พลิก“ฟลัดเวย์”แสนไร่ ขุมทองบ้านจัดสรรดันราคาที่ดินพุ่ง
ผังกทม.พลิกฟลัดเวย์โซนตะวันออกแสนไร่ เขตคลองสามวา-ลาดกระบัง -มีนบุรี ขุมทองบ้านจัดสรร สร้างบ้านเดี่ยว 100 ตารางวา ดันราคาที่ดินพุ่ง รับเมืองขยาย-รถไฟฟ้า 2 สายเข้าพื้นที่ ขณะคลองบายพาสระบายน้ำเป็นแค่ข้อเสนอ กทม.ยังไร้งบ
พื้นที่โซนตะวันออกกรุงเทพมหานคร(กทม.) ถูกกำหนดให้เป็นแนวฟลัดเวย์ หรือทุ่งรับน้ำขนาดใหญ่ รับน้ำเหนือลงสู่อ่าวไทย ตามข้อบังคับของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร นับตั้งแต่ปี 2535 ใช้ประโยชน์ที่ดินประเภท อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (พื้นที่สีเขียวทะแยงขาว) ครอบคลุมบางบริเวณในท้องที่เขตคลองสามวา, ลาดกระบัง และมีนบุรี เนื้อที่ 3 แสนไร่ ห้ามสร้างปลูกสร้างอาคารทุกประเภทเว้นแต่ที่อยู่อาศัยปลูกสร้างเองเพื่อการเกษตรกรรม บ้านจัดสรรขนาด 1,000 ตารางวา หรือ 2.5 ไร่
ในทางปฏิบัติกว่า 30 ปี ไม่สามารถควบคุมได้ เพราะ ผู้ประกอบการมักใช้กฎหมายอื่นหลบเลี่ยงเข้าบุกรุกทำประโยชน์ อีกทั้งโครงการขนาดใหญ่ของรัฐอย่างสนามบินสุวรรณภูมิ รอยต่อระหว่างกทม.กับสมุทรปราการ ทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง (มอเตอร์เวย์หมายเลข 9) สายกรุงเทพ-ชลบุรีสายใหม่ ตั้งขวางทางน้ำ ทำให้เหลือพื้นที่ฟลัดเวย์เพียงกว่า 1 แสนไร่ ขณะเดียวกันยังมีปัญหาพื้นที่รอบนอกที่ไม่ได้อยู่ในโซนดังกล่าว ต่างพัฒนาขึ้นตึกสูง-ใหญ่ รับการมาของรถไฟฟ้า ทำให้เป็นตัวการชะลอการไหลของน้ำ และเปลี่ยนทิศทางเอ่อเข้าท่วมชุมชนอื่นแทน
ย้อนไปในช่วงปรับปรุงผังเมืองแต่ละฉบับ มักมีกลุ่มเจ้าของที่ดิน นักการเมือง ผู้ประกอบการเรียกร้องให้แก้ไขยกระดับฟลัดเวย์ให้พัฒนาเชิงพาณิชย์ได้อย่างถูกกฎหมาย อีกทั้งช่วยปรับราคาที่ดินขยับสูงกว่าที่ควรจะเป็น โดยเฉพาะ คณะกรรมการโครงการพัฒนาพื้นที่ฝั่งตะวันออกของกทม. ที่มี นายวิชาญ มีนชัยนันท์ รองหัวหน้าพรรคเพื่อไทยเป็นประธาน อีกทั้งมูลนิธิคนรักเมืองมีน และหอการค้าไทย-จีน เสนอขุดคลองระบายน้ำบายพาส รับน้ำเหนือจากอยุธยาลงอ่าวไทย และให้นำที่ดินฟลัดเวย์พัฒนาเมืองรองรับคนเข้าพื้นที่ไม่ต่ำกว่า 1 ล้านคน จากอิทธิพลรถไฟฟ้า 2 สายเปิดให้บริการ ทั้งสายสีชมพูและสีส้ม ในปี 2565 และปี 2567 ตามลำดับ
จากความเจริญเข้าพื้นที่ ความต้องการที่อยู่อาศัยมีสูง รองรับสนามบินสุวรรณภูมิ รถไฟฟ้า อีกทั้งเมืองมหาวิทยาลัยอย่าง สถาบันพระจอมเกล้าเจ้าคุณทหารลาดกระบัง (สจล.) มีการดัดแปลงอาคารเป็นหอพักอพาร์ทเมนต์ ในพื้นที่รับน้ำขัดผังเมืองกันมากกว่า 900 อาคาร แม้พยายามให้รื้อถอนแต่ไม่สามารถดำเนินการได้ เพราะส่วนใหญ่เป็นนักศึกษาพักอาศัยอยู่เต็ม
สำหรับทางออก การปรับปรุงผังเมืองรวมกทม.ฉบับที่ 4 จึงพลิกโฉมการใช้ประโยชน์ที่ดินโซนตะวันออก กทม.ในแนวฟลัดเวย์ ให้สอดรับกับความเจริญของเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป
แหล่งข่าวจาก กทม. เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ปัจจุบัน กทม.ปรับปรุงผังเมืองรวมกทม.ฉบับที่ 4 ที่คาดว่าจะบังคับใช้ได้ราวปี 2567 ได้กำหนดให้ฟลัดเวย์ใน 3 เขต เป็นพื้นที่สีเขียว พัฒนาบ้านจัดสรรเนื้อที่ 100 ตารางวาได้ ทั้งนี้เพื่อลดข้อพิพาทการรอนสิทธิ์ในที่ดินว่าผังเมืองเป็นตัวการขวางความเจริญ ทำให้มีเจ้าของที่ดิน นักการเมืองบางกลุ่ม เรียกร้องให้ยกเลิกฟลัดเวย์และปรับสีผังเมืองจากพื้นที่อนุรักษ์ฯเป็นพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ไปจนถึงสีแดง (ประเภทพาณิชยกรรม) แต่ไม่สามารถปรับได้มากเพราะจะส่งผลกระทบตามาคือการปั่นราคาที่ดิน และการบีบซื้อที่ดินจากกลุ่มนายทุน ขณะคนเห็นต่าง กลุ่มที่ทำการเกษตรในพื้นที่ มักไม่ต้องการให้มีการปรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ เพราะจะทำให้พื้นที่การเกษตรโซนตะวันออกที่อนุรักษ์ไว้ถูกรุกรานสูญหาย อีกทั้งผลผลิตอาจได้รับผลกระทบจากการปล่อยน้ำเสียของบ้านจัดสรร
กรณีโครงการขุดคลองในโซนตะวันออก เป็นเพียงข้อเสนอของเอกชน โดยที่ผ่านมามีการศึกษาแต่เนื่องจากงบประมาณมีจำกัด ประชาชนบางกลุ่มไม่เห็นด้วย อีกทั้งระบบคูคลองธรรมชาติมีหลายสาย กทม.มีแผนปรับปรุงขุดขยายคูคลองเดิมให้ระบายน้ำลงอ่าวไทยได้คล่องตัว อีกทั้งยังมีแผนขุดบึงขนาดเล็ก 6 แห่ง สำหรับชะลอน้ำ ขณะราคาที่ดินขยับสูงไปที่ 2 แสนบาทต่อตารางวา จากการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรขนาดใหญ่ โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้มและสีชมพู โดยเฉพาะบริเวณสถานีมีนบุรี
บริษัทวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า หากมีการปรับผังเมืองรวม กทม. โซนพื้นที่รับน้ำ ซึ่งปัจจุบันยังเป็นที่ดินประเภทเขียวลาย ราคาที่ดินจะขยับขึ้นอีก 10% ขึ้นไป ซึ่งราคาที่ดินจะขยับได้มากแค่ไหน ต้องดูค่าเอฟเออาร์ หรือ สัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน หากสร้างได้มาก ราคาก็ปรับมาก ซึ่งปัจจุบันราคาที่ดินในโซนตะวันออก มีนบุรี ลาดกระบัง ร่มเกล้า ฯลฯ เฉลี่ยอยู่ที่ 5 หมื่น ถึง 1 แสนบาทต่อตารางวา ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างสูง ขณะเดียวกันยังมีพื้นที่ที่พัฒนาได้ เช่น คลองสามวา ซึ่งบางทำเลสามารถพัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์ได้ แต่ราคาที่ดินวิ่งไปไกลแล้ว
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนส์ จำกัด สะท้อนว่า ปัจจุบันพื้นที่ที่สามารถพัฒนาบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ จะอยู่รอบชุมชนตลาดลาดกระบัง รอบนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง บริเวณถนนหทัยราษฎร์ ทำเลบริเวณถนนกรุงเทพกรีฑา-ร่มเกล้า ฝั่งตะวันตก เป็นพื้นที่สีเหลือง ซึ่งมีที่ดินของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนต์ จำกัด (มหาชน) ส่วนร่มเกล้าฝั่งตะวันออกเป็นพื้นที่รับน้ำ แต่ราคาขายจะเท่ากับฝั่งตะวันตกทั้งที่พัฒนาไม่ได้
ส่วนหนองจอก ราคาที่ดินต่ำที่สุด พื้นที่ส่วนใหญ่ยังมีการทำนา ราคาตารางวาละ 2,500 บาทต่อตารางวา บางนา บริเวณห้างเมกา ราคา 20-30 ล้านบาท ที่ดินไม่เกินถนนวงแหวนตะวันออก ราคา 10-20 ล้านบาท นอกจากนี้ บริเวณที่พัฒนาได้ คือ บริเวณวัดศรีวารีน้อย ฝั่งตะวันออก ถนนกิ่งแก้วฝั่งตะวันตกค่อนมาทางเขตสวนหลวงและคลองสามวา สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ได้ เนื่องจากเป็นพื้นที่สีเหลืองบริเวณฟลัดเวย์ หรือ พื้นที่ระบายน้ำตะวันออกรอบสนามบินสุวรรณภูมิ มองว่าไม่ควรเข้าไปปรับแก้ให้พัฒนาได้ ทั้งนี้มองว่าจะเกิดปัญหาน้ำท่วมใหญ่ เนื่องจากกรุงเทพฯ ชั้นในมีการก่อสร้างอาคารจำนวนมาก แต่หากปรับให้พัฒนาบ้านเดี่ยว 100 ตารางวา ราคาประมาณ 4-5 ล้านบาท ต้องดูตลาดว่าผู้บริโภคสนใจหรือไม่
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
พื้นที่โซนตะวันออกกรุงเทพมหานคร(กทม.) ถูกกำหนดให้เป็นแนวฟลัดเวย์ หรือทุ่งรับน้ำขนาดใหญ่ รับน้ำเหนือลงสู่อ่าวไทย ตามข้อบังคับของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร นับตั้งแต่ปี 2535 ใช้ประโยชน์ที่ดินประเภท อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (พื้นที่สีเขียวทะแยงขาว) ครอบคลุมบางบริเวณในท้องที่เขตคลองสามวา, ลาดกระบัง และมีนบุรี เนื้อที่ 3 แสนไร่ ห้ามสร้างปลูกสร้างอาคารทุกประเภทเว้นแต่ที่อยู่อาศัยปลูกสร้างเองเพื่อการเกษตรกรรม บ้านจัดสรรขนาด 1,000 ตารางวา หรือ 2.5 ไร่
ในทางปฏิบัติกว่า 30 ปี ไม่สามารถควบคุมได้ เพราะ ผู้ประกอบการมักใช้กฎหมายอื่นหลบเลี่ยงเข้าบุกรุกทำประโยชน์ อีกทั้งโครงการขนาดใหญ่ของรัฐอย่างสนามบินสุวรรณภูมิ รอยต่อระหว่างกทม.กับสมุทรปราการ ทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง (มอเตอร์เวย์หมายเลข 9) สายกรุงเทพ-ชลบุรีสายใหม่ ตั้งขวางทางน้ำ ทำให้เหลือพื้นที่ฟลัดเวย์เพียงกว่า 1 แสนไร่ ขณะเดียวกันยังมีปัญหาพื้นที่รอบนอกที่ไม่ได้อยู่ในโซนดังกล่าว ต่างพัฒนาขึ้นตึกสูง-ใหญ่ รับการมาของรถไฟฟ้า ทำให้เป็นตัวการชะลอการไหลของน้ำ และเปลี่ยนทิศทางเอ่อเข้าท่วมชุมชนอื่นแทน
ย้อนไปในช่วงปรับปรุงผังเมืองแต่ละฉบับ มักมีกลุ่มเจ้าของที่ดิน นักการเมือง ผู้ประกอบการเรียกร้องให้แก้ไขยกระดับฟลัดเวย์ให้พัฒนาเชิงพาณิชย์ได้อย่างถูกกฎหมาย อีกทั้งช่วยปรับราคาที่ดินขยับสูงกว่าที่ควรจะเป็น โดยเฉพาะ คณะกรรมการโครงการพัฒนาพื้นที่ฝั่งตะวันออกของกทม. ที่มี นายวิชาญ มีนชัยนันท์ รองหัวหน้าพรรคเพื่อไทยเป็นประธาน อีกทั้งมูลนิธิคนรักเมืองมีน และหอการค้าไทย-จีน เสนอขุดคลองระบายน้ำบายพาส รับน้ำเหนือจากอยุธยาลงอ่าวไทย และให้นำที่ดินฟลัดเวย์พัฒนาเมืองรองรับคนเข้าพื้นที่ไม่ต่ำกว่า 1 ล้านคน จากอิทธิพลรถไฟฟ้า 2 สายเปิดให้บริการ ทั้งสายสีชมพูและสีส้ม ในปี 2565 และปี 2567 ตามลำดับ
จากความเจริญเข้าพื้นที่ ความต้องการที่อยู่อาศัยมีสูง รองรับสนามบินสุวรรณภูมิ รถไฟฟ้า อีกทั้งเมืองมหาวิทยาลัยอย่าง สถาบันพระจอมเกล้าเจ้าคุณทหารลาดกระบัง (สจล.) มีการดัดแปลงอาคารเป็นหอพักอพาร์ทเมนต์ ในพื้นที่รับน้ำขัดผังเมืองกันมากกว่า 900 อาคาร แม้พยายามให้รื้อถอนแต่ไม่สามารถดำเนินการได้ เพราะส่วนใหญ่เป็นนักศึกษาพักอาศัยอยู่เต็ม
สำหรับทางออก การปรับปรุงผังเมืองรวมกทม.ฉบับที่ 4 จึงพลิกโฉมการใช้ประโยชน์ที่ดินโซนตะวันออก กทม.ในแนวฟลัดเวย์ ให้สอดรับกับความเจริญของเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป
แหล่งข่าวจาก กทม. เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ปัจจุบัน กทม.ปรับปรุงผังเมืองรวมกทม.ฉบับที่ 4 ที่คาดว่าจะบังคับใช้ได้ราวปี 2567 ได้กำหนดให้ฟลัดเวย์ใน 3 เขต เป็นพื้นที่สีเขียว พัฒนาบ้านจัดสรรเนื้อที่ 100 ตารางวาได้ ทั้งนี้เพื่อลดข้อพิพาทการรอนสิทธิ์ในที่ดินว่าผังเมืองเป็นตัวการขวางความเจริญ ทำให้มีเจ้าของที่ดิน นักการเมืองบางกลุ่ม เรียกร้องให้ยกเลิกฟลัดเวย์และปรับสีผังเมืองจากพื้นที่อนุรักษ์ฯเป็นพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ไปจนถึงสีแดง (ประเภทพาณิชยกรรม) แต่ไม่สามารถปรับได้มากเพราะจะส่งผลกระทบตามาคือการปั่นราคาที่ดิน และการบีบซื้อที่ดินจากกลุ่มนายทุน ขณะคนเห็นต่าง กลุ่มที่ทำการเกษตรในพื้นที่ มักไม่ต้องการให้มีการปรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ เพราะจะทำให้พื้นที่การเกษตรโซนตะวันออกที่อนุรักษ์ไว้ถูกรุกรานสูญหาย อีกทั้งผลผลิตอาจได้รับผลกระทบจากการปล่อยน้ำเสียของบ้านจัดสรร
“โซนตะวันออกรอบสนามบินสุวรรณภูมิ สามารถพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวขนาด 100 ตารางวา ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (สีเขียว) จากเดิมเป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (สีเขียวลาย) เพื่อเป็นพื้นที่ฟลัดเวย์ ป้องกันน้ำท่วม หากพัฒนาบ้านจัดสรรขายต้องมีพื้นที่ขนาด 2.5 ไร่ขึ้นไป หรือ 1,000 ตารางวา สำหรับพื้นที่เขียวลาย จะบีบให้เกาะไปตามแนวคลองข้างละ 300 เมตร ตั้งแต่รอยต่อบริเวณคลองสอง จ.ปทุมธานี ไล่ลงมาจนถึงคลองระบายน้ำลงอ่าวไทย ส่วนพื้นที่ที่เหลือเปิดให้พัฒนาได้”
กรณีโครงการขุดคลองในโซนตะวันออก เป็นเพียงข้อเสนอของเอกชน โดยที่ผ่านมามีการศึกษาแต่เนื่องจากงบประมาณมีจำกัด ประชาชนบางกลุ่มไม่เห็นด้วย อีกทั้งระบบคูคลองธรรมชาติมีหลายสาย กทม.มีแผนปรับปรุงขุดขยายคูคลองเดิมให้ระบายน้ำลงอ่าวไทยได้คล่องตัว อีกทั้งยังมีแผนขุดบึงขนาดเล็ก 6 แห่ง สำหรับชะลอน้ำ ขณะราคาที่ดินขยับสูงไปที่ 2 แสนบาทต่อตารางวา จากการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรขนาดใหญ่ โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้มและสีชมพู โดยเฉพาะบริเวณสถานีมีนบุรี
บริษัทวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า หากมีการปรับผังเมืองรวม กทม. โซนพื้นที่รับน้ำ ซึ่งปัจจุบันยังเป็นที่ดินประเภทเขียวลาย ราคาที่ดินจะขยับขึ้นอีก 10% ขึ้นไป ซึ่งราคาที่ดินจะขยับได้มากแค่ไหน ต้องดูค่าเอฟเออาร์ หรือ สัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน หากสร้างได้มาก ราคาก็ปรับมาก ซึ่งปัจจุบันราคาที่ดินในโซนตะวันออก มีนบุรี ลาดกระบัง ร่มเกล้า ฯลฯ เฉลี่ยอยู่ที่ 5 หมื่น ถึง 1 แสนบาทต่อตารางวา ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างสูง ขณะเดียวกันยังมีพื้นที่ที่พัฒนาได้ เช่น คลองสามวา ซึ่งบางทำเลสามารถพัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์ได้ แต่ราคาที่ดินวิ่งไปไกลแล้ว
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนส์ จำกัด สะท้อนว่า ปัจจุบันพื้นที่ที่สามารถพัฒนาบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ จะอยู่รอบชุมชนตลาดลาดกระบัง รอบนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง บริเวณถนนหทัยราษฎร์ ทำเลบริเวณถนนกรุงเทพกรีฑา-ร่มเกล้า ฝั่งตะวันตก เป็นพื้นที่สีเหลือง ซึ่งมีที่ดินของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนต์ จำกัด (มหาชน) ส่วนร่มเกล้าฝั่งตะวันออกเป็นพื้นที่รับน้ำ แต่ราคาขายจะเท่ากับฝั่งตะวันตกทั้งที่พัฒนาไม่ได้
ส่วนหนองจอก ราคาที่ดินต่ำที่สุด พื้นที่ส่วนใหญ่ยังมีการทำนา ราคาตารางวาละ 2,500 บาทต่อตารางวา บางนา บริเวณห้างเมกา ราคา 20-30 ล้านบาท ที่ดินไม่เกินถนนวงแหวนตะวันออก ราคา 10-20 ล้านบาท นอกจากนี้ บริเวณที่พัฒนาได้ คือ บริเวณวัดศรีวารีน้อย ฝั่งตะวันออก ถนนกิ่งแก้วฝั่งตะวันตกค่อนมาทางเขตสวนหลวงและคลองสามวา สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ได้ เนื่องจากเป็นพื้นที่สีเหลืองบริเวณฟลัดเวย์ หรือ พื้นที่ระบายน้ำตะวันออกรอบสนามบินสุวรรณภูมิ มองว่าไม่ควรเข้าไปปรับแก้ให้พัฒนาได้ ทั้งนี้มองว่าจะเกิดปัญหาน้ำท่วมใหญ่ เนื่องจากกรุงเทพฯ ชั้นในมีการก่อสร้างอาคารจำนวนมาก แต่หากปรับให้พัฒนาบ้านเดี่ยว 100 ตารางวา ราคาประมาณ 4-5 ล้านบาท ต้องดูตลาดว่าผู้บริโภคสนใจหรือไม่
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
