“Yield”คืออะไร? นักลงทุนต้องรู้ไว้ก่อนปล่อยเช่าคอนโด
คนที่ซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน ย่อมจะต้องคาดหวังผลตอบแทนการลงทุน ซึ่งก็จะแบ่งออกเป็นสองแบบใหญ่ ๆ ก็คือ "การซื้อเพื่อเก็งกำไรยามขายต่อ" ซึ่งกว่าที่จะได้ผลกำไรนั้นมาก็อาจต้องรอเวลาหลายปี อีกแบบหนึ่งซึ่งได้ผลตอบแทนต่ำกว่าแต่มาเรื่อย ๆ ก็คือ "การซื้อเพื่อปล่อยเช่า" หากเรามีราคาคอนโดที่ซื้อมาเป็นต้นทุน ผลตอบแทนการลงทุนปล่อยเช่าก็จะมาในรูปของค่าเช่ารายเดือน เมื่อเรานำต้นทุนและผลตอบแทนที่ได้นี้มาคำนวณ ได้เป็นหน่วยเปอร์เซ็นต์ต่อปี เราจะเรียกอัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่าคอนโดนี้ว่า “Rental Yield” ครับ
การคำนวณหา Rental Yield หรือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า มีอยู่ 3 รูปแบบ ซึ่งแต่ละรูปแบบก็จะเหมาะกับผู้ลงทุนที่ต่างกัน ได้แก่
1. Gross Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น เป็นวิธีที่ง่ายและเร็วที่สุดในการคำนวณ Rental Yield เหมาะสำหรับค่นที่จ่ายเงินสดก้อนเดียว ซื้อคอนโดมาแล้วปล่อยเช่าเลย ไม่ได้ตกแต่งหรือซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าเพิ่มให้ผู้เช่า จึงไม่มีค่าใช้จ่ายใด ๆ ให้หักลบ มีสูตรคำนวณดังนี้
เช่น ซื้อคอนโดราคา 2 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้เดือนละ 10,000 บาท จะได้ Gross Rental Yield = (10,000 x 12 ÷ 2,000,000) x 100 = 6%
วิธีคำนวณนี้ง่ายและไม่ซับซ้อน ช่วยประเมินความน่าลงทุนได้คร่าว ๆ แต่ก็มีข้อเสียคืออัตราผลตอบแทนจะดูสูงกว่าความเป็นจริงครับ
2. Net Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ วิธีคำนวณนี้จะอยู่บนพื้นฐานความเป็นจริงมากกว่า Gross Rental Yield โดยคิดต้นทุนราคาคอนโดรวมค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า ค่าตกแต่ง ซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าเข้าห้อง ทุกอย่างที่จ่ายครั้งเดียวรวมเป็นต้นทุนทั้งหมดของห้อง และมีการหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ออกจากรายได้จากค่าเช่า เช่น ค่านายหน้าในกรณีที่ปล่อยเช่าผ่านนายหน้า, ค่าส่วนกลางของโครงการที่ต้องจ่ายทุกปี, ค่าซ่อมแซม ค่าทำความสะอาดต่าง ๆ ที่เป็นบริการให้ผู้เช่า ฯลฯ มีสูตรคำนวณดังนี้
เช่น ซื้อคอนโดราคา 2 ล้านบาท มีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีก 200,000 บาท รวมเป็นต้นทุน 2,200,000 บาท
ปล่อยเช่าผ่านนายหน้าได้เดือนละ 10,000 บาท จ่ายเป็นค่านายหน้า 1 เดือน 10,000 บาท จ่ายค่าส่วนกลางปีละ 11,000 บาท รวมเป็นผลตอบแทนต่อปี (10,000 x 12) - 10,000 - 11,000 = 99,000 บาท
จะได้ Net Rental Yield = (99,000 ÷ 2,200,000) x 100 = 4.5%
แต่ถ้าเราไม่ได้ซื้อคอนโดด้วยเงินสด และเลือกที่จะขอสินเชื่อกู้ซื้อคอนโด การคำนวณ Rental Yield สองรูปแบบแรกอาจไม่เหมาะสมนัก เพราะต้นทุนของคอนโดไม่คงที่ จึงควรใช้วิธีคำนวณแบบที่ 3 แทน
3. Cash-on-Cash Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี วิธีนี้เหมาะกับคนที่กู้ซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า โดยคาดหวังค่าเช่าที่สูงกว่าเงินค่าผ่อนคอนโด ด้วยต้นทุนเท่าที่จ่ายเงินสด ณ วันโอนคอนโดเท่านั้น หลังจากนั้นก็รับผลตอบแทนรายเดือน และเป็นเจ้าของคอนโดได้ในท้ายที่สุด ค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโดด้วยเงินกู้จะไม่ได้จ่ายเป็นเงินสดก้อนเดียวในวันแรก แต่เป็นการผ่อนชำระอย่างต่อเนื่อง จึงต้องนำรายได้ต่อปีมาหักออกด้วยเงินผ่อนบ้านต่อปี เพื่อให้ได้รายได้สุทธิ ส่วนต้นทุนก็จะเป็นผลรวมของเงินที่จ่ายออกไปแล้ว ได้แก่ เงินจอง, เงินดาวน์, เงินโอนที่จ่ายให้บริษัทเจ้าของโครงการ และค่าตกแต่ง-ซื้อของเข้าห้องต่าง ๆ มีสูตรคำนวณดังนี้
เช่น ซื้อคอนโดราคา 2 ล้านบาท จ่ายเงินสดไปแล้ว 5 แสนบาท เป็นเงินดาวน์ ค่าโอนและค่าตกแต่ง ส่วนที่เหลือขอสินเชื่อจากธนาคารโดยผ่อนเดือนละ 7,000 บาท
ปล่อยเช่าผ่านนายหน้าได้เดือนละ 10,000 บาท จ่ายเป็นค่านายหน้า 1 เดือน 10,000 บาท จ่ายค่าส่วนกลางปีละ 11,000 บาท มีภาระผ่อนธนาคารปีละ 84,000 บาท รวมเป็นผลตอบแทนต่อปี (10,000 x 12) - 10,000 - 11,000 - 84,000 = 15,000 บาท
จะได้ Cash-on-Cash Rental Yield = (15,000 ÷ 500,000) x 100 = 3%
การคำนวณหา Rental Yield เป็นตัวช่วยที่เป็นประโยชน์สำหรับนักลงทุนคอนโดปล่อยเช่าเป็นอย่างมาก เช่น
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : จเร ZmyHome
การคำนวณหา Rental Yield หรือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า มีอยู่ 3 รูปแบบ ซึ่งแต่ละรูปแบบก็จะเหมาะกับผู้ลงทุนที่ต่างกัน ได้แก่
1. Gross Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น เป็นวิธีที่ง่ายและเร็วที่สุดในการคำนวณ Rental Yield เหมาะสำหรับค่นที่จ่ายเงินสดก้อนเดียว ซื้อคอนโดมาแล้วปล่อยเช่าเลย ไม่ได้ตกแต่งหรือซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าเพิ่มให้ผู้เช่า จึงไม่มีค่าใช้จ่ายใด ๆ ให้หักลบ มีสูตรคำนวณดังนี้
(ค่าเช่ารายเดือน x 12 เดือน) ÷ ราคาคอนโดที่ซื้อมา x 100
เช่น ซื้อคอนโดราคา 2 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้เดือนละ 10,000 บาท จะได้ Gross Rental Yield = (10,000 x 12 ÷ 2,000,000) x 100 = 6%
วิธีคำนวณนี้ง่ายและไม่ซับซ้อน ช่วยประเมินความน่าลงทุนได้คร่าว ๆ แต่ก็มีข้อเสียคืออัตราผลตอบแทนจะดูสูงกว่าความเป็นจริงครับ
2. Net Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ วิธีคำนวณนี้จะอยู่บนพื้นฐานความเป็นจริงมากกว่า Gross Rental Yield โดยคิดต้นทุนราคาคอนโดรวมค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า ค่าตกแต่ง ซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าเข้าห้อง ทุกอย่างที่จ่ายครั้งเดียวรวมเป็นต้นทุนทั้งหมดของห้อง และมีการหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ออกจากรายได้จากค่าเช่า เช่น ค่านายหน้าในกรณีที่ปล่อยเช่าผ่านนายหน้า, ค่าส่วนกลางของโครงการที่ต้องจ่ายทุกปี, ค่าซ่อมแซม ค่าทำความสะอาดต่าง ๆ ที่เป็นบริการให้ผู้เช่า ฯลฯ มีสูตรคำนวณดังนี้
(ค่าเช่าทั้งปี-ค่าใช้จ่ายทั้งปี) ÷ (ราคาคอนโด+ค่าธรรมเนียม+ค่าตกแต่ง) x 100
เช่น ซื้อคอนโดราคา 2 ล้านบาท มีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีก 200,000 บาท รวมเป็นต้นทุน 2,200,000 บาท
ปล่อยเช่าผ่านนายหน้าได้เดือนละ 10,000 บาท จ่ายเป็นค่านายหน้า 1 เดือน 10,000 บาท จ่ายค่าส่วนกลางปีละ 11,000 บาท รวมเป็นผลตอบแทนต่อปี (10,000 x 12) - 10,000 - 11,000 = 99,000 บาท
จะได้ Net Rental Yield = (99,000 ÷ 2,200,000) x 100 = 4.5%
แต่ถ้าเราไม่ได้ซื้อคอนโดด้วยเงินสด และเลือกที่จะขอสินเชื่อกู้ซื้อคอนโด การคำนวณ Rental Yield สองรูปแบบแรกอาจไม่เหมาะสมนัก เพราะต้นทุนของคอนโดไม่คงที่ จึงควรใช้วิธีคำนวณแบบที่ 3 แทน
3. Cash-on-Cash Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี วิธีนี้เหมาะกับคนที่กู้ซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า โดยคาดหวังค่าเช่าที่สูงกว่าเงินค่าผ่อนคอนโด ด้วยต้นทุนเท่าที่จ่ายเงินสด ณ วันโอนคอนโดเท่านั้น หลังจากนั้นก็รับผลตอบแทนรายเดือน และเป็นเจ้าของคอนโดได้ในท้ายที่สุด ค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโดด้วยเงินกู้จะไม่ได้จ่ายเป็นเงินสดก้อนเดียวในวันแรก แต่เป็นการผ่อนชำระอย่างต่อเนื่อง จึงต้องนำรายได้ต่อปีมาหักออกด้วยเงินผ่อนบ้านต่อปี เพื่อให้ได้รายได้สุทธิ ส่วนต้นทุนก็จะเป็นผลรวมของเงินที่จ่ายออกไปแล้ว ได้แก่ เงินจอง, เงินดาวน์, เงินโอนที่จ่ายให้บริษัทเจ้าของโครงการ และค่าตกแต่ง-ซื้อของเข้าห้องต่าง ๆ มีสูตรคำนวณดังนี้
(ค่าเช่าทั้งปี - ค่าใช้จ่ายทั้งปี - เงินผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งปี) ÷ เงินที่จ่ายออกไปแล้วทั้งหมด x 100
เช่น ซื้อคอนโดราคา 2 ล้านบาท จ่ายเงินสดไปแล้ว 5 แสนบาท เป็นเงินดาวน์ ค่าโอนและค่าตกแต่ง ส่วนที่เหลือขอสินเชื่อจากธนาคารโดยผ่อนเดือนละ 7,000 บาท
ปล่อยเช่าผ่านนายหน้าได้เดือนละ 10,000 บาท จ่ายเป็นค่านายหน้า 1 เดือน 10,000 บาท จ่ายค่าส่วนกลางปีละ 11,000 บาท มีภาระผ่อนธนาคารปีละ 84,000 บาท รวมเป็นผลตอบแทนต่อปี (10,000 x 12) - 10,000 - 11,000 - 84,000 = 15,000 บาท
จะได้ Cash-on-Cash Rental Yield = (15,000 ÷ 500,000) x 100 = 3%
การคำนวณหา Rental Yield เป็นตัวช่วยที่เป็นประโยชน์สำหรับนักลงทุนคอนโดปล่อยเช่าเป็นอย่างมาก เช่น
- สามารถคำนวณผลตอบแทนที่คาดหวังในการลงทุนได้
- สามารถวางแผนการลงทุนก่อนที่จะตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมได้
- สามารถกำหนดราคาเช่าให้สอดคล้องกับสภาพตลาดและที่ตั้งของโครงการได้
- สามารถบริหารต้นทุน รายจ่าย และผลตอบแทนการลงทุนได้
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : จเร ZmyHome
