แอล.พี.เอ็น.เปลี่ยนเกม รุกตลาดบ้านลดเสี่ยง
ตลอด 30 ปีของการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัย ของบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN (แอลพีเอ็น) จนได้รับฉายาว่า เป็น "เจ้าพ่อ" คอนโดมิเนียมตลาดต่ำล้านเรียกได้ว่าที่กินรวบตลาดทุกพื้นที่ยากจะหาคู่แข่งมาเขย่าบัลลังก์
ทว่า สถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯที่แปรปรวนเป็นระลอก โดยเฉพาะการเผชิญปัญหา "หนี้ครัวเรือน" ที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อซื้ออสังหาฯเพิ่มสูงขึ้น จากปกติ 10% เป็น 20% เป็น 30% ผู้ประกอบการอสังหาฯ จึงอยู่ในภาวะ "ขายได้แต่โอนไม่ได้" ทำให้ "สต็อกบวม" กันถ้วนหน้า เมื่อเร็วๆนี้ (1 เม.ย.2562) ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังออกมาตรการคุมเข้ม สินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV-Loan to Value) ถือเป็น "ยาแรง" กระทบตลาดอสังหาฯ รวมถึง แอลพีเอ็น เนื่องจากกลุ่มลูกค้าหลักเป็นลูกค้าระดับกลางล่าง ฐานพีระมิดที่มีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง
"ตอนนี้เรามีซัพพลายพร้อมขาย อยู่ที่ 8,000 ล้านบาท จำนวน 6,000 ยูนิต ตั้งเป้าว่าสิ้นปีนี้ต้องระบายสต็อกเก่าออกอย่างน้อยครึ่งหนึ่งเหลือ 4,000 ล้านบาท ส่วนรายได้ที่รอรับรู้หรือรอโอน (Backlog) มีมูลค่า 7,000 ล้านบาท คาดว่าจะทยอยรับรู้รายได้ภายในปี 2562" โอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ให้สัมภาษณ์พิเศษ "กรุงเทพธุรกิจ"
เขายังเปรียบเปรยตลาดอสังหาฯในปีนี้ว่า "เหมือนฟ้าไม่สดใส" ซึ่งส่งสัญญาณมา 2-3 ปีแล้ว จากปัญหาหนี้ครัวเรือนเป็นเหตุให้ตลาด อสังหาฯ "เสียสมดุล" เข้าสู่ "ภาวะถดถอย" อย่างไรก็ตาม จากประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาฯหลายสิบปีของเขาประเมินว่า ภาวะเช่นนี้ไม่ถึงขั้นวิกฤติร้ายแรงเท่าวิกฤติต้มยำกุ้งในปี 2540
"ผมว่าสถานการณ์ไม่น่าจะถึงปี 2540 ที่รายใหญ่-รายเล็กเจ๊งเรียบ แต่ถ้าเกิดวิกฤติจริงรายใหญ่ไม่กระทบเพราะรักษาเนื้อรักษาตัวดีเนื่องจากเคยมีประสบการณ์มาก่อน แต่รายใหม่ที่คิดการใหญ่ผมไม่แน่ใจ เพราะวงการนี้เข้าง่าย ออกง่ายและตายง่าย"
โอภาส ยังบอกว่า ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาจึงเห็นนักพัฒนาอสังหาฯแทบทุกค่าย พยายามดิ้นรนเพื่อ "ระบายสต็อก" ผ่านลูกค้าคนจีนที่มีกำลังซื้อ แต่ช่วงหลังรัฐบาลจีนเริ่มเข้มงวดการนำเงินออกนอกประเทศ จึงแตะเบรกการซื้อ ขณะที่ปัญหาสงครามการค้ายังทำให้กำลังซื้อคนจีนลดลง อีกทั้งยังมีปัญหาแอลทีวีกระหน่ำเข้ามา บวกกับการเมืองในไทยที่ยังวุ่น ๆ กับการจัดตั้งคณะรัฐมนตรี (ครม.) แม้ว่าจะรู้ว่าใครเป็นนายกรัฐมนตรีแล้วก็ตาม
"ทุกอย่างดูคลุมเครือ คนที่เฝ้ามองใจคอตุ๊ม ๆ ต่อม ๆ คนมีตังค์ก็ไม่ใช่ตังค์ ส่วนอีกกลุ่มก็ไม่มีตังค์จะใช้ สุดท้ายเศรษฐกิจนิ่งสนิท ยกเว้นอุตสาหกรรมอาหารที่คนยังต้องกิน นอกนั้นแย่หมด"
เขายังประเมินด้วยว่า มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯที่ออกมาล่าสุด ได้แก่ การลดหย่อนภาษีไม่เกิน 2 แสนบาท สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท มีผลตั้งแต่วันที่ 29 เม.ย.-31 ธ.ค.2562 อีกมาตรการคือ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท จะได้รับการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยให้เหลือ 0.01% จากอัตราปกติที่ 2.0% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาฯ ให้เหลือ 0.01% จากอัตราปกติที่ 1.0% ของมูลค่าจดจำนอง ถึง 31 พ.ค.2563 ดูเหมือนว่าแอลพีเอ็นจะได้รับอานิสงส์ แต่เมื่อคนไม่มีกำลังซื้อ ถึงอยากจะซื้อ แต่สถาบันการเงินก็ไม่ปล่อยกู้ ก็ไม่สามารถเข้าสู่มาตรการเหล่านี้ได้
"ขอกู้ยากมาก เรื่องก็เลยจบ คนรวยก็ไม่ซื้อ คนจนก็ไม่ซื้อ คนรวยมองว่าอสังหาฯ อยู่ในภาวะซบเซาและเกิดความคาดหวังว่า จะเกิดมหกรรมการลดราคาครั้งใหญ่ 50% จึงชะลอซื้อ เพราะยังไม่ได้ส่วนลดในระดับราคาที่คาดหวัง ส่งผลให้ตลาดชะงัก คิดว่าไตรมาส 2 หลายบริษัทเปิดงบออกมาคงไม่ค่อยสวย" โอภาส เผย
สำหรับกลยุทธ์รับมือกับภาวะตลาดถดถอยของแอลพีเอ็นในปีนี้ เขาระบุว่า จะฝ่าพายุไปด้วยการพัฒนาคอนโดมิเนียมในหลายเซ็กเมนท์ เพื่อขยายโอกาสให้กับธุรกิจ อีกทั้งจะให้น้ำหนักกับการพัฒนาอสังหาฯแนวราบ (บ้าน-ทาวน์เฮ้าส์) ในทุกเซ็กเมนท์เพื่อกระจายความเสี่ยง
โดยยังประเมินด้วยว่า ขณะนี้ถึงจุดที่คนซื้อบ้านต้องหันกลับมาตัดสินใจอีกครั้ง เมื่อการเดินทางสะดวกขึ้น เพราะมีรถไฟฟ้าที่วิ่งทั่วบ้านทั่วเมืองในอีก 5 ปีข้างหน้า ในอนาคตราคาของคอนโดกับบ้านจะเริ่มใกล้กันแล้ว จึงถึงจุดที่คนจะต้องเลือกอีกครั้งแล้วว่า จะอยู่คอนโดในเมืองพื้นที่ 20 ตร.ม.หรือจะไปซื้อทาวน์เฮ้าส์ชานเมืองขนาด 20 ตร.ว.
"ผมคาดว่า ถ้าเลือกได้คนก็อยากซื้อบ้านพอมีบริเวณ แทนที่จะเป็นคอนโดห้องสี่เหลี่ยมเล็ก ๆ เห็นแต่ท้องฟ้า จึงเป็นเหตุให้แอลพีเอ็น ปรับพอร์ตหันพัฒนาโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับ 4-5 ปีที่แล้ว ที่คอนโดเป็นอนาคตของการพัฒนาที่พักอาศัย"
โอภาส ยังระบุแนวคิดในการพัฒนาโครงการแนวราบของแอลพีเอ็นว่า โครงการบ้านส่วนใหญ่จะรวมทั้งทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝดอยู่ในโครงการเดียวกัน เพื่อต้องการกระจายดีมานด์และเซ็กเมนท์ให้ครอบคลุมทุกกลุ่มเป้าหมาย เพราะในภาวะตลาดแบบนี้ไม่สามารถที่จะมุ่งไปที่เซ็กเมนท์ใดเซ็กเมนท์หนึ่ง ซึ่งโครงการแนวราบจะขยายออกไปโซนพื้นที่รอบนอก แต่ถ้าเป็นพื้นที่ในเมือง บ้านเดี่ยวจะมีราคา 30 ล้านบาท บ้านแฝดราคา 25 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ ราคา 20 ล้านบาท
"แผนธุรกิจปีนี้ เราพยายามกระจายฐานรายได้ ออกเป็นหลาย ๆ ขาเพื่อลดความเสี่ยง โดยรักษารายได้จากการสร้างและขายคอนโดปีละหมื่นล้านบาท และจะไปโตในโครงการบ้านอย่างน้อย 50% ของโครงการคอนโด ส่วนรายได้จากการธุรกิจอื่น ๆ ก็จะเพิ่มมากขึ้น"
ส่วนเป้ายอดขายปีนี้คาดว่าจะทำได้ 12,000 ล้านบาท มาจากคอนโดมิเนียม 9,000 ล้านบาทและบ้านแนวราบ 3,000 ล้านบาท โต 15-20% จากปีที่ผ่านมา และใน 3 ปีข้างหน้า ยอดจองซื้อแนวราบต้องขยับ จากสัดส่วน 27% ในปี 2561 เป็น 50%
ผู้เขียน : บุษกร ภู่แส
ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
ทว่า สถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯที่แปรปรวนเป็นระลอก โดยเฉพาะการเผชิญปัญหา "หนี้ครัวเรือน" ที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อซื้ออสังหาฯเพิ่มสูงขึ้น จากปกติ 10% เป็น 20% เป็น 30% ผู้ประกอบการอสังหาฯ จึงอยู่ในภาวะ "ขายได้แต่โอนไม่ได้" ทำให้ "สต็อกบวม" กันถ้วนหน้า เมื่อเร็วๆนี้ (1 เม.ย.2562) ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังออกมาตรการคุมเข้ม สินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV-Loan to Value) ถือเป็น "ยาแรง" กระทบตลาดอสังหาฯ รวมถึง แอลพีเอ็น เนื่องจากกลุ่มลูกค้าหลักเป็นลูกค้าระดับกลางล่าง ฐานพีระมิดที่มีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง
"ตอนนี้เรามีซัพพลายพร้อมขาย อยู่ที่ 8,000 ล้านบาท จำนวน 6,000 ยูนิต ตั้งเป้าว่าสิ้นปีนี้ต้องระบายสต็อกเก่าออกอย่างน้อยครึ่งหนึ่งเหลือ 4,000 ล้านบาท ส่วนรายได้ที่รอรับรู้หรือรอโอน (Backlog) มีมูลค่า 7,000 ล้านบาท คาดว่าจะทยอยรับรู้รายได้ภายในปี 2562" โอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ให้สัมภาษณ์พิเศษ "กรุงเทพธุรกิจ"
เขายังเปรียบเปรยตลาดอสังหาฯในปีนี้ว่า "เหมือนฟ้าไม่สดใส" ซึ่งส่งสัญญาณมา 2-3 ปีแล้ว จากปัญหาหนี้ครัวเรือนเป็นเหตุให้ตลาด อสังหาฯ "เสียสมดุล" เข้าสู่ "ภาวะถดถอย" อย่างไรก็ตาม จากประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาฯหลายสิบปีของเขาประเมินว่า ภาวะเช่นนี้ไม่ถึงขั้นวิกฤติร้ายแรงเท่าวิกฤติต้มยำกุ้งในปี 2540
"ผมว่าสถานการณ์ไม่น่าจะถึงปี 2540 ที่รายใหญ่-รายเล็กเจ๊งเรียบ แต่ถ้าเกิดวิกฤติจริงรายใหญ่ไม่กระทบเพราะรักษาเนื้อรักษาตัวดีเนื่องจากเคยมีประสบการณ์มาก่อน แต่รายใหม่ที่คิดการใหญ่ผมไม่แน่ใจ เพราะวงการนี้เข้าง่าย ออกง่ายและตายง่าย"
โอภาส ยังบอกว่า ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาจึงเห็นนักพัฒนาอสังหาฯแทบทุกค่าย พยายามดิ้นรนเพื่อ "ระบายสต็อก" ผ่านลูกค้าคนจีนที่มีกำลังซื้อ แต่ช่วงหลังรัฐบาลจีนเริ่มเข้มงวดการนำเงินออกนอกประเทศ จึงแตะเบรกการซื้อ ขณะที่ปัญหาสงครามการค้ายังทำให้กำลังซื้อคนจีนลดลง อีกทั้งยังมีปัญหาแอลทีวีกระหน่ำเข้ามา บวกกับการเมืองในไทยที่ยังวุ่น ๆ กับการจัดตั้งคณะรัฐมนตรี (ครม.) แม้ว่าจะรู้ว่าใครเป็นนายกรัฐมนตรีแล้วก็ตาม
"ทุกอย่างดูคลุมเครือ คนที่เฝ้ามองใจคอตุ๊ม ๆ ต่อม ๆ คนมีตังค์ก็ไม่ใช่ตังค์ ส่วนอีกกลุ่มก็ไม่มีตังค์จะใช้ สุดท้ายเศรษฐกิจนิ่งสนิท ยกเว้นอุตสาหกรรมอาหารที่คนยังต้องกิน นอกนั้นแย่หมด"
เขายังประเมินด้วยว่า มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯที่ออกมาล่าสุด ได้แก่ การลดหย่อนภาษีไม่เกิน 2 แสนบาท สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท มีผลตั้งแต่วันที่ 29 เม.ย.-31 ธ.ค.2562 อีกมาตรการคือ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท จะได้รับการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยให้เหลือ 0.01% จากอัตราปกติที่ 2.0% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาฯ ให้เหลือ 0.01% จากอัตราปกติที่ 1.0% ของมูลค่าจดจำนอง ถึง 31 พ.ค.2563 ดูเหมือนว่าแอลพีเอ็นจะได้รับอานิสงส์ แต่เมื่อคนไม่มีกำลังซื้อ ถึงอยากจะซื้อ แต่สถาบันการเงินก็ไม่ปล่อยกู้ ก็ไม่สามารถเข้าสู่มาตรการเหล่านี้ได้
"ขอกู้ยากมาก เรื่องก็เลยจบ คนรวยก็ไม่ซื้อ คนจนก็ไม่ซื้อ คนรวยมองว่าอสังหาฯ อยู่ในภาวะซบเซาและเกิดความคาดหวังว่า จะเกิดมหกรรมการลดราคาครั้งใหญ่ 50% จึงชะลอซื้อ เพราะยังไม่ได้ส่วนลดในระดับราคาที่คาดหวัง ส่งผลให้ตลาดชะงัก คิดว่าไตรมาส 2 หลายบริษัทเปิดงบออกมาคงไม่ค่อยสวย" โอภาส เผย
สำหรับกลยุทธ์รับมือกับภาวะตลาดถดถอยของแอลพีเอ็นในปีนี้ เขาระบุว่า จะฝ่าพายุไปด้วยการพัฒนาคอนโดมิเนียมในหลายเซ็กเมนท์ เพื่อขยายโอกาสให้กับธุรกิจ อีกทั้งจะให้น้ำหนักกับการพัฒนาอสังหาฯแนวราบ (บ้าน-ทาวน์เฮ้าส์) ในทุกเซ็กเมนท์เพื่อกระจายความเสี่ยง
โดยยังประเมินด้วยว่า ขณะนี้ถึงจุดที่คนซื้อบ้านต้องหันกลับมาตัดสินใจอีกครั้ง เมื่อการเดินทางสะดวกขึ้น เพราะมีรถไฟฟ้าที่วิ่งทั่วบ้านทั่วเมืองในอีก 5 ปีข้างหน้า ในอนาคตราคาของคอนโดกับบ้านจะเริ่มใกล้กันแล้ว จึงถึงจุดที่คนจะต้องเลือกอีกครั้งแล้วว่า จะอยู่คอนโดในเมืองพื้นที่ 20 ตร.ม.หรือจะไปซื้อทาวน์เฮ้าส์ชานเมืองขนาด 20 ตร.ว.
"ผมคาดว่า ถ้าเลือกได้คนก็อยากซื้อบ้านพอมีบริเวณ แทนที่จะเป็นคอนโดห้องสี่เหลี่ยมเล็ก ๆ เห็นแต่ท้องฟ้า จึงเป็นเหตุให้แอลพีเอ็น ปรับพอร์ตหันพัฒนาโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับ 4-5 ปีที่แล้ว ที่คอนโดเป็นอนาคตของการพัฒนาที่พักอาศัย"
โอภาส ยังระบุแนวคิดในการพัฒนาโครงการแนวราบของแอลพีเอ็นว่า โครงการบ้านส่วนใหญ่จะรวมทั้งทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝดอยู่ในโครงการเดียวกัน เพื่อต้องการกระจายดีมานด์และเซ็กเมนท์ให้ครอบคลุมทุกกลุ่มเป้าหมาย เพราะในภาวะตลาดแบบนี้ไม่สามารถที่จะมุ่งไปที่เซ็กเมนท์ใดเซ็กเมนท์หนึ่ง ซึ่งโครงการแนวราบจะขยายออกไปโซนพื้นที่รอบนอก แต่ถ้าเป็นพื้นที่ในเมือง บ้านเดี่ยวจะมีราคา 30 ล้านบาท บ้านแฝดราคา 25 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ ราคา 20 ล้านบาท
"แผนธุรกิจปีนี้ เราพยายามกระจายฐานรายได้ ออกเป็นหลาย ๆ ขาเพื่อลดความเสี่ยง โดยรักษารายได้จากการสร้างและขายคอนโดปีละหมื่นล้านบาท และจะไปโตในโครงการบ้านอย่างน้อย 50% ของโครงการคอนโด ส่วนรายได้จากการธุรกิจอื่น ๆ ก็จะเพิ่มมากขึ้น"
ส่วนเป้ายอดขายปีนี้คาดว่าจะทำได้ 12,000 ล้านบาท มาจากคอนโดมิเนียม 9,000 ล้านบาทและบ้านแนวราบ 3,000 ล้านบาท โต 15-20% จากปีที่ผ่านมา และใน 3 ปีข้างหน้า ยอดจองซื้อแนวราบต้องขยับ จากสัดส่วน 27% ในปี 2561 เป็น 50%
ผู้เขียน : บุษกร ภู่แส
ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
