อยากโอนบ้านให้ลูกหลาน "ยกให้" กับ "ขายให้" อะไรที่ต่างกัน?

พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ ส่งผลให้ผู้ครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างประเภทต่าง ๆ ต้องเสียภาษีตามมูลค่าในอัตราที่กำหนด จึงทำให้คนที่มีบ้านหลายหลัง หรือที่ดินหลายแปลง อยากใช้วิธีโอนให้คนใกล้ตัว เพื่อตัวเองจะได้เสียภาษีน้อยลง แต่ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้ลูกหลาน หรือญาติพี่น้อง คนในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีก็ต้องมีค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายทั้งนั้น แล้ววิธีไหนต้องจ่ายเท่าไหร่บ้าง ลองมาดูกันครับ

1. กรณียกให้

หากต้องการโอนยกบ้าน คอนโด หรือที่ดินให้กับคนในครอบครัว ค่าใช้จ่ายในการโอนให้แต่ละคนจะไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ต่อเจ้าของทรัพย์สิน โดยการโอนให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย จะมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ คือค่าธรรมเนียมการโอนและอากรแสตมป์ ส่วนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะเสียก็ต่อเมื่อทรัพย์ที่ยกให้มีมูลค่าเกิน 20 ล้านบาท แต่หากเป็นการยกให้บุตรนอกสมรส หรือคนอื่น ๆ ในครอบครัว ก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีเงินได้ตามอัตรา โดยบุตรนอกกฎหมายหรือบุตรที่บิดาไม่มียื่นขอรับรองบุตร ถือเป็นคนนอกครอบครัว จะมีเพดานของมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับ ต่ำกว่าบุตรที่ของด้วยกฎหมายและคนในครอบครัว

การยกให้นั้น ผู้ให้มีสิทธิ์เรียกคืนทรัพย์ที่ยกให้ได้ในภายหลัง ถ้าเข้าเกณฑ์ตามกฎหมาย เช่น ผู้รับไม่ให้สิ่งของจำเป็นเพื่อเลี้ยงชีพเมื่อผู้ให้กลายเป็นคนยากไร้ เป็นต้น

ผู้รับโอน	บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย	บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย	คนอื่น ๆ ในครอบครัว
ค่าธรรมเนียมการโอน	0.5% ของราคาประเมิน	0.5% ของราคาประเมิน	2.0% ของราคาประเมิน
ค่าอากรแสตมป์	0.5% ของราคาประเมิน	0.5% ของราคาประเมิน หรือเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ	0.5% ของราคาประเมิน หรือเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	ไม่เสีย	3.3% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมิน (ยกเว้นถือครองเกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)	3.3% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมิน (ยกเว้นถือครองเกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	ทรัพย์ <20 ล้านบาท ไม่เสีย ทรัพย์ >20 ล้านบาท เสียภาษี 5% ของส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท	ทรัพย์ <10 ล้านบาท ไม่เสีย ทรัพย์ >10 ล้านบาท เสียภาษี 5% ของส่วนที่เกิน 10 ล้านบาท	ทรัพย์ <20 ล้านบาท ไม่เสีย ทรัพย์ >20 ล้านบาท เสียภาษี 5% ของส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท

2. กรณีขายให้

การขายบ้าน คอนโด หรือที่ดินให้กับคนในครอบครัว ไม่ว่าจะเป็นใครก็ตาม การซื้อขายจะมีค่าใช้จ่ายไม่ต่างกัน ผู้ขายมีหน้าที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียม อากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งจะแบ่งค่าธรรมเนียมการโอนให้คนในครอบครัวที่เป็นผู้ซื้อช่วยจ่ายหรือไม่ ก็ขึ้นอยู่กับการตกลงกัน และหากเป็นการซื้อ-ขายโดยจดจำนอง จะเสียค่าจดจำนองด้วย คิดเป็น 1% ของมูลค่าจำนอง (ลดลงเหลือ 0.01% ในราคาซื้อ-ขายและวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท เฉพาะกรณีที่มีการจำนองกับสถาบันการเงิน จนถึงสิ้นปีนี้)

สิ่งที่แตกต่างกับการยกให้อย่างชัดเจนก็คือ ผู้ขายไม่มีสิทธิ์เรียกคืนทรัพย์ที่ขายให้ได้ ผู้รับโอนหรือผู้ซื้อมีสิทธิ์ขาดในทรัพย์สินนั้นแต่ผู้เดียว

ผู้รับโอน	บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย	บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย	คนอื่น ๆ ในครอบครัว
ค่าธรรมเนียมการโอน	2.0% ของราคาประเมิน	2.0% ของราคาประเมิน	2.0% ของราคาประเมิน
ค่าอากรแสตมป์	0.5% ของราคาประเมิน หรือเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ	0.5% ของราคาประเมิน หรือเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ	0.5% ของราคาประเมิน หรือเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมิน (ยกเว้นถือครองเกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)	3.3% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมิน (ยกเว้นถือครองเกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)	3.3% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมิน (ยกเว้นถือครองเกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	เสียภาษี โดยผู้ขายจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย	เสียภาษี โดยผู้ขายจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย	เสียภาษี โดยผู้ขายจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย

3. กรณียกให้เป็นมรดก หลังจากเจ้าของทรัพย์สินเสียชีวิต

ในกรณีที่เจ้าของบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ได้เสียชีวิตลง ทรัพย์สินจะกลายเป็นมรดกที่ตกทอดสู่ทายาทโดยธรรมเท่านั้น ไม่สามารถตกทอดสู่ทายาทที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายได้ การโอนจะเสียเพียงค่าธรรมเนียมการโอนเท่านั้น ไม่ต้องเสียทั้งค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

แต่หากทรัพย์สินที่เป็นมรดก มีมูลค่าสุทธิรวมเกิน 100 ล้านบาท ผู้รับโอนมรดกจะมีหน้าที่ต้องเสียภาษีมรดกในอัตราคงที่ 10% ของส่วนที่เกินจาก 100 ล้านบาท ซึ่งหากผู้รับมรดกเป็นบุพการี (พ่อแม่ ปู่ย่าตายาย ทวดและสูงขึ้นไป) หรือผู้สืบสันดาน (ลูก หลาน เหลน และต่ำลงมา) อัตราภาษีจะลดลงเหลือ 5% หรือหากผู้รับมรดกเป็นคู่สมรสที่ถูกต้องตามกฎหมาย จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีการรับมรดก

ผู้รับโอน	สามี / ภรรยาตามกฎหมาย	บุพการี / ผู้สืบสันดาน	คนอื่น ๆ ในครอบครัว
ค่าธรรมเนียมการโอน	0.5% ของราคาประเมิน	0.5% ของราคาประเมิน	2.0% ของราคาประเมิน
ค่าอากรแสตมป์	ไม่เสีย	ไม่เสีย	ไม่เสีย
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	ไม่เสีย	ไม่เสีย	ไม่เสีย
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	ไม่เสีย	ทรัพย์ <100 ล้านบาท ไม่เสีย ทรัพย์ >100 ล้านบาท เสียภาษี 5% ของส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท	ทรัพย์ <100 ล้านบาท ไม่เสีย ทรัพย์ >100 ล้านบาท เสียภาษี 10% ของส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท