อสังหาฯสต็อกท่วม 1.7 แสนยูนิต จี้ผ่อนแอลทีวี-เลื่อนภาษีที่ดิน
ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เปิดสต็อกบ้าน-คอนโด พุ่ง 1.7 แสนหน่วย 7.65 แสนล้านบาท 4 หมื่นหน่วยสร้างเสร็จรอขาย จับตาสต็อกใหม่กำลังสร้างเสร็จปลายปีนี้อีก 6 หมื่นหน่วยซ้ำเติมตลาด เป็นคอนโดถึง 1.9 หมื่นหน่วย "3 สมาคมอสังหาฯ" จี้ปลดล็อกแอลทีวี เลื่อนใช้ภาษีที่ดิน ดึงต่างชาติช้อปกู้สถานการณ์
สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัย อาการยังน่าเป็นห่วง เมื่อพิจารณาจากหน่วยเหลือขายรวมในปีที่ผ่านมา ที่มีสูงกว่า 1.75 แสนยูนิต ซ้ำเติมด้วยกำลังซื้อที่หดตัวแรงจากผลกระทบโควิด-19 ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ เรียกร้องให้รัฐหามาตรการลดผลกระทบ
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และภาคกลางว่า ผลสำรวจอุปทาน (ซัพพลาย) และอุปสงค์(ดีมานด์) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 มีโครงการแนวราบและอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ที่ยังอยู่ระหว่างขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 1,670 โครงการ มีหน่วยเหลือขาย 151,993 หน่วย เมื่อเข้าสู่ครึ่งหลังปี 2562 พบว่า มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด 56,411หน่วย จึงมีที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย 1,714 โครงการ จำนวน 209,868 หน่วย โดยมีอุปทานเหลือขาย 175,754 หน่วย มูลค่ารวม 765,037 ล้านบาท
สร้างเสร็จเหลือขาย 4 หมื่นหน่วย
ขณะเดียวกันยังพบว่า การเปิดตัวโครงการที่เพิ่มขึ่นในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 สวนทางกับอัตราการดูดซับที่ชะลอตัวหรือ ลดลง 2.7% ต่ำกว่าค่ามาตรฐานเฉลี่ย 5 ปี ซึ่งมีอัตราดูดซับเฉลี่ย 4.2% โดยเฉพาะกลุ่มที่มีระดับราคาสูงอัตราการดูดซับจะต่ำ ทำให้ยอดขายลดลงในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ส่งผลต่อจำนวนหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 7.3% หากเทียบกับช่วงครึ่งแรก ณ สิ้นเดือน ธ.ค.2562 มีจำนวน175,754หน่วย อัตราหน่วยเหลือขายเพิ่มกว่า 20,000 หน่วย เทียบกับครึ่งแรกของปี จำนวนหน่วยเหลือขายทั้งหมดเป็นหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย 40,792 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 157,140 ล้านบาท
จับตา 6 หมื่นหน่วยซ้ำเติมตลาด
"หน่วยเหลือขาย 1.7 แสนหน่วย ในจำนวนนี้เป็นหน่วยเหลือขายอยู่ระหว่างก่อสร้าง 6 หมื่นหน่วย สัดส่วน 30% ที่จะทยอยเสร็จในปลายปี 2563-2564 เป็นจุดที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง ส่วนบางโครงการที่ยังไม่สร้างอาจจะมีการปรับเปลี่ยนพื้นที่ โดยเฉพาะอาคารชุดเป็นสิ่งที่น่ากังวล เพราะมีหน่วยเหลือขายที่สูงถึง 1.9 หมื่นหน่วยที่รอการระบาย"
ห่วงคอนโดอ่วมยอดขายอืด
นายวิชัย กล่าวว่า จากภาพรวมตลาดทั้งยอดขาย อัตราการดูดซับ รวมไปถึงหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นในปลายปี 2562 ทำให้คาดว่าโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2563 จะเปิดขายใหม่ลดลงกว่าในช่วงที่ผ่านมา ที่มีจำนวนประมาณ 79,408 หน่วย โดยคาดว่าการเปิดตัวในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 จะมีประมาณ 3.3 หมื่นหน่วย และครึ่งหลังของปี 2563 จะมีประมาณ 4.6 หมื่นหน่วย ซึ่งถือว่าเป็นการเปิดตัวต่ำหากเทียบกับค่าเฉลี่ยที่อยู่ที่ครึ่งปีละ 5-6 หมื่นหน่วย และที่สำคัญผลกระทบจากโควิด ส่งผลทำให้อัตราการดูดซับอาคารชุดต่ำกว่าที่ผ่านมาเหลือเพียง 1% ยอดโอนไตรมาสแรก ติดลบ 19%
"ภาพรวมในปี 2563 ถือว่าเป็นปีที่ภาวะตลาดหดตัวชัดเจน จากภาพรวมเศรษฐกิจชะลอตัว และสถานการณ์โควิด ส่งผลทำให้อัตราการดูดซับลดลง ทำให้ผู้ประกอบการระมัดระวังในการลงทุน หลังจากมียอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาสแรกติดลบ 19%"
ห่วงสงครามราคาป่วนตลาด
ด้านนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า สิ่งที่น่าห่วงคือปัญหาจำนวนหน่วยที่อยู่ระหว่างสร้าง และยังสร้างไม่เสร็จที่จะเข้าสู่ตลาดที่เป็นอาคารชุด หากมีอัตราการดูดซับชะลอตัวที่จะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการอสังหาฯ ขณะที่สถาบันการเงินก็ระมัดระวังอนุมัติสินเชื่อ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯบางราย ยอมลดราคาสินค้าหรือเริ่มทำสงครามราคายอมลดกำไรหรือยอมขาดทุน ที่อาจส่งผลต่อภาพรวมตลาด เพราะผู้บริโภคต่างต้องการส่วนลดก่อนการตัดสินใจซื้อ
"สิ่งที่จะช่วยกระตุ้นตลาดและช่วยเหลือผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีความเสี่ยงในอนาคตอีก 3-6 เดือน ข้างหน้าคือการช่วยเหลือในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อพยุงธุรกิจ เพื่อทำให้ไม่ต้องปลดพนักงาน ผู้ประกอบการอสังหาฯยังมีความเสี่ยงในการครบอายุการออกกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่มีหลายรายจะครบอายุภายในสิ้นปีนี้ รวมไปถึงการผ่อนคลายหรือยกเลิกทุกมาตรการที่เป็นการซ้ำเติม สถานการณ์ให้ผู้ประกอบการ ขับเคลื่อนธุรกิจด้วยความยากลำบาก ทั้งการคุมเข้มสินเชื่อ (แอลทีวี) และกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มจัดเก็บส.ค.2563 รวมไปถึงกฎระเบียบอื่นๆ ตลอดจนการผ่อนคลายกฎระเบียบรองรับการลงทุนจาก ต่างชาติ โดยขณะนี้มีชาวจีน เริ่มมองหาโอกาสในการเข้ามาลงทุนซื้อธุรกิจในไทยทั้งอสังหาฯ และโรงแรม ซึ่งกลุ่มคนเหล่านี้จะเข้ามาช่วยระบายสต็อกคงค้างได้รวดเร็ว"
จี้รัฐอัดยาแรงกระตุ้นขาย
ด้านนายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สต็อกแนวราบที่มีสัดส่วนมากกว่าอาคารชุด แต่ในความเป็นจริง เป็นสัดส่วนที่ยังไม่ได้สร้างกว่าครึ่ง จาก 9.9 หมื่นหน่วย มีเพียง 4.8 หมื่นหน่วยที่สร้างเสร็จ จึงสามารถปรับเปลี่ยนแผนได้ หากเทียบกับอาคารชุดที่มีความเสี่ยงสูงกว่า โดยเฉพาะสินค้าแนวราบ ส่วนใหญ่เป็นผู้อยู่อาศัยจริง (เรียลดีมานด์) ที่ยังต้องการต่อเนื่อง ดังนั้นสิ่งที่จะสามารถช่วยผ่อนคลายตลาดได้คือ การผ่อนคลายมาตรการจากธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ เพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาด
ทั้งนี้ สิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะต้องพิจารณากระตุ้นตลาดอสังหาฯ โดยขยายความช่วยเหลือการลดค่าธรรมเนียมจดจำนองและการโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึงมาตรการทางภาษีให้กับทุกระดับราคา ไม่เฉพาะราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอย่างที่ผ่านมา รวมไปถึงการเพิ่มวงเงินสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ (ซอฟต์โลน) ให้กับผู้ซื้อบ้าน เพื่อเพิ่มความต้องการในตลาด
งัดมาตรการดึงต่างชาติช้อป
ขณะที่นายรุ่งรัตน์ ลิ่มทองแท่ง อุปนายกและเลขาธิการ สมาคมอาคารชุดไทย ยอมรับว่า อาคารชุดคือกลุ่มที่น่าห่วง เนื่องจากปัจจุบันมียอดการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 60-70% อีกทั้งยังเผชิญกับสภาพการทำสงครามราคา เพื่อให้อยู่รอด ด้วยการเพิ่มสภาพคล่องให้กับธุรกิจ จึงต้องการให้ภาครัฐใช้มาตรการผ่อนคลายแอลทีวี เพราะในสถานการณ์เช่นนี้ กลุ่มนักเก็งกำไรเริ่มหายไปจากตลาดแล้ว
นอกจากนี้ควรจะมีอำนวยความสะดวกให้กับกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ เกี่ยวกับเรื่องการซื้อขายและมาตรการทางวีซ่า เข้ามาสนับสนุน เพราะหลังจากนี้จะมีความต้องการต่างชาติมาซื้อบ้านหลังที่สองในไทยเพิ่มขึ้นจำนวนมาก เพราะไทยมีมาตรการด้านสาธารณสุขเป็นที่ยอมรับ
ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัย อาการยังน่าเป็นห่วง เมื่อพิจารณาจากหน่วยเหลือขายรวมในปีที่ผ่านมา ที่มีสูงกว่า 1.75 แสนยูนิต ซ้ำเติมด้วยกำลังซื้อที่หดตัวแรงจากผลกระทบโควิด-19 ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ เรียกร้องให้รัฐหามาตรการลดผลกระทบ
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และภาคกลางว่า ผลสำรวจอุปทาน (ซัพพลาย) และอุปสงค์(ดีมานด์) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 มีโครงการแนวราบและอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ที่ยังอยู่ระหว่างขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 1,670 โครงการ มีหน่วยเหลือขาย 151,993 หน่วย เมื่อเข้าสู่ครึ่งหลังปี 2562 พบว่า มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด 56,411หน่วย จึงมีที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย 1,714 โครงการ จำนวน 209,868 หน่วย โดยมีอุปทานเหลือขาย 175,754 หน่วย มูลค่ารวม 765,037 ล้านบาท
สร้างเสร็จเหลือขาย 4 หมื่นหน่วย
ขณะเดียวกันยังพบว่า การเปิดตัวโครงการที่เพิ่มขึ่นในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 สวนทางกับอัตราการดูดซับที่ชะลอตัวหรือ ลดลง 2.7% ต่ำกว่าค่ามาตรฐานเฉลี่ย 5 ปี ซึ่งมีอัตราดูดซับเฉลี่ย 4.2% โดยเฉพาะกลุ่มที่มีระดับราคาสูงอัตราการดูดซับจะต่ำ ทำให้ยอดขายลดลงในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ส่งผลต่อจำนวนหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 7.3% หากเทียบกับช่วงครึ่งแรก ณ สิ้นเดือน ธ.ค.2562 มีจำนวน175,754หน่วย อัตราหน่วยเหลือขายเพิ่มกว่า 20,000 หน่วย เทียบกับครึ่งแรกของปี จำนวนหน่วยเหลือขายทั้งหมดเป็นหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย 40,792 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 157,140 ล้านบาท
จับตา 6 หมื่นหน่วยซ้ำเติมตลาด
"หน่วยเหลือขาย 1.7 แสนหน่วย ในจำนวนนี้เป็นหน่วยเหลือขายอยู่ระหว่างก่อสร้าง 6 หมื่นหน่วย สัดส่วน 30% ที่จะทยอยเสร็จในปลายปี 2563-2564 เป็นจุดที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง ส่วนบางโครงการที่ยังไม่สร้างอาจจะมีการปรับเปลี่ยนพื้นที่ โดยเฉพาะอาคารชุดเป็นสิ่งที่น่ากังวล เพราะมีหน่วยเหลือขายที่สูงถึง 1.9 หมื่นหน่วยที่รอการระบาย"
ห่วงคอนโดอ่วมยอดขายอืด
นายวิชัย กล่าวว่า จากภาพรวมตลาดทั้งยอดขาย อัตราการดูดซับ รวมไปถึงหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นในปลายปี 2562 ทำให้คาดว่าโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2563 จะเปิดขายใหม่ลดลงกว่าในช่วงที่ผ่านมา ที่มีจำนวนประมาณ 79,408 หน่วย โดยคาดว่าการเปิดตัวในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 จะมีประมาณ 3.3 หมื่นหน่วย และครึ่งหลังของปี 2563 จะมีประมาณ 4.6 หมื่นหน่วย ซึ่งถือว่าเป็นการเปิดตัวต่ำหากเทียบกับค่าเฉลี่ยที่อยู่ที่ครึ่งปีละ 5-6 หมื่นหน่วย และที่สำคัญผลกระทบจากโควิด ส่งผลทำให้อัตราการดูดซับอาคารชุดต่ำกว่าที่ผ่านมาเหลือเพียง 1% ยอดโอนไตรมาสแรก ติดลบ 19%
"ภาพรวมในปี 2563 ถือว่าเป็นปีที่ภาวะตลาดหดตัวชัดเจน จากภาพรวมเศรษฐกิจชะลอตัว และสถานการณ์โควิด ส่งผลทำให้อัตราการดูดซับลดลง ทำให้ผู้ประกอบการระมัดระวังในการลงทุน หลังจากมียอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาสแรกติดลบ 19%"
ห่วงสงครามราคาป่วนตลาด
ด้านนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า สิ่งที่น่าห่วงคือปัญหาจำนวนหน่วยที่อยู่ระหว่างสร้าง และยังสร้างไม่เสร็จที่จะเข้าสู่ตลาดที่เป็นอาคารชุด หากมีอัตราการดูดซับชะลอตัวที่จะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการอสังหาฯ ขณะที่สถาบันการเงินก็ระมัดระวังอนุมัติสินเชื่อ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯบางราย ยอมลดราคาสินค้าหรือเริ่มทำสงครามราคายอมลดกำไรหรือยอมขาดทุน ที่อาจส่งผลต่อภาพรวมตลาด เพราะผู้บริโภคต่างต้องการส่วนลดก่อนการตัดสินใจซื้อ
"สิ่งที่จะช่วยกระตุ้นตลาดและช่วยเหลือผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีความเสี่ยงในอนาคตอีก 3-6 เดือน ข้างหน้าคือการช่วยเหลือในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อพยุงธุรกิจ เพื่อทำให้ไม่ต้องปลดพนักงาน ผู้ประกอบการอสังหาฯยังมีความเสี่ยงในการครบอายุการออกกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่มีหลายรายจะครบอายุภายในสิ้นปีนี้ รวมไปถึงการผ่อนคลายหรือยกเลิกทุกมาตรการที่เป็นการซ้ำเติม สถานการณ์ให้ผู้ประกอบการ ขับเคลื่อนธุรกิจด้วยความยากลำบาก ทั้งการคุมเข้มสินเชื่อ (แอลทีวี) และกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มจัดเก็บส.ค.2563 รวมไปถึงกฎระเบียบอื่นๆ ตลอดจนการผ่อนคลายกฎระเบียบรองรับการลงทุนจาก ต่างชาติ โดยขณะนี้มีชาวจีน เริ่มมองหาโอกาสในการเข้ามาลงทุนซื้อธุรกิจในไทยทั้งอสังหาฯ และโรงแรม ซึ่งกลุ่มคนเหล่านี้จะเข้ามาช่วยระบายสต็อกคงค้างได้รวดเร็ว"
จี้รัฐอัดยาแรงกระตุ้นขาย
ด้านนายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สต็อกแนวราบที่มีสัดส่วนมากกว่าอาคารชุด แต่ในความเป็นจริง เป็นสัดส่วนที่ยังไม่ได้สร้างกว่าครึ่ง จาก 9.9 หมื่นหน่วย มีเพียง 4.8 หมื่นหน่วยที่สร้างเสร็จ จึงสามารถปรับเปลี่ยนแผนได้ หากเทียบกับอาคารชุดที่มีความเสี่ยงสูงกว่า โดยเฉพาะสินค้าแนวราบ ส่วนใหญ่เป็นผู้อยู่อาศัยจริง (เรียลดีมานด์) ที่ยังต้องการต่อเนื่อง ดังนั้นสิ่งที่จะสามารถช่วยผ่อนคลายตลาดได้คือ การผ่อนคลายมาตรการจากธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ เพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาด
ทั้งนี้ สิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะต้องพิจารณากระตุ้นตลาดอสังหาฯ โดยขยายความช่วยเหลือการลดค่าธรรมเนียมจดจำนองและการโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึงมาตรการทางภาษีให้กับทุกระดับราคา ไม่เฉพาะราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอย่างที่ผ่านมา รวมไปถึงการเพิ่มวงเงินสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ (ซอฟต์โลน) ให้กับผู้ซื้อบ้าน เพื่อเพิ่มความต้องการในตลาด
งัดมาตรการดึงต่างชาติช้อป
ขณะที่นายรุ่งรัตน์ ลิ่มทองแท่ง อุปนายกและเลขาธิการ สมาคมอาคารชุดไทย ยอมรับว่า อาคารชุดคือกลุ่มที่น่าห่วง เนื่องจากปัจจุบันมียอดการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 60-70% อีกทั้งยังเผชิญกับสภาพการทำสงครามราคา เพื่อให้อยู่รอด ด้วยการเพิ่มสภาพคล่องให้กับธุรกิจ จึงต้องการให้ภาครัฐใช้มาตรการผ่อนคลายแอลทีวี เพราะในสถานการณ์เช่นนี้ กลุ่มนักเก็งกำไรเริ่มหายไปจากตลาดแล้ว
นอกจากนี้ควรจะมีอำนวยความสะดวกให้กับกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ เกี่ยวกับเรื่องการซื้อขายและมาตรการทางวีซ่า เข้ามาสนับสนุน เพราะหลังจากนี้จะมีความต้องการต่างชาติมาซื้อบ้านหลังที่สองในไทยเพิ่มขึ้นจำนวนมาก เพราะไทยมีมาตรการด้านสาธารณสุขเป็นที่ยอมรับ
ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
