26 มิ.ย. 2562

ค่าส่วนกลางบ้าน-คอนโดลุ้นระทึก นโยบายหาเสียงค่าแรง 400 บาทดันต้นทุนพุ่ง 10%

สำรวจค่าส่วนกลางรายเดือนปี 2562 ในช่วงรอยต่อรัฐบาลใหม่ "คอลลิเออร์ส" เผยในยุคค่าแรงขั้นต่ำวันละ 330 บาท บ้านต่ำ 5 ล้าน ควักจ่ายวาละ 35-64 บาท/เดือน คอนโดฯต่ำ 1 แสน ควักจ่ายตารางเมตรละ 40-45 บาท/เดือน จับตานโยบายหาเสียงค่าแรงขั้นต่ำวันละ 400 บาท กระทบชิ่งต้นทุนนิติบุคคลเพิ่ม 10% "เพอร์เฟค-แสนสิริ- สมาคมนิติบุคคล" ชี้ต้นทุนหลักเกิน 50% จ้าง รปภ.-แม่บ้าน-คนทำสวน หวั่นค่าแรงใหม่เพิ่มภาระเจ้าของบ้าน-เจ้าของร่วม

ในระหว่างการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ ภายใต้การนำของพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา ที่เรียกว่า รัฐบาลประยุทธ์ 2/1 ทางพรรคพลังประชารัฐมีนโยบายหาเสียงค่าแรงขั้นต่ำวันละ 400 บาท ซึ่งคาดว่ามีผลกระทบสูงต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จุดโฟกัสอยู่ที่การบริหารจัดการนิติบุคคลคอนโดมิเนียมกับนิติบุคคลบ้านจัดสรร ซึ่งมีการใช้แรงงานคนในสัดส่วนสูงหรือใช้แรงงานคนเข้มข้น

ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" สำรวจสถานการณ์การคิดค่าใช้จ่ายส่วนกลางบ้าน-คอนโดฯในปี 2562 เพื่อมองแนวโน้ม ค่าส่วนกลางรายเดือนในอนาคต หลังมีรัฐบาลใหม่บริหารประเทศจะเพิ่มต้นทุนหรือไม่ เพราะไม่ว่าต้นทุนค่าส่วนกลางจะคงที่ หรือเพิ่มขึ้น ล้วนมีผลกระทบโดยตรงต่อภาวะค่าครองชีพของผู้บริโภค

โมเดล Standard of Living

นายสามภพ บุญนาค นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า การคำนวณจัดเก็บค่าส่วนกลางรายเดือนจะถูกหรือแพง มีโมเดล standard of living เป็นตัวกำหนด ถ้าต้องการคุณภาพของพื้นที่ส่วนกลางดีมากก็ต้องยอมจ่ายมาก ซึ่งคอนเซ็ปต์การบริหารพื้นที่ส่วนกลางเป็นผลดีในระยะยาว ทำให้เป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่อยู่อาศัยทั้งโครงการ

ตัวอย่างการจัดเก็บค่าส่วนกลาง กรณีคอนโดมิเนียมไฮไรส์หรือตึกสูง พื้นที่ขาย (salable area) 15,000-25,000 ตารางเมตร ค่าส่วนกลางควรอยู่ที่ 40 บาท/ตารางเมตร เช่น พื้นที่ขาย 15,000 ตารางเมตร ค่าส่วนกลาง 40 บาท/ตารางเมตร ตกเดือนละ 600,000 บาท ถือว่านิติบุคคลพออยู่ได้ เพราะรายได้เพียงพอต่อรายจ่ายจริง

นายสามภพกล่าวถึงนโยบายหาเสียงค่าแรงขั้นต่ำวันละ 400 บาทว่า ปกติการทำสัญญาจ้างเหมาหรือเอาต์ซอร์ซ เช่น บริษัท รปภ. ซึ่งเป็นคู่สัญญาจะระบุในสัญญาชัดเจนว่า ถ้าค่าแรงขั้นต่ำปรับขึ้นก็ขอสงวนสิทธิ์ในการปรับขึ้นค่าจ้างด้วย

"จุดนี้อาจมีผลกระทบได้ เพราะการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดและนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ในปีแรกทางดีเวลอปเปอร์เป็นผู้จัดตั้งให้ หรือเป็นพี่เลี้ยงในการจัดตั้ง นั่นหมายความว่าดีเวลอปเปอร์เป็นผู้คำนวณค่าใช้จ่าย โดยวิธีสำรวจจากหมู่บ้านหรือโครงการใกล้เคียง โดยไม่ได้เผื่อเหลือเผื่อขาดไว้ เพราะมองว่าถ้าต้นทุนเพิ่ม ทางลูกบ้านต้องมาประชุมและตกลงร่วมกัน จุดนี้เป็นปัญหาใหญ่สุด เพราะการขอขึ้นค่าส่วนกลางเป็นเรื่องที่ทำได้ยากลำบากมาก" นายสามภพกล่าว

ค่าแรง 400 เพิ่มต้นทุน 10%

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า คอนเซ็ปต์การจัดเก็บค่าส่วนกลางรายเดือน มีการจัดเก็บรายได้จากสมาชิกในโครงการโดยไม่ได้แสวงกำไร ดังนั้นจึงจัดเก็บให้เพียงพอกับรายจ่าย โดยโครงสร้างหลักของค่าใช้จ่าย คือ จัดจ้างบุคลากร ทั้งพนักงาน รปภ. แม่บ้าน คนทำสวน ค่าฟิกซ์คอสต์ในส่วนของไฟฟ้าแสงสว่าง ฯลฯ โดยค่าจ้างแรงงานคน เฉพาะ พนักงาน รปภ. แม่บ้าน คนทำสวน รวมกัน 50%

ในขณะที่ค่าแรงขั้นต่ำปัจจุบันวันละ 330 บาท ถ้าหากเพิ่มเป็นวันละ 400 บาท ตามนโยบายหาเสียงของพรรคการเมือง เท่ากับเพิ่ม 21% เมื่อคำนวณในภาพรวม จากการจ้างแรงงานคน จึงเทียบเท่านิติบุคคลมีต้นทุนเพิ่มขึ้น 10% ซึ่งต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจะต้องถูกนำไปถัวเฉลี่ยเก็บค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นโดยอัตโนมัติ

"สมมุติว่านิติบุคคลคำนวณแล้วต้องเก็บค่าส่วนกลางรวมกันเดือนละ 3 แสนบาท ถ้าหากเก็บได้ครบ 100% เมื่อนำมาหักรายจ่ายจริงอาจมีเหลือไม่ถึง 10% แต่ในทางปฏิบัติ ส่วนใหญ่ไม่สามารถเก็บได้ทุกคน (มีปัญหาเบี้ยวค่าส่วนกลาง) เท่ากับรายได้ไม่ถึง 3 แสนบาท แต่ยังสูงกว่ารายจ่ายหรือพอดีกับรายจ่าย นิติบุคคลก็ทำงานต่อไปได้ พื้นที่ส่วนกลาง ก็มีการบำรุงรักษาที่ดี คุณภาพชีวิตในโครงการก็ดีตามสภาพ"

กรณีหมู่บ้านจัดสรรในกลุ่มเพอร์เฟค มีทั้งเซ็กเมนต์ต่ำกว่า 5 ล้านบาท, 5-15 ล้าน และเกิน 15 ล้านบาทขึ้นไป โดยจัดเก็บเป็นราคาบาท/ตารางวา ซึ่งการคำนวณค่าส่วนกลางมีตัวแปรในด้านจำนวนยูนิตด้วย เช่น หมู่บ้านที่มี 100 ยูนิต กับ 500 ยูนิต มีตัวหารต่างกัน ทำให้หมู่บ้านใหญ่กว่าได้เปรียบเพราะมีตัวหารเยอะ ค่าส่วนกลางจะถูกกว่าหมู่บ้านเล็ก

ระดับไฮเอนด์บวกเพิ่มค่า Fee

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหาร สายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ประเด็นค่าส่วนกลางในโครงการจัดสรรมองว่าขึ้นกับคุณภาพการบริการที่ลูกค้าได้รับ บางโครงการนำเสนอบริการหลากหลายกว่า ทำให้ต้องมีการจ้างบุคลากรมากกว่า

โดยกลุ่มแสนสิริมีบริษัทลูก คือ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ทำธุรกิจพร็อพเพอร์ตี้แมเนจเมนต์ หรือบริหารจัดการนิติบุคคลบ้านคอนโดฯ มีไอเท็มงานบริการจำนวนมากและหลากหลายกว่าคู่แข่ง เพราะฉะนั้น ถ้าบริหารคอนโดฯที่มีพื้นที่ขาย 30,000 ตารางเมตร ค่าส่วนกลางที่เหมาะสมตก 60-70 บาท/ตารางเมตร เป็นต้น เพราะมีค่า fee (ค่าธรรมเนียม) จากประสบการณ์ที่สะสมมายาวนาน สะท้อนออกมาผ่านคุณภาพงานบริการในพื้นที่ส่วนกลาง

"ประเด็นคือค่าส่วนกลางจะมากหรือน้อย มันต้อง judgement จากผู้ใช้ เดี๋ยวนี้ผมเชื่อว่าถ้าเป็นคนคอนโดฯขนาด 500 ยูนิต พื้นที่ขาย 30,000 ตารางเมตร ผมคิดว่าค่าบริหารส่วนกลางน่าจะตกอยู่ 60-70 บาท/ตารางเมตร เป็นค่าบริหารส่วนกลางอยู่ในจุดที่อาจจะเหมาะสม ขึ้นอยู่กับคนบริหารส่วนกลางว่าจะให้มากหรือน้อย"

นายอุทัยกล่าวต่อว่า แฟลกชิปคอนโดฯระดับลักเซอรี่ของแสนสิริ คือ 98 ไวร์เลส จัดเก็บค่าส่วนกลาง 120 บาท/ตารางเมตร เนื่องจากมีจำนวนยูนิตเพียง 70 ยูนิต ในขณะที่จัดหาบริการเยอะมาก ข้อคำนึงค่าส่วนกลางยังรวมถึงคุณภาพบุคลากรเป็นสิ่งสำคัญด้วย

"นิติบุคคลคอนโดฯโครงการละ 70 ยูนิต กับ 1,000 ยูนิต ต้องมีผู้จัดการ 1 คนเหมือนกัน แต่การบริหารคอนโดฯ 70 ยูนิต ที่ไฮเอนด์มาก ๆ ต้องใช้ผู้จัดการที่มีความสามารถสูง มีทักษะด้านงานบริการ เป็นคุณสมบัติหายาก ค่า fee ก็ต้องสูงกว่าปกติทั่วไป"

หลังโอน 3 ปี ค่าใช้จ่ายเริ่มสูง

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวเพิ่มเติมว่า ค่าส่วนกลางรายเดือนเป็นหน้าที่ตามกฎหมายที่เจ้าของบ้าน (หมู่บ้านจัดสรร) และเจ้าของร่วม (คอนโดฯ) ทุกคนต้องปฏิบัติตาม แต่ต้องยอมรับว่าค่าส่วนกลางก็ถือว่าเป็นภาระของผู้ซื้อเป็นอย่างมาก โดยพบว่าหลายโครงการไม่สามารถเก็บค่าส่วนกลางได้ครบ ถ้ามีการค้างค่าส่วนกลางในอัตราสูงอาจกระทบทำให้นิติบุคคลไม่มีเงินสำหรับการนำมาบริหาร จนส่งผลให้พื้นที่ส่วนกลางทรุดโทรม ขาดการดูแลรักษา โดยอัตราจัดเก็บแต่ละโครงการ ไม่เท่ากัน ขึ้นกับหลายปัจจัย อาทิ ขนาดของโครงการ จำนวนยูนิต สิ่งอำนวยความสะดวก ราคาขาย ฯลฯ

ทั้งนี้ ในทางปฏิบัติ มีผู้ประกอบการบางรายมีการกำหนดหรือระบุไว้ในสัญญาซื้อขายอย่างชัดเจนว่า ราคาค่าส่วนกลางที่จัดเก็บครั้งแรกมีเงื่อนไขเวลาใช้เพียง 3 ปี หลังจากนั้นปีต่อไปอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นเพื่อให้นิติบุคคลมีเงินงบประมาณมาใช้จ่ายบริหารจัดการ เฉลี่ยหลังจากโอนแล้วภายใน 3-5 ปี สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางเริ่มมีความจำเป็นในการบำรุงรักษา หรือซ่อมแซมตามอายุการใช้งาน

อย่างไรก็ตาม การปรับขึ้นค่าส่วนกลางเป็นเรื่องที่ค่อนข้างทำได้ยาก หากลูกบ้านไม่พร้อมใจกัน เนื่องจากขั้นตอนปกติต้องเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วม/เจ้าของบ้าน ซึ่งต้องได้คะแนนเสียงรับรองไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ถ้าครั้งแรกไม่ผ่าน ให้เรียกประชุมครั้งที่ 2 ภายใน 15 วัน โดยการประชุมครั้งที่ 2 ไม่ต้องถึงกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมด แต่ต้องได้คะแนน 1 ใน 3 ของคะแนนเสียงทั้งหมด

ท็อป 5 แพงสุดบ้าน-คอนโดฯ

นายภัทรชัยกล่าวต่อว่า จากการ สำรวจท็อป 5 ที่มีการจัดเก็บค่าส่วนกลาง สูงสุดในทำเลกรุงเทพฯ แยกเป็นบ้านและคอนโดฯ มีดังนี้

ท็อป 5 คอนโดฯอยู่ระหว่างการขายที่มีค่าส่วนกลางแพงที่สุด ประกอบด้วย