25 ม.ค. 2561

วิธีดูว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ถูกหรือแพง

ทุกครั้งที่จะมีการซื้อขายบ้าน หรือคอนโด สิ่งหนึ่งที่ผู้ซื้อต้องการทราบเสมอคือ ทรัพย์สินที่ตัวเองจะซื้อนั้น ราคาถูกหรือแพง ซึ่งปัจจุบันประเทศไทยยังไม่มีการเผยแพร่ราคาซื้อขายจริงของบ้านและคอนโด ทำให้การวิเคราะห์ราคาอสังหาที่เหมาะสมเป็นเรื่องยากมากๆ สำหรับคนไทย ไม่เหมือนรัฐบาลในประเทศที่พัฒนาแล้วอย่างเพื่อนบ้านเราในประเทศสิงคโปร์นั้น ประชาชนทั่วไปจะสามารถดูราคาซื้อขายจริงได้ที่ Urban Development Authority

ซึ่งในประเทศพัฒนาแล้ว แม้ว่าราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะถูกเผยแพร่กับสาธารณะ แต่การวิเคราะห์ราคาที่เหมาะสมก็ยังต้องมีนักวิชาชีพประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ เป็นผู้ใช้หลักวิชาการในการหาราคาทรัพย์สิน หรือประเทศที่เก็บข้อมูลการซื้อขายบ้าน คอนโด อย่างเป็นระบบมาอย่างยาวนาน ก็จะพัฒนาโปรแกรมอัตโนมัติเพื่อช่วยในการค้นหาบ้าน คอนโดได้อย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ

ตัวอย่างราคาซื้อขายคอนโด โครงการ The Sail @Marina Bay บนเว็บ www.ura.gov.sg

กลับมาดูที่ประเทศไทย หากเราต้องการจะทราบว่าราคาทรัพย์สินนั้นถูกหรือแพง หลักการพื้นฐานก็คงคล้ายๆ กัน คือ

1. ต้องรู้ “ราคาซื้อขายที่ผ่านมาของทรัพย์สินในบริเวณนั้น”

ซึ่งตรงนี้อาจจะต้องใช้ประสบการณ์และเวลามากหน่อย (บางคนอาจใช้เวลาเป็นปี) ซึ่งผู้ซื้อบ้านอาจเริ่มต้นด้วยการสอบถามจากเพื่อนบ้าน นิติบุคคล หรือนายหน้าที่ชำนาญในบริเวณนั้นๆ เพื่อให้มีข้อมูลอ้างอิง สิ่งหนึ่งที่ผู้ซื้อบ้านหรือคอนโดที่ไม่ค่อยกล้าตัดสินใจเรื่องราคาจะเจอก็คือ การที่บ้าน หรือคอนโดที่ตัวเองกำลังพิจารณาอยู่ ถูกคนอื่นซื้อตัดหน้า โดยที่บางครั้งคนที่ซื้อตัดหน้าเราไป อาจใช้เวลาเพียงนิดเดียว และเมื่อเกิดเหตุการณ์เหล่านี้บ่อยขึ้น คนซื้อก็จะเริ่มเรียนรู้ได้ในครั้งถัดไปว่า ทรัพย์สินใหม่ที่เข้ามาในมือแล้วนั้น ถูกหรือแพง

ซึ่งนอกเหนือจากการศึกษาราคาในอดีตแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่คนซื้อควรจะต้องรู้จักสังเกตคือ

2. ทำเลของทรัพย์สินที่ขายได้

แม้ว่าราคาของบ้าน และคอนโด จะขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ มากมาย แต่ทำเลเป็นสิ่งที่ส่งผลต่อราคามากที่สุดในระยะยาว ยิ่งทรัพย์สินอยู่ในทำเลที่ดี ระยะเวลาที่ยิ่งนาน แม้ว่าตัวบ้าน หรือตึกจะมีสภาพเสื่อมโทรมลง แต่ระยะยาวทำเลก็จะพยุงราคาของทรัพย์สินไว้ได้ หรือทำให้ราคาเพิ่มสูงขึ้น ถ้าคุณทราบราคาของบ้านในละแวกเดียวกันแล้ว สิ่งที่จะช่วยบอกว่าทรัพย์สินมีราคาถูกและมีโอกาสที่ราคาจะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคตก็คือ บ้านหรือคอนโดตั้งอยู่ในทำเลที่ดีกว่า ยกตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยวในทองหล่อเมื่อ 20 ปีก่อน มีราคาเพิ่มขึ้นแตกต่างจากซอยสุขุมวิท 36 อย่างมาก เพราะถนนกว้างกว่า สภาพแวดล้อมดีกว่า หรือ บริเวณสี่แยกราชเทวี เราอาจจะทราบคอนโดมือสองที่ขายบริเวณถนนเพชรบุรี ซึ่งถือว่าเป็นเส้นรองเมื่อเทียบกับถนนพญาไท ถ้าหากมีคอนโดขึ้นใหม่บนถนนพญาไท ที่มีราคาต่อตารางเมตรใกล้เคียงกัน ก็พอจะประมาณได้ว่าคอนโดที่ขึ้นใหม่นี้ น่าจะมีโอกาสที่ราคาจะเพิ่มสูงขึ้นได้ในอนาคต

3. ดูผลตอบแทนการเช่าของทรัพย์สิน

วิธีนี้ถือว่าเป็นวิธีที่อนุรักษ์นิยม เพราะอยู่บนฐานความคิดที่ว่า หากบ้านหรือคอนโดที่ซื้อราคาไม่สูงขึ้น ผู้ซื้อก็ยังได้ค่าเช่าเป็นผลตอบแทน ซึ่งการจะบอกว่าทรัพย์สินหากได้ผลตอบแทนเท่าไหร่ จึงจะถือว่าราคาถูก ในเบื้องต้น ควรสูงกว่าดอกเบี้ยที่เราจะใช้กู้ซื้อบ้านสัก 2%-3% เนื่องจากถ้าค่าเช่าสุทธิที่ได้ ต่ำกว่าดอกเบี้ย แปลว่าการซื้อทรัพย์สินเข้ามานี้จะทำให้เรามีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น แทนที่จะเป็นทรัพย์สินที่ช่วยสร้างรายได้ นอกจากนี้ผู้ซื้อยังควรจะต้องพิจารณาถึงค่าเสียโอกาสอื่นๆ ด้วย ทำให้เราควรมองทรัพย์สินที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่าดอกเบี้ย 2%-3%

ถ้าแฟนๆ อ่านมาตั้งแต่ต้นจนจบแล้วรู้สึกว่า การจะรู้ราคาบ้าน คอนโด ตามที่เราแนะนำขั้นต้นเป็นเรื่องยากเหลือเกิน เราขอแนะนำให้ลองใช้เว็บไซต์ ZmyHome ซึ่งบนเว็บจะมีราคาคอนโดที่เคยลงประกาศและขายหรือเช่าได้แล้วให้ศึกษา โดยแม้ว่าราคาที่ลงประกาศจะไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง แต่ก็พอจะช่วยเป็นไกด์ให้ได้

นอกจากนี้ เว็บไซต์ยังบอกระยะเวลาที่ประกาศเพื่อให้ขายได้ รวมถึงลักษณะสำคัญของทรัพย์สิน เช่น ชั้น ทิศ พื้นที่ใช้สอย ทำให้สามารถเปรียบเทียบได้พอสมควร รวมถึงฟังก์ชั่นที่ดีที่สุดที่ช่วยให้ผู้ที่จะขายคอนโดทราบราคาตลาด ผ่าน FB Messenger ซึ่งระบบนี้จะช่วยให้เจ้าของบ้านทราบทันทีเมื่อมีประกาศมาลงใหม่ หรือเปลี่ยนแปลงราคาในโครงการเดียวกัน รวมทั้งยังแจ้งบอกเมื่อมีห้องในโครงการเดียวกันขายได้ หรือมีคนสนใจ ทำให้เจ้าของสามารถปรับเปลี่ยนราคาให้สอดคล้องกับตลาดได้

ก่อนจบวันนี้อยากฝากประโยคที่ผมชอบของ วอร์เรน บัฟเฟ็ต ไว้นะครับ “Someone’s sitting in the shade today because someone planted a tree a long time ago.” ใครก็ตามที่ได้นั่งอยู่ในเงาไม้ นั่นเป็นเพราะเขาปลูกต้นไม้เอาไว้นานแล้ว หากคุณอยากจะซื้อบ้าน คอนโดเพื่อลงทุนอย่างปลอดภัย ก็ควรจะให้เวลาในศึกษาราคาให้เข้าใจนะครับ และถึงตอนนั้นคุณรู้ได้ทันทีว่า ทรัพย์สินที่อยู่ตรงหน้ามีราคาที่เหมาะสมแล้ว และถึงเวลาที่จะต้องตัดสินใจซื้อครับ