ทำไมต้องจำกัดความสูงอาคาร? กับ 4 กฎหมายที่จัดการเรื่องความสูง
แม้ที่ดินแต่ละที่จะเป็นกรรมสิทธิ์ของเราก็ตาม แต่อาคารที่สร้างลงบนที่ดินนั้น ๆ ใช่จะสามารถสร้างสูงได้ตามใจชอบ ซึ่งความสูงของอาคารถูกจำกัดไว้ด้วยกฎหมายหลายฉบับ โดยเฉพาะ..
1. กฎหมายควบคุมอาคาร (ออกมาเป็นกฎกระทรวงฉบับต่างๆ)
กฎหมายควบคุมอาคารนั้นจะควบคุมความสูงอาคารจากเงื่อนไขหลายปัจจัยเช่นถ้าถนนที่ติดที่ดินเรามีขนาดเล็ก เราจะห้ามสร้างอาคารขนาดใหญ่ ขนาดใหญ่พิเศษ ซึ่งเจ้าอาคารขนาดใหญ่ และใหญ่พิเศษตามกฎหมาย ก็จะมีเงื่อนไขกำหนดเกี่ยวกับความสูง เช่นไม่เกิน 15 เมตร ไม่เกิน 23 เมตรเป็นต้น
สาเหตุนั้นเป็นทั้งเรื่องความปลอดภัยและเรื่องระบบสาธารณูปโภค พูดให้จับต้องได้ก็คือ ตึกสูงมากไปแต่ดันอยู่บนถนนเส้นเล็ก หากเกิดเพลิงไหม้ขึ้นมารถดับเพลิงจะเข้าไปช่วยดับไฟลำบาก หรืออาคารสูงใหญ่มาก ๆ ก็มักมีปริมาณความต้องการใช้รถมาก มีคนเข้าใช้อาคารมาก จึงต้องการถนนขนาดใหญ่ขึ้นเพื่อระบายรถโดยไม่ก่อให้เกิดการจราจรติดขัดเกินควร และยังต้องการใช้ท่อประปา ท่อระบายน้ำขนาดใหญ่ขึ้น ซึ่งถนนขนาดเล็กไม่สามารถตอบสนองให้ได้
นอกจากนั้นแล้วยังมาจากการคำนึงถึงเรื่องการบดบังแสงและลมเข้าถึงถนน อาคารสูงที่สร้างติดกันเป็นพรืด จะทำให้ถนนมืดและกลายเป็นหุบเหวกักอากาศเสีย ในกรณีนี้กฎหมายอาคารควบคุมด้วยความสูงในแต่ละระยะร่น ซึ่งกำหนดว่าอาคารจะสร้างสูงได้เท่าไหร่ ก็ต้องไม่เกิน 2 เท่าของระยะจากเขตทางฝั่งตรงข้ามจนถึงระยะที่อาคารจะสร้างที่ความสูงนั้น ๆ และนี่จึงทำให้เกิดตึกปาดเฉียงที่ส่วนบน ๆ ของตึกให้เราเห็นกันทั่วไป
นอกจากกฎหมายอาคารแล้วยังมี
2. กฎหมายผังเมือง (ออกมาเป็นกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองจังหวัดและพื้นที่ต่าง ๆ)
กฎหมายผังเมืองจะเป็นกฎหมายเฉพาะพื้นที่ แต่ละพื้นที่มีข้อกำหนดต่างกัน แต่เหตุผลในการจำกัดความสูงอาจเกี่ยวข้องกับมิติทางวัฒนธรรม เช่นหากบริเวณใดใกล้โบราณสถาน หรือสถานที่สำคัญ แล้วต้องการรักษาทัศนียภาพโดยรวมของเมือง ก็จะกำหนดให้บริเวณโดยรอบ ห้ามสร้างอาคารสูงเกินไป (เช่นในบริเวณเมืองเก่า อนุสาวรีย์ หรือพระราชวัง) หรือในมิติเรื่องทัศนียภาพอันสวยงาม เช่นพื้นที่ริมทะเล ก็จะมีการกำหนดความสูงอาคารตามลำดับความใกล้ไกลชายทะเลอยู่เสมอ ยิ่งใกล้ทะเลก็จะยิ่งสร้างอาคารสูงได้น้อยลง
เรื่องผังเมืองยังคำนึงถึงเรื่องความหนาแน่น ซึ่งในมุมหนึ่งอาคารสูงคือความหนาแน่นไปด้วยในตัว ผังเมืองบริเวณจึงจำกัดไม่ให้สร้างอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่ (ซึ่งมักทำงานสัมพันธ์กับกฎหมายอาคารในเรื่องขนาดถนนและระบบสาธารณูปโภคในโซนเหล่านั้น ก็จะมีไว้เพื่อการใช้งานที่มีความหนาแน่นน้อย)
ในประเด็นนี้ยังมีกฎหมายอีกตัวที่ทำหน้าที่คล้าย ๆ กัน ซึ่งก็คือ
3. กฎหมายกำหนดเขตพื้นที่และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อม (ออกมาเป็น “ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม”)
ซึ่งเน้นไปที่ประเด็นสิ่งแวดล้อมเป็นหลัก เพราะขนาดของอาคารมีผลต่อสิ่งแวดล้อมทั้งในเรื่องการจราจร การปล่อยน้ำเสีย ฯลฯ คล้ายเหตุผลที่ใช้ในกฎหมายผังเมือง แต่เน้นย้ำที่ประเด็นสิ่งแวดล้อมเป็นหลัก
และยังมีกฎหมายที่สำคัญอย่างยิ่งอีกฉบับที่เกี่ยวข้องกับการจำกัดความสูงอาคาร นั่นคือ
4. กฎหมายเกี่ยวกับเขตปลอดภัยในการเดินอากาศ (ออกมาเป็น “ประกาศเขตปลอดภัยในการเดินอากาศของสนามบินต่างๆ)
ซึ่งจำกัดความสูงของอาคารในพื้นที่ใกล้สนามบินโดยเฉพาะในแนวที่เครื่องบินบินขึ้นหรือร่อนลง เรื่องนี้คงเข้าใจได้ไม่ยากว่ามีเหตุผลอะไรจึงต้องมีข้อกำหนดนี้
ทั้งหมดคือเหตุผลและที่มาของการควบคุมความสูงอาคารในบ้านเรา ซึ่งหากท่านใดต้องการศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมว่าที่ดินของท่านจะสร้างอาคารสูงได้เท่าไหร่ จะยังมีรายละเอียดที่ซับซ้อนอีกมาก อย่างไรก็ตามหวังว่าจากเหตุผลที่อธิบายข้างต้น ท่านจะพอเข้าใจแนวคิดและพอคาดการณ์ได้โดยคร่าวก่อนว่าในที่ดินบริเวณหนึ่ง ๆ นั้น น่าจะถูกจำกัดการก่อสร้างอาคารให้สูงหรือเตี้ยได้ด้วยปัจจัยทางกฎหมายฉบับใดได้บ้าง
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : นิธิพันธ์ วิประวิทย์ ZmyHome
อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ กฎหมายอาคารสูง :-
>> ตึกสูงขนาดไหนถึงต้องมีลิฟต์?
>> ที่ดินแบบไหน ที่จะไม่กลายเป็นตึกสูงในภายหลัง
1. กฎหมายควบคุมอาคาร (ออกมาเป็นกฎกระทรวงฉบับต่างๆ)
กฎหมายควบคุมอาคารนั้นจะควบคุมความสูงอาคารจากเงื่อนไขหลายปัจจัยเช่นถ้าถนนที่ติดที่ดินเรามีขนาดเล็ก เราจะห้ามสร้างอาคารขนาดใหญ่ ขนาดใหญ่พิเศษ ซึ่งเจ้าอาคารขนาดใหญ่ และใหญ่พิเศษตามกฎหมาย ก็จะมีเงื่อนไขกำหนดเกี่ยวกับความสูง เช่นไม่เกิน 15 เมตร ไม่เกิน 23 เมตรเป็นต้น
สาเหตุนั้นเป็นทั้งเรื่องความปลอดภัยและเรื่องระบบสาธารณูปโภค พูดให้จับต้องได้ก็คือ ตึกสูงมากไปแต่ดันอยู่บนถนนเส้นเล็ก หากเกิดเพลิงไหม้ขึ้นมารถดับเพลิงจะเข้าไปช่วยดับไฟลำบาก หรืออาคารสูงใหญ่มาก ๆ ก็มักมีปริมาณความต้องการใช้รถมาก มีคนเข้าใช้อาคารมาก จึงต้องการถนนขนาดใหญ่ขึ้นเพื่อระบายรถโดยไม่ก่อให้เกิดการจราจรติดขัดเกินควร และยังต้องการใช้ท่อประปา ท่อระบายน้ำขนาดใหญ่ขึ้น ซึ่งถนนขนาดเล็กไม่สามารถตอบสนองให้ได้
นอกจากนั้นแล้วยังมาจากการคำนึงถึงเรื่องการบดบังแสงและลมเข้าถึงถนน อาคารสูงที่สร้างติดกันเป็นพรืด จะทำให้ถนนมืดและกลายเป็นหุบเหวกักอากาศเสีย ในกรณีนี้กฎหมายอาคารควบคุมด้วยความสูงในแต่ละระยะร่น ซึ่งกำหนดว่าอาคารจะสร้างสูงได้เท่าไหร่ ก็ต้องไม่เกิน 2 เท่าของระยะจากเขตทางฝั่งตรงข้ามจนถึงระยะที่อาคารจะสร้างที่ความสูงนั้น ๆ และนี่จึงทำให้เกิดตึกปาดเฉียงที่ส่วนบน ๆ ของตึกให้เราเห็นกันทั่วไป
นอกจากกฎหมายอาคารแล้วยังมี
2. กฎหมายผังเมือง (ออกมาเป็นกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองจังหวัดและพื้นที่ต่าง ๆ)
กฎหมายผังเมืองจะเป็นกฎหมายเฉพาะพื้นที่ แต่ละพื้นที่มีข้อกำหนดต่างกัน แต่เหตุผลในการจำกัดความสูงอาจเกี่ยวข้องกับมิติทางวัฒนธรรม เช่นหากบริเวณใดใกล้โบราณสถาน หรือสถานที่สำคัญ แล้วต้องการรักษาทัศนียภาพโดยรวมของเมือง ก็จะกำหนดให้บริเวณโดยรอบ ห้ามสร้างอาคารสูงเกินไป (เช่นในบริเวณเมืองเก่า อนุสาวรีย์ หรือพระราชวัง) หรือในมิติเรื่องทัศนียภาพอันสวยงาม เช่นพื้นที่ริมทะเล ก็จะมีการกำหนดความสูงอาคารตามลำดับความใกล้ไกลชายทะเลอยู่เสมอ ยิ่งใกล้ทะเลก็จะยิ่งสร้างอาคารสูงได้น้อยลง
เรื่องผังเมืองยังคำนึงถึงเรื่องความหนาแน่น ซึ่งในมุมหนึ่งอาคารสูงคือความหนาแน่นไปด้วยในตัว ผังเมืองบริเวณจึงจำกัดไม่ให้สร้างอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่ (ซึ่งมักทำงานสัมพันธ์กับกฎหมายอาคารในเรื่องขนาดถนนและระบบสาธารณูปโภคในโซนเหล่านั้น ก็จะมีไว้เพื่อการใช้งานที่มีความหนาแน่นน้อย)
ในประเด็นนี้ยังมีกฎหมายอีกตัวที่ทำหน้าที่คล้าย ๆ กัน ซึ่งก็คือ
3. กฎหมายกำหนดเขตพื้นที่และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อม (ออกมาเป็น “ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม”)
ซึ่งเน้นไปที่ประเด็นสิ่งแวดล้อมเป็นหลัก เพราะขนาดของอาคารมีผลต่อสิ่งแวดล้อมทั้งในเรื่องการจราจร การปล่อยน้ำเสีย ฯลฯ คล้ายเหตุผลที่ใช้ในกฎหมายผังเมือง แต่เน้นย้ำที่ประเด็นสิ่งแวดล้อมเป็นหลัก
และยังมีกฎหมายที่สำคัญอย่างยิ่งอีกฉบับที่เกี่ยวข้องกับการจำกัดความสูงอาคาร นั่นคือ
4. กฎหมายเกี่ยวกับเขตปลอดภัยในการเดินอากาศ (ออกมาเป็น “ประกาศเขตปลอดภัยในการเดินอากาศของสนามบินต่างๆ)
ซึ่งจำกัดความสูงของอาคารในพื้นที่ใกล้สนามบินโดยเฉพาะในแนวที่เครื่องบินบินขึ้นหรือร่อนลง เรื่องนี้คงเข้าใจได้ไม่ยากว่ามีเหตุผลอะไรจึงต้องมีข้อกำหนดนี้
ทั้งหมดคือเหตุผลและที่มาของการควบคุมความสูงอาคารในบ้านเรา ซึ่งหากท่านใดต้องการศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมว่าที่ดินของท่านจะสร้างอาคารสูงได้เท่าไหร่ จะยังมีรายละเอียดที่ซับซ้อนอีกมาก อย่างไรก็ตามหวังว่าจากเหตุผลที่อธิบายข้างต้น ท่านจะพอเข้าใจแนวคิดและพอคาดการณ์ได้โดยคร่าวก่อนว่าในที่ดินบริเวณหนึ่ง ๆ นั้น น่าจะถูกจำกัดการก่อสร้างอาคารให้สูงหรือเตี้ยได้ด้วยปัจจัยทางกฎหมายฉบับใดได้บ้าง
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : นิธิพันธ์ วิประวิทย์ ZmyHome
อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ กฎหมายอาคารสูง :-
>> ตึกสูงขนาดไหนถึงต้องมีลิฟต์?
>> ที่ดินแบบไหน ที่จะไม่กลายเป็นตึกสูงในภายหลัง
