ตลาดคอนโดต่ำ 1.5 ล้าน แข่งดุ! ใหญ่ชนใหญ่ รายเล็กผุดโมเดลจิ๋วชิงเค้ก
ร้อนไม่ต่างจากอากาศเมืองไทยในช่วงนี้ ก็คงเป็นตลาดคอนโดมิเนียมที่กระแสการหวนกลับมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบถือครองระยะยาว โดยเฉพาะจากกลุ่มคนงบน้อย เพิ่งเริ่มลงทุน อีกทั้งราคาบ้านที่สูงเกินเอื้อม เดินทางไกล ทำให้กระแสความนิยม การซื้อคอนโดฯเกาะแนวรถไฟฟ้าอยู่อาศัยกลับมาคึกคักอีกครั้ง และส่งผลให้ผู้พัฒนาที่ดินเริ่มขยับครั้งใหญ่
โดยหนึ่งในตลาดที่น่าจับตามอง และผู้พัฒนาต่างมองเป็นโอกาส ต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดขายใหม่นับรวมกว่า 10,000 ยูนิต ก็คือ คอนโดฯ ราคาขายต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทต่อยูนิต จับกลุ่มลูกค้าหลัก กลุ่มคนวัยทำงานเงินเดือน 25,000 บาท ที่ต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ขณะปีนี้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่าง บ้านและคอนโดฯ ในราคาต่ำกว่า 1.2 ล้านบาท ยังได้การอุดหนุนต้นทุนบางส่วน (การยกเว้นภาษี) จากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) อีกด้วย กลายเป็นแรงส่งสำคัญ ที่ดึงให้ผู้พัฒนาหันมาทำโครงการเพื่อขายให้กับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง แม้มีการเรียกร้อง อยากให้ BOI ขยับราคาไปถึง 1.5 ล้านบาท เพื่อเชื้อเชิญมากขึ้นกว่านี้
คาดทั้งปี เปิดใหม่พุ่ง 8,000 ยูนิต
ความร้อนแรงของตลาด ถูกสะท้อนผ่านข้อมูลของ คอลลิเออร์ส ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยพบว่า ณ สิ้นไตรมาสแรก 2566 มีซัพพลายอยู่ระหว่างการขาย 56 โครงการ ราว 18,982 ยูนิต มูลค่า 24,670 ล้านบาท ขายได้แล้ว 79.4% ขณะ 5 ปีย้อนหลัง มียูนิตสะสมมากถึง 39,208 ยูนิต โดยหลายโครงการได้รับการตอบรับอย่างดีจากกลุ่มลูกค้าซื้อเองและนักลงทุนซื้อปล่อยเช่า
ส่วนแนวโน้มปีนี้ นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ฯ เผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า คาดจะมียูนิตเข้าใหม่ในตลาดมากกว่า 8,000 ยูนิต ซึ่ง 3 เดือนแรก เปิดใหม่แล้ว 2,634 ยูนิต ส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาของผู้พัฒนารายใหญ่ เช่น บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์ และ บมจ. แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เน้นแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างทั้งหมด ทั้งฝั่งทิศตะวันออก (สุขุมวิท-บางนา) และทางทิศตะวันตก (กรุงธนบุรี-กัลปพฤกษ์) รวมถึง พื้นที่รอบเมืองด้านทิศเหนือ (รัชดาฯ, พหลโยธิน) เกาะรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สีส้ม สีชมพู และสีเขียวเหนือ
ศุภาลัย-ออริจิ้น-อารียา ชิงตลาด
ความน่าสนใจของตลาดปีนี้อย่างที่ระบุ คือการแข่งขันของรายใหญ่เริ่มตั้งแต่ บมจ.ศุภาลัย หวนกลับมาพัฒนาแบรนด์ ซิตี้โฮม ลงสู่ตลาดล้านต้นอีกครั้งในรอบหลายปี ปักหมุด ซิตี้โฮม สนามบินน้ำ-รัตนาธิเบศร์ ถนนเลี่ยงเมืองนนทบุรี ในราคาเริ่ม 1.09 ล้านบาท พบอัตราผ่อน 3,900 บาทต่อเดือน เป็นตึกสูง 8 ชั้น 2 อาคาร ทั้งหมด 562 ยูนิต เปิดพรีเซลไป มี.ค.ที่ผ่านมา
ขณะ บมจ.ออริจิ้น ปีนี้คอนโดฯราคาถูก เป็นอีกกลยุทธ์สำคัญในการสร้างยอดขาย 4.5 หมื่นล้านบาท โดยส่งแบรนด์ "ดิ ออริจิ้น" บู๊ตลาด เตรียมเปิดขาย "ดิ ออริ้จิ้น บางแค" ราคาเดียว 1.2 ล้านบาท เข้าเงื่อนไขของ BOI โดยทำเลใกล้ MRT บางแค รวม 1,477 ยูนิต ชูจุดเด่นเป็นโครงการแรกที่เลี้ยงสัตว์ได้ในย่านดังกล่าว ผ่อนต่อเดือน ไม่ถึง 3,000 บาท ผลตอบแทนปล่อยเช่า 7% จากอัตราค่าเช่าย่านนี้ อยู่ที่ 6,500 - 12,000 บาทต่อเดือน คาดเป็นที่หมายตาของนักลงทุนอีกหนี่งโครงการ
เช่นเดียวกับความเคลื่อนไหวของ บมจ.อารียา พร็อพเพอร์ตี้ ที่น่าจับตาไม่น้อย หลังจากเพิ่งขายคอนโดฯเหลือขายเก่า 2 โครงการย่านบางนา ไปให้กับ เรียลแอสเสท ปรากฏ ข้อความการตลาดเตรียมเปิดโปรดักส์ใหม่ ในราคาสุดช็อค "นาวว์ เมกา" ในราคาเริ่มเพียง 1 ล้านต้นๆ โดยทำเลอยู่หลังเมกาบางนา ตรงข้าม Top Golf เมกา บางนา "ฐานเศรษฐกิจ" เจาะข้อมูลเพิ่มเติม พบเป็นโครงการขนาดใหญ่ราว 2,000 ยูนิต บนพื้นที่มากกว่า 6 ไร่ เตรียมเปิดแผนเร็วๆ นี้
จับตา เสนาคิทท์เพชรเกษม 48
ด้านเจ้าใหญ่ คอนโดฯต่ำล้าน ปีนี้ บมจ.เสนา เตรียมส่ง บริษัทลูก "เสนา เจ พร็อพเพอร์ตี้" ดัน แบรนด์ "เสนาคิทท์" ตีตลาดต่อเนื่อง โดยคาดจะเปิดใหม่ 11 โครงการ มูลค่ามากกว่า 7,000 ล้านบาท โดยที่ผ่านมาเน้นแหล่งงานทั้งย่านบางนา, บางบัวทอง และรังสิต ขณะโปรเจ็กต์ที่น่าจับตา คือ การลุยพัฒนาที่ดิน ซอยเพชรเกษม 48 ที่ได้มาจากการเทกโอเวอร์ บริษัท วรัตน์ แลนด์ ด้วยเงิน 120 ล้านบาทเมื่อเร็วๆนี้ ซึ่งเป็นที่แน่ชัดแล้วว่าจะพัฒนาโครงการ ในแบรนด์ "เสนาคิทท์"
และยังต้องรอดูแผนบุกของ เจ้าพ่อ BOI อีกค่าย บริษัท รีเจ้นท์ กรีน พาวเวอร์ เจ้าของแบรนด์ รีเจ้นท์โฮม ที่ขณะอยู่ระหว่างเปิดขาย รีเจ้นท์โฮม บางนา ในราคาขาย 1.2 ล้านทุกยูนิต ผ่าน EIA แล้ว และยังมีโครงการขนาดใหญ่ รีเจ้นท์โฮม วุฒากาศ ที่งานก่อสร้างทั้งตึก A และ B อยู่ระหว่างงานเสาเข็มเจาะไปแล้ว 55% ว่าปีนี้จะเปิดโปรเจ็กต์เพิ่มเติมอย่างไร
รายเล็ก ผุดไซส์จิ๋ว ไม่ต้องขอ EIA
นอกจากนี้ ยังมีความเคลื่อนไหว จากผู้พัฒนารายเล็ก ในโมเดลคอนโดฯไซส์จิ๋ว สร้างไว ขายคล่อง ไม่ต้องขอ EIA (การประเมินผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม) เพราะขนาดพื้นที่รวมอยู่อาศัยไม่เกิน 4,000 ตารางเมตร มาท้าชิงตลาดด้วย เช่น กลุ่ม เพลิน เพลิน พร็อพเพอร์ตี้ ที่พัฒนาคอนโดฯ ในราคาเริ่ม 1.0X ล้านบาท มาแล้วหลายโครงการ เจาะทำเล ทั้งกทม. นนทบุรี และ ปทุมธานี พบล่าสุด เตรียมเปิดขายอีกหลายโปรเจ็กต์ บางโครงการเป็นลักษณะเฟสต่อเนื่อง เช่น ทำเล พระราม 7-บางกรวย 4, ติวานนท์-วงศ์สว่าง และ พระราม 5-ราชพฤกษ์ 3 จุดเด่นคือ ห้องขนาดใหญ่กว่ามาตรฐานทั่วไปที่ตั้งแม้อยู่ในซอย แต่ยังเดินทางสะดวก พร้อมให้ที่จอดรถมากกว่า 70% ซึ่งด้วยราคาที่ถูก ทำให้เป็นที่สนใจจากกลุ่มลูกค้าที่เคยอยู่อาศัยในหอพักหรืออพาร์ตเม้นท์มาก่อน
ขณะ บริษัท ไวท์สยาม ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด อยู่ระหว่างเปิดขายโครงการ ไรย์ หัวหมาก (RYE CONDO หัวหมาก) ทำเลเชื่อมรถไฟฟ้า 3 สาย ใกล้แอร์พอรต์ลิงก์ ห้องไซส์ใหญ่ 30 ตร.ม. ในราคาเดียว 1.2 ล้านบาท ทุกยูนิตนอกจากนี้ยังมีโครงการ ไรย์ สุขุมวิท 101/1 อาคาร 8 ชั้น แค่ 248 ยูนิต ก็ขายในราคา 1.2 ล้านบาททุกยูนิตเหมือนกัน
ต้นทุน - กำลังซื้อ อนาคตท้าทายคอนโดราคาถูก
อย่างไรตาม นายภัทรชัย ชี้ว่า ในอนาคตตลาดนี้ มีความยากและท้าทายมากขึ้นสำหรับผู้พัฒนา เนื่องจากต้องแบกรับภาระต้นทุนที่ดินที่ค่อนข้างสูง รวมถึงค่าแรงงานและค่าก่อสร้างแนวโน้มสูงขึ้นเช่นกัน อีกทั้งปัจจุบันลูกค้ากลุ่มหลักของตลาด แบกรับกับภาระค่าใช้ในการดำรงชีพที่สูงขึ้น อาจทำให้ผู้พัฒนาต้องเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน จึงน่าจับตามองว่า ในอนาคต คอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ซึ่งมีคนรุ่นใหม่วัยทำงานเป็นลูกค้าหลัก จะเปลี่ยนแปลงและจะส่งผลอย่างไรต่อภาพรวมของตลาดในอนาคต
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
ภาพประกอบ : โครงการคอนโด เสนา คิทท์ บางนา กม.29
โดยหนึ่งในตลาดที่น่าจับตามอง และผู้พัฒนาต่างมองเป็นโอกาส ต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดขายใหม่นับรวมกว่า 10,000 ยูนิต ก็คือ คอนโดฯ ราคาขายต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทต่อยูนิต จับกลุ่มลูกค้าหลัก กลุ่มคนวัยทำงานเงินเดือน 25,000 บาท ที่ต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ขณะปีนี้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่าง บ้านและคอนโดฯ ในราคาต่ำกว่า 1.2 ล้านบาท ยังได้การอุดหนุนต้นทุนบางส่วน (การยกเว้นภาษี) จากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) อีกด้วย กลายเป็นแรงส่งสำคัญ ที่ดึงให้ผู้พัฒนาหันมาทำโครงการเพื่อขายให้กับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง แม้มีการเรียกร้อง อยากให้ BOI ขยับราคาไปถึง 1.5 ล้านบาท เพื่อเชื้อเชิญมากขึ้นกว่านี้
คาดทั้งปี เปิดใหม่พุ่ง 8,000 ยูนิต
ความร้อนแรงของตลาด ถูกสะท้อนผ่านข้อมูลของ คอลลิเออร์ส ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยพบว่า ณ สิ้นไตรมาสแรก 2566 มีซัพพลายอยู่ระหว่างการขาย 56 โครงการ ราว 18,982 ยูนิต มูลค่า 24,670 ล้านบาท ขายได้แล้ว 79.4% ขณะ 5 ปีย้อนหลัง มียูนิตสะสมมากถึง 39,208 ยูนิต โดยหลายโครงการได้รับการตอบรับอย่างดีจากกลุ่มลูกค้าซื้อเองและนักลงทุนซื้อปล่อยเช่า
ส่วนแนวโน้มปีนี้ นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ฯ เผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า คาดจะมียูนิตเข้าใหม่ในตลาดมากกว่า 8,000 ยูนิต ซึ่ง 3 เดือนแรก เปิดใหม่แล้ว 2,634 ยูนิต ส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาของผู้พัฒนารายใหญ่ เช่น บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์ และ บมจ. แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เน้นแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างทั้งหมด ทั้งฝั่งทิศตะวันออก (สุขุมวิท-บางนา) และทางทิศตะวันตก (กรุงธนบุรี-กัลปพฤกษ์) รวมถึง พื้นที่รอบเมืองด้านทิศเหนือ (รัชดาฯ, พหลโยธิน) เกาะรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สีส้ม สีชมพู และสีเขียวเหนือ
ศุภาลัย-ออริจิ้น-อารียา ชิงตลาด
ความน่าสนใจของตลาดปีนี้อย่างที่ระบุ คือการแข่งขันของรายใหญ่เริ่มตั้งแต่ บมจ.ศุภาลัย หวนกลับมาพัฒนาแบรนด์ ซิตี้โฮม ลงสู่ตลาดล้านต้นอีกครั้งในรอบหลายปี ปักหมุด ซิตี้โฮม สนามบินน้ำ-รัตนาธิเบศร์ ถนนเลี่ยงเมืองนนทบุรี ในราคาเริ่ม 1.09 ล้านบาท พบอัตราผ่อน 3,900 บาทต่อเดือน เป็นตึกสูง 8 ชั้น 2 อาคาร ทั้งหมด 562 ยูนิต เปิดพรีเซลไป มี.ค.ที่ผ่านมา
ขณะ บมจ.ออริจิ้น ปีนี้คอนโดฯราคาถูก เป็นอีกกลยุทธ์สำคัญในการสร้างยอดขาย 4.5 หมื่นล้านบาท โดยส่งแบรนด์ "ดิ ออริจิ้น" บู๊ตลาด เตรียมเปิดขาย "ดิ ออริ้จิ้น บางแค" ราคาเดียว 1.2 ล้านบาท เข้าเงื่อนไขของ BOI โดยทำเลใกล้ MRT บางแค รวม 1,477 ยูนิต ชูจุดเด่นเป็นโครงการแรกที่เลี้ยงสัตว์ได้ในย่านดังกล่าว ผ่อนต่อเดือน ไม่ถึง 3,000 บาท ผลตอบแทนปล่อยเช่า 7% จากอัตราค่าเช่าย่านนี้ อยู่ที่ 6,500 - 12,000 บาทต่อเดือน คาดเป็นที่หมายตาของนักลงทุนอีกหนี่งโครงการ
เช่นเดียวกับความเคลื่อนไหวของ บมจ.อารียา พร็อพเพอร์ตี้ ที่น่าจับตาไม่น้อย หลังจากเพิ่งขายคอนโดฯเหลือขายเก่า 2 โครงการย่านบางนา ไปให้กับ เรียลแอสเสท ปรากฏ ข้อความการตลาดเตรียมเปิดโปรดักส์ใหม่ ในราคาสุดช็อค "นาวว์ เมกา" ในราคาเริ่มเพียง 1 ล้านต้นๆ โดยทำเลอยู่หลังเมกาบางนา ตรงข้าม Top Golf เมกา บางนา "ฐานเศรษฐกิจ" เจาะข้อมูลเพิ่มเติม พบเป็นโครงการขนาดใหญ่ราว 2,000 ยูนิต บนพื้นที่มากกว่า 6 ไร่ เตรียมเปิดแผนเร็วๆ นี้
จับตา เสนาคิทท์เพชรเกษม 48
ด้านเจ้าใหญ่ คอนโดฯต่ำล้าน ปีนี้ บมจ.เสนา เตรียมส่ง บริษัทลูก "เสนา เจ พร็อพเพอร์ตี้" ดัน แบรนด์ "เสนาคิทท์" ตีตลาดต่อเนื่อง โดยคาดจะเปิดใหม่ 11 โครงการ มูลค่ามากกว่า 7,000 ล้านบาท โดยที่ผ่านมาเน้นแหล่งงานทั้งย่านบางนา, บางบัวทอง และรังสิต ขณะโปรเจ็กต์ที่น่าจับตา คือ การลุยพัฒนาที่ดิน ซอยเพชรเกษม 48 ที่ได้มาจากการเทกโอเวอร์ บริษัท วรัตน์ แลนด์ ด้วยเงิน 120 ล้านบาทเมื่อเร็วๆนี้ ซึ่งเป็นที่แน่ชัดแล้วว่าจะพัฒนาโครงการ ในแบรนด์ "เสนาคิทท์"
และยังต้องรอดูแผนบุกของ เจ้าพ่อ BOI อีกค่าย บริษัท รีเจ้นท์ กรีน พาวเวอร์ เจ้าของแบรนด์ รีเจ้นท์โฮม ที่ขณะอยู่ระหว่างเปิดขาย รีเจ้นท์โฮม บางนา ในราคาขาย 1.2 ล้านทุกยูนิต ผ่าน EIA แล้ว และยังมีโครงการขนาดใหญ่ รีเจ้นท์โฮม วุฒากาศ ที่งานก่อสร้างทั้งตึก A และ B อยู่ระหว่างงานเสาเข็มเจาะไปแล้ว 55% ว่าปีนี้จะเปิดโปรเจ็กต์เพิ่มเติมอย่างไร
รายเล็ก ผุดไซส์จิ๋ว ไม่ต้องขอ EIA
นอกจากนี้ ยังมีความเคลื่อนไหว จากผู้พัฒนารายเล็ก ในโมเดลคอนโดฯไซส์จิ๋ว สร้างไว ขายคล่อง ไม่ต้องขอ EIA (การประเมินผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม) เพราะขนาดพื้นที่รวมอยู่อาศัยไม่เกิน 4,000 ตารางเมตร มาท้าชิงตลาดด้วย เช่น กลุ่ม เพลิน เพลิน พร็อพเพอร์ตี้ ที่พัฒนาคอนโดฯ ในราคาเริ่ม 1.0X ล้านบาท มาแล้วหลายโครงการ เจาะทำเล ทั้งกทม. นนทบุรี และ ปทุมธานี พบล่าสุด เตรียมเปิดขายอีกหลายโปรเจ็กต์ บางโครงการเป็นลักษณะเฟสต่อเนื่อง เช่น ทำเล พระราม 7-บางกรวย 4, ติวานนท์-วงศ์สว่าง และ พระราม 5-ราชพฤกษ์ 3 จุดเด่นคือ ห้องขนาดใหญ่กว่ามาตรฐานทั่วไปที่ตั้งแม้อยู่ในซอย แต่ยังเดินทางสะดวก พร้อมให้ที่จอดรถมากกว่า 70% ซึ่งด้วยราคาที่ถูก ทำให้เป็นที่สนใจจากกลุ่มลูกค้าที่เคยอยู่อาศัยในหอพักหรืออพาร์ตเม้นท์มาก่อน
ขณะ บริษัท ไวท์สยาม ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด อยู่ระหว่างเปิดขายโครงการ ไรย์ หัวหมาก (RYE CONDO หัวหมาก) ทำเลเชื่อมรถไฟฟ้า 3 สาย ใกล้แอร์พอรต์ลิงก์ ห้องไซส์ใหญ่ 30 ตร.ม. ในราคาเดียว 1.2 ล้านบาท ทุกยูนิตนอกจากนี้ยังมีโครงการ ไรย์ สุขุมวิท 101/1 อาคาร 8 ชั้น แค่ 248 ยูนิต ก็ขายในราคา 1.2 ล้านบาททุกยูนิตเหมือนกัน
ต้นทุน - กำลังซื้อ อนาคตท้าทายคอนโดราคาถูก
อย่างไรตาม นายภัทรชัย ชี้ว่า ในอนาคตตลาดนี้ มีความยากและท้าทายมากขึ้นสำหรับผู้พัฒนา เนื่องจากต้องแบกรับภาระต้นทุนที่ดินที่ค่อนข้างสูง รวมถึงค่าแรงงานและค่าก่อสร้างแนวโน้มสูงขึ้นเช่นกัน อีกทั้งปัจจุบันลูกค้ากลุ่มหลักของตลาด แบกรับกับภาระค่าใช้ในการดำรงชีพที่สูงขึ้น อาจทำให้ผู้พัฒนาต้องเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน จึงน่าจับตามองว่า ในอนาคต คอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ซึ่งมีคนรุ่นใหม่วัยทำงานเป็นลูกค้าหลัก จะเปลี่ยนแปลงและจะส่งผลอย่างไรต่อภาพรวมของตลาดในอนาคต
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
ภาพประกอบ : โครงการคอนโด เสนา คิทท์ บางนา กม.29
