วิกฤตไวรัสร้าย'โคโรนา' ลามอสังหาฯไทย
วิกฤตไวรัสโคโรนา ที่กำลังแพร่ระบาดในประเทศจีน และยังลุกลามไปในประเทศต่าง ๆ อีกหลายlสิบประเทศ ส่งผลให้ทั่วโลกต่างอยู่ในภาวะเฝ้าระวัง ในระหว่างนี้กำลังซื้อจากชาวจีนแทบหายไปจากตลาด เนื่องจากจีนถือเป็นกำลังซื้อหลักของตลาดไทย โดยเฉพาะตลาดท่องเที่ยว ส่งออก สายการบิน ห้างสรรพสินค้า หรือแม้กระทั่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ที่ช่วงหลังผู้ประกอบการมุ่งพัฒนาสินค้าออกมาเพื่อรองรับกำลังซื้อกลุ่มนักลงทุนชาวจีนเป็นจำนวนมาก
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากตัวเลขชาวต่างชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในปี 2561 พบว่า มีจำนวน 13,113 หน่วย มูลค่า 55,007 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นชาวจีนมากถึง 7,548 หน่วย สัดส่วน 57.6% จากผู้ซื้อชาวต่างชาติทั้งหมด คิดเป็นมูลค่า 29,440 ล้านบาท ขณะที่ตัวเลข 9 เดือนปี 2562 พบว่า มีชาวจีนถือครองกรรมสิทธิ์ทั้งสิ้น 5,430 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 57.6% ของผู้ซื้อต่างชาติทั้งหมด โดยมีมูลค่า 20,117 ล้านบาท
หวั่นไวรัสโคโรนาฉุดอสังหาฯไทยต่ำกว่าปี 62
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซ์ จำกัด นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 มีความเป็นไปได้ว่าจะลดต่ำลงไปกว่าปี 2562 ที่ผ่านมา เนื่องจากปัจจัยลบที่มากระทบตลาดมีอยู่จำนวนมาก ขณะที่ปัจจัยบวกแทบไม่มีให้เห็น ทั้งนี้ปัจจัยลบในปี 2562 ได้ฉุดให้ตลาดอสังหาฯไทยตกต่ำ จนหลายคนเชื่อว่าตลาดถึงจุดต่ำสุดถึงเวลาที่จะผงกหัวขึ้นมา แต่อย่างไรก็ตามปัญหาต่าง ๆ ดังกล่าว ยังส่งผลต่อเนื่องมาในปี 63 แถมยังถูกซ้ำเติมด้วยปัญหาใหญ่ไวรัสโคโรนาอีก จึงเป็นไปได้ว่าตลาดอสังหาฯ ไทยจะลดต่ำลงกว่าปี 2562
ในช่วงปี 2562 ที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยประสบปัญหาในหลายด้าน โดยเฉพาะปัจจัยภายนอก สงครามการค้าจีน-สหรัฐอเมริกา สงครามอิหร่าน-สหรัฐอเมริกา เงินบาทแข็งค่า LTV ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ ทำให้ชะลอการลงทุน โดยเฉพาะชาวจีนที่เป็นกำลังซื้อหลักกว่า 50% ของผู้ซื้อชาวต่างชาติ
นอกจากปัจจัยสงครามการค้าและภาวะเศรษฐกิจแล้ว ผู้ซื้อชาวจีน ยังมีปัญหาในเรื่องของข้อจำกัดในการนำเงินออกนอกประเทศปีละไม่เกิน 1.5 ล้านบาท/คน เงินบาทของไทยที่แข็งค่าขึ้นเกือบ 30% ส่งผลให้ผู้ซื้อชาวจีนเกิดความลังเลที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ บางรายถึงขั้นยอมทิ้งเงินดาวน์กว่า 20% เพราะกังวลเรื่องการทำกำไรในอนาคตทำให้ตลาดชาวจีนในปี 62 ไม่สดใสนัก ปรับลดลงไปราว 30-40%
แต่ปัญหาเรื่องเงินบาทแข็งค่ายังไม่จบ ก็ประสบปัญหาไวรัสโคโรนาที่กำลังระบาดอยู่ในขณะนี้ ยิ่งทำให้ผู้ซื้อชาวจีนแทบหายไปจากตลาดอสังหาฯไทยในช่วงวันตรุษจีนที่เป็นวันหยุดยาว ตลาดที่ได้รับผลกระทบมากสุดเห็นจะเป็นอสังหาฯประเภทโรงแรม ธุรกิจให้เช่าคอนโดฯ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ที่นักท่องเที่ยวชาวจีนหายไปเกือบหมด ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมคาดว่าจะได้รับผลกระทบไม่น้อย เนื่องจากช่วงเทศกาลตรุษจีนเป็นช่วงที่ชาวจีนจะออกมาเที่ยวและจับจ่ายใช้สอยมากที่สุด โดยในช่วงนี้ชาวจีนแทบจะหายไปจากตลาดทั้งผู้ซื้อใหม่และผู้ที่จะโอนเนื่องจากออกจากประเทศไม่ได้หรือไม่กล้าเดินทาง
"หวังว่ารัฐบาลจีนจะสามารถหยุดวิกฤตไวรัสโคโรนาลงในเวลารวดเร็วไม่เกินช่วงไตรมาส 1 เพราะยังทำให้ผู้ประกอบการมีเวลาในการกระตุ้นตลาดอีก 3 ไตรมาสที่เหลือของปี แต่หากปัญหาดังกล่าวยังลุกลามไปจนถึงไตรมาส 2 เชื่อว่าไทยจะได้รับผลกระทบอย่างมากเพราะจีนถือเป็นกำลังซื้อหลัก ซึ่งไทยพึ่งตลาดจีนในหลายเรื่อง" นายสุรเชษฐ กล่าว
ทั้งนี้ผลกระทบของไวรัสโคโรนาจะส่งผล 2 ด้าน คือคนจีนไม่สามารถมาซื้อห้องชุดของไทยได้ แต่หากมองกลับกันจะพบว่า จีนมักเกิดการระบาดของโรคร้ายแรงบ่อยครั้ง โดยก่อนหน้านี้เกิดการระบาดของโรคซาร์ส และในครั้งนี้ไวรัสโคโรนา ทำให้ชาวจีนบางส่วนหันมาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยเพิ่มมากขึ้นเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง หากประเทศจีนเกิดปัญหาโรคร้ายขึ้นอีกในอนาคต ซึ่งในปัจจุบันมีชาวจีนบางส่วนถือโอกาสพักอยู่ประเทศไทย ในช่วงที่จีนปิดประเทศ
นายสุรเชษฐ กล่าวต่อว่า จากปัจจัยลบต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นทำให้คาดว่าในปี 2563 ตลาดอสังหาฯจะยังคงชะลอตัวต่อเนื่องและอาจลดต่ำลงไปได้อีก ผู้ประกอบการจึงควรมีความระมัดระวังในการลงทุน ซึ่งจากแนวโน้มการขายคอนโดฯในปีที่ผ่านมาพบว่า มีอัตราการขายเพียง 50% ของจำนวนยูนิตที่เปิดขายใหม่ ดังนั้นควรลดการเปิดตัวลง 50% ลดการพัฒนาเพื่อขายต่างชาติหรือชาวจีน หันมาจับตลาดคนไทยเป็นหลักหรือขยายการลงทุนไปในตลาดแนวราบ
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการที่มีสต๊อกคอนโดฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ควรเร่งปิดการขายหรือระบายสต๊อกออกให้ทันกับมาตรการของรัฐบาล เพื่อลดค่าใช้จ่ายจากการแบกภาระสต๊อกสินค้า ควรแนะผู้ซื้อในการขอสินเชื่อ เพราะส่วนใหญ่กลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรก คนจบใหม่พึ่งทำงานมักจะไม่มีความรู้ในการขอสินเชื่อ หรือบางรายมีปัญหาหนี้บัตรเครดิตหรือหนี้รถยนต์ ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงต้องแนะนำข้อปฏิบัติเพื่อให้ลูกค้ากู้ผ่าน
ปรับแผนกระจายลงทุนลดความเสี่ยง
ตลาดคอนโดฯที่ผ่านมาได้รับผลกระทบจากหลายปัจจัย กลุ่มผู้ซื้อชาวไทยลดน้อยลงตามภาวะเศรษฐกิจ ทำให้มีสต๊อกเหลือขายในตลาดเป็นจำนวนมาก แต่ยังได้อานิสงส์จากกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนและชาวต่างชาติอื่น ๆ ทำให้ผู้ประกอบการยังคงพัฒนาโครงการออกมาอย่างต่อเนื่อง เพราะยังมีกำลังซื้อจากต่างชาติรองรับ บางรายพัฒนาสินค้าออกมาเพื่อขายชาวต่างชาติหรือชาวจีนกลุ่มนักลงทุนโดยเฉพาะ แต่อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการหลายรายได้ปรับตัว หันมาพัฒนาระบบหลังบ้าน กระจายความเสี่ยงด้านการลงทุนไปยังแนวราบที่ถือเป็นตลาดของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เผยว่า ตลาดอสังหาฯเป็นตัวรับผลกระทบจากปัญหาต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ขนาดใหญ่ ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ในการซื้อและเป็นการก่อหนี้ระยะยาว หากผู้บริโภคเกิดความไม่เชื่อมั่น หรือมีความรู้สึกไม่มั่นคงในชีวิตและทรัพย์สิน ก็จะไม่ซื้อทั้งบ้านและรถยนต์
ปัญหาการชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ เกิดขึ้นมาตั้งแต่ปี 2562 และเริ่มผ่อนคลายมากขึ้นในช่วงปลายปี ที่หลาย ๆ อย่างมีแนวโน้มดีขึ้น เช่น มาตรการด้านภาษีกระตุ้นภาคอสังหาของรัฐบาล โครงการบ้านดีมีดาวน์ การผ่อนเกณฑ์ LTV แม้ว่าจะไม่มากแต่มีทิศทางที่ดี
"พอมีข่าวดีขึ้นมาบ้างกลับมีข่าวร้ายเข้ามาซ้ำเติมตลาดให้แย่ลงไปอีก เริ่มตั้งแต่พ.ร.บ.ภาษีที่ดินที่ประชาชนเกรงว่าต้องจ่ายภาษีในอัตราที่สูง จนกระทั่งรัฐบาลออกมาให้ความชัดเจนและมีการประชาสัมพันธ์มากขึ้น ประชาชนจึงคลายความกังวลลง นอกจากนี้ ยังมีปัญหาสงครามการค้า ปัญหาสงครามระหว่างสหรัฐฯและอิหร่าน" นายโอภาส กล่าว
ส่วนกรณีไวรัสโคโรนายังไม่ส่งผลกระทบที่ชัดเจนต่อบริษัท เนื่องจากไม่ได้ทำตลาดกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนแล้ว มีเพียงโครงการย่านมักกะสัน จำนวน 200 กว่ายูนิต ที่นำไปขายที่ประเทศจีน และปัจจุบันโอนไปหมดแล้ว หลังจากนั้นบริษัทไม่ได้ทำในตลาดต่างชาติอีกเลย ยกเว้นจะมีลูกค้าชาวต่างชาติเดินเข้ามาซื้อเองยังโครงการ
อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่ผ่านมาบริษัทได้ลดการพึ่งพิงจากสินค้าประเภทคอนโดฯ เพียงอย่างเดียว และกระจายการลงทุนไปในกลุ่มสินค้าบ้านแนวราบเพิ่มมากขึ้น
ทั้งนี้ เชื่อว่าภาพรวมอสังหาฯ ในปี 2563 เผชิญต่อภาวะชะลอตัวจากสภาพเศรษฐกิจและมาตรการกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มาตรการเรื่องการกำหนดสัดส่วนภาระหนี้ (DSR) ที่ ธปท.จะประกาศใช้ในปีนี้ ส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้คาดว่าตลาดอสังหาฯ ในปีนี้จะติดลบประมาณ 3% เมื่อเทียบกับปี 62
อย่างไรก็ตาม จากแนวโน้มตลาดข้างต้น ทำให้บริษัทได้ปรับทิศทางและวางกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจเพื่อรองรับความเสี่ยงต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต โดยขยายการลงทุนไปยังโครงการประเภทแนวราบมากขึ้น และเพิ่มรายได้จากการให้เช่าและบริหาร จากเดิมบริษัทมีรายได้จากการขายคอนโดฯ 98-99% แต่ตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมาบริษัทได้ทยอยขยายไปในธุรกิจบ้านจัดสรร ซึ่งตั้งเป้ารายได้ระหว่างบ้านและคอนโดฯ มีสัดส่วนใกล้เคียงกัน ซึ่งในปีนี้ตั้งเป้ารายได้จากคอนโดฯ 6,000 ล้านบาท บ้านแนวราบจำนวน 3,000 ล้านบาท ส่วนรายได้จากการบริการและให้เช่าประมาณ 300 ล้านบาท ซึ่งรายได้ในส่วนนี้สามารถรองรับรายจ่ายของบริษัทได้
นายโอภาส กล่าวต่อว่า บริษัทยังให้ความสำคัญใน 3 ประเด็นหลัก คือ การเพิ่มประสิทธิภาพในการทำกำไรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่มีอยู่ให้สามารถสร้างรายได้เพิ่มขึ้น เช่น การนำเอาคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จมาปล่อยเช่า เพื่อสร้างรายได้จากทรัพย์สินที่มีอยู่ รวมทั้งการเร่งการขายและโอนโครงการที่สร้างเสร็จที่มีมูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มสินค้าที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือมีจำนวนประมาณ 3,300 หน่วย โดยประมาณการว่าจะเร่งระบายสินค้าในกลุ่มนี้ได้ไม่น้อยกว่า 50% ของมูลค่าที่มีอยู่ หรือประมาณ 5,000 ล้านบาท ส่วนที่เหลือนำมาปล่อยเช่า
เน้นการขยายฐานรายได้ประจำจากธุรกิจบริการ ทั้งการบริหารจัดการอาคาร การก่อสร้าง งานที่ปรึกษา วิจัยและพัฒนา ผ่านบริษัทในเครืออย่าง บริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด บริษัท ลุมพินี โปรเจค มาเนจเมนท์ เซอร์วิส จำกัด และบริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด โดยการขยายฐานลูกค้าจากธุรกิจบริการทั้งในส่วนของการบริหารอาคารโครงการ และงานบริการด้านวิศวกรรมจากที่ให้บริการเฉพาะในส่วนของ LPN ไปสู่ตลาดภายนอกเพื่อขยายฐานรายได้ของธุรกิจในกลุ่มนี้ โดยตั้งเป้ารายได้ในส่วนนี้เติบโตไม่น้อยกว่า 20% ในปี 2563 เทียบกับปี 2562 โดยปัจจุบัน ตลาดการบริหารจัดการอาคาร ทั้งอาคารชุดพักอาศัยและสำนักงานมีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 44,000 ล้านบาทในปี 2562 และมีอัตราการเติบโตไม่น้อยกว่า 10% ต่อปี
การบริหารสภาพคล่องทางการเงิน บริหารสัดส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E) ไม่เกิน 1:1 เพื่อสร้างความมั่นคงทางการเงินให้แก่บริษัท พร้อมบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินให้มีประสิทธิภาพ โดยมีต้นทุนดอกเบี้ยอยู่ในสัดส่วนที่ต่ำกว่าร้อยละ 3 ลดลงจากร้อยละ 4 เป็นผลมาจากการจัดเครดิตเรตติ้งของบริษัทที่อยู่ที่ A- โดยทริส เรทติ้ง ซึ่งสะท้อนถึงฐานะทางการเงินที่มีความมั่นคง
ศุภาลัยเพิ่มพอร์ตลงทุนต่างจังหวัด
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI กล่าวว่า ภาพรวมตลาดในปี 2563 ตลาดจะมีการปรับตัวเข้าสู่ภาวะสมดุล และมีทิศทางปรับตัวดีขึ้น ซึ่งหากพิจารณานับจากต้นปีที่ผ่านมามีผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมลดลงมาก ซึ่งจะทำให้ซัปพลายเข้าสู่ภาวะสมดุลระหว่างดีมานด์และซัพพลาย สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการไทย นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยสนับสนุนในส่วนของการเปิดใช้รถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ ๆ มีการก่อสร้างเพิ่มอีกหลายเส้นทาง ซึ่งหากการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นมากเท่าไหร่ก็จะเห็นการขายที่อยู่อาศัยดีมากขึ้นตาม
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยลบที่จะส่งผลกระทบตลาด ได้แก่ LTV แม้จะผ่อนเกณฑ์ลงมาบ้างแต่ก็ยังส่งผลกระทบต่อลูกค้าอยู่ การที่มีซัปพลายคงค้างในตลาดจำนวนมาก ผู้ประกอบการจะต้องปรับลดราคาลงมา แต่ส่งผลดีต่อผู้ซื้อ ค่าเงินบาทที่แข็งค่ามากจะส่งผลกระทบต่อเนื่องยาวนานเพียงใดยังคงเป็นคำถามอยู่ รวมไปถึงไวรัสโคโรนาในจีนจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อมากน้อยเพียงใดยังไม่สามารถบอกได้
"บริษัทมองว่าปัญหาต่าง ๆ เกิดขึ้นในระยะสั้น แต่ในระยะยาวตลาดอสังหาฯของไทยยังเติบโตได้ในอนาคต ปัจจุบันตลาดแนวราบยังมีการเติบโตที่ดี ในภาวะที่ตลาดชะลอตัวผู้ประกอบการที่มีหนี้สินมากต่างชะลอการลงทุน เปิดโครงการใหม่น้อยลง ทำให้คู่แข่งลดลง ซึ่งถือเป็นโอกาสที่ดีที่ศุภาลัยจะขยายการลงทุน" นายไตรเตชะ กล่าว
การที่ศุภาลัยมีหนี้สินต่อทุนที่ต่ำ ขณะที่ต้นทุนการเงินอยู่ที่ 2.31% เท่านั้นทำให้มีศักยภาพในการขายการลงทุนในภาวะตลาดชะลอตัวได้ แต่บริษัทได้ให้น้ำหนักในการลงทุนโครงการแนวราบ โดยในปี 2563 นี้เพิ่มสัดส่วนการลงทุนโครงการแนวราบอยู่ที่ 34% ของการลงทุนทั้งหมด ในจำนวนนี้อยู่ในต่างจังหวัด 32% ที่เหลืออยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ที่ผ่านมา บริษัทได้ลงทุนและพัฒนาระบบต่าง ๆ เพื่อรองรับการลงทุนในอนาคต ได้แก่ ด้านผลิตภัณฑ์ (Product) ปัจจุบันบริษัทฯ มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยครอบคลุมความต้องการของผู้บริโภคทั่วทุกภูมิภาค จากที่มีโครงการอยู่ในพื้นที่ 20 จังหวัดนอกกรุงเทพฯ โดยปี 2563 นี้จะเน้นการเปิดตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดใหม่ ๆ ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง พร้อมมีโอกาสเติบโต ได้แก่ พระนครศรีอยุธยา พิษณุโลก ฉะเชิงเทรา อีกทั้งเตรียมรุกตลาดแนวราบ และพัฒนารูปแบบผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคยุคใหม่มากขึ้น
พัฒนา Digital Platform อาทิ แอปพลิเคชันที่ครอบคลุมทุกการบริการหลังการขายอย่างครบวงจร เพื่อรองรับความต้องการของผู้บริโภค มีการนำเทคโนโลยีระบบ Construction Management (CM) มาปรับใช้ภายในองค์กร โดยข้อมูลต่าง ๆ จะสามารถนำมาพัฒนาและวิเคราะห์กลยุทธ์ธุรกิจเพื่อสร้างความพึงพอใจของลูกค้า รวมไปถึงการพัฒนา Supalai Privilege ให้ดียิ่งขึ้น เพื่อแทนคำขอบคุณลูกค้าที่สนับสนุนผลิตภัณฑ์และบริการของบริษัทฯ ซึ่งทั้งหมดจะนำไปสู่การสร้างประสบการณ์ใหม่ ๆ ให้แก่ลูกค้า (Customer Experience) เพื่อตอกย้ำความเป็นเลิศทางด้านการบริการของบริษัทฯ
ด้านนวัตกรรม (Innovation) บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มีการประกวดนวัตกรรมอย่างต่อเนื่อง โดยแต่ละปี จะมีนวัตกรรมในด้านต่าง ๆ ตั้งแต่การวางผังออกแบบ การก่อสร้าง การตลาด การบริการลูกค้า การเงิน ฯลฯ ซึ่งทำให้เกิดการสร้างสรรค์พัฒนาคุณภาพของสินค้าและการบริการเพื่อลูกค้าอย่างต่อเนื่อง
ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากตัวเลขชาวต่างชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในปี 2561 พบว่า มีจำนวน 13,113 หน่วย มูลค่า 55,007 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นชาวจีนมากถึง 7,548 หน่วย สัดส่วน 57.6% จากผู้ซื้อชาวต่างชาติทั้งหมด คิดเป็นมูลค่า 29,440 ล้านบาท ขณะที่ตัวเลข 9 เดือนปี 2562 พบว่า มีชาวจีนถือครองกรรมสิทธิ์ทั้งสิ้น 5,430 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 57.6% ของผู้ซื้อต่างชาติทั้งหมด โดยมีมูลค่า 20,117 ล้านบาท
หวั่นไวรัสโคโรนาฉุดอสังหาฯไทยต่ำกว่าปี 62
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซ์ จำกัด นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 มีความเป็นไปได้ว่าจะลดต่ำลงไปกว่าปี 2562 ที่ผ่านมา เนื่องจากปัจจัยลบที่มากระทบตลาดมีอยู่จำนวนมาก ขณะที่ปัจจัยบวกแทบไม่มีให้เห็น ทั้งนี้ปัจจัยลบในปี 2562 ได้ฉุดให้ตลาดอสังหาฯไทยตกต่ำ จนหลายคนเชื่อว่าตลาดถึงจุดต่ำสุดถึงเวลาที่จะผงกหัวขึ้นมา แต่อย่างไรก็ตามปัญหาต่าง ๆ ดังกล่าว ยังส่งผลต่อเนื่องมาในปี 63 แถมยังถูกซ้ำเติมด้วยปัญหาใหญ่ไวรัสโคโรนาอีก จึงเป็นไปได้ว่าตลาดอสังหาฯ ไทยจะลดต่ำลงกว่าปี 2562
ในช่วงปี 2562 ที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยประสบปัญหาในหลายด้าน โดยเฉพาะปัจจัยภายนอก สงครามการค้าจีน-สหรัฐอเมริกา สงครามอิหร่าน-สหรัฐอเมริกา เงินบาทแข็งค่า LTV ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ ทำให้ชะลอการลงทุน โดยเฉพาะชาวจีนที่เป็นกำลังซื้อหลักกว่า 50% ของผู้ซื้อชาวต่างชาติ
นอกจากปัจจัยสงครามการค้าและภาวะเศรษฐกิจแล้ว ผู้ซื้อชาวจีน ยังมีปัญหาในเรื่องของข้อจำกัดในการนำเงินออกนอกประเทศปีละไม่เกิน 1.5 ล้านบาท/คน เงินบาทของไทยที่แข็งค่าขึ้นเกือบ 30% ส่งผลให้ผู้ซื้อชาวจีนเกิดความลังเลที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ บางรายถึงขั้นยอมทิ้งเงินดาวน์กว่า 20% เพราะกังวลเรื่องการทำกำไรในอนาคตทำให้ตลาดชาวจีนในปี 62 ไม่สดใสนัก ปรับลดลงไปราว 30-40%
แต่ปัญหาเรื่องเงินบาทแข็งค่ายังไม่จบ ก็ประสบปัญหาไวรัสโคโรนาที่กำลังระบาดอยู่ในขณะนี้ ยิ่งทำให้ผู้ซื้อชาวจีนแทบหายไปจากตลาดอสังหาฯไทยในช่วงวันตรุษจีนที่เป็นวันหยุดยาว ตลาดที่ได้รับผลกระทบมากสุดเห็นจะเป็นอสังหาฯประเภทโรงแรม ธุรกิจให้เช่าคอนโดฯ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ที่นักท่องเที่ยวชาวจีนหายไปเกือบหมด ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมคาดว่าจะได้รับผลกระทบไม่น้อย เนื่องจากช่วงเทศกาลตรุษจีนเป็นช่วงที่ชาวจีนจะออกมาเที่ยวและจับจ่ายใช้สอยมากที่สุด โดยในช่วงนี้ชาวจีนแทบจะหายไปจากตลาดทั้งผู้ซื้อใหม่และผู้ที่จะโอนเนื่องจากออกจากประเทศไม่ได้หรือไม่กล้าเดินทาง
"หวังว่ารัฐบาลจีนจะสามารถหยุดวิกฤตไวรัสโคโรนาลงในเวลารวดเร็วไม่เกินช่วงไตรมาส 1 เพราะยังทำให้ผู้ประกอบการมีเวลาในการกระตุ้นตลาดอีก 3 ไตรมาสที่เหลือของปี แต่หากปัญหาดังกล่าวยังลุกลามไปจนถึงไตรมาส 2 เชื่อว่าไทยจะได้รับผลกระทบอย่างมากเพราะจีนถือเป็นกำลังซื้อหลัก ซึ่งไทยพึ่งตลาดจีนในหลายเรื่อง" นายสุรเชษฐ กล่าว
ทั้งนี้ผลกระทบของไวรัสโคโรนาจะส่งผล 2 ด้าน คือคนจีนไม่สามารถมาซื้อห้องชุดของไทยได้ แต่หากมองกลับกันจะพบว่า จีนมักเกิดการระบาดของโรคร้ายแรงบ่อยครั้ง โดยก่อนหน้านี้เกิดการระบาดของโรคซาร์ส และในครั้งนี้ไวรัสโคโรนา ทำให้ชาวจีนบางส่วนหันมาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยเพิ่มมากขึ้นเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง หากประเทศจีนเกิดปัญหาโรคร้ายขึ้นอีกในอนาคต ซึ่งในปัจจุบันมีชาวจีนบางส่วนถือโอกาสพักอยู่ประเทศไทย ในช่วงที่จีนปิดประเทศ
นายสุรเชษฐ กล่าวต่อว่า จากปัจจัยลบต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นทำให้คาดว่าในปี 2563 ตลาดอสังหาฯจะยังคงชะลอตัวต่อเนื่องและอาจลดต่ำลงไปได้อีก ผู้ประกอบการจึงควรมีความระมัดระวังในการลงทุน ซึ่งจากแนวโน้มการขายคอนโดฯในปีที่ผ่านมาพบว่า มีอัตราการขายเพียง 50% ของจำนวนยูนิตที่เปิดขายใหม่ ดังนั้นควรลดการเปิดตัวลง 50% ลดการพัฒนาเพื่อขายต่างชาติหรือชาวจีน หันมาจับตลาดคนไทยเป็นหลักหรือขยายการลงทุนไปในตลาดแนวราบ
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการที่มีสต๊อกคอนโดฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ควรเร่งปิดการขายหรือระบายสต๊อกออกให้ทันกับมาตรการของรัฐบาล เพื่อลดค่าใช้จ่ายจากการแบกภาระสต๊อกสินค้า ควรแนะผู้ซื้อในการขอสินเชื่อ เพราะส่วนใหญ่กลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรก คนจบใหม่พึ่งทำงานมักจะไม่มีความรู้ในการขอสินเชื่อ หรือบางรายมีปัญหาหนี้บัตรเครดิตหรือหนี้รถยนต์ ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงต้องแนะนำข้อปฏิบัติเพื่อให้ลูกค้ากู้ผ่าน
ปรับแผนกระจายลงทุนลดความเสี่ยง
ตลาดคอนโดฯที่ผ่านมาได้รับผลกระทบจากหลายปัจจัย กลุ่มผู้ซื้อชาวไทยลดน้อยลงตามภาวะเศรษฐกิจ ทำให้มีสต๊อกเหลือขายในตลาดเป็นจำนวนมาก แต่ยังได้อานิสงส์จากกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนและชาวต่างชาติอื่น ๆ ทำให้ผู้ประกอบการยังคงพัฒนาโครงการออกมาอย่างต่อเนื่อง เพราะยังมีกำลังซื้อจากต่างชาติรองรับ บางรายพัฒนาสินค้าออกมาเพื่อขายชาวต่างชาติหรือชาวจีนกลุ่มนักลงทุนโดยเฉพาะ แต่อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการหลายรายได้ปรับตัว หันมาพัฒนาระบบหลังบ้าน กระจายความเสี่ยงด้านการลงทุนไปยังแนวราบที่ถือเป็นตลาดของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เผยว่า ตลาดอสังหาฯเป็นตัวรับผลกระทบจากปัญหาต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ขนาดใหญ่ ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ในการซื้อและเป็นการก่อหนี้ระยะยาว หากผู้บริโภคเกิดความไม่เชื่อมั่น หรือมีความรู้สึกไม่มั่นคงในชีวิตและทรัพย์สิน ก็จะไม่ซื้อทั้งบ้านและรถยนต์
ปัญหาการชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ เกิดขึ้นมาตั้งแต่ปี 2562 และเริ่มผ่อนคลายมากขึ้นในช่วงปลายปี ที่หลาย ๆ อย่างมีแนวโน้มดีขึ้น เช่น มาตรการด้านภาษีกระตุ้นภาคอสังหาของรัฐบาล โครงการบ้านดีมีดาวน์ การผ่อนเกณฑ์ LTV แม้ว่าจะไม่มากแต่มีทิศทางที่ดี
"พอมีข่าวดีขึ้นมาบ้างกลับมีข่าวร้ายเข้ามาซ้ำเติมตลาดให้แย่ลงไปอีก เริ่มตั้งแต่พ.ร.บ.ภาษีที่ดินที่ประชาชนเกรงว่าต้องจ่ายภาษีในอัตราที่สูง จนกระทั่งรัฐบาลออกมาให้ความชัดเจนและมีการประชาสัมพันธ์มากขึ้น ประชาชนจึงคลายความกังวลลง นอกจากนี้ ยังมีปัญหาสงครามการค้า ปัญหาสงครามระหว่างสหรัฐฯและอิหร่าน" นายโอภาส กล่าว
ส่วนกรณีไวรัสโคโรนายังไม่ส่งผลกระทบที่ชัดเจนต่อบริษัท เนื่องจากไม่ได้ทำตลาดกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนแล้ว มีเพียงโครงการย่านมักกะสัน จำนวน 200 กว่ายูนิต ที่นำไปขายที่ประเทศจีน และปัจจุบันโอนไปหมดแล้ว หลังจากนั้นบริษัทไม่ได้ทำในตลาดต่างชาติอีกเลย ยกเว้นจะมีลูกค้าชาวต่างชาติเดินเข้ามาซื้อเองยังโครงการ
อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่ผ่านมาบริษัทได้ลดการพึ่งพิงจากสินค้าประเภทคอนโดฯ เพียงอย่างเดียว และกระจายการลงทุนไปในกลุ่มสินค้าบ้านแนวราบเพิ่มมากขึ้น
ทั้งนี้ เชื่อว่าภาพรวมอสังหาฯ ในปี 2563 เผชิญต่อภาวะชะลอตัวจากสภาพเศรษฐกิจและมาตรการกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มาตรการเรื่องการกำหนดสัดส่วนภาระหนี้ (DSR) ที่ ธปท.จะประกาศใช้ในปีนี้ ส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้คาดว่าตลาดอสังหาฯ ในปีนี้จะติดลบประมาณ 3% เมื่อเทียบกับปี 62
อย่างไรก็ตาม จากแนวโน้มตลาดข้างต้น ทำให้บริษัทได้ปรับทิศทางและวางกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจเพื่อรองรับความเสี่ยงต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต โดยขยายการลงทุนไปยังโครงการประเภทแนวราบมากขึ้น และเพิ่มรายได้จากการให้เช่าและบริหาร จากเดิมบริษัทมีรายได้จากการขายคอนโดฯ 98-99% แต่ตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมาบริษัทได้ทยอยขยายไปในธุรกิจบ้านจัดสรร ซึ่งตั้งเป้ารายได้ระหว่างบ้านและคอนโดฯ มีสัดส่วนใกล้เคียงกัน ซึ่งในปีนี้ตั้งเป้ารายได้จากคอนโดฯ 6,000 ล้านบาท บ้านแนวราบจำนวน 3,000 ล้านบาท ส่วนรายได้จากการบริการและให้เช่าประมาณ 300 ล้านบาท ซึ่งรายได้ในส่วนนี้สามารถรองรับรายจ่ายของบริษัทได้
นายโอภาส กล่าวต่อว่า บริษัทยังให้ความสำคัญใน 3 ประเด็นหลัก คือ การเพิ่มประสิทธิภาพในการทำกำไรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่มีอยู่ให้สามารถสร้างรายได้เพิ่มขึ้น เช่น การนำเอาคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จมาปล่อยเช่า เพื่อสร้างรายได้จากทรัพย์สินที่มีอยู่ รวมทั้งการเร่งการขายและโอนโครงการที่สร้างเสร็จที่มีมูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มสินค้าที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือมีจำนวนประมาณ 3,300 หน่วย โดยประมาณการว่าจะเร่งระบายสินค้าในกลุ่มนี้ได้ไม่น้อยกว่า 50% ของมูลค่าที่มีอยู่ หรือประมาณ 5,000 ล้านบาท ส่วนที่เหลือนำมาปล่อยเช่า
เน้นการขยายฐานรายได้ประจำจากธุรกิจบริการ ทั้งการบริหารจัดการอาคาร การก่อสร้าง งานที่ปรึกษา วิจัยและพัฒนา ผ่านบริษัทในเครืออย่าง บริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด บริษัท ลุมพินี โปรเจค มาเนจเมนท์ เซอร์วิส จำกัด และบริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด โดยการขยายฐานลูกค้าจากธุรกิจบริการทั้งในส่วนของการบริหารอาคารโครงการ และงานบริการด้านวิศวกรรมจากที่ให้บริการเฉพาะในส่วนของ LPN ไปสู่ตลาดภายนอกเพื่อขยายฐานรายได้ของธุรกิจในกลุ่มนี้ โดยตั้งเป้ารายได้ในส่วนนี้เติบโตไม่น้อยกว่า 20% ในปี 2563 เทียบกับปี 2562 โดยปัจจุบัน ตลาดการบริหารจัดการอาคาร ทั้งอาคารชุดพักอาศัยและสำนักงานมีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 44,000 ล้านบาทในปี 2562 และมีอัตราการเติบโตไม่น้อยกว่า 10% ต่อปี
การบริหารสภาพคล่องทางการเงิน บริหารสัดส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E) ไม่เกิน 1:1 เพื่อสร้างความมั่นคงทางการเงินให้แก่บริษัท พร้อมบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินให้มีประสิทธิภาพ โดยมีต้นทุนดอกเบี้ยอยู่ในสัดส่วนที่ต่ำกว่าร้อยละ 3 ลดลงจากร้อยละ 4 เป็นผลมาจากการจัดเครดิตเรตติ้งของบริษัทที่อยู่ที่ A- โดยทริส เรทติ้ง ซึ่งสะท้อนถึงฐานะทางการเงินที่มีความมั่นคง
ศุภาลัยเพิ่มพอร์ตลงทุนต่างจังหวัด
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI กล่าวว่า ภาพรวมตลาดในปี 2563 ตลาดจะมีการปรับตัวเข้าสู่ภาวะสมดุล และมีทิศทางปรับตัวดีขึ้น ซึ่งหากพิจารณานับจากต้นปีที่ผ่านมามีผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมลดลงมาก ซึ่งจะทำให้ซัปพลายเข้าสู่ภาวะสมดุลระหว่างดีมานด์และซัพพลาย สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการไทย นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยสนับสนุนในส่วนของการเปิดใช้รถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ ๆ มีการก่อสร้างเพิ่มอีกหลายเส้นทาง ซึ่งหากการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นมากเท่าไหร่ก็จะเห็นการขายที่อยู่อาศัยดีมากขึ้นตาม
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยลบที่จะส่งผลกระทบตลาด ได้แก่ LTV แม้จะผ่อนเกณฑ์ลงมาบ้างแต่ก็ยังส่งผลกระทบต่อลูกค้าอยู่ การที่มีซัปพลายคงค้างในตลาดจำนวนมาก ผู้ประกอบการจะต้องปรับลดราคาลงมา แต่ส่งผลดีต่อผู้ซื้อ ค่าเงินบาทที่แข็งค่ามากจะส่งผลกระทบต่อเนื่องยาวนานเพียงใดยังคงเป็นคำถามอยู่ รวมไปถึงไวรัสโคโรนาในจีนจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อมากน้อยเพียงใดยังไม่สามารถบอกได้
"บริษัทมองว่าปัญหาต่าง ๆ เกิดขึ้นในระยะสั้น แต่ในระยะยาวตลาดอสังหาฯของไทยยังเติบโตได้ในอนาคต ปัจจุบันตลาดแนวราบยังมีการเติบโตที่ดี ในภาวะที่ตลาดชะลอตัวผู้ประกอบการที่มีหนี้สินมากต่างชะลอการลงทุน เปิดโครงการใหม่น้อยลง ทำให้คู่แข่งลดลง ซึ่งถือเป็นโอกาสที่ดีที่ศุภาลัยจะขยายการลงทุน" นายไตรเตชะ กล่าว
การที่ศุภาลัยมีหนี้สินต่อทุนที่ต่ำ ขณะที่ต้นทุนการเงินอยู่ที่ 2.31% เท่านั้นทำให้มีศักยภาพในการขายการลงทุนในภาวะตลาดชะลอตัวได้ แต่บริษัทได้ให้น้ำหนักในการลงทุนโครงการแนวราบ โดยในปี 2563 นี้เพิ่มสัดส่วนการลงทุนโครงการแนวราบอยู่ที่ 34% ของการลงทุนทั้งหมด ในจำนวนนี้อยู่ในต่างจังหวัด 32% ที่เหลืออยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ที่ผ่านมา บริษัทได้ลงทุนและพัฒนาระบบต่าง ๆ เพื่อรองรับการลงทุนในอนาคต ได้แก่ ด้านผลิตภัณฑ์ (Product) ปัจจุบันบริษัทฯ มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยครอบคลุมความต้องการของผู้บริโภคทั่วทุกภูมิภาค จากที่มีโครงการอยู่ในพื้นที่ 20 จังหวัดนอกกรุงเทพฯ โดยปี 2563 นี้จะเน้นการเปิดตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดใหม่ ๆ ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง พร้อมมีโอกาสเติบโต ได้แก่ พระนครศรีอยุธยา พิษณุโลก ฉะเชิงเทรา อีกทั้งเตรียมรุกตลาดแนวราบ และพัฒนารูปแบบผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคยุคใหม่มากขึ้น
พัฒนา Digital Platform อาทิ แอปพลิเคชันที่ครอบคลุมทุกการบริการหลังการขายอย่างครบวงจร เพื่อรองรับความต้องการของผู้บริโภค มีการนำเทคโนโลยีระบบ Construction Management (CM) มาปรับใช้ภายในองค์กร โดยข้อมูลต่าง ๆ จะสามารถนำมาพัฒนาและวิเคราะห์กลยุทธ์ธุรกิจเพื่อสร้างความพึงพอใจของลูกค้า รวมไปถึงการพัฒนา Supalai Privilege ให้ดียิ่งขึ้น เพื่อแทนคำขอบคุณลูกค้าที่สนับสนุนผลิตภัณฑ์และบริการของบริษัทฯ ซึ่งทั้งหมดจะนำไปสู่การสร้างประสบการณ์ใหม่ ๆ ให้แก่ลูกค้า (Customer Experience) เพื่อตอกย้ำความเป็นเลิศทางด้านการบริการของบริษัทฯ
ด้านนวัตกรรม (Innovation) บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มีการประกวดนวัตกรรมอย่างต่อเนื่อง โดยแต่ละปี จะมีนวัตกรรมในด้านต่าง ๆ ตั้งแต่การวางผังออกแบบ การก่อสร้าง การตลาด การบริการลูกค้า การเงิน ฯลฯ ซึ่งทำให้เกิดการสร้างสรรค์พัฒนาคุณภาพของสินค้าและการบริการเพื่อลูกค้าอย่างต่อเนื่อง
ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
