'การรถไฟ'เขย่าพอร์ตอสังหา 3 แสนล้าน ขึ้นแท่นแลนด์ลอร์ดให้เช่า-ลงทุน 3.9 หมื่นไร่
นับถอยหลังเตรียมเปิดบริการรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง “ตลิ่งชัน-บางซื่อ-รังสิต” ระยะทาง 41 กิโลเมตร 13 สถานี ภายในเดือนกรกฎาคม 2564 นี้
เท่ากับนับถอยหลังเปิดบริการสถานีรถไฟฟ้าใหญ่สุดในอาเซียน “สถานีกลางบางซื่อ” หรือ Bangsue Grand Station ขนาด 298,200 ตารางเมตร ซึ่งเป็นหนึ่งในทรัพย์สินที่เปรียบเป็นเพชรเม็ดงามของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ภายใต้การบริหารของ “นิรุฒ มณีพันธ์” ผู้ว่าการ ร.ฟ.ท.คนปัจจุบันที่เพิ่งนั่งเก้าอี้ได้ 1 ปีเศษ เหลือเวลาอีก 3 ปีจึงจะครบเทอม
โดยทรัพย์สินที่ดินแปลงบางซื่อ 2,000 ไร่ ทาง ร.ฟ.ท.วางแผนเปิดประมูลลอตใหญ่ 9 แปลงด้วยกัน ในขณะที่ยังมีทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ซึ่งถือเป็นทรัพย์สินประเภท non-core ของกิจการ ร.ฟ.ท. จำนวนกลม ๆ 39,000 ไร่ทั่วประเทศ เป็นขุมทรัพย์ก้อนมหึมาที่รอการพัฒนาในอนาคต
หนี้สะสม 1.66 แสนล้าน
ย้อนรอยงบฐานะทางการเงิน 3 ปี (2561-2563) พบว่า ณ สิ้นปีงบประมาณ 2561 ร.ฟ.ท.มีตัวเลขขาดทุนสะสม 135,004 ล้านบาท, งบประมาณปี 2562 ขาดทุนสะสมเป็น 158,702 ล้านบาท และงบประมาณปี 2563 ตัวเลขกระโดดขึ้นมาเป็น 166,127 ล้านบาท เรียกว่าไม่ได้น้อยหน้าการบินไทยที่มีภาระขาดทุนสะสมแตะ 141,180 ล้านบาท นำไปสู่ความพยายามในการล้างขาดทุนสะสมโดยมีหลักประกันที่จับต้องได้ก็คือทรัพย์สิน 39,000 ไร่ดังกล่าว ซึ่งทำให้สถานะของการรถไฟฯ ไม่ใช่เป็นเพียงรัฐวิสาหกิจสังกัดกระทรวงคมนาคมเพียงอย่างเดียว แต่ยังทรงความหมายในฐานะเป็น “แลนด์ลอร์ด” ระดับแถวหน้าของเมืองไทยอีกด้วย
ความเคลื่อนไหวเป็นรูปธรรมครั้งแรกเกิดขึ้นเมื่อได้มีมติคณะรัฐมนตรี วันที่ 29 กันยายน 2563 อนุมัติให้การรถไฟฯจัดตั้งบริษัทลูกในชื่อ “บริษัท รถไฟพัฒนาสินทรัพย์ จำกัด” หรือ “S.R.T. Asset” ทุนจดทะเบียน 200 ล้านบาท ภารกิจและบทบาทหลัก S.R.T. Asset หรือชื่อเรียกไม่เป็นทางการว่า “ร.ฟ.ท.พร็อพเพอร์ตี้” จะสวมหมวกอีกใบในฐานะเป็นทั้งแลนด์ลอร์ดและดีเวลอปเปอร์ในการหยิบอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในมือ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมาสร้างแหล่งรายได้ใหม่ให้กับการรถไฟฯ
“S.R.T. Asset” คือความหวัง
แผนสร้างรายได้ตามมติ ครม.ดังกล่าวจะมีรายได้ 3 ส่วนคือ
ส่วนผลประโยชน์ที่คาดจะได้รับ ประเมินผลตอบแทนเต็มแผน 30 ปี (อยู่ที่จะเริ่มนับ 1 ในปีไหน) อยู่ที่ 631,628 ล้านบาท หากทำได้จริงก็ฟันธงได้เลยว่าเป็นผลตอบแทนจำนวนมากเพียงพอที่จะนำมาล้างหนี้สินสะสมเกือบ 1.7 แสนล้านบาทในปัจจุบัน
เขย่าพอร์ตที่ดิน 3 แสนล้าน
ทั้งนี้ S.R.T. Asset มีที่ดินไม่ได้ใช้เพื่อการเดินรถ (non-core business) 38,469 ไร่ มูลค่า 300,000 ล้านบาท ปัจจุบันมีรายได้ผลตอบแทนจากการบริหารสินทรัพย์เพียงปีละ 2,400 ล้านบาท คิดเป็น 1% ของมูลค่าสินทรัพย์ แน่นอนว่าตัวเลขนี้จะต้องเปลี่ยนไปในทิศทางเส้นกราฟขาขึ้น เพราะถ้าทำให้มีรายได้ดีขึ้นกว่าเดิมไม่ได้ ทีมผู้บริหารก็คงอยู่ลำบากเช่นกัน
เบื้องต้นการจัดลำดับความสำคัญที่ดินแปลงเด็ดต้องมาเริ่มต้นกันด้วยที่ดินผืนใหญ่ในกรุงเทพฯ มีอย่างน้อย 3 แปลงใหญ่ด้วยกัน ได้แก่
ตั้งบอร์ด 7 อรหันต์
สำหรับความคืบหน้าบริษัทลูก นอกจากได้ชื่อเป็นทางการว่า “บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด” แล้ว ทาง คนร.-คณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ เห็นชอบในการแต่งตั้งคณะกรรมการหรือบอร์ด 7 ราย จากองค์ประกอบบอร์ดเต็มคณะจำนวน 9 ราย ขานรายชื่อกรรมการ 7 คน มีดังนี้
สรรหา MD ปีนี้
ความคืบหน้า S.R.T. Asset “เอก สิทธิเวคิน” รองผู้ว่าการ ร.ฟ.ท.ด้านกลุ่มธุรกิจการบริหารทรัพย์สิน เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ไทม์ไลน์ภายในปี 2564 จะต้องตั้งบอร์ดอีก 1 คนให้ครบ 8 คน จากนั้น บอร์ด 8 คนจะเป็นผู้สรรหา MD ตัวจริงเพื่อขับเคลื่อนบริษัทลูกต่อไป
“มีอะไรต้องทำอีกเยอะ ทั้งการสรรหาเอ็มดี การปรับโครงสร้างการทำงานบริหารทรัพย์สิน ทุกอย่างต้องรอให้ได้ตัวเอ็มดีก่อนจึงจะลงลึกรายละเอียดได้”
ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ
ภาพประกอบ : Mladen Antonov / AFP
เท่ากับนับถอยหลังเปิดบริการสถานีรถไฟฟ้าใหญ่สุดในอาเซียน “สถานีกลางบางซื่อ” หรือ Bangsue Grand Station ขนาด 298,200 ตารางเมตร ซึ่งเป็นหนึ่งในทรัพย์สินที่เปรียบเป็นเพชรเม็ดงามของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ภายใต้การบริหารของ “นิรุฒ มณีพันธ์” ผู้ว่าการ ร.ฟ.ท.คนปัจจุบันที่เพิ่งนั่งเก้าอี้ได้ 1 ปีเศษ เหลือเวลาอีก 3 ปีจึงจะครบเทอม
โดยทรัพย์สินที่ดินแปลงบางซื่อ 2,000 ไร่ ทาง ร.ฟ.ท.วางแผนเปิดประมูลลอตใหญ่ 9 แปลงด้วยกัน ในขณะที่ยังมีทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ซึ่งถือเป็นทรัพย์สินประเภท non-core ของกิจการ ร.ฟ.ท. จำนวนกลม ๆ 39,000 ไร่ทั่วประเทศ เป็นขุมทรัพย์ก้อนมหึมาที่รอการพัฒนาในอนาคต
หนี้สะสม 1.66 แสนล้าน
ย้อนรอยงบฐานะทางการเงิน 3 ปี (2561-2563) พบว่า ณ สิ้นปีงบประมาณ 2561 ร.ฟ.ท.มีตัวเลขขาดทุนสะสม 135,004 ล้านบาท, งบประมาณปี 2562 ขาดทุนสะสมเป็น 158,702 ล้านบาท และงบประมาณปี 2563 ตัวเลขกระโดดขึ้นมาเป็น 166,127 ล้านบาท เรียกว่าไม่ได้น้อยหน้าการบินไทยที่มีภาระขาดทุนสะสมแตะ 141,180 ล้านบาท นำไปสู่ความพยายามในการล้างขาดทุนสะสมโดยมีหลักประกันที่จับต้องได้ก็คือทรัพย์สิน 39,000 ไร่ดังกล่าว ซึ่งทำให้สถานะของการรถไฟฯ ไม่ใช่เป็นเพียงรัฐวิสาหกิจสังกัดกระทรวงคมนาคมเพียงอย่างเดียว แต่ยังทรงความหมายในฐานะเป็น “แลนด์ลอร์ด” ระดับแถวหน้าของเมืองไทยอีกด้วย
ความเคลื่อนไหวเป็นรูปธรรมครั้งแรกเกิดขึ้นเมื่อได้มีมติคณะรัฐมนตรี วันที่ 29 กันยายน 2563 อนุมัติให้การรถไฟฯจัดตั้งบริษัทลูกในชื่อ “บริษัท รถไฟพัฒนาสินทรัพย์ จำกัด” หรือ “S.R.T. Asset” ทุนจดทะเบียน 200 ล้านบาท ภารกิจและบทบาทหลัก S.R.T. Asset หรือชื่อเรียกไม่เป็นทางการว่า “ร.ฟ.ท.พร็อพเพอร์ตี้” จะสวมหมวกอีกใบในฐานะเป็นทั้งแลนด์ลอร์ดและดีเวลอปเปอร์ในการหยิบอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในมือ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมาสร้างแหล่งรายได้ใหม่ให้กับการรถไฟฯ
“S.R.T. Asset” คือความหวัง
แผนสร้างรายได้ตามมติ ครม.ดังกล่าวจะมีรายได้ 3 ส่วนคือ
- รายได้จากค่ารับจ้างบริหารสัญญาเช่าเดิม 15,270 สัญญา โดยสินทรัพย์ทั้งหมดยังคงเป็นของ ร.ฟ.ท.
- รายได้จากการให้เช่าช่วง ร่วมทุน หรือพัฒนาที่ดินเดิมที่หมดอายุสัญญา และ
- รายได้จากโครงการร่วมลงทุนกับเอกชนและการพัฒนาพื้นที่ดินเปล่าแปลงอื่น ๆ
ส่วนผลประโยชน์ที่คาดจะได้รับ ประเมินผลตอบแทนเต็มแผน 30 ปี (อยู่ที่จะเริ่มนับ 1 ในปีไหน) อยู่ที่ 631,628 ล้านบาท หากทำได้จริงก็ฟันธงได้เลยว่าเป็นผลตอบแทนจำนวนมากเพียงพอที่จะนำมาล้างหนี้สินสะสมเกือบ 1.7 แสนล้านบาทในปัจจุบัน
เขย่าพอร์ตที่ดิน 3 แสนล้าน
ทั้งนี้ S.R.T. Asset มีที่ดินไม่ได้ใช้เพื่อการเดินรถ (non-core business) 38,469 ไร่ มูลค่า 300,000 ล้านบาท ปัจจุบันมีรายได้ผลตอบแทนจากการบริหารสินทรัพย์เพียงปีละ 2,400 ล้านบาท คิดเป็น 1% ของมูลค่าสินทรัพย์ แน่นอนว่าตัวเลขนี้จะต้องเปลี่ยนไปในทิศทางเส้นกราฟขาขึ้น เพราะถ้าทำให้มีรายได้ดีขึ้นกว่าเดิมไม่ได้ ทีมผู้บริหารก็คงอยู่ลำบากเช่นกัน
เบื้องต้นการจัดลำดับความสำคัญที่ดินแปลงเด็ดต้องมาเริ่มต้นกันด้วยที่ดินผืนใหญ่ในกรุงเทพฯ มีอย่างน้อย 3 แปลงใหญ่ด้วยกัน ได้แก่
- ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน 2,325 ไร่
- ย่านสถานีมักกะสัน 423 ไร่ (ส่วนที่เหลือนอกโครงการรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน) และ
- ย่านสถานีแม่น้ำ 277 ไร่
ตั้งบอร์ด 7 อรหันต์
สำหรับความคืบหน้าบริษัทลูก นอกจากได้ชื่อเป็นทางการว่า “บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด” แล้ว ทาง คนร.-คณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ เห็นชอบในการแต่งตั้งคณะกรรมการหรือบอร์ด 7 ราย จากองค์ประกอบบอร์ดเต็มคณะจำนวน 9 ราย ขานรายชื่อกรรมการ 7 คน มีดังนี้
- นายอำนวย ปรีมนวงศ์ อดีตอธิบดีกรมธนารักษ์ และคณะกรรมการ ร.ฟ.ท. ดำรงตำแหน่งประธานบอร์ดบริษัทลูก
- นายปัญญา ชูพานิช ผู้อำนวยการ สนข.-สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร โควต้ากระทรวงคมนาคม
- นางสาวไตรทิพย์ ศิวะกฤษณ์กุล กรรมการ ร.ฟ.ท. รักษาการกรรมการผู้จัดการบริษัทลูก
- พล.ต.ต.อำนาจ ไตรพจน์ ผู้บังคับการตำรวจรถไฟ
- รศ.ดร.วิศณุ ทรัพย์สมพล รองอธิการบดี กำกับสำนักงานจัดการทรัพย์สินและนวัตกรรม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
- รศ.ดร.พิภพ อุดร คณบดีคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และ
- นายพิทย อุทัยสาง โควต้ากระทรวงการคลัง
สรรหา MD ปีนี้
ความคืบหน้า S.R.T. Asset “เอก สิทธิเวคิน” รองผู้ว่าการ ร.ฟ.ท.ด้านกลุ่มธุรกิจการบริหารทรัพย์สิน เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ไทม์ไลน์ภายในปี 2564 จะต้องตั้งบอร์ดอีก 1 คนให้ครบ 8 คน จากนั้น บอร์ด 8 คนจะเป็นผู้สรรหา MD ตัวจริงเพื่อขับเคลื่อนบริษัทลูกต่อไป
“มีอะไรต้องทำอีกเยอะ ทั้งการสรรหาเอ็มดี การปรับโครงสร้างการทำงานบริหารทรัพย์สิน ทุกอย่างต้องรอให้ได้ตัวเอ็มดีก่อนจึงจะลงลึกรายละเอียดได้”
ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ
ภาพประกอบ : Mladen Antonov / AFP
