ลงทุนคอนโดยังไงให้ได้กำไร 100%
วันนี้ได้มีโอกาสคุยกับนักลงทุนคนนึงซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดในโครงการ Noble Refine ซอย สุขุมวิท 26 โดยห้องชุดนี้เค้าได้ซื้อมาตั้งแต่วันจองที่โรงแรม Four Season ประมาณ 90,000+ บาท/ตร.ม. ปัจจุบันโครงการนี้มีราคาขายสูงกว่าตร.ม.ละ 170,000 บาท (ไม่มีข้อมูลราคาปิดการขายได้จริงๆเผยแพร่ แต่ดูราคาคอนโดโนเบิลรีฟายน์ที่ประกาศขายอยู่ และราคาคอนโดโนเบิลรีฟายน์ที่ขายได้แล้ว ที่นี่) นอกจากนี้ ที่ผ่านมาตั้งแต่สร้างเสร็จห้องชุดของเค้ายังได้ค่าเช่าเดือนละ 38,000 บาท หักเงินผ่อนธนาคารแล้วยังเหลือเป็นคนเงินเก็บเข้ากระเป๋าประมาณ 8,000-10,000 บาท เรียกได้ว่าการลงทุนครั้งนี้ในระยะเวลาเพียง 5-6 ปี กำไรกว่า 100% ถ้ารู้รายละเอียดเงินกู้และดอกเบี้ยก็จะประมาณผลตอบแทนเฉพาะส่วนที่เป็นทุนได้มากกว่านี้ ZmyHome คิดว่ากรณีแบบนี้น่าสนใจที่จะเอามาวิเคราะห์กันครับว่าทำไม การลงทุนครั้งนี้จึงเป็นการลงทุนที่ดี
1. ลงทุนถูกเวลาและลงทุนนานพอ ช่วงที่คอนโดที่นี่ขายตอนเปิดตัวปี 2009 หรือ 2010 (จำไม่ได้แน่ชัด) ราคาเปิดตัวประมาณ 90,000 กว่าบาท/ตร.ม.ถือว่าไม่แพงนัก เพราะคอนโดระดับบนที่ขายในช่วงนั้นราคาอยู่ที่ประมาณ 100,000-120,000 บาท ระยะเวลาจนถึงปัจจุบัน ประมาณ 5-6 ปี โดยไม่รีบซื้อ-ขายๆ ทำให้การเปลี่ยนแแปลงของราคาเฉลี่ยของตลาดส่งผลชัดเจนต่อทำเลที่มีความต้องการสูง ปลายปี 2014 เป็นช่วงทีตลาดคอนโดค่อนข้างคึกคัก และบริเวณนี้มีห้าง Emquatier ใกล้สร้างเสร็จ ทำให้ราคาโดยรวมในย่านนี้เพิ่มสูงขึ้น
2. โครงการเดินถึงสถานีรถไฟฟ้าและได้มาตรฐาน ความที่โครงการเดินถึงรถไฟฟ้าและเดินถึงทั้ง Emporium และ Emquatier ทำให้มีคนต้องการอยู่อาศัยมากจริงมาก (ทั้งอยู่เองหรือเช่าอยู่) เพราะสะดวกทั้งสำหรับการเดินทางและซื้อของใช้ที่จำเป็น โดยโครงการที่เดินมารถไฟฟ้าไม่ได้ ถึงแม้ว่าจะอยู่ในย่านสุขุมวิท ราคาก็จะเพิ่มน้อยกว่า ในช่วงเวลาเดียวกัน นอกจากนี้โครงการมีมาตรฐานการอยู่อาศัยที่รองรับได้ ทั้งด้านขนาดห้อง ความสูงฝ้าเพดาน ขนาดพื้นที่ใช้สอย (ถึงแม้ว่าจะไม่ได้หรูหราแบบอลังการดาวล้านดวง)
3. ห้องชุดที่มีปล่อยเช่าได้จริง และได้ค่าเช่าเพียงพอกับค่าใช้จ่าย เจ้าของห้องพอใจกับค่าเช่าที่ได้รับอย่างต่อเนื่อง และเมื่อห้องว่างก็ใช้เวลาไม่นานในการหาผู้เช่าใหม่ ทำให้ไม่มีภาระหรือแรงกดดันที่จะต้องขาย ที่สำคัญยังไม่มีไอเดียว่าควรจะลงใหม่กับที่ไหนดี ดังนั้นเวลาเราหาคอนโดเพื่อลงทุน ถ้ามีตลาดเช่าที่เข้มแข็งรองรับ นอกจากจะได้ผลตอบแทนแล้ว ยังช่วยให้ทรัพย์สินมีโอกาสที่จะมีราคาเพิ่มมากขึ้นอีกด้วย
4. พอมีคนอยู่จริง ก็มีห้องเสนอขายไม่มาก ทำให้คนที่อยากได้จริงๆ ต้องยอมจ่าย และทำให้ราคาเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากโครงการมีคนอยู่อาศัยจริง จะทั้งเจ้าของอยู่เองหรืออยู่โดยคนเช่า ทำให้มีห้องเสนอขายไม่มาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าเจ้าของไม่ได้ราคาที่พอใจก็ไม่จำเป็นต้องขาย พอจะหันไปหาทางเลือกอื่นที่ใกล้รถไฟฟ้าเหมือนกัน ไม่เก่าเกินไปเหมือนกัน ราคาใกล้เคียงกัน ก็มีไม่มาก ส่วนเมื่อเปรียบเทียบกับโครงการใหม่ ราคาก็สูงกว่าทั้งหมด นอกจากนี้โครงการที่จะเกิดใหม่ก็จะยิ่งแพงมากขึ้น เพราะราคาที่ดินริมถนนใกล้สุขุมวิทก็แทบจะหมดแล้วและเรียกราคาไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท
สรุป ลงทุนในทรัพย์สินที่ควรจะมีคนอยู่จริงมากๆ โดยเฉพาะกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อในย่านนั้นๆ ซึ่งส่วนใหญ่จะมาจากทำเลที่สะดวก ปลอดภัย โครงการมีคุณภาพดีทั้งพื้นที่ใช้สอย การก่อสร้าง การบริหารจัดการ และซื้อในช่วงที่ราคาไม่แพงเกินไป ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นช่วงที่มีคนขายมากๆ คนซื้อน้อยๆ
ขอให้ทุกคนศึกษาเรื่องทำเลและความต้องการอยู่อาศัยจริงมากๆ ก่อนการลงทุนนะครับ
จากใจ ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
1. ลงทุนถูกเวลาและลงทุนนานพอ ช่วงที่คอนโดที่นี่ขายตอนเปิดตัวปี 2009 หรือ 2010 (จำไม่ได้แน่ชัด) ราคาเปิดตัวประมาณ 90,000 กว่าบาท/ตร.ม.ถือว่าไม่แพงนัก เพราะคอนโดระดับบนที่ขายในช่วงนั้นราคาอยู่ที่ประมาณ 100,000-120,000 บาท ระยะเวลาจนถึงปัจจุบัน ประมาณ 5-6 ปี โดยไม่รีบซื้อ-ขายๆ ทำให้การเปลี่ยนแแปลงของราคาเฉลี่ยของตลาดส่งผลชัดเจนต่อทำเลที่มีความต้องการสูง ปลายปี 2014 เป็นช่วงทีตลาดคอนโดค่อนข้างคึกคัก และบริเวณนี้มีห้าง Emquatier ใกล้สร้างเสร็จ ทำให้ราคาโดยรวมในย่านนี้เพิ่มสูงขึ้น
2. โครงการเดินถึงสถานีรถไฟฟ้าและได้มาตรฐาน ความที่โครงการเดินถึงรถไฟฟ้าและเดินถึงทั้ง Emporium และ Emquatier ทำให้มีคนต้องการอยู่อาศัยมากจริงมาก (ทั้งอยู่เองหรือเช่าอยู่) เพราะสะดวกทั้งสำหรับการเดินทางและซื้อของใช้ที่จำเป็น โดยโครงการที่เดินมารถไฟฟ้าไม่ได้ ถึงแม้ว่าจะอยู่ในย่านสุขุมวิท ราคาก็จะเพิ่มน้อยกว่า ในช่วงเวลาเดียวกัน นอกจากนี้โครงการมีมาตรฐานการอยู่อาศัยที่รองรับได้ ทั้งด้านขนาดห้อง ความสูงฝ้าเพดาน ขนาดพื้นที่ใช้สอย (ถึงแม้ว่าจะไม่ได้หรูหราแบบอลังการดาวล้านดวง)
3. ห้องชุดที่มีปล่อยเช่าได้จริง และได้ค่าเช่าเพียงพอกับค่าใช้จ่าย เจ้าของห้องพอใจกับค่าเช่าที่ได้รับอย่างต่อเนื่อง และเมื่อห้องว่างก็ใช้เวลาไม่นานในการหาผู้เช่าใหม่ ทำให้ไม่มีภาระหรือแรงกดดันที่จะต้องขาย ที่สำคัญยังไม่มีไอเดียว่าควรจะลงใหม่กับที่ไหนดี ดังนั้นเวลาเราหาคอนโดเพื่อลงทุน ถ้ามีตลาดเช่าที่เข้มแข็งรองรับ นอกจากจะได้ผลตอบแทนแล้ว ยังช่วยให้ทรัพย์สินมีโอกาสที่จะมีราคาเพิ่มมากขึ้นอีกด้วย
4. พอมีคนอยู่จริง ก็มีห้องเสนอขายไม่มาก ทำให้คนที่อยากได้จริงๆ ต้องยอมจ่าย และทำให้ราคาเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากโครงการมีคนอยู่อาศัยจริง จะทั้งเจ้าของอยู่เองหรืออยู่โดยคนเช่า ทำให้มีห้องเสนอขายไม่มาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าเจ้าของไม่ได้ราคาที่พอใจก็ไม่จำเป็นต้องขาย พอจะหันไปหาทางเลือกอื่นที่ใกล้รถไฟฟ้าเหมือนกัน ไม่เก่าเกินไปเหมือนกัน ราคาใกล้เคียงกัน ก็มีไม่มาก ส่วนเมื่อเปรียบเทียบกับโครงการใหม่ ราคาก็สูงกว่าทั้งหมด นอกจากนี้โครงการที่จะเกิดใหม่ก็จะยิ่งแพงมากขึ้น เพราะราคาที่ดินริมถนนใกล้สุขุมวิทก็แทบจะหมดแล้วและเรียกราคาไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท
สรุป ลงทุนในทรัพย์สินที่ควรจะมีคนอยู่จริงมากๆ โดยเฉพาะกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อในย่านนั้นๆ ซึ่งส่วนใหญ่จะมาจากทำเลที่สะดวก ปลอดภัย โครงการมีคุณภาพดีทั้งพื้นที่ใช้สอย การก่อสร้าง การบริหารจัดการ และซื้อในช่วงที่ราคาไม่แพงเกินไป ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นช่วงที่มีคนขายมากๆ คนซื้อน้อยๆ
ขอให้ทุกคนศึกษาเรื่องทำเลและความต้องการอยู่อาศัยจริงมากๆ ก่อนการลงทุนนะครับ
จากใจ ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
