ขายบ้านกันได้ช้า เพราะไม่ศึกษาเรื่องค่าธรรมเนียม
เมื่อจะขายบ้านหรือคอนโด เจ้าของจะสนใจว่า “ราคาสุทธิ” ที่ตัวเองจะได้รับคือเท่าไหร่ ในขณะที่คนจะซื้อบ้านก็จะอยากรู้แค่ว่าราคาหรือ “ค่าใช้จ่ายทั้งหมด” ที่ตัวเองจะต้องจ่ายคือเท่าไหร่ แต่ราคาที่เจ้าของประกาศขาย มักสร้างความสับสนให้กับผู้ซื้อ เพราะเจ้าของแต่ละคนก็เลือกบอกราคาแตกต่างกัน ซึ่งส่วนใหญ่จะบอกกัน 3 แบบ ได้แก่ 1) ขาย 5 ล้านบาท ค่าโอนคนซื้อออก 2) ขาย 5.2 บาท ค่าโอนคนละครึ่ง 3) ขาย 5.3 บาท ค่าโอนคนขายออกหมด แล้วแบบไหนล่ะที่จะทำให้คนซื้อคนขายเข้าใจตรงกัน?
ค่าธรรมเนียมและภาษี ณ กรมที่ดิน
พอเจ้าของให้ราคาขายโดยมีการแบ่งจ่ายค่าธรรมเนียมแตกต่างกัน การที่คนซื้อจะรู้ว่าคอนโดหรือบ้านหลังไหนถูกหรือแพงกว่ากัน ก็อยู่ที่ว่าภาษีและค่าธรรมเนียมที่จะต้องจ่ายที่กรมที่ดินมีมูลค่าทั้งหมดเท่าไหร่ ซึ่งจะประกอบด้วย
จะเห็นได้ว่า ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ มีผลต่อการซื้อขายอย่างน้อย 5.3% (ยังไม่รวมภาษีเงินได้) ซึ่งหากบ้านหรือคอนโดที่ซื้อขายมีมูลค่า 5 ล้านบาท 5.3% ก็คือ 265,000 บาท ซึ่งถือได้ว่าไม่น้อยทีเดียว และถ้าบ้านหลังนี้ถูกถือครองมาเป็นเวลา 3 ปี ก็จะมีภาษีเงินได้อีกประมาณ 100,000 บาท (ถ้าราคาประเมินเท่ากับ 5,000,000 บาท เหมือนราคาซื้อขาย)
นอกจากนี้ประกาศที่ผู้ขายลงกันบนเว็บไซต์ส่วนใหญ่ มักไม่บอกว่าค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ใครเป็นผู้ออก และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ รวมกันทั้งหมดแล้วเป็นเงินเท่าไหร่ (ซึ่งสาเหตุก็คงมาจากทั้งผู้ขายไม่ทราบค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น และการคำนวณก็ค่อนข้างยาก ถ้าไม่คุ้นเคย) ทำให้การสอบถามข้อมูลบ้านแต่ละหลัง คนซื้อต้องคอยสอบถามว่าค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เจ้าของบ้านจะให้แบ่งจ่ายยังไง และกว่าที่ผู้ซื้อจะหาข้อมูลได้ว่าบ้านแต่ละหลัง “ค่าใช้จ่ายทั้งหมด” ที่ตัวเองจะต้องออกเท่าไหร่ ก็ทำให้เสียเวลาอีกมาก ซึ่งโดยมากผู้ซื้อจะใช้วิธีต่อรองให้ค่าใช้จ่าย “แบ่งจ่ายคนละครึ่ง” กันทุกเคส แต่ก็อาจมีปัญหาอีกได้ว่า ค่าโอนคนละครึ่งจะคิดเฉพาะค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม หรือรวมภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีเงินได้ตามกฎหมาย ซึ่งในความเป็นจริงเป็นภาระของผู้ขาย ทำให้ผู้ซื้อต้องถามย้ำกับเจ้าของ ซึ่งหากทั้งคนซื้อและคนขายไม่มีประสบการณ์ และไม่ได้คุยประเด็นนี้ตั้งแต่ต้น ก็อาจมีปัญหาได้อีก
ทำอย่างไรให้ซื้อขายได้ง่าย
เพื่อให้ผู้ซื้อเปรียบเทียบและตัดสินใจได้ง่าย เจ้าของบ้านหรือคอนโดควรศึกษาเรื่องค่าธรรมเนียมให้เรียบร้อยเมื่อจะประกาศขาย ทั้งเพื่อประโยชน์ของตัวเอง ที่จะได้รู้ว่าจะมีรายได้สุทธิจากการขายเท่าไหร่ รวมทั้งได้ให้ข้อมูลทั้งหมดกับผู้ซื้อ ส่วนถ้าอยากรู้ว่าค่าธรรมเนียมที่จะต้องจ่ายท้ังหมดที่กรมที่ดินเป็นมูลค่าเท่าไหร่ ก็ต้องติดต่อสอบถามกับสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบพื้นที่ทรัพย์สินของเรา เพราะอาจมีรายละเอียดอื่นๆ ที่ต้องพิจารณาเพิ่มเติมในการคำนวณภาษี เช่น เจ้าของได้ทรัพย์สินมาจากมรดก หรือ ทรัพย์สินถูกถือครองในนามนิติบุคคล เป็นต้น
ซึ่งในปัจจุบัน กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย ได้พัฒนาระบบให้บริการประชาชนในการคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีอากรในการทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งใช้ตรวจสอบค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเบื้องต้น ในการทำนิติกรรมประเภท ขาย ขายฝาก ให้ โอนมรดก จำนอง และเช่า ผู้ซื้อขายสามารถคลิกเข้าไปใช่ได้ที่นี่ครับ >> ตรวจสอบค่าธรรมเนียมและภาษีอากร
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
ค่าธรรมเนียมและภาษี ณ กรมที่ดิน
พอเจ้าของให้ราคาขายโดยมีการแบ่งจ่ายค่าธรรมเนียมแตกต่างกัน การที่คนซื้อจะรู้ว่าคอนโดหรือบ้านหลังไหนถูกหรือแพงกว่ากัน ก็อยู่ที่ว่าภาษีและค่าธรรมเนียมที่จะต้องจ่ายที่กรมที่ดินมีมูลค่าทั้งหมดเท่าไหร่ ซึ่งจะประกอบด้วย
- ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม = 2% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาซื้อขาย/ราคาประเมิน
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ = 3.3% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาซื้อขาย/ราคาประเมิน หรือ อากรแสตมป์ 0.5% (ถ้าซื้อบ้านมาเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)
- ภาษีเงินได้ ขึ้นอยู่กับเวลาที่ถือครองและราคาประเมินของทรัพย์สิน
- ค่าจดจำนอง ในกรณีที่ผู้ซื้อกู้ซื้อบ้าน โดยจำนองกับธนาคาร
จะเห็นได้ว่า ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ มีผลต่อการซื้อขายอย่างน้อย 5.3% (ยังไม่รวมภาษีเงินได้) ซึ่งหากบ้านหรือคอนโดที่ซื้อขายมีมูลค่า 5 ล้านบาท 5.3% ก็คือ 265,000 บาท ซึ่งถือได้ว่าไม่น้อยทีเดียว และถ้าบ้านหลังนี้ถูกถือครองมาเป็นเวลา 3 ปี ก็จะมีภาษีเงินได้อีกประมาณ 100,000 บาท (ถ้าราคาประเมินเท่ากับ 5,000,000 บาท เหมือนราคาซื้อขาย)
นอกจากนี้ประกาศที่ผู้ขายลงกันบนเว็บไซต์ส่วนใหญ่ มักไม่บอกว่าค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ใครเป็นผู้ออก และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ รวมกันทั้งหมดแล้วเป็นเงินเท่าไหร่ (ซึ่งสาเหตุก็คงมาจากทั้งผู้ขายไม่ทราบค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น และการคำนวณก็ค่อนข้างยาก ถ้าไม่คุ้นเคย) ทำให้การสอบถามข้อมูลบ้านแต่ละหลัง คนซื้อต้องคอยสอบถามว่าค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เจ้าของบ้านจะให้แบ่งจ่ายยังไง และกว่าที่ผู้ซื้อจะหาข้อมูลได้ว่าบ้านแต่ละหลัง “ค่าใช้จ่ายทั้งหมด” ที่ตัวเองจะต้องออกเท่าไหร่ ก็ทำให้เสียเวลาอีกมาก ซึ่งโดยมากผู้ซื้อจะใช้วิธีต่อรองให้ค่าใช้จ่าย “แบ่งจ่ายคนละครึ่ง” กันทุกเคส แต่ก็อาจมีปัญหาอีกได้ว่า ค่าโอนคนละครึ่งจะคิดเฉพาะค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม หรือรวมภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีเงินได้ตามกฎหมาย ซึ่งในความเป็นจริงเป็นภาระของผู้ขาย ทำให้ผู้ซื้อต้องถามย้ำกับเจ้าของ ซึ่งหากทั้งคนซื้อและคนขายไม่มีประสบการณ์ และไม่ได้คุยประเด็นนี้ตั้งแต่ต้น ก็อาจมีปัญหาได้อีก
ทำอย่างไรให้ซื้อขายได้ง่าย
เพื่อให้ผู้ซื้อเปรียบเทียบและตัดสินใจได้ง่าย เจ้าของบ้านหรือคอนโดควรศึกษาเรื่องค่าธรรมเนียมให้เรียบร้อยเมื่อจะประกาศขาย ทั้งเพื่อประโยชน์ของตัวเอง ที่จะได้รู้ว่าจะมีรายได้สุทธิจากการขายเท่าไหร่ รวมทั้งได้ให้ข้อมูลทั้งหมดกับผู้ซื้อ ส่วนถ้าอยากรู้ว่าค่าธรรมเนียมที่จะต้องจ่ายท้ังหมดที่กรมที่ดินเป็นมูลค่าเท่าไหร่ ก็ต้องติดต่อสอบถามกับสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบพื้นที่ทรัพย์สินของเรา เพราะอาจมีรายละเอียดอื่นๆ ที่ต้องพิจารณาเพิ่มเติมในการคำนวณภาษี เช่น เจ้าของได้ทรัพย์สินมาจากมรดก หรือ ทรัพย์สินถูกถือครองในนามนิติบุคคล เป็นต้น
ซึ่งในปัจจุบัน กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย ได้พัฒนาระบบให้บริการประชาชนในการคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีอากรในการทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งใช้ตรวจสอบค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเบื้องต้น ในการทำนิติกรรมประเภท ขาย ขายฝาก ให้ โอนมรดก จำนอง และเช่า ผู้ซื้อขายสามารถคลิกเข้าไปใช่ได้ที่นี่ครับ >> ตรวจสอบค่าธรรมเนียมและภาษีอากร
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
