นเดียวกับเศรษฐกิจจีน ซึ่งเป็นผู้ลงทุนในตลาดนี้
จากการประเมินผลกระทบที่เกิดขึ้นกับตลาดคอนโด ซึ่งแยกออกเป็น 3 กลุ่ม ตามลักษณะของผู้ซื้อ คือ
กลุ่มที่ 1 ผู้อยู่อาศัยเอง (สัดส่วน 60% ของการซื้อรวม) ส่วนใหญ่อยู่ในคอนโดราคา 3-10 ล้านบาทเป็นหลัก กลุ่มนี้จะถูกกระทบจากปัจจัยกำลังซื้อ ภาวะเศรษฐกิจ ภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นและราคาคอนโดที่อยู่ในระดับสูง ทำให้อัตราการดูดซับลดเหลือเพียง 85% แม้ว่ารัฐจะได้มีมาตรการกระตุ้นการซื้อด้วยการให้หักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแก่ผู้ซื้อตามจำนวนจ่ายจริงแต่ไม่เกิน 200,000 บาท ตั้งแต่วันที่ 29 เม.ย.-31 ธ.ค.2562
ส่วน กลุ่มที่ 2 ผู้ซื้อคนไทยที่ต้องการเก็งกำไร (10% ของการซื้อรวม) ในกลุ่มนี้ จะหมายถึงผู้ซื้อคนไทยที่ซื้อคอนโด เป็นยูนิตที่สองและสามเป็นต้นไป
รวมถึง กลุ่มที่ 3 คือ ผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่าในระยะยาว (30% ของการซื้อรวม) จากข้อมูลพบว่าส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้อลงทุนชาวต่างชาติ (อาทิ สิงคโปร์ ญี่ปุ่น และจีน) ซึ่งคิดเป็น 90% ของการซื้อกลุ่มนี้ เป็นการซื้อเพื่อปล่อยเช่าในระยะยาว
สำหรับนักท่องเที่ยวหรือผู้ที่ได้รับอนุญาตให้ทำงานในประเทศไทย และการซื้อของชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้ขอสินเชื่อในไทย ประเมินว่า 2 กลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบทั้งจากภาวะเศรษฐกิจของผู้ซื้อทั้งของไทยและต่างชาติ และมาตรการ LTV ทำให้ขอสินเชื่อกับธนาคารพาณิชย์ได้ยากขึ้น เพราะจะต้องมีวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นเป็น 20-30% จากเดิมอยู่ที่ 10% ทำให้อัตราการดูดซับลดลงจาก 90% เป็น 70%
ทางศูนย์วิเคราะห์ฯ คาดว่าในระยะสั้น ๆ จะปรับตัวดีขึ้นในส่วนของผู้ซื้อเป็นที่อยู่อาศัย หลังจากรัฐฯได้ออกมาตรการเฉพาะหน้าเพื่อกระตุ้นตลาดคอนโดมิเนียมเพื่อลดการชะลอตัวของเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก และผลจากการควบคุมสินเชื่อเก็งกำไร
ประเมินว่าทั้งปี 2562 มูลค่าตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯที่ลดลงประมาณ 48,000 ล้านบาทหรือมีอัตราการดูดซับลดเหลือเพียง 75% จากปกติอยู่ที่ 90% ผลคือ ปริมาณคอนโดมิเนียมค้างสต็อกในปีหน้ามีมากขึ้น (ในปี 2560 มียูนิตที่ค้างสต็อกอยู่แล้วราว 76,790 ยูนิต ส่วนใหญ่มีราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทต่อยูนิต) จะเป็นปัจจัยกดดันด้านราคาคอนโดมิเนียมให้ลดลง โดยเฉพาะในพื้นที่ชั้นนอกทางทิศเหนือและใต้ ทำให้แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตได้ต่ำและเน้นการลงทุนในตลาดเฉพาะกลุ่มมากขึ้นเพื่อลดความเสี่ยงจากสต็อกค้าง
สำหรับเกณฑ์ LTV ของ ธปท. เริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.ที่ผ่านมา ซึ่งเกณฑ์ดังกล่าวกำหนดให้ผู้ที่ซื้อบ้านในสัญญาที่สอง และอยู่ระหว่างผ่อนบ้านในสัญญาแรกไม่เกิน 3 ปี ต้องวางเงินดาวน์ 20% หรือมีระดับ LTV อยู่ที่ 80% ส่วนผู้ที่ผ่อนบ้านในสัญญาแรกเกิน 3 ปีขึ้นไปแล้ว หากต้องการซื้อบ้านสัญญาที่สอง สามารถลดเงินดาวน์เหลือ 10% หรือมี LTV ที่ 90%
ส่วนผู้ที่ต้องการซื้อบ้านซึ่งมีมูลค่าสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์ 20-30% หรือมีมูลค่า LTV อยู่ที่ 70-80% โดยสาเหตุที่ ธปท.ออกเกณฑ์ดังกล่าว เพื่อควบคุมความเสี่ยงที่อาจมีต่อระบบการเงิน หลังจากพบว่าช่วงที่ผ่านมา สถาบันการเงินผ่อนคลายกฎเกณฑ์การปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก
ก่อนหน้านี้ "รณดล นุ่มนนท์" รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธปท. ระบุว่า มาตรการ LTV ที่ ธปท. นำมาใช้ ถือเป็นเครื่องมือที่ช่วยดูแลเสถียรภาพระบบการเงิน ช่วยกำกับดูแลความเสี่ยงเฉพาะจุด ซึ่งจะช่วยให้คุณภาพสินเชื่อดีขึ้น ปัญหาหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ในสินเชื่อบ้านในระยะข้างหน้าจะมีแนวโน้มดีขึ้น
นอกจากนี้ เขายังระบุว่า การออกมาตรการ LTV มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อป้องกันและป้องปราม โดยหวังให้เกิดการเปลี่ยนพฤติกรรมของทุกภาคส่วน ให้เกิดความเข้มแข็ง รองรับความผันผวนทางเศรษฐกิจที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตได้และยังช่วยลดความเปราะบางในระบบการเงินด้วย
ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
