21 พ.ค. 2564

ฟลิปบ้าน ฟันกำไร ใครก็ทำได้จริงหรือ?

แต่ไหนแต่ไรมา การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มักจะเป็นเรื่องของนายทุนหรือบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่จะซื้อที่ดินเปล่ามาพัฒนาโครงการแล้วขายออกไป ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้าน ทาวน์โฮม ตึกแถว หรือโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งการลงทุนลักษณะนี้ไม่เหมาะกับนักลงทุนรายย่อยเลย เพราะต้องใช้เงินทุนและเวลามหาศาล การซื้อบ้าน อาคาร หรือห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้วมาขายต่อหรือปล่อยเช่า จึงเป็นสิ่งที่นักลงทุนรายย่อยนิยมทำกันมาโดยตลอด

แต่การซื้อมาขายไปก็มีข้อจำกัดบางอย่างเช่น หากซื้อมาแพงก็จะขายไม่ค่อยได้กำไร, หากขายช้าเกินไป ทุนก็จะจม หรือหากทรัพย์ทรุดโทรมจนต้องซ่อมก่อนขาย ต้นทุนของทรัพย์ก็จะเพิ่มขึ้น และจะไปดันราคาขายให้สูงขึ้นอีก

ในยุค 5G นี้ มีวิธีการลงทุนที่เร็วกว่า ใช้เงินน้อยกว่า และกำลังเป็นที่นิยมว่าให้ผลตอบแทนเป็นกอบเป็นกำ ก็คือ การฟลิปบ้าน (Property Flipping) ซึ่งเป็นการเปลี่ยนมือผู้ถือครองบ้านอย่างรวดเร็ว จากผู้ขายไปถึงผู้ซื้อโดยมีนักลงทุนเป็นตัวกลาง ไม่ได้เป็นทั้งผู้ซื้อจากเจ้าของเดิมและผู้ขายให้เจ้าของรายใหม่อย่างแต่ก่อน

วิธีการโดยสังเขปก็คือ นักลงทุนจะเซ็นสัญญาจะซื้อทรัพย์จากเจ้าของ แล้วรีบหาทางขายทรัพย์นั้นให้กับบุคคลที่สาม ก่อนที่จะมีการโอนจริงตามสัญญาจะซื้อที่เซ็นไว้ กำไรของนักลงทุนจะได้มาจากส่วนต่างระหว่างราคาขายของเจ้าของและราคาที่ผู้ซื้อรับได้ และยังสามารถประหยัดค่าธรรมเนียมการโอนต่าง ๆ ไปได้ทอดหนึ่งอีกด้วย

ดังนั้นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้การฟลิปแต่ละครั้งมีกำไรคุ้มค่าการลงทุน ก็จะประกอบด้วย

รู้ราคาตลาด นักลงทุนควรมีความรู้เกี่ยวกับราคาของทรัพย์ประเภทนั้นในแต่ละทำเลอย่างถ่องแท้ รวมทั้งรู้ความเคลื่อนไหวของพื้นที่ว่าจะมีปัจจัยบวกหรือลบใดเกิดขึ้น ที่จะส่งผลกระทบกับราคาตลาด เช่น จะมีรถไฟฟ้าผ่าน ถนนตัดใหม่ ห้างสรรพสินค้าเปิดใหม่ เป็นต้น
เลือกของให้เป็น โดยอาศัยความรู้และประสบการณ์ในการเลือกทรัพย์มาฟลิป เช่น บ้านที่ทรุดโทรมในทำเลที่ดี อาจน่าสนใจกว่าบ้านดี ๆ ในสภาพแวดล้อมแย่ ๆ หรือหากเป็นห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม ให้ต้องพิจารณาพื้นที่ส่วนกลางให้ดี
ต้องรู้ว่าจะขายใคร เพื่อลดความเสี่ยงในการขายไม่ออกแล้วต้องรับโอนขึ้นมาหรือเสียเงินมัดจำพร้อมค่าปรับปรุงไปฟรี ๆ ดังนั้นก่อนจะเริ่มเป็นนักลงทุนฟลิปบ้าน ก็ควรจะมีฐานข้อมูลหรือแหล่งหาลูกค้าของตัวเองอยู่แล้ว
ซื้อให้ถูก โดยมองหาบ้านที่ขายต่ำกว่าราคาที่เป็นจริงในตลาด หากเน้นหาซื้อจากผู้ขายที่เดือดร้อนทางการเงิน จำเป็นต้องใช้เงินสดอย่างเร่งด่วนก็จะยิ่งมีโอกาสได้ของถูกมากขึ้น margin ระหว่างราคาซื้อกับราคาที่คาดว่าจะขายได้ (ซึ่งก็ไม่ควรสูงเท่าราคาตลาด) จะทำให้ทราบว่าน่าจะได้กำไรเท่าไหร่ และยังสามารถลงทุนปรับปรุงทรัพย์นั้นได้อีกแค่ไหน
เซ็นสัญญาจะซื้อให้รัดกุม แจ้งเจ้าของเดิมให้ชัดเจนว่าเขาจะได้เงินทั้งหมดเท่าไหร่เมื่อการฟลิปสำเร็จเสร็จสิ้น วางเงินมัดจำและระบุระยะเวลาให้ชัดเจนว่าจะต้องโอนชื่อภายในกี่เดือนกี่วัน รวมทั้งขอสิทธิ์ในการปรับปรุงทรัพย์ด้วยหากจำเป็น
ซ่อมเท่าที่จำเป็น ซ่อมแซมเฉพาะตำหนิและความเสียหาย แล้วตกแต่งให้ดูดีน่าซื้อต่อก็เพียงพอแล้ว เพื่อไม่ให้ต้นทุนของทรัพย์สูงเกินไป
ขายให้เร็ว นักลงทุนมีเวลาเท่าที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อ ดังนั้นในระหว่างที่ปรับปรุงบ้านหรือห้องก็ต้องเริ่มทำการตลาดหาผู้ซื้อแล้ว เมื่อห้องพร้อมขายก็ให้กระจายข้อมูลและรูปถ่ายถึง potential buyers โดยเร็ว แล้วจัดสรรตัวเองให้พร้อมพาผู้สนใจไปดูทรัพย์ได้ทุกเวลา

การฟลิปบ้าน ถึงจะมีความเสี่ยงไม่สูง แต่ก็ใช่ว่าจะไม่มีความเสี่ยง เพราะตลอดกระบวนการฟลิป มีจุดที่ต้องอาศัยเวลา, เงินทุน, ประสบการณ์, วิสัยทัศน์ และ connection มาช่วยมากมาย ดังนั้นนักฟลิปมือใหม่ก็ไม่ควรใจร้อน ควรศึกษาหาข้อมูลและเก็บเกี่ยวประสบการณ์ความรู้ไว้ให้มากพอ ที่จะตัดสินใจลงทุนแล้วไม่ผิดพลาด หนทางทำกำไรจากการฟลิปบ้านก็เป็นไปได้สำหรับทุกคนครับ

จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ

ผู้เขียน : จเร ZmyHome
ภาพประกอบ : บ้านกลับหัว พัทยา จาก trip.com