ทะลวง'คอนโดฯล้านต้น' รับกำลังซื้อยุคโควิด
รายใหญ่ทะลวงกำลังซื้อคนกรุงฯยุคโควิด ผุดคอนโดราคาขายเริ่มล้านต้น ๆ รับลูกค้ากระเป๋าเบา พบย่านแหล่งงาน ใกล้มหาวิทยาลัยมาแรง ขณะจับตา บมจ.แสนสิริ-โนเบิล เขย่าแรงทำเลบางนา
แม้ตลอดช่วงปี 2563 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ต่างระมัดระวังการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มากขึ้น โดยชะลอโครงการคอนโดมิเนียม และหันไปพัฒนาตลาดแนวราบที่มีโอกาสจากเรียลดีมานด์รองรับมากกว่า จนส่งผลให้จำนวนหน่วยเปิดใหม่ เฉพาะทำเลหลัก กทม.-ปริมณฑล ลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี ที่ 62,227 หน่วย ลดลง -36.7% จากปี 2562
แต่ สำหรับปี 2564 นั้น ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) คาดว่า หน่วยเปิดตัวใหม่มีโอกาสจะกลับมาเพิ่มขึ้นถึง 32.7% หรือมากกว่า 82,000 หน่วยได้อีกครั้ง ขณะประเภทคอนโดฯ แม้แนวโน้มไม่มากเท่าแนวราบ ที่จะเกิดขึ้นอย่างคึกคัก แต่อาจมีจำนวนได้มากถึง 38,862 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นมา 46.5% จากความหวังในแง่ดีมานด์ - ความต้องการใหม่ ๆ ตลอดแนวรถไฟฟ้าแล้วเสร็จ อีกทั้งต้องยอมรับว่า มาจากความต้องการของกำลังซื้ออีกกลุ่มใหญ่ที่ยังไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อ และระดับราคาโปรดักต์ในตลาดแนวราบได้
อย่างไรก็ตาม หนี้สินครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร รวมถึงการควบคุมการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 ที่ยังเป็นไปอย่างล่าช้า ประกอบกับความไม่มั่นใจในประสิทธิภาพของวัคซีน และแพร่ระบาดระลอกใหม่ที่ตลาดบางแค อาจส่งผลให้บางธุรกิจมีโอกาสเสี่ยงถูกล็อกดาวน์ได้อีกครั้ง รวมถึงกิจกรรมทางเศรษฐกิจ และเทศกาลงานใหญ่ ที่ควรจะเป็นโอกาสในการกระตุ้นเศรษฐกิจ ต้องหยุดชะงักลง ทำให้การพื้นตัวทางธุรกิจกลับมาช้า กระทบตั้งแต่การจ้างแรงงานกลับเข้ามาในระบบ รวมถึงกำลังซื้อที่อยู่อาศัยโดยรวมด้วยนั้น เป็นความกังวลที่ผู้พัฒนาฯส่วนใหญ่ ยังเฝ้าติดตาม ชั่งน้ำหนัก ถึงโอกาสและความเสี่ยง ทำให้ต่างต้องคำนึงในระดับราคาของสินค้าที่จะพัฒนาออกมา ภายใต้โจทย์งบประมาณผู้ซื้อน้อยลง-ขายง่าย-โอนคล่อง
สำหรับผู้พัฒนาคอนโดฯระดับราคาล่าง เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าบ้านหลังแรก-กระเป๋าเบา ปีนี้ นอกจากเบอร์ใหญ่ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ประกาศชัดว่า จะพัฒนาคอนโดฯ ราคาต่ำล้าน ภายใต้แบรนด์เสนา คิทท์ ถึง 6 โครงการ ในแหล่งงานหนาแน่น ชิงลูกค่ากลุ่มเช่าอพาร์ตเม้นท์ มาเป็นเจ้าของผ่านอัตราการผ่อนคอนโดฯ เทียบเท่าค่าเช่ารายเดือนแล้ว
ผู้เล่นรายใหม่ ๆ และเป็นเบอร์ใหญ่ของตลาด ที่มีต้นทุนที่ดี มีทีมพัฒนาโปรดักส์ที่เหมาะสม โดยหวังเป็นโอกาส เจาะทั้งกลุ่มนักลงทุน ที่ต้องการซื้อเหมาปล่อยเช่าระยะยาว และกลุ่มลูกค้าใหม่ๆ วัยเพิ่งเริ่มทำงาน ฐานเงินเดือนยังไม่มากด้วยเช่นกัน เพียงแต่เป็นการขยับฐานราคาขายเริ่มต้นสูงขึ้นมาอีกหน่อย ในระดับราคาล้านต้น ๆ ช่วง 1-2 ล้านบาท ในทำเลที่เดินทางสะดวก เข้าเมืองมากขึ้นกลยุทธ์จับกลุ่มลูกค้าแตกต่างกันออกไป
ฐานเศรษฐกิจ ตรวจสอบ พบตลอดช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา มีผู้พัฒนาฯ ที่ประกาศแผนพัฒนา บุกเจาะคอนโดฯ ระดับราคาเริ่มช่วงล้านต้น ถึง 4 ราย
เริ่มตั้งแต่ บมจ.ออริจิ้น ที่แม้ปีนี้ ชูให้โปรดักต์แนวราบเป็นตัวสร้างรายได้หลัก แต่สำหรับแผนพัฒนาคอนโดฯ ก็ยังมี โดยจะเปิดใหม่ถึง 9 โครงการ 9.6 พันล้านบาท แสวงหาน่านน้ำใหม่ โดยเฉพาะการเจาะราคาเข้าถึงได้ (Affordable) หลังจากช่วงปีที่ผ่านมา สตาร์ทได้ดี ผ่านโปรดักต์กลุ่ม ราคาขาย 6 หมื่น ถึง 1 แสนบาทต่อตร.ม. โดยปีนี้จะใช้แบรนด์ ดิ ออริจิ้น ที่เคยมีราคาขายเริ่มต่ำสุด 1.29 ล้านบาท รวมถึงแบรนด์ใหม่ บริกซ์ตัน ที่ระบุว่า จะมีราคาถูก เจาะกลุ่มผู้ซื้อกำลังซื้อไม่มาก และนักศึกษาคนทำงานใกล้มหาวิทยาลัยร่วมด้วย โดย ปี 2564 เผยว่า เปิดคอนโดฯ ดิ ออริจิ้น ไปแล้ว 3 โครงการ เช่น ทำเล ลาดพร้าว-บางกะปิ, รามอินทรา ทำยอดขายได้แล้ว 1.6 พันล้านบาท
ด้าน บมจ. แสนสิริ ที่ปีนี้ประกาศชัดว่า จะลดระดับราคาขายในทุกเซกเม้นท์ลงมา เพื่อให้กำลังซื้อยุคโควิดเข้าถึงได้มากขึ้นนั้น ก็เตรียมส่งคอนโดฯ แบรนด์ใหม่เข้ามาเขย่าตลาด ผ่านแบรนด์ เดอะ มูฟ นำร่อง 4 ทำเล เกษตร, รัชดา, รามคำแหง และบางนา ในราคาเริ่มต้นแค่ 1.29 ล้านบาท เช่นกัน ทั้งนี้นอกจากเป้าหมายเป็นเบอร์ 1 เจ้าตลาดคอนโดฯแล้ว นายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัทยังกล่าวว่า "นิวนอร์มอลหลังโควิด บนความต้องการคอนโดในฐานรายได้ที่ต่ำลงนั้น ถือเป็นโอกาสดีที่คนซื้อจะสามารถเข้าถึงสินค้าของบริษัทได้ ในราคาย่อมเยาว์ขึ้น"
ขณะอีกค่ายใหญ่ที่ลงมาเล่นตลาดล่างในปีนี้ บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ส่งแบรนด์ NUE ในราคาเริ่ม 1.2 ล้านบาท มาชิมลางถึง 6 โครงการ สัดส่วนถึง 50% ของแผนเปิดตัวคอนโดฯทั้งหมด ซึ่งจะเจาะทำเลสำคัญ อย่าง เช่น บางนา ดอนเมือง และคูคต หลังมองว่าเป็นโอกาสในการขยายฐานลูกค้า และพบว่าตลาดราคาล้านต้น มีดีมานด์เกิดขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งไม่ใช่แค่ลูกค้าคนไทย แต่ต่างชาติก็เริ่มเล็งหาการลงทุนเช่นกัน หากทำเลนั้น ๆ มีศักยภาพ ที่สำคัญ คือ ลูกค้านักลงทุนคนไทยที่มองหาเรื่องผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าระยะยาว
"สินค้าราว 7 หมื่นต่อตร.ม.ช่วงราคา 1-2 ล้าน ลูกค้าซื้อง่ายมาก เพราะเป็นตลาดปล่อยเช่าที่น่าสนใจ ผลตอบแทนสูง เช่น โซนบางนา" นายอรัฐ เศวตะทัต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานพัฒนาธุรกิจ กล่าว
อีกค่ายไฟแรง หลังขยับตัวเข้าตลาดหลักทรัพย์ (ตลท.) สำหรับ บมจ.แอสเซทไวส์ เผยว่า ปีนี้บริษัทจะใช้กลยุทธ์ แคมบัส คอนโดฯ หรือคอนโดฯใกล้มหาวิทยาลัย ผ่านแบรนด์ "เคฟ" ในราคา 7-8 หมื่นบาทต่อตร.ม. ที่ประสบความสำเร็จในทำเล ม.กรุงเทพ และธรรมศาสตร์รังสิต ในช่วงปีที่ผ่านมา ปีนี้เตรียมบุกต่อจากฐานลูกค้ารองรับหนาแน่น กลุ่มผู้ปกครอง และนักลงทุนปล่อยเช่าในทำเล ม.มหิดล ศาลายา และราชมงคล ภายใต้ความเชื่อ "เศรษฐกิจที่ไม่โตนัก ผู้ซื้อจะมองหาสินค้าที่อยู่ในระดับราคาเหมาะกับตัวเอง ซึ่งตัวเลือกของคนกทม.ในกลุ่มที่อยู่อาศัย คือ คอนโดฯถูกสุด" นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กล่าว
อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดฯ ช่วงราคาล้านต้น ถูกมองเป็นความเสี่ยงในสายตาของนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ ที่ออกโรงเตือนให้ผู้พัฒนาฯ ระวังการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มลูกค้า และจะส่งผลกระทบต่อการโอนฯ ปล่อยขายดาวน์ หรือ คืนห้องตามมาจากผู้ที่มีรายได้น้อยในกลุ่มอาชีพที่เสี่ยง
แต่ทั้งนี้ หากมองอีกแง่ การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่มีอายุถึง 31 ธ.ค.2564 ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำมาก ผู้ซื้อกังวล มองหาระดับราคาสินค้าที่เหมาะสมกับตนเองมากขึ้น ก็อาจเป็นปัจจัยบวกสนับสนุนให้ซื้อขายในระดับราคาดังกล่าวคึกคักได้เช่นกัน
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
ภาพประกอบ : โครงการ เสนา คิทท์ เอ็มอาร์ที-บางแค
แม้ตลอดช่วงปี 2563 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ต่างระมัดระวังการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มากขึ้น โดยชะลอโครงการคอนโดมิเนียม และหันไปพัฒนาตลาดแนวราบที่มีโอกาสจากเรียลดีมานด์รองรับมากกว่า จนส่งผลให้จำนวนหน่วยเปิดใหม่ เฉพาะทำเลหลัก กทม.-ปริมณฑล ลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี ที่ 62,227 หน่วย ลดลง -36.7% จากปี 2562
แต่ สำหรับปี 2564 นั้น ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) คาดว่า หน่วยเปิดตัวใหม่มีโอกาสจะกลับมาเพิ่มขึ้นถึง 32.7% หรือมากกว่า 82,000 หน่วยได้อีกครั้ง ขณะประเภทคอนโดฯ แม้แนวโน้มไม่มากเท่าแนวราบ ที่จะเกิดขึ้นอย่างคึกคัก แต่อาจมีจำนวนได้มากถึง 38,862 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นมา 46.5% จากความหวังในแง่ดีมานด์ - ความต้องการใหม่ ๆ ตลอดแนวรถไฟฟ้าแล้วเสร็จ อีกทั้งต้องยอมรับว่า มาจากความต้องการของกำลังซื้ออีกกลุ่มใหญ่ที่ยังไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อ และระดับราคาโปรดักต์ในตลาดแนวราบได้
อย่างไรก็ตาม หนี้สินครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร รวมถึงการควบคุมการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 ที่ยังเป็นไปอย่างล่าช้า ประกอบกับความไม่มั่นใจในประสิทธิภาพของวัคซีน และแพร่ระบาดระลอกใหม่ที่ตลาดบางแค อาจส่งผลให้บางธุรกิจมีโอกาสเสี่ยงถูกล็อกดาวน์ได้อีกครั้ง รวมถึงกิจกรรมทางเศรษฐกิจ และเทศกาลงานใหญ่ ที่ควรจะเป็นโอกาสในการกระตุ้นเศรษฐกิจ ต้องหยุดชะงักลง ทำให้การพื้นตัวทางธุรกิจกลับมาช้า กระทบตั้งแต่การจ้างแรงงานกลับเข้ามาในระบบ รวมถึงกำลังซื้อที่อยู่อาศัยโดยรวมด้วยนั้น เป็นความกังวลที่ผู้พัฒนาฯส่วนใหญ่ ยังเฝ้าติดตาม ชั่งน้ำหนัก ถึงโอกาสและความเสี่ยง ทำให้ต่างต้องคำนึงในระดับราคาของสินค้าที่จะพัฒนาออกมา ภายใต้โจทย์งบประมาณผู้ซื้อน้อยลง-ขายง่าย-โอนคล่อง
สำหรับผู้พัฒนาคอนโดฯระดับราคาล่าง เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าบ้านหลังแรก-กระเป๋าเบา ปีนี้ นอกจากเบอร์ใหญ่ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ประกาศชัดว่า จะพัฒนาคอนโดฯ ราคาต่ำล้าน ภายใต้แบรนด์เสนา คิทท์ ถึง 6 โครงการ ในแหล่งงานหนาแน่น ชิงลูกค่ากลุ่มเช่าอพาร์ตเม้นท์ มาเป็นเจ้าของผ่านอัตราการผ่อนคอนโดฯ เทียบเท่าค่าเช่ารายเดือนแล้ว
ผู้เล่นรายใหม่ ๆ และเป็นเบอร์ใหญ่ของตลาด ที่มีต้นทุนที่ดี มีทีมพัฒนาโปรดักส์ที่เหมาะสม โดยหวังเป็นโอกาส เจาะทั้งกลุ่มนักลงทุน ที่ต้องการซื้อเหมาปล่อยเช่าระยะยาว และกลุ่มลูกค้าใหม่ๆ วัยเพิ่งเริ่มทำงาน ฐานเงินเดือนยังไม่มากด้วยเช่นกัน เพียงแต่เป็นการขยับฐานราคาขายเริ่มต้นสูงขึ้นมาอีกหน่อย ในระดับราคาล้านต้น ๆ ช่วง 1-2 ล้านบาท ในทำเลที่เดินทางสะดวก เข้าเมืองมากขึ้นกลยุทธ์จับกลุ่มลูกค้าแตกต่างกันออกไป
ฐานเศรษฐกิจ ตรวจสอบ พบตลอดช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา มีผู้พัฒนาฯ ที่ประกาศแผนพัฒนา บุกเจาะคอนโดฯ ระดับราคาเริ่มช่วงล้านต้น ถึง 4 ราย
เริ่มตั้งแต่ บมจ.ออริจิ้น ที่แม้ปีนี้ ชูให้โปรดักต์แนวราบเป็นตัวสร้างรายได้หลัก แต่สำหรับแผนพัฒนาคอนโดฯ ก็ยังมี โดยจะเปิดใหม่ถึง 9 โครงการ 9.6 พันล้านบาท แสวงหาน่านน้ำใหม่ โดยเฉพาะการเจาะราคาเข้าถึงได้ (Affordable) หลังจากช่วงปีที่ผ่านมา สตาร์ทได้ดี ผ่านโปรดักต์กลุ่ม ราคาขาย 6 หมื่น ถึง 1 แสนบาทต่อตร.ม. โดยปีนี้จะใช้แบรนด์ ดิ ออริจิ้น ที่เคยมีราคาขายเริ่มต่ำสุด 1.29 ล้านบาท รวมถึงแบรนด์ใหม่ บริกซ์ตัน ที่ระบุว่า จะมีราคาถูก เจาะกลุ่มผู้ซื้อกำลังซื้อไม่มาก และนักศึกษาคนทำงานใกล้มหาวิทยาลัยร่วมด้วย โดย ปี 2564 เผยว่า เปิดคอนโดฯ ดิ ออริจิ้น ไปแล้ว 3 โครงการ เช่น ทำเล ลาดพร้าว-บางกะปิ, รามอินทรา ทำยอดขายได้แล้ว 1.6 พันล้านบาท
ด้าน บมจ. แสนสิริ ที่ปีนี้ประกาศชัดว่า จะลดระดับราคาขายในทุกเซกเม้นท์ลงมา เพื่อให้กำลังซื้อยุคโควิดเข้าถึงได้มากขึ้นนั้น ก็เตรียมส่งคอนโดฯ แบรนด์ใหม่เข้ามาเขย่าตลาด ผ่านแบรนด์ เดอะ มูฟ นำร่อง 4 ทำเล เกษตร, รัชดา, รามคำแหง และบางนา ในราคาเริ่มต้นแค่ 1.29 ล้านบาท เช่นกัน ทั้งนี้นอกจากเป้าหมายเป็นเบอร์ 1 เจ้าตลาดคอนโดฯแล้ว นายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัทยังกล่าวว่า "นิวนอร์มอลหลังโควิด บนความต้องการคอนโดในฐานรายได้ที่ต่ำลงนั้น ถือเป็นโอกาสดีที่คนซื้อจะสามารถเข้าถึงสินค้าของบริษัทได้ ในราคาย่อมเยาว์ขึ้น"
ขณะอีกค่ายใหญ่ที่ลงมาเล่นตลาดล่างในปีนี้ บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ส่งแบรนด์ NUE ในราคาเริ่ม 1.2 ล้านบาท มาชิมลางถึง 6 โครงการ สัดส่วนถึง 50% ของแผนเปิดตัวคอนโดฯทั้งหมด ซึ่งจะเจาะทำเลสำคัญ อย่าง เช่น บางนา ดอนเมือง และคูคต หลังมองว่าเป็นโอกาสในการขยายฐานลูกค้า และพบว่าตลาดราคาล้านต้น มีดีมานด์เกิดขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งไม่ใช่แค่ลูกค้าคนไทย แต่ต่างชาติก็เริ่มเล็งหาการลงทุนเช่นกัน หากทำเลนั้น ๆ มีศักยภาพ ที่สำคัญ คือ ลูกค้านักลงทุนคนไทยที่มองหาเรื่องผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าระยะยาว
"สินค้าราว 7 หมื่นต่อตร.ม.ช่วงราคา 1-2 ล้าน ลูกค้าซื้อง่ายมาก เพราะเป็นตลาดปล่อยเช่าที่น่าสนใจ ผลตอบแทนสูง เช่น โซนบางนา" นายอรัฐ เศวตะทัต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานพัฒนาธุรกิจ กล่าว
อีกค่ายไฟแรง หลังขยับตัวเข้าตลาดหลักทรัพย์ (ตลท.) สำหรับ บมจ.แอสเซทไวส์ เผยว่า ปีนี้บริษัทจะใช้กลยุทธ์ แคมบัส คอนโดฯ หรือคอนโดฯใกล้มหาวิทยาลัย ผ่านแบรนด์ "เคฟ" ในราคา 7-8 หมื่นบาทต่อตร.ม. ที่ประสบความสำเร็จในทำเล ม.กรุงเทพ และธรรมศาสตร์รังสิต ในช่วงปีที่ผ่านมา ปีนี้เตรียมบุกต่อจากฐานลูกค้ารองรับหนาแน่น กลุ่มผู้ปกครอง และนักลงทุนปล่อยเช่าในทำเล ม.มหิดล ศาลายา และราชมงคล ภายใต้ความเชื่อ "เศรษฐกิจที่ไม่โตนัก ผู้ซื้อจะมองหาสินค้าที่อยู่ในระดับราคาเหมาะกับตัวเอง ซึ่งตัวเลือกของคนกทม.ในกลุ่มที่อยู่อาศัย คือ คอนโดฯถูกสุด" นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กล่าว
อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดฯ ช่วงราคาล้านต้น ถูกมองเป็นความเสี่ยงในสายตาของนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ ที่ออกโรงเตือนให้ผู้พัฒนาฯ ระวังการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มลูกค้า และจะส่งผลกระทบต่อการโอนฯ ปล่อยขายดาวน์ หรือ คืนห้องตามมาจากผู้ที่มีรายได้น้อยในกลุ่มอาชีพที่เสี่ยง
แต่ทั้งนี้ หากมองอีกแง่ การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่มีอายุถึง 31 ธ.ค.2564 ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำมาก ผู้ซื้อกังวล มองหาระดับราคาสินค้าที่เหมาะสมกับตนเองมากขึ้น ก็อาจเป็นปัจจัยบวกสนับสนุนให้ซื้อขายในระดับราคาดังกล่าวคึกคักได้เช่นกัน
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
ภาพประกอบ : โครงการ เสนา คิทท์ เอ็มอาร์ที-บางแค
