เข็นมิกซ์ยูส บางซื่อ สู้ศึกพระราม 4
จากกรณีการก่อสร้างสถานีกลางบางซื่อก้าวหน้าไปมาก ส่งผลให้ที่ดินโดยรอบได้อานิสงส์เช่นเดียวกับการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เข็นที่ดินทำเลทองออกประมูลท่ามกลางการแข่งขันอันร้อนระอุ สำหรับสงครามมิกซ์ยูสที่เกิดขึ้นเกลื่อนเมืองทั้งที่ดินรัฐด้วยกันและที่ดินเอกชนโปรเจ็กต์เด่น ๆ บนที่ดินทรัพย์สิน มีการพูดถึงทั่วบ้านทั่วเมืองคงหนีไม่พ้น "วันแบงค็อก" บนถนนพระราม 4 ตัดถนนวิทยุ โปรเจ็กต์ของกลุ่มเซ็นทรัลแยกเพลินจิต ห้างยักษ์ไอคอนสยาม ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ย่านเจริญนคร ที่มีการชิงไวชิงพริบเรื่องของทำเลใครได้เปรียบความน่าสนใจให้คนเข้าพื้นที่มากกว่า
จากการให้สัมภาษณ์ของนายวรวุฒิ มาลา รองผู้ว่าการกลุ่มธุรกิจการบริหารทรัพย์สิน รักษาการในตำแหน่งผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ยอมรับว่าที่ดินแปลง A ติดสถานีกลางบางซื่อยังมีข้อด้อย ถูกล้อมด้วยที่ดินรัฐด้วยกัน เช่น ที่ทรัพย์สิน และที่ทหารต่อจากแนวรถไฟฟ้าสายสีแดงและไฮสปีดเทรนเชื่อม 3 สนามบินบริเวณจุดสิ้นสุดถนนประดิพัทธ์โดยไม่มีที่ดินเอกชนแม้แต่แปลงเดียว ทำให้ไม่จูงใจที่จะดึงคนเข้าพื้นที่ส่งผลให้เอกชนสนใจไม่มากมีเพียงกลุ่มเซ็นทรัล, บริษัท ช.การช่าง จำกัด (มหาชน), BEM หรือบริษัททางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ จำกัด (มหาชน) ส่วนต่างชาติเป็นกลุ่มทุนจากประเทศญี่ปุ่น จากทั้งหมดที่รับฟังความเห็นนักลงทุนกว่า 30 ราย อย่างไรก็ตามหากซื้ออนาคตและการเป็นฮับการเดินทางทางรางที่ใหญ่ที่สุดในอาเซียนแล้ว ประเมินว่าทำเลนี้ก็ไม่แพ้ทำเลอื่นเช่นกัน
"บางซื่อหากซื้อการลงทุนในอนาคต วันนี้ เชื่อว่าจะได้เปรียบ เพราะเป็นการลงทุนอย่างหนึ่ง จะถามนักลงทุนว่าทำไมไม่มา พื้นที่เราก็ไม่ได้ แม้จะเป็นที่ดินแปลงใหญ่ใกล้จตุจักรซึ่งไม่เกี่ยวกับปัญหาคือ ที่ติดที่ดินของใครหรือไม่ มีคนเดินมากน้อยแค่ไหน บางสถานี การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.) คนไม่เดิน บางสถานีมีคนจำนวนมาก เช่นเดียวกับที่ดินแปลง A บางซื่อ เอกชนมองกันว่าเป็นที่หลวงผืนใหญ่ ติดกับที่ดินทหาร ติดที่ทรัพย์สิน ทำให้นักลงทุนต่างไม่กล้าลงทุน"
นายวรวุฒิ กล่าวต่อว่า หากวันยื่นซองไม่มีเอกชนรายใดสนใจ โดยอ้างว่าให้ผลตอบแทนน้อย รฟท.ต้องปรับทีโออาร์ (เอกสารประกวดราคา) ว่า ไม่น่าสนใจจุดไหน แต่ในมุมของคณะกรรมการต้องการให้ได้ราคาที่เหมาะสม หากได้กำไรงอกงาม รฟท.ลงทุนเองดีกว่า คงไม่ให้เอกชนลงทุน ส่วนทำเลตึกแดงทำเลใกล้เอสซีจีบางซื่อพัฒนาเป็นออฟฟิศใหญ่ของรฟท.อยู่ระหว่างออกแบบและกำหนดรายละเอียดทีโออาร์
นายวรวุฒิ กล่าวต่อว่า ปัจจุบันมีเอกชนพัฒนามิกซ์ยูสค่อนข้างมาก และมีการก่อสร้างค่อนข้างเร็ว จึงมีซัพพลายเกิดขึ้น มีการแข่งขันสูง เช่น โครงการวันแบงค็อก โครงการไอคอนสยาม นอกจากนี้ยังมีโครงการเกิดขึ้นรอบ ๆ สถานีกลางบางซื่อ ห้าแยกลาดพร้าว จตุจักร ล้วนแต่เป็นของเอกชน ขณะที่ดินบางซื่อแปลง A รฟท.ใช้เวลาศึกษานานกว่า 3 ปี กว่าจะเริ่มนำที่ดินออกประมูล ทำให้เสียเวลาและช้ากว่าเอกชนหรือแม้แต่ที่ดินรัฐแปลงอื่น
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
จากการให้สัมภาษณ์ของนายวรวุฒิ มาลา รองผู้ว่าการกลุ่มธุรกิจการบริหารทรัพย์สิน รักษาการในตำแหน่งผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ยอมรับว่าที่ดินแปลง A ติดสถานีกลางบางซื่อยังมีข้อด้อย ถูกล้อมด้วยที่ดินรัฐด้วยกัน เช่น ที่ทรัพย์สิน และที่ทหารต่อจากแนวรถไฟฟ้าสายสีแดงและไฮสปีดเทรนเชื่อม 3 สนามบินบริเวณจุดสิ้นสุดถนนประดิพัทธ์โดยไม่มีที่ดินเอกชนแม้แต่แปลงเดียว ทำให้ไม่จูงใจที่จะดึงคนเข้าพื้นที่ส่งผลให้เอกชนสนใจไม่มากมีเพียงกลุ่มเซ็นทรัล, บริษัท ช.การช่าง จำกัด (มหาชน), BEM หรือบริษัททางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ จำกัด (มหาชน) ส่วนต่างชาติเป็นกลุ่มทุนจากประเทศญี่ปุ่น จากทั้งหมดที่รับฟังความเห็นนักลงทุนกว่า 30 ราย อย่างไรก็ตามหากซื้ออนาคตและการเป็นฮับการเดินทางทางรางที่ใหญ่ที่สุดในอาเซียนแล้ว ประเมินว่าทำเลนี้ก็ไม่แพ้ทำเลอื่นเช่นกัน
"บางซื่อหากซื้อการลงทุนในอนาคต วันนี้ เชื่อว่าจะได้เปรียบ เพราะเป็นการลงทุนอย่างหนึ่ง จะถามนักลงทุนว่าทำไมไม่มา พื้นที่เราก็ไม่ได้ แม้จะเป็นที่ดินแปลงใหญ่ใกล้จตุจักรซึ่งไม่เกี่ยวกับปัญหาคือ ที่ติดที่ดินของใครหรือไม่ มีคนเดินมากน้อยแค่ไหน บางสถานี การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.) คนไม่เดิน บางสถานีมีคนจำนวนมาก เช่นเดียวกับที่ดินแปลง A บางซื่อ เอกชนมองกันว่าเป็นที่หลวงผืนใหญ่ ติดกับที่ดินทหาร ติดที่ทรัพย์สิน ทำให้นักลงทุนต่างไม่กล้าลงทุน"
นายวรวุฒิ กล่าวต่อว่า หากวันยื่นซองไม่มีเอกชนรายใดสนใจ โดยอ้างว่าให้ผลตอบแทนน้อย รฟท.ต้องปรับทีโออาร์ (เอกสารประกวดราคา) ว่า ไม่น่าสนใจจุดไหน แต่ในมุมของคณะกรรมการต้องการให้ได้ราคาที่เหมาะสม หากได้กำไรงอกงาม รฟท.ลงทุนเองดีกว่า คงไม่ให้เอกชนลงทุน ส่วนทำเลตึกแดงทำเลใกล้เอสซีจีบางซื่อพัฒนาเป็นออฟฟิศใหญ่ของรฟท.อยู่ระหว่างออกแบบและกำหนดรายละเอียดทีโออาร์
นายวรวุฒิ กล่าวต่อว่า ปัจจุบันมีเอกชนพัฒนามิกซ์ยูสค่อนข้างมาก และมีการก่อสร้างค่อนข้างเร็ว จึงมีซัพพลายเกิดขึ้น มีการแข่งขันสูง เช่น โครงการวันแบงค็อก โครงการไอคอนสยาม นอกจากนี้ยังมีโครงการเกิดขึ้นรอบ ๆ สถานีกลางบางซื่อ ห้าแยกลาดพร้าว จตุจักร ล้วนแต่เป็นของเอกชน ขณะที่ดินบางซื่อแปลง A รฟท.ใช้เวลาศึกษานานกว่า 3 ปี กว่าจะเริ่มนำที่ดินออกประมูล ทำให้เสียเวลาและช้ากว่าเอกชนหรือแม้แต่ที่ดินรัฐแปลงอื่น
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
