ปกติเมื่อเราจะซื้อที่ดิน เรามักจะต้องมีการตรวจสอบโฉนดที่ดิน ณ กรมที่ดิน ขอรังวัด และอื่นๆ เพื่อป้องกันข้อผิดพลาดเกี่ยวกับ โฉนดปลอม ที่ดินผิดแปลง ขนาดที่ดินไม่ครบตามโฉนด ฯลฯ แล้วการซื้อขายคอนโด จำเป็นต้องตรวจสอบโฉนดของคอนโด หรือที่เรียกว่า
“หนังสือกรรมสิทธิห้องชุด (อ.ช.2)” หรือไม่ จริงๆ แล้ว การตรวจสอบหนังสือกรรมสิทธิห้องชุดก่อนทำการซื้อขายมีประโยชน์หลายประการ เช่น
- ช่วยตรวจสอบว่าผู้ขายเป็นเจ้าของห้องชุดตัวจริง และป้องกันการทำสัญญาผิดราย
- ช่วยตรวจสอบความถูกต้องของเลขที่ห้องชุด และป้องการซื้อผิดห้อง
- ช่วยตรวจสอบข้อมูลการจดทะเบียนอาคารชุด และการยื่นเอกสารต่างๆที่เกี่ยวข้องตามกฎหมายของนิติบุคคลอาคารชุดว่ามีการยื่นถูกต้องหรือไม่ มีปัญหาใดๆที่เกิดขึ้นในอาคารชุดดังกล่าวหรือไม่ โดยสามารถตรวจสอบได้จากสารบบของสำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นนายทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมาย
- ช่วยตรวจสอบอัตราส่วนของกรรมสิทธิ์ร่วมในพื้นที่ส่วนกลาง รวมถึงตรวจสอบพื้นที่ห้องชุดที่ถูกต้องว่าตรงตามความเป็นจริงหรือไม่
ความหมายของหนังสือกรรมสิทธิห้องชุด
หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) ซึ่งเป็นเอกสารแสดง
“กรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นของเจ้าของห้องชุด และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง” ตามที่มีอยู่ในอาคารชุดนั้นด้วย ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ทั้งสองอย่างนี้จะแบ่งแยกจากกันไม่ได้
เจ้าของห้องชุดและการขอตรวจสอบหนังสือกรรมสิทธิห้องชุด
- การซื้อห้องชุดจากเจ้าของโครงการ
ในการซื้อห้องชุดจากเจ้าของโครงการนั้นสิ่งที่จะต้องตรวจสอบประกอบการพิจารณาซื้อห้องชุดนั้นคือ โครงการดังกล่าวนั้นก่อสร้างแล้วเสร็จแล้วหรือยัง มีการจดทะบียนอาคารชุดถูกต้องแล้วหรือยัง หากมีการก่อสร้างแล้วเสร็จ และจดทะเบียนอาคารชุดเรียบร้อยแล้ว ทางโครงการจะต้องมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของห้องชุดที่ลูกค้าจะซื้อให้ตรวจสอบได้
หากโครงการนั้นยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ก็จะยังไม่สามารถจดทะเบียนอาคารชุดได้ และไม่มีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ลูกค้าตรวจสอบ ในกรณีนี้ลูกค้าก็ควรจะต้องสอบถามกับทางโครงการว่าได้มีการยื่นขอจดทะเบียนอาคารชุดไว้แล้วหรือยัง และดำเนินการอยู่ในขั้นตอนไหนแล้ว รวมทั้งมีการยื่น EIA ผ่านแล้วหรือยัง และธนาคารไหนเป็นผู้สนับสนุนสินเชื่อ เพื่อที่ลูกค้าสามารถนำขอมูลดังกล่าวไปประกอบการพิจารณาตัดสินใจซื้อห้องชุด
ในการซื้อห้องชุดมือสองนั้น ห้องชุดที่จะซื้อขายกันนั้น มักจะมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว และควรจะต้องมีการจดทะเบียนอาคารชุดอย่างถูกต้องแล้ว ดังนั้นเมื่อต้องการจะซื้อห้องชุด ผู้ซื้อควรขอสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของห้องชุดที่จะซื้อจากผู้จะขาย เพื่อนำไปตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน ว่าเป็นหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ถูกต้องหรือไม่ ในการขอสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้น ควรจะขอให้ผู้จะขายถ่ายสำเนาให้ครบถ้วนทุกหน้า เพื่อตรวจสอบความถูกต้องของรายการจดทะเบียนด้วย
การตรวจสอบหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
การตรวจสอบหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดสามารถขอตรวจได้ด้วยตัวเองหรือมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปดำเนินการแทนณสำนักงานที่ดิน ที่อาคารชุดนั้นตั้งอยู่ โดยผู้ขอตรวจสอบต้องนำสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและบัตรประชาชนของผู้ขอตรวจสอบยื่นขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ในการขอตรวจสอบหนังสือกรรมสิทธิห้องชุด เรายังสามารถขอตรวจสอบ “สารบบ” ได้อีกด้วย ซึ่งจะทำให้เราสามารถทราบรายละเอียดอื่นๆ เพิ่มเติม เช่น ห้องชุดนั้นกำลังถูกอายัติห้ามซื้อขายหรือไม่ มูลหนี้ที่เจ้าของห้องชุดนำเอาห้องชุดไปจำนอง ทำให้การซื้อห้องชุดของเรามีความปลอดภัยมากยิ่งขึ้นครับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองไทยที่ระบบ เอสโครว์แอคเคาท์ ยังไม่มีการใช้กันอย่างแพร่หลาย
