เคล็ดลับให้ผู้เช่าญี่ปุ่น ต่อสัญญาเช่าตลอด
โดย ณัฐพล ZmyHome
ทุกๆ คนที่ลงทุนซื้อคอนโดในย่านสุขุมวิทเพื่อปล่อยเช่ากับคนญี่ปุ่น คงอยากให้ห้องของตัวเองมีคนเช่าสม่ำเสมอ แต่จะทำอย่างไร เมื่อเฉพาะในย่านอโศกถึงเอกมัย ก็มีคอนโดมากกว่า 20,000 ยูนิต และกำลังจะเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 8,000 ยูนิต ภายในปี 2562 (ข้อมูลจากเว็บไซท์ www.zmyhome.com) ซึ่งจริงๆ แล้ว ไม่ยากเลยครับที่จะทำให้ผู้เช่าของคุณต่ออายุการเช่าของคุณต่อไปเรื่อยๆ หรือแม้กระทั่งคนเก่ากลับไปแล้วก็มีคนใหม่มาแทนคนเดิม ขอเพียงคุณเข้าใจหลักการต่อไปนี้ครับ
1. การปล่อยเช่าคอนโด เป็นธุรกิจบริการ และมีการแข่งขัน ตามที่บอกด้านบนครับ แม้ว่าการลงทุนให้เช่าคอนโดจะมีผลตอบแทนที่น่าสนใจ แต่ทางเลือกก็มีอยู่มาก นอกจากนี้ยังมีอพาร์ตเมนท์ และเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์อีกมากกว่า 20,000 ยูนิต ในย่านสุขุมวิท ซึ่งแน่นอนผู้เช่าย่อมมีทางเลือกที่จะเช่าที่พักอาศัยที่ดีที่สุด ที่สอดคล้องกับความต้องการและงบประมาณ ห้องชุดที่ดีที่สุดนั้น นอกเหนือจากเรื่องทำเล ตัวโครงการ และห้องพัก ซึ่งเป็นเรื่องของ Hardware แล้ว การให้ความช่วยเหลือผู้เช่าเมื่อมีปัญหา หรือ Software ก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน และจุดนี้เองเป็นปัญหาที่ทำให้บริษัทส่วนใหญ่อยากให้ผู้บริหารญี่ปุ่น เช่า อพาร์ตเมนท์ หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ มากกว่าคอนโดมิเนียม เพราะมีการดูแลระหว่างพักอาศัยดีกว่า
2. ผู้บริหารญี่ปุ่นทำงานหนัก และต้องการความช่วยเหลือ การสื่อสารระหว่างชาวญี่ปุ่นกับคนไทยโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อต้องติดต่อช่าง เมื่อเกิดความเสียหาย หรืออุปกรณ์ต่างๆ ไม่สามารถใช้งานได้ปกติไม่ใช่เรื่องง่าย ผู้เช่าญี่ปุ่นหลายๆ คนอาจจะพูดภาษาอังกฤษไม่คล่อง ในขณะที่ช่างคนไทยส่วนใหญ่ก็พูดภาษาอังกฤษได้ไม่คล่องเช่นกัน โดยเฉพาะช่างจากภายในโครงการ ดังนั้นการแก้ไขปัญหาต่างๆ ที่เหมือนเป็นเรื่องเล็กๆ น้อยๆ สำหรับคนไทย เช่น เปลี่ยนหลอดไฟ (ปัจจุบันหลอดไฟก็มีหลากหลายประเภทและหาซื้อยากขึ้น) ซ่อมน้ำรั่ว อินเตอร์เน็ตใช้งานไม่ได้ เคเบิลทีวีเสีย ผนวกกับความที่คนญี่ปุ่นมักให้เวลาทุ่มเทกับการทำงาน ทำให้พวกเขาต้องการความช่วยเหลือ พอสมควรระหว่างพักอาศัย
3. ยอมเสียน้อยเพื่อให้ได้มาก สิ่งที่มักมีปัญหาระหว่างเจ้าของห้อง และผู้เช่าญี่ปุ่นเสมอ คือ หลอดไฟ และเครื่องใช้ไฟฟ้า เพราะเจ้าของมักคิดว่าเมื่อผู้เช่าย้ายเข้าอยู่แล้ว หากเกิดอะไรเสียหาย ทุกอย่างต้องเป็นภาระของผู้เช่า ส่วนผู้เช่าก็มักคิดว่า ตัวเองก็ใช้งานอุปกรณ์ต่างๆ ตามปกติ แต่อุปกรณ์เหล่านี้อาจชำรุดเพราะอายุการใช้งาน หรือคุณภาพไม่ดี และทำให้ทั้งสองฝ่ายถกเถียงกัน เมื่อมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการซ่อมเครื่องใช้ไฟฟ้า การยอมเสียค่าใช้จ่ายเพื่อซ่อมให้กับผู้เช่าเล็กๆ น้อยๆ ย่อมทำให้ปัญหาเหล่านี้ลดลง ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้ เล็กน้อยมากเมื่อเทียบกับการปล่อยห้องว่าง 1-2 เดือน
โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าห้องของเรามาว่างไม่ตรงกับฤดูกาลที่ชาวญี่ปุ่นมีการย้ายที่อยู่อาศัย บางครั้งอาจต้องรอกว่า 3-4 เดือน ดังนั้นเจ้าของห้องควรเตรียมงบไว้เลยประมาณสักครึ่งเดือนของค่าเช่า สำหรับซ่อมแซมอุปกรณ์ต่างๆโดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากห้องของเราไม่ใช่ถูกเช่าเป็นครั้งแรก ซึ่งอุปกรณ์ต่างๆ เคยผ่านการใช้งานมาแล้ว ZmyHome แนะนำให้เตรียมหลอดไฟเอาไว้หนึ่งชุด สำหรับหลอดไฟทั้งห้อง และมอบให้ลูกค้าไว้เลยตั้งแต่ตอนย้ายเข้า เพราะการหาช่าง และการออกไปไล่ตามหาหลอดไฟข้างนอกทีละหลอดนั้น เสียเวลาและค่าใช้จ่ายมากกว่าเยอะครับ นอกจากนี้ยังช่วยสร้างความประทับใจให้กับผู้เช่าได้ด้วย
4. จ่ายค่าคอมมิชชั่นให้นายหน้า เมื่อมีการต่ออายุ เจ้าของห้องหลายๆ คนมักคิดว่า ค่านายหน้าควรจ่ายเพียงครั้งเดียวก็พอ แต่สำหรับนายหน้าที่ให้บริการกับผู้บริหารชาวญี่ปุ่น บริการหลังการขายเป็นสิ่งที่บริษัทของผู้เช่าคาดหวัง เพราะต้องการลดภาระในการให้ความช่วยเหลือพนักงาน ภาระงานในการดูแลผู้เช่า หลายๆ กรณีต้องใช้งบประมาณและเวลาไม่น้อย เช่น ต้องส่งเจ้าหน้าที่ไปรับเช็คให้กับเจ้าของห้องทุกเดือน ช่วยเข้าไปดูแลห้องแทนผู้เช่า เป็นต้น
ซึ่งในต่างประเทศงานเหล่านี้ จะมีอาชีพที่เรียกว่า Property Management ดูแล (คล้ายๆ กับ Property Management ที่บริหารส่วนกลางคอนโดเหมือนกัน แต่ต่างกันที่บริการนี้ดูแลเฉพาะภายในห้องพัก) ซึ่งในญี่ปุ่นจะคิดค่าบริการประมาณ 10% ของค่าเช่าที่เจ้าของได้รับ และไม่รวมอยู่ในค่าคอมมิชชั่น
ดังนั้นหากนายหน้าของคุณมีความเป็นมืออาชีพแล้ว ก็ควรจะจ่ายค่านายหน้าครึ่งเดือน เมื่อมีการต่อสัญญา เพื่อให้มีต้นทุนในการช่วยเหลือกันตลอดอายุสัญญาเช่า เห็นไม๊ครับ เพียงแค่เราใส่ใจผู้เช่า ใส่ใจนายหน้าที่เป็นมืออาชีพ เท่านี้ก็จะสร้างจุดต่างให้กับคอนโดของคุณ และรับรองว่าผู้เช่าของคุณไม่ย้ายไปไหนแน่ครับ
จากใจ
ZmyHome
กดแชร์เป็นกำลังใจให้ทีมงานด้วยครับ
ทุกๆ คนที่ลงทุนซื้อคอนโดในย่านสุขุมวิทเพื่อปล่อยเช่ากับคนญี่ปุ่น คงอยากให้ห้องของตัวเองมีคนเช่าสม่ำเสมอ แต่จะทำอย่างไร เมื่อเฉพาะในย่านอโศกถึงเอกมัย ก็มีคอนโดมากกว่า 20,000 ยูนิต และกำลังจะเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 8,000 ยูนิต ภายในปี 2562 (ข้อมูลจากเว็บไซท์ www.zmyhome.com) ซึ่งจริงๆ แล้ว ไม่ยากเลยครับที่จะทำให้ผู้เช่าของคุณต่ออายุการเช่าของคุณต่อไปเรื่อยๆ หรือแม้กระทั่งคนเก่ากลับไปแล้วก็มีคนใหม่มาแทนคนเดิม ขอเพียงคุณเข้าใจหลักการต่อไปนี้ครับ
1. การปล่อยเช่าคอนโด เป็นธุรกิจบริการ และมีการแข่งขัน ตามที่บอกด้านบนครับ แม้ว่าการลงทุนให้เช่าคอนโดจะมีผลตอบแทนที่น่าสนใจ แต่ทางเลือกก็มีอยู่มาก นอกจากนี้ยังมีอพาร์ตเมนท์ และเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์อีกมากกว่า 20,000 ยูนิต ในย่านสุขุมวิท ซึ่งแน่นอนผู้เช่าย่อมมีทางเลือกที่จะเช่าที่พักอาศัยที่ดีที่สุด ที่สอดคล้องกับความต้องการและงบประมาณ ห้องชุดที่ดีที่สุดนั้น นอกเหนือจากเรื่องทำเล ตัวโครงการ และห้องพัก ซึ่งเป็นเรื่องของ Hardware แล้ว การให้ความช่วยเหลือผู้เช่าเมื่อมีปัญหา หรือ Software ก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน และจุดนี้เองเป็นปัญหาที่ทำให้บริษัทส่วนใหญ่อยากให้ผู้บริหารญี่ปุ่น เช่า อพาร์ตเมนท์ หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ มากกว่าคอนโดมิเนียม เพราะมีการดูแลระหว่างพักอาศัยดีกว่า
2. ผู้บริหารญี่ปุ่นทำงานหนัก และต้องการความช่วยเหลือ การสื่อสารระหว่างชาวญี่ปุ่นกับคนไทยโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อต้องติดต่อช่าง เมื่อเกิดความเสียหาย หรืออุปกรณ์ต่างๆ ไม่สามารถใช้งานได้ปกติไม่ใช่เรื่องง่าย ผู้เช่าญี่ปุ่นหลายๆ คนอาจจะพูดภาษาอังกฤษไม่คล่อง ในขณะที่ช่างคนไทยส่วนใหญ่ก็พูดภาษาอังกฤษได้ไม่คล่องเช่นกัน โดยเฉพาะช่างจากภายในโครงการ ดังนั้นการแก้ไขปัญหาต่างๆ ที่เหมือนเป็นเรื่องเล็กๆ น้อยๆ สำหรับคนไทย เช่น เปลี่ยนหลอดไฟ (ปัจจุบันหลอดไฟก็มีหลากหลายประเภทและหาซื้อยากขึ้น) ซ่อมน้ำรั่ว อินเตอร์เน็ตใช้งานไม่ได้ เคเบิลทีวีเสีย ผนวกกับความที่คนญี่ปุ่นมักให้เวลาทุ่มเทกับการทำงาน ทำให้พวกเขาต้องการความช่วยเหลือ พอสมควรระหว่างพักอาศัย
3. ยอมเสียน้อยเพื่อให้ได้มาก สิ่งที่มักมีปัญหาระหว่างเจ้าของห้อง และผู้เช่าญี่ปุ่นเสมอ คือ หลอดไฟ และเครื่องใช้ไฟฟ้า เพราะเจ้าของมักคิดว่าเมื่อผู้เช่าย้ายเข้าอยู่แล้ว หากเกิดอะไรเสียหาย ทุกอย่างต้องเป็นภาระของผู้เช่า ส่วนผู้เช่าก็มักคิดว่า ตัวเองก็ใช้งานอุปกรณ์ต่างๆ ตามปกติ แต่อุปกรณ์เหล่านี้อาจชำรุดเพราะอายุการใช้งาน หรือคุณภาพไม่ดี และทำให้ทั้งสองฝ่ายถกเถียงกัน เมื่อมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการซ่อมเครื่องใช้ไฟฟ้า การยอมเสียค่าใช้จ่ายเพื่อซ่อมให้กับผู้เช่าเล็กๆ น้อยๆ ย่อมทำให้ปัญหาเหล่านี้ลดลง ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้ เล็กน้อยมากเมื่อเทียบกับการปล่อยห้องว่าง 1-2 เดือน
โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าห้องของเรามาว่างไม่ตรงกับฤดูกาลที่ชาวญี่ปุ่นมีการย้ายที่อยู่อาศัย บางครั้งอาจต้องรอกว่า 3-4 เดือน ดังนั้นเจ้าของห้องควรเตรียมงบไว้เลยประมาณสักครึ่งเดือนของค่าเช่า สำหรับซ่อมแซมอุปกรณ์ต่างๆโดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากห้องของเราไม่ใช่ถูกเช่าเป็นครั้งแรก ซึ่งอุปกรณ์ต่างๆ เคยผ่านการใช้งานมาแล้ว ZmyHome แนะนำให้เตรียมหลอดไฟเอาไว้หนึ่งชุด สำหรับหลอดไฟทั้งห้อง และมอบให้ลูกค้าไว้เลยตั้งแต่ตอนย้ายเข้า เพราะการหาช่าง และการออกไปไล่ตามหาหลอดไฟข้างนอกทีละหลอดนั้น เสียเวลาและค่าใช้จ่ายมากกว่าเยอะครับ นอกจากนี้ยังช่วยสร้างความประทับใจให้กับผู้เช่าได้ด้วย
4. จ่ายค่าคอมมิชชั่นให้นายหน้า เมื่อมีการต่ออายุ เจ้าของห้องหลายๆ คนมักคิดว่า ค่านายหน้าควรจ่ายเพียงครั้งเดียวก็พอ แต่สำหรับนายหน้าที่ให้บริการกับผู้บริหารชาวญี่ปุ่น บริการหลังการขายเป็นสิ่งที่บริษัทของผู้เช่าคาดหวัง เพราะต้องการลดภาระในการให้ความช่วยเหลือพนักงาน ภาระงานในการดูแลผู้เช่า หลายๆ กรณีต้องใช้งบประมาณและเวลาไม่น้อย เช่น ต้องส่งเจ้าหน้าที่ไปรับเช็คให้กับเจ้าของห้องทุกเดือน ช่วยเข้าไปดูแลห้องแทนผู้เช่า เป็นต้น
ซึ่งในต่างประเทศงานเหล่านี้ จะมีอาชีพที่เรียกว่า Property Management ดูแล (คล้ายๆ กับ Property Management ที่บริหารส่วนกลางคอนโดเหมือนกัน แต่ต่างกันที่บริการนี้ดูแลเฉพาะภายในห้องพัก) ซึ่งในญี่ปุ่นจะคิดค่าบริการประมาณ 10% ของค่าเช่าที่เจ้าของได้รับ และไม่รวมอยู่ในค่าคอมมิชชั่น
ดังนั้นหากนายหน้าของคุณมีความเป็นมืออาชีพแล้ว ก็ควรจะจ่ายค่านายหน้าครึ่งเดือน เมื่อมีการต่อสัญญา เพื่อให้มีต้นทุนในการช่วยเหลือกันตลอดอายุสัญญาเช่า เห็นไม๊ครับ เพียงแค่เราใส่ใจผู้เช่า ใส่ใจนายหน้าที่เป็นมืออาชีพ เท่านี้ก็จะสร้างจุดต่างให้กับคอนโดของคุณ และรับรองว่าผู้เช่าของคุณไม่ย้ายไปไหนแน่ครับ
จากใจ
ZmyHome
กดแชร์เป็นกำลังใจให้ทีมงานด้วยครับ
