สัญญาจะซื้อจะขาย กับ สัญญาซื้อขาย คนซื้อต้องเข้าใจ คนขายต้องรู้
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้านพร้อมที่ดิน หรือห้องชุด ล้วนเป็นทรัพย์ที่มีราคาสูง ดังนั้นจึงได้มีการกำหนดวิธีการซื้อขายเอาไว้เป็นพิเศษ กล่าวคือ ต้องทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนการโอนต่อเจ้าพนักงานที่ดินด้วย จึงจะมีผลตามกฎหมาย ซึ่งสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ในวันที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานกรมที่ดินนั้น เราจะเรียกว่า "สัญญาซื้อขาย" หรือในทางกฎหมาย เรียกว่า "สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด" ครับ
แต่ในกรณีที่เป็นการตกลงว่าจะซื้อขายกัน โดยที่ยังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ทันที เช่น การซื้อบ้านหรือห้องชุดที่ยังไม่ก่อสร้างหรือยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ, ผู้ซื้อยังไม่มีเงินเต็มจำนวนมาชำระต่อผู้ขาย ก็จะต้องมีการทำสัญญาระหว่างกัน เพื่อเป็นการยืนยันว่าจะเกิดการซื้อขายขึ้นในอนาคต และระบุว่าจะไปโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหน้า โดยกำหนดวันที่ไว้ในสัญญาเลยหรือกำหนดเป็นเงื่อนไขก็ได้ สัญญาที่ทำกันไว้นี้จะเรียกว่า “สัญญาจะซื้อจะขาย” ซึ่งถ้าสัญญาจะซื้อจะขายไม่มีการระบุกำหนดเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ จะถือว่าสัญญานั้นเป็นโมฆะทันที
ดังนั้นในกระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นหรือไม่ก็ตาม จะต้องไปสิ้นสุดที่การทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานกรมที่ดิน เสมอ
โดยปกติการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้จะซื้อจะต้องมีการวางเงินประกันไว้กับผู้จะขาย ถ้าเป็นบ้านใหม่จากโครงการ เราก็จะคุ้นเคยกันว่าเป็น "เงินจองและเงินทำสัญญา" แต่ถ้าเป็นบ้านมือสองจะเรียกว่า "เงินมัดจำ" เพื่อเป็นหลักประกันว่าการซื้อขายจะเกิดขึ้น ส่วนจะเป็นเงินเท่าไหร่นั้นก็แล้วแต่จะตกลงกันทั้งสองฝ่ายครับ
แล้วถ้ามีการผิดสัญญาจะซื้อจะขายเกิดขึ้นล่ะ? ถ้าผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ขายมีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญา ริบเงินมัดจำที่ผู้ซื้อได้ชำระไว้ และสามารถฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้ซื้อปฏิบัติตามสัญญาได้ แต่ถ้าผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่นกัน โดยให้ผู้ขายคืนเงินมัดจำและค่าชดเชยความเสียหายให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้ขายปฏิบัติตามสัญญาได้เช่นเดียวกัน
ในวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ.2551 ได้มีการออกประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กําหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ กําหนดแบบสัญญาไว้ดังต่อไปนี้ คุณผู้อ่านสามารถคลิกเพื่อดาวน์โหลดสัญญามาตรฐานได้เลยครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : จเร ZmyHome
ภาพประกอบ : jcomp on freepik.com
แต่ในกรณีที่เป็นการตกลงว่าจะซื้อขายกัน โดยที่ยังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ทันที เช่น การซื้อบ้านหรือห้องชุดที่ยังไม่ก่อสร้างหรือยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ, ผู้ซื้อยังไม่มีเงินเต็มจำนวนมาชำระต่อผู้ขาย ก็จะต้องมีการทำสัญญาระหว่างกัน เพื่อเป็นการยืนยันว่าจะเกิดการซื้อขายขึ้นในอนาคต และระบุว่าจะไปโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหน้า โดยกำหนดวันที่ไว้ในสัญญาเลยหรือกำหนดเป็นเงื่อนไขก็ได้ สัญญาที่ทำกันไว้นี้จะเรียกว่า “สัญญาจะซื้อจะขาย” ซึ่งถ้าสัญญาจะซื้อจะขายไม่มีการระบุกำหนดเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ จะถือว่าสัญญานั้นเป็นโมฆะทันที
ดังนั้นในกระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นหรือไม่ก็ตาม จะต้องไปสิ้นสุดที่การทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานกรมที่ดิน เสมอ
โดยปกติการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้จะซื้อจะต้องมีการวางเงินประกันไว้กับผู้จะขาย ถ้าเป็นบ้านใหม่จากโครงการ เราก็จะคุ้นเคยกันว่าเป็น "เงินจองและเงินทำสัญญา" แต่ถ้าเป็นบ้านมือสองจะเรียกว่า "เงินมัดจำ" เพื่อเป็นหลักประกันว่าการซื้อขายจะเกิดขึ้น ส่วนจะเป็นเงินเท่าไหร่นั้นก็แล้วแต่จะตกลงกันทั้งสองฝ่ายครับ
แล้วถ้ามีการผิดสัญญาจะซื้อจะขายเกิดขึ้นล่ะ? ถ้าผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ขายมีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญา ริบเงินมัดจำที่ผู้ซื้อได้ชำระไว้ และสามารถฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้ซื้อปฏิบัติตามสัญญาได้ แต่ถ้าผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่นกัน โดยให้ผู้ขายคืนเงินมัดจำและค่าชดเชยความเสียหายให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้ขายปฏิบัติตามสัญญาได้เช่นเดียวกัน
ในวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ.2551 ได้มีการออกประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กําหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ กําหนดแบบสัญญาไว้ดังต่อไปนี้ คุณผู้อ่านสามารถคลิกเพื่อดาวน์โหลดสัญญามาตรฐานได้เลยครับ
- สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารกับผู้จะซื้อห้องชุด (อ.ช. ๒๒)
- สัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารกับผู้ซื้อห้องชุด (อ.ช. ๒๓)
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : จเร ZmyHome
ภาพประกอบ : jcomp on freepik.com
