คอนโด'จรัญสนิทวงศ์'แข่งเดือด บิ๊กเนมทุ่มลงทุนรับเปิดประเทศ
อสังหาฯขานรับเปิดประเทศ-วัคซีนเข็ม 2 ลุยลงทุนคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าสีน้ำเงิน ยึดถนนจรัญสนิทวงศ์ MQDC คว้าที่ดิน 0 ก้าวติดสถานีบางยี่ขัน ตั้งราคาแพงสุด ตร.ม.ละ 1.8 แสน LPN ทุ่ม 3,000 ล้านติดแยกไฟฉาย แข่งเจ้าตลาด “พฤกษา-ศุภาลัย-อนันดา-นารายณ์-แกรนด์ ยูนิตี้” ชี้ครึ่งปีหลังเปิดใหม่ไม่ต่ำกว่า 1,400 ยูนิต
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สถานการณ์โควิดที่เริ่มมีแนวโน้มดีขึ้นเป็นลำดับจากการเร่งฉีดวัคซีนเพื่อสร้างภูมิคุ้มกันหมู่โดยเร็วที่สุด รวมทั้งนโยบาย 120 วัน เปิดประเทศต้อนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ และพลิกฟื้นเศรษฐกิจภายในไตรมาส 4/64 เป็นปัจจัยบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงถนนจรัญสนิทวงศ์ ที่พบว่ามีความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเดินหน้าการลงทุนอย่างต่อเนื่อง
ซัพพลายใหม่ 1,400 ยูนิต
ทั้งนี้ ถนนจรัญสนิทวงศ์ตลอดเส้นทางแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ซึ่งเปิดใช้เมื่อปลายปี 2562 ที่ผ่านมา กลายเป็นทำเลการแข่งขันของบิ๊กแบรนด์ในตลาดหลักทรัพย์ฯและดีเวลอปเปอร์รายกลาง-รายเล็ก โดยสถิติช่วง 10 ปี (2554-2563) มีคอนโดฯเปิดขายใหม่เกิน 20,000 ยูนิต และเป็นอีกทำเลของกรุงเทพฯ ที่ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นเกิน 100%
อัพเดตล่าสุด บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดตัวแบรนด์ “ลุมพินี ซีเล็คเต็ด จรัญ 65-สิรินธร สเตชั่น” มูลค่าโครงการ 1,050 ล้านบาท เมื่อปลายปี 2563 ยอดขายผลตอบรับน่าพอใจ บริษัทเตรียมลงทุนโครงการใหม่เพิ่มแบรนด์ “ลุมพินี วิลล์ จรัญ-ไฟฉาย” มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท ในช่วงไตรมาส 2-3 ปีนี้
ล่าสุดการเข้ามาลงทุนของกลุ่ม MQDC หรือบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด เตรียมเปิดตัวโครงการหรูทำเลติดสถานีรถไฟฟ้าสถานีบางยี่ขัน ย่านจรัญสนิทวงศ์ 42 จำนวน 400 ยูนิต สร้างความคึกคักให้กับตลาดคอนโดฯ สายสีน้ำเงินเป็นอย่างมาก และคาดว่าทำเลย่านจรัญสนิทวงศ์ มีซัพพลายเปิดใหม่ในปี 2564 ไม่ต่ำกว่า 1,400 ยูนิต
“ภาวะตลาดคอนโดฯชะลอตัวจากมาตรการ LTV และโควิดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เป็นแรงกดดันทำให้มีภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ส่งผลทางตรงต่อการกำหนดราคาขายและการแข่งขันในทำเล บางโครงการลดราคา 25% เพื่อดึงดูดความสนใจผู้ซื้อ”
เปิดโผท็อป 5 ในทำเล
นายภัทรชัยกล่าวถึงผลสำรวจตลาดคอนโดฯช่วงปี 2559-ไตรมาส 1/64 พบว่า มีหน่วยเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละ 2,460 ยูนิต ขณะที่สถิติเปิดขายใหม่สูงสุดเป็นของปี 2550 ปีเดียวสูงถึง 3,700 ยูนิต ดังนั้น หากรวมสถิติยาว ๆ ในรอบ 18 ปี (2546-2563) มีการพัฒนาคอนโดฯบนถนนจรัญฯ สะสมถึง 33,143 ยูนิต มูลค่าโครงการเกิน 100,000 ล้านบาท
สำหรับผู้ประกอบการท็อป 5 บนทำเลนี้ ประกอบด้วย
ไพรมแอเรีย “จรัญฯ 42”
สถานการณ์ปัจจุบันในไตรมาส 1/64 พบว่ามีโครงการอยู่ระหว่างขาย 19 โครงการ มูลค่ารวม 26,150 ล้านบาท จำนวน 9,307 ยูนิต ขายแล้ว 6,281 ยูนิต สัดส่วน 67.5% เหลือขาย 3,016 ยูนิต สัดส่วน 32.5%
โดยปี 2563 มีซัพพลายเปิดขายใหม่ 5 โครงการ เกิน 2,500 ยูนิต พัฒนาโดยบิ๊กแบรนด์ในตลาดหลักทรัพย์ฯทั้งหมด อาทิ ค่ายศุภาลัยเปิดตัว 2 โครงการ, ค่ายโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ 1 โครงการ และ LPN 1 โครงการ ล่าสุดทาง LPN เพิ่งขายโครงการใหม่บนทำเลจรัญฯ 65-ไฟฉาย อีก 1 โครงการ
โดยห้องชุดบนทำเลนี้ คอนโดฯทำเลริมถนนใหญ่ ราคาเฉลี่ย 90,000-150,000 บาท/ตารางเมตร ทำเลในซอยอยู่ที่ 51,000-89,000 บาท/ตารางเมตร โดยคอนโดฯมีการปรับขึ้นราคาเฉลี่ยปีละ 3-5% ตามราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่องทุกระยะการก่อสร้างของรถไฟฟ้า
ส่วนราคาที่ดินตามแนวถนนจรัญฯอยู่ที่ตารางวาละ 220,000-450,000 บาท ที่ดินในซอยราคา 70,000-180,000 บาท/ตารางวา จุดโฟกัสไพรมแอเรียของถนนจรัญฯทั้งเส้น (เริ่มต้นที่จรัญฯซอย 1 แยกท่าพระ มาสิ้นสุดที่เชิงสะพานพระราม 7 ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา) อยู่ที่ช่วงซอยจรัญฯ 42 ที่มีราคาที่ดินแพงที่สุด 350,000-450,000 บาท/ตารางวา เนื่องจากติดสถานี MRT บางยี่ขัน หากพัฒนาคอนโดฯไฮไรส์จะมีจุดขายมองเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยากับสะพานพระราม 8 ได้อย่างงดงาม
“กลุ่มลูกค้าหลักย่านจรัญสนิทวงศ์ เป็นชุมชนดั้งเดิมแวดล้อมไปด้วยโรงพยาบาล เช่น โรงพยาบาลยันฮี โรงพยาบาลศิริราช จึงมีทั้งกลุ่มนักลงทุนซื้อปล่อยเช่านักศึกษาของ ม.ศิลปากร ธรรมศาสตร์ สวนดุสิต สวนสุนันทา นอกจากนี้ยังมีกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์ที่ซื้อไว้เก็งกำไรระยะสั้นและระยะยาว กลุ่มคนในพื้นที่ โดยมีผลตอบแทนลงทุนปล่อยเช่า 5-7% ถือว่าน่าสนใจเป็นอย่างมาก” นายภัทรชัยกล่าว
MQDC นิวไฮ 1.8 แสน/ตร.ม.
ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” ลงพื้นที่สำรวจตลาดคอนโดฯโซนจรัญสนิทวงศ์ โดยเน้นสำรวจเส้นทาง 8 สถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน เริ่มสถานีบางอ้อ-สถานีท่าพระอินเตอร์เชนจ์ ระยะทางรวม 11 กิโลเมตร พบว่ามีคอนโดฯสร้างเสร็จพร้อมอยู่ และกำลังก่อสร้าง ไม่น้อยกว่า 20 โครงการ
อาทิ “ศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท จรัญฯ 91” ของกลุ่มศุภาลัย อยู่ห่างสถานี 190 เมตร เป็นคอนโดฯโลว์ไรส์ 8 ชั้น 5 อาคาร จำนวน 1,036 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 27-57 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 1.59 ล้านบาท เฉลี่ย 60,000 บาท/ตารางเมตร เริ่มก่อสร้างปลายปี 2563 คาดว่าแล้วเสร็จปลายปี 2565
ทำเลซอยจรัญสนิทวงศ์ 70 กลุ่มอนันดาฯกำลังสร้าง “ไอดีโอ จรัญฯ 70-ริเวอร์วิว” คอนโดฯไฮไรส์ สูง 38 ชั้น 1,424 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 25-55 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท หรือเริ่มตารางเมตรละ 74,000 บาท จุดเด่นมองเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยาตั้งแต่ชั้น 12 ขึ้นไป อยู่ห่างสถานีบางพลัด 295 เมตร คาดว่าก่อสร้างแล้วเสร็จปลายปี 2565
ล่าสุดกลุ่ม MQDC ของนางทิพพาภรณ์ (เจียรวนนท์) อริยวรารมย์ ล้อมรั้วที่ดินเปล่ารอเปิดตัวแบรนด์ “วิสซ์ดอม ปิ่นเกล้า” ขนาดที่ดิน 2 ไร่ 1 งาน 91 ตารางวา หรือ 3,964 ตารางเมตร ออกแบบสูง 19 ชั้น 400 ยูนิต ทำเลติดรถไฟฟ้าสถานีบางยี่ขัน 0 ก้าว ปัจจุบันอยู่ระหว่างจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ตามแผนใช้เวลาก่อสร้าง 28 เดือน หากเปิดขายคาดว่าจะเป็นคอนโดฯที่มีราคาสูงสุดในทำเล อยู่ที่ 180,000 บาท/ตารางเมตร เทียบกับราคาทำเลแพงสุดอยู่ที่ 140,000-150,000 บาท/ตารางเมตร
ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ
ภาพประกอบ : Rachasak Ragkamnerd on Wikipedia
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สถานการณ์โควิดที่เริ่มมีแนวโน้มดีขึ้นเป็นลำดับจากการเร่งฉีดวัคซีนเพื่อสร้างภูมิคุ้มกันหมู่โดยเร็วที่สุด รวมทั้งนโยบาย 120 วัน เปิดประเทศต้อนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ และพลิกฟื้นเศรษฐกิจภายในไตรมาส 4/64 เป็นปัจจัยบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงถนนจรัญสนิทวงศ์ ที่พบว่ามีความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเดินหน้าการลงทุนอย่างต่อเนื่อง
ซัพพลายใหม่ 1,400 ยูนิต
ทั้งนี้ ถนนจรัญสนิทวงศ์ตลอดเส้นทางแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ซึ่งเปิดใช้เมื่อปลายปี 2562 ที่ผ่านมา กลายเป็นทำเลการแข่งขันของบิ๊กแบรนด์ในตลาดหลักทรัพย์ฯและดีเวลอปเปอร์รายกลาง-รายเล็ก โดยสถิติช่วง 10 ปี (2554-2563) มีคอนโดฯเปิดขายใหม่เกิน 20,000 ยูนิต และเป็นอีกทำเลของกรุงเทพฯ ที่ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นเกิน 100%
อัพเดตล่าสุด บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดตัวแบรนด์ “ลุมพินี ซีเล็คเต็ด จรัญ 65-สิรินธร สเตชั่น” มูลค่าโครงการ 1,050 ล้านบาท เมื่อปลายปี 2563 ยอดขายผลตอบรับน่าพอใจ บริษัทเตรียมลงทุนโครงการใหม่เพิ่มแบรนด์ “ลุมพินี วิลล์ จรัญ-ไฟฉาย” มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท ในช่วงไตรมาส 2-3 ปีนี้
ล่าสุดการเข้ามาลงทุนของกลุ่ม MQDC หรือบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด เตรียมเปิดตัวโครงการหรูทำเลติดสถานีรถไฟฟ้าสถานีบางยี่ขัน ย่านจรัญสนิทวงศ์ 42 จำนวน 400 ยูนิต สร้างความคึกคักให้กับตลาดคอนโดฯ สายสีน้ำเงินเป็นอย่างมาก และคาดว่าทำเลย่านจรัญสนิทวงศ์ มีซัพพลายเปิดใหม่ในปี 2564 ไม่ต่ำกว่า 1,400 ยูนิต
“ภาวะตลาดคอนโดฯชะลอตัวจากมาตรการ LTV และโควิดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เป็นแรงกดดันทำให้มีภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ส่งผลทางตรงต่อการกำหนดราคาขายและการแข่งขันในทำเล บางโครงการลดราคา 25% เพื่อดึงดูดความสนใจผู้ซื้อ”
เปิดโผท็อป 5 ในทำเล
นายภัทรชัยกล่าวถึงผลสำรวจตลาดคอนโดฯช่วงปี 2559-ไตรมาส 1/64 พบว่า มีหน่วยเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละ 2,460 ยูนิต ขณะที่สถิติเปิดขายใหม่สูงสุดเป็นของปี 2550 ปีเดียวสูงถึง 3,700 ยูนิต ดังนั้น หากรวมสถิติยาว ๆ ในรอบ 18 ปี (2546-2563) มีการพัฒนาคอนโดฯบนถนนจรัญฯ สะสมถึง 33,143 ยูนิต มูลค่าโครงการเกิน 100,000 ล้านบาท
สำหรับผู้ประกอบการท็อป 5 บนทำเลนี้ ประกอบด้วย
- บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) พัฒนาแล้ว 7 โครงการ รวมมูลค่า 12,000 ล้านบาท
- บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) พัฒนาแล้ว 4 โครงการ 10,000 ล้านบาท
- บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดขาย 3 โครงการ 8,500 ล้านบาท
- บริษัท นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ 3 อาคาร มูลค่า 6,000 ล้านบาท
- บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ลงทุนแบรนด์ “เดอ ลาพีส จรัญ 81” กับ “เซียล่า จรัญ 13 สเตชั่น” มูลค่ารวม 3,230 ล้านบาท สูสีกับคอนโดฯของบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่พัฒนาแบรนด์ “ไลฟ์ ปิ่นเกล้า” มูลค่า 3,100 ล้านบาท
ไพรมแอเรีย “จรัญฯ 42”
สถานการณ์ปัจจุบันในไตรมาส 1/64 พบว่ามีโครงการอยู่ระหว่างขาย 19 โครงการ มูลค่ารวม 26,150 ล้านบาท จำนวน 9,307 ยูนิต ขายแล้ว 6,281 ยูนิต สัดส่วน 67.5% เหลือขาย 3,016 ยูนิต สัดส่วน 32.5%
โดยปี 2563 มีซัพพลายเปิดขายใหม่ 5 โครงการ เกิน 2,500 ยูนิต พัฒนาโดยบิ๊กแบรนด์ในตลาดหลักทรัพย์ฯทั้งหมด อาทิ ค่ายศุภาลัยเปิดตัว 2 โครงการ, ค่ายโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ 1 โครงการ และ LPN 1 โครงการ ล่าสุดทาง LPN เพิ่งขายโครงการใหม่บนทำเลจรัญฯ 65-ไฟฉาย อีก 1 โครงการ
โดยห้องชุดบนทำเลนี้ คอนโดฯทำเลริมถนนใหญ่ ราคาเฉลี่ย 90,000-150,000 บาท/ตารางเมตร ทำเลในซอยอยู่ที่ 51,000-89,000 บาท/ตารางเมตร โดยคอนโดฯมีการปรับขึ้นราคาเฉลี่ยปีละ 3-5% ตามราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่องทุกระยะการก่อสร้างของรถไฟฟ้า
ส่วนราคาที่ดินตามแนวถนนจรัญฯอยู่ที่ตารางวาละ 220,000-450,000 บาท ที่ดินในซอยราคา 70,000-180,000 บาท/ตารางวา จุดโฟกัสไพรมแอเรียของถนนจรัญฯทั้งเส้น (เริ่มต้นที่จรัญฯซอย 1 แยกท่าพระ มาสิ้นสุดที่เชิงสะพานพระราม 7 ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา) อยู่ที่ช่วงซอยจรัญฯ 42 ที่มีราคาที่ดินแพงที่สุด 350,000-450,000 บาท/ตารางวา เนื่องจากติดสถานี MRT บางยี่ขัน หากพัฒนาคอนโดฯไฮไรส์จะมีจุดขายมองเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยากับสะพานพระราม 8 ได้อย่างงดงาม
“กลุ่มลูกค้าหลักย่านจรัญสนิทวงศ์ เป็นชุมชนดั้งเดิมแวดล้อมไปด้วยโรงพยาบาล เช่น โรงพยาบาลยันฮี โรงพยาบาลศิริราช จึงมีทั้งกลุ่มนักลงทุนซื้อปล่อยเช่านักศึกษาของ ม.ศิลปากร ธรรมศาสตร์ สวนดุสิต สวนสุนันทา นอกจากนี้ยังมีกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์ที่ซื้อไว้เก็งกำไรระยะสั้นและระยะยาว กลุ่มคนในพื้นที่ โดยมีผลตอบแทนลงทุนปล่อยเช่า 5-7% ถือว่าน่าสนใจเป็นอย่างมาก” นายภัทรชัยกล่าว
MQDC นิวไฮ 1.8 แสน/ตร.ม.
ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” ลงพื้นที่สำรวจตลาดคอนโดฯโซนจรัญสนิทวงศ์ โดยเน้นสำรวจเส้นทาง 8 สถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน เริ่มสถานีบางอ้อ-สถานีท่าพระอินเตอร์เชนจ์ ระยะทางรวม 11 กิโลเมตร พบว่ามีคอนโดฯสร้างเสร็จพร้อมอยู่ และกำลังก่อสร้าง ไม่น้อยกว่า 20 โครงการ
อาทิ “ศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท จรัญฯ 91” ของกลุ่มศุภาลัย อยู่ห่างสถานี 190 เมตร เป็นคอนโดฯโลว์ไรส์ 8 ชั้น 5 อาคาร จำนวน 1,036 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 27-57 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 1.59 ล้านบาท เฉลี่ย 60,000 บาท/ตารางเมตร เริ่มก่อสร้างปลายปี 2563 คาดว่าแล้วเสร็จปลายปี 2565
ทำเลซอยจรัญสนิทวงศ์ 70 กลุ่มอนันดาฯกำลังสร้าง “ไอดีโอ จรัญฯ 70-ริเวอร์วิว” คอนโดฯไฮไรส์ สูง 38 ชั้น 1,424 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 25-55 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท หรือเริ่มตารางเมตรละ 74,000 บาท จุดเด่นมองเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยาตั้งแต่ชั้น 12 ขึ้นไป อยู่ห่างสถานีบางพลัด 295 เมตร คาดว่าก่อสร้างแล้วเสร็จปลายปี 2565
ล่าสุดกลุ่ม MQDC ของนางทิพพาภรณ์ (เจียรวนนท์) อริยวรารมย์ ล้อมรั้วที่ดินเปล่ารอเปิดตัวแบรนด์ “วิสซ์ดอม ปิ่นเกล้า” ขนาดที่ดิน 2 ไร่ 1 งาน 91 ตารางวา หรือ 3,964 ตารางเมตร ออกแบบสูง 19 ชั้น 400 ยูนิต ทำเลติดรถไฟฟ้าสถานีบางยี่ขัน 0 ก้าว ปัจจุบันอยู่ระหว่างจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ตามแผนใช้เวลาก่อสร้าง 28 เดือน หากเปิดขายคาดว่าจะเป็นคอนโดฯที่มีราคาสูงสุดในทำเล อยู่ที่ 180,000 บาท/ตารางเมตร เทียบกับราคาทำเลแพงสุดอยู่ที่ 140,000-150,000 บาท/ตารางเมตร
ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ
ภาพประกอบ : Rachasak Ragkamnerd on Wikipedia
