กฎเหล็ก 4 ประการ ในการเลือกดอกเบี้ยบ้าน

ดอกเบี้ยก็เปรียบเหมือน “ราคาสินค้า” ที่ธนาคารต่าง ๆ นำมาเป็นกลยุทธ์ชูโรงในการต่อสู้กันในสมรภูมิรบสินเชื่อบ้าน ที่เรียกว่าสมรภูมินั่นก็เพราะมีการต่อสู้กันอย่างดุเดือดในโครงการหมู่บ้านหรือคอนโดมิเนียมที่กำลังเปิดขาย สังเกตุได้จากเมื่อเราไปดูโครงการ ตัดสินใจซื้อ จ่ายเงินจอง ทำสัญญา จ่ายเงินดาวน์ไปจนเรียบร้อย พอบ้านสร้างเสร็จ พนักงานขายหรือเซลล์โครงการจะให้เราทำเรื่องยื่นกู้บ้าน โดยกรอกใบสมัครเกือบทุกธนาคาร แล้วให้เราช้อปปิ้งธนาคารที่ให้เงื่อนไขดีที่สุด! ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยดีที่สุด! วงเงินเยอะที่สุด! ของแถมเริ่ดสุด! (บางธนาคารช่วงนี้แถมทีวี เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือแม้กระทั่ง voucher HomePro นะเธอ) นอกจากนี้ยังมีอนุมัติเร็วที่สุด! อนุมัติง่ายที่สุด! ….เห็นแบบนี้แล้วจะไม่ให้เรียกสมรภูมิรบได้อย่างไร แต่อย่างไรก็ดี เนื่องจากบ้านเป็นหนี้ก้อนใหญ่การเลือกธนาคารที่มีดอกเบี้ยต่ำที่สุดย่อมทำให้รู้สึกฟินกว่าการได้ของแถมใด ๆ

กฎเหล็กข้อที่ 1 ต้องได้ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี ต่ำที่สุด บางทีผู้จะกู้เงินซื้อบ้าน หลงกลตัวเลข “0%” ในป้ายโฆษณา โดยลืมดูว่าธนาคารนั้น ๆ ให้ 0% นานเท่าไหร่ บางทีอาจจะแค่ 3 เดือน 6 เดือน แล้วลอยเคว้งคว้างในปีที่เหลือ ไม่เอานะ เราไม่ดูแค่นั้น เราดูกันที่ดอกเบี้ย “เฉลี่ย 3 ปี” ทำไมต้อง 3 ปี? เพราะธนาคารจะให้เราเสียค่าปรับ 3% ของวงเงินกู้ทั้งหมด ถ้าเราปิดหนี้บ้านก่อนกำหนด 3 ปีดังนั้นทุกธนาคารเลยใช้จัดโปรโมชั่นดอกเบี้ยกันอยู่ที่ 3 ปีนี่แหละ แล้ว ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี คิดยังไง? วิธีคิดแบบง่าย ๆ บ้าน ๆ คร่าว ๆ ไม่ซับซ้อนแบบวิธีคิดทางการเงิน ให้นำดอกเบี้ยที่แต่ละธนาคารให้แต่ละปีบวกกันแล้วหาร 3 เช่น ดอกเบี้ยบ้านธนาคาร A ปีที่ 1 0.99% ปีที่ 2 MRR-2% ปีที่ 3 MRR-0.75%สมมุติ MRR= 7.5% เพราะฉะนั้นดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี คือ 0.99+(7.5-2)+(7.5-0.75)/3= 4.413 % เอาล่ะไม่ต้องเครียด ถึงเวลาหน้างานจริง ๆ ถามธนาคารไปคำถามเดียวเลยว่า “ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีเท่าไหร่?” จบปิ๊ง ธนาคารจะตอบทันทีไม่ต้องเสียเวลางัดวิชาคณิตศาสตร์มาคิดให้เสียเวลาหรือควานหาเครื่องคิดเลขให้ยุ่ง

กฎเหล็กข้อที่ 2 ต้องรู้จักประเภทของดอกเบี้ยลอยตัว ดอกเบี้ยลอยตัวหมายความว่าดอกเบี้ยที่มีอัตราไม่คงที่ ขึ้น ๆ ลง ๆ ตามสภาพเศรษฐกิจและประกาศดอกเบี้ยแต่ละธนาคารในช่วงเวลาหนึ่ง ๆ ดอกเบี้ยลอยตัวมีชื่อเรียกแตกต่างกัน แต่ละธนาคารใช้ไม่เหมือนกัน ได้แก่

MLR ย่อมาจาก Minimum Loan Rate คือชื่อเค้าบอกตัวเองว่าชั้นเนี่ยต่ำสุดแล้วนะเธอ บางธนาคารใช้เป็นดอกเบี้ยลอยตัวสำหรับสินเชื่อบ้านของตนเอง ซึ่งดี ถูก แต่บางทีอาจถูกหลอก เพราะ MLR บางธนาคารสูงกว่า MRR อีกนะจะบอกให้
MRR ย่อมาจาก Minimum Retail Rate นี่ก็บอกว่าตัวเองต่ำสุด แต่ MRR มักจะ “แพง” กว่า MLR เสมอ “ถ้าอยู่ธนาคารเดียวกัน” แต่ต่างธนาคารไม่แน่ ต้องดูดี ๆ ว่าแต่ละที่ มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวทั้งสองชนิดเท่าไหร่กันแน่
MHR ย่อมาจาก Minimum Housing Rate ใช้สำหรับเงินกู้สินเชื่อบ้านของธนาคารเท่านั้น ปกติอ้างอิงกับดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านเฉลี่ยของ 5 ธนาคารใหญ่ ดอกเบี้ยจะสูงกว่า MLR ขึ้นลงตามประกาศของธนาคารและตามสภาพคล่องของสภาวะตลาด ปัจจุบันมีธนาคารเดียวที่ใช้ MHR อ้างอิงสินเชื่อซื้อบ้านคือ ธนาคารสแตนดาร์ดชาร์เตอร์ด (ไทย)

กฎเหล็กข้อที่ 3 ต้องได้ดอกเบี้ย Money Expo หรือมหกรรมบ้านและคอนโด หรือฯลฯ เป็นที่รู้กันว่างานพวกนี้เป็นสมรภูมิรบใหญ่ของทุกธนาคารรองจากโครงการหมู่บ้าน ดังนั้นดอกเบี้ยบ้านที่นำเสนอในงานจะเป็นดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี ที่ดีที่สุด ณ เวลานั้นที่เราจำเป็นต้องกู้ซื้อบ้าน อย่ารอช้าปีนึงต้องมีจัดซักสามครั้งในกรุงเทพฯ ไปช้อปปิ้งดอกเบี้ยธนาคารในงานแล้วรับใบจองหรือลงทะเบียนดอกเบี้ยในงานก่อนไปยื่นเอกสารกู้กับธนาคารที่เราจะทำเรื่องกู้

กฎเหล็กข้อที่ 4 ต้องมีโปรแกรมให้ต่อดอกเบี้ยโปรโมชั่นหลังจาก 3 ปี อันนี้จะขั้นสูงนิดนึงสำหรับคนขี้เหนียวหวงจ่ายดอกเบี้ยบ้าน เพราะจะมีเพียงไม่กี่ธนาคารที่มีโปรแกรมนี้ป้องกันลูกค้ารีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่นเมื่อครบ 3 ปี บ้างแจ้งความต้องการแล้วลดให้เลย บ้างตีมึนให้ดอกเบี้ยลอยไป บ้างมีการจ่ายค่าธรรมเนียมเพื่อปรับดอกเบี้ย ถามคำถามเดียวกับธนาคารหลังจากทราบดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแล้วว่า “มีโปรแกรมลดดอกเบี้ยหลังครบ 3 ปีมั้ย?” สำหรับข้อนี้บางคนอ่านจะผ่านไปได้เพราะบางคนเอาเร็ว เอาด่วน ขออนุมัติผ่านก่อนเป็นใช้ได้ อันนี้ไม่ว่ากันเป็นเรื่องของอีก 3 ปีข้างหน้า แต่รีไฟแนนซ์ก็ค่าใช้จ่ายเยอะนะ …แล้วว่ากัน จบหลักสูตรการเลือกธนาคารและโปรแกรมดอกเบี้ยบ้าน เจ๊เค็มอย่างเรา ๆ ผ่านกฎเหล็ก 4 ข้อได้ดอกเบี้ยบ้านราคาดีไปหลายปีแน่นอน

จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ

อ่านเพิ่มเติม >> อย่าลืม ดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านหักภาษีได้!