ซื้อบ้านมือสอง กู้เต็ม 100% เป็นไปได้ไหม?

ซื้อบ้านมือสอง กู้เต็ม 100% เป็นไปได้ไหม?

อัพเดต 11/10/2021
หากคิดจะซื้อบ้านสักหลัง หรือซื้อคอนโดสักห้อง คงมีคนส่วนน้อยมากที่จะซื้อด้วยเงินสดก้อนใหญ่ แทบทุกคนก็จะต้องใช้บริการสินเชื่อธนาคารกันใช่มั้ยครับ?

ถ้าเราซื้อบ้านใหม่กับโครงการจากบริษัทผู้พัฒนาฯทั้งหลาย ธนาคารก็มักจะบอกว่า ให้วงเงินสินเชื่อกู้เต็ม 100% (เดี๋ยวนี้ทุ่มทั้งใจให้เกินร้อยก็มีนะ เอ้อ!!) แต่พอที่เราจะซื้อเป็นบ้านมือสองขึ้นมาล่ะก็ รีบเปลี่ยนแคตตาล็อกแทบไม่ทัน ดอกเบี้ยที่เสนอมาก็มักจะสูงกว่าสินเชื่อบ้านใหม่ แถมวงเงินก็ดูจะน้อยกว่าแบบเห็นได้ชัดเสียด้วยสิ

ต้องทำความเข้าใจกันก่อนครับ คำว่า "กู้ 100%" หมายถึงผู้ขอสินเชื่อมีความคาดหวังว่า ธนาคารจะให้วงเงินกู้ "เท่ากับราคาที่ตกลงซื้อขายกัน" ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย จะได้ออกเช็คจากธนาคารมาจ่ายผู้ขายได้ใบเดียวจบ

แต่ความเป็นจริงแล้ว เมื่อเราขอสินเชื่อบ้านมือสอง โดยระบุราคาซื้อขายลงไปในคำร้องขอสินเชื่อ ธนาคารไม่สามารถยึดเอาราคาที่เราระบุลงไปนั้นมาออกสินเชื่อได้ทันที เพราะจะทำให้สินเชื่อที่ออกให้ไม่อยู่ในมาตรฐานเดียวกับลูกหนี้รายอื่น ๆ ธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่ประเมินทรัพย์สินไปทำการประเมินบ้านหรือคอนโดที่เราเอามาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันสินเชื่อ ว่าอยู่ที่ไหน อายุเท่าไหร่ มีสภาพเป็นอย่างไรบ้าง ต่อเติมตรงไหน มีความเสียหายอะไรบ้าง ที่ดินมีราคาประเมินจากกรมที่ดินเท่าไหร่ ฯลฯ

เจ้าหนีาที่ประเมินฯ จะรวบรวมข้อมูลทั้งหมดมาสรุปบอกเจ้าหน้าที่สินเชื่อว่า บ้านหลังนี้หรือคอนโดห้องนี้ควรจะมีราคาเท่าไหร่ เมื่อเทียบราคาประเมินกับราคาซื้อขายที่เราระบุไปในคำร้องขอสินเชื่อแล้ว ธนาคารจะพิจารณาออกสินเชื่อตามราคาที่ต่ำกว่า ครับ

นอกจากราคาประเมินธนาคารที่อาจจะต่ำกว่าราคาซื้อขายแล้ว "สัดส่วนต่อมูลค่าทรัพย์สิน" ก็เป็นอีกส่วนหนึ่งที่ทำให้วงเงินกู้ลดลงจากที่คาดหวัง ถึงธนาคารจะระบุว่าให้วงเงินสูงสุด 100% จากราคาที่ต่ำกว่าที่กล่าวไป แต่บ้านหรือคอนโดที่เราเอามาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันนั้น ประกอบขึ้นจาก "ที่ดิน" และ "ตัวอาคาร" ครับ ราคาที่ดินนั้นอาจจะเพิ่มสูงขึ้นตามเวลา แต่ตัวอาคารกลับจะมีมูลค่าต่ำลงเรื่อย ๆ จากสิ่งที่เราเรียกว่า "ค่าเสื่อม" นั่นเองครับ ยิ่งถ้าทรัพย์สินผ่านการใช้งานมานาน มีจุดต่องซ่อมแซมรีโนเวทมาก เปอร์เซ็นต์สินเชื่อก็จะยิ่งลดลง เหลืออยู่ที่ประมาณ 70%-90% สำหรับบ้านมือสอง ทั้งนี้เพื่อลดความเสี่ยงของธนาคารหากจำเป็นต้องยึดทรัพย์มาแล้วอาจขายทอดตลาดได้ยากครับ

ดังนั้นหากถามว่า ซื้อบ้านมือสอง กู้เต็ม 100% ยังเป็นไปได้ไหม? ต้องตอบว่า ยังมีทางเป็นไปได้ครับ ถ้า!! บ้านมือสองนั้นมีราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขาย ธนาคารก็จะพิจารณาสินเชื่อตามราคาซื้อขายแทน และผู้ขอสินเชื่อ ระบุราคาหน้าสัญญาจะซื้อจะขายให้สูงกว่าราคาซื้อขายจริง เมื่อคำนวณสัดส่วนวงเงินต่อมูลค่าทรัพย์สินแล้ว ก็สามารถได้วงเงินเท่ากับราคาซื้อขายจริงได้เช่นกันครับ

แต่ไม่ใช่บ้านมือสองหรือคอนโดมือสองทุกหลังจะสามารถทำตามที่กล่าวไปได้ทุกกรณีนะครับ ต้องเป็นทรัพย์ที่มีคุณภาพและ potential ที่จะเพิ่มมูลค่าได้ในอนาคตจริง ๆ จึงจะสามารถยื่นกู้เต็ม 100% ได้ครับ

จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ

ผู้เขียน : จเร ZmyHome
 

COPYRIGHT © 2015-2021 , Z Home, LTD ALL RIGHTS RESERVED