ซื้อบ้านวันโอน ที่ดินขอดู Statement ย้อนหลัง?
สวัสดีครับ ช่วงนี้แอดมินได้ยินเรื่องจากคนซื้อบ้านหลายคนว่า ธนาคารอนุมัติกู้เรียบร้อยแล้ว แต่พอถึงวันโอนที่สำนักงานที่ดิน เจ้าหน้าที่กลับขอดู Bank Statement ย้อนหลังอีก หลายคนเลยงงว่าเกิดอะไรขึ้น
คำตอบคือ ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2569 กรมที่ดินสั่งให้สำนักงานที่ดินทั้ง 462 แห่งทั่วประเทศ ตรวจที่มาของเงินคนซื้อที่ดินเข้มขึ้นครับ เป้าหมายคือสกัดการถือที่ดินแทนชาวต่างชาติ หรือที่เรียกกันว่า "นอมินี" บทความนี้แอดมินสรุปให้ว่าเกณฑ์ใหม่มีอะไร ใครเข้าข่าย และควรเตรียมเอกสารอะไรไปวันโอน จะได้ไม่ต้องเสียเที่ยวกันครับ
ส่วนคำว่า "นอมินี" ก็คือการให้คนไทย หรือบริษัทที่คนไทยถือหุ้นแทน มาเป็นเจ้าของที่ดินแทนชาวต่างชาติ ซึ่งตามกฎหมายแล้วชาวต่างชาติถือที่ดินเองไม่ได้ เพราะฉะนั้นถึงจะกู้ผ่านแล้ว ก็ยังอาจถูกสอบถามที่สำนักงานที่ดินได้อยู่ดีครับ
1. ซื้อหรือรับโอนที่ดินมูลค่าตั้งแต่ 5 ล้านบาท หรือจ่ายเงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาท
เจ้าหน้าที่ต้องสอบที่มาของเงิน รายได้ อาชีพ และฐานะการเงินอย่างละเอียด ไม่ใช่แค่ดูว่าเอกสารครบตามแบบฟอร์ม
2. ผู้ซื้อมีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติ
ต้องให้ถ้อยคำรับรองว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัว ไม่ใช่สินสมรส และถ้าจะจำนอง ให้เช่า หรือให้สิทธิอะไรกับคู่สมรสต่างชาติ ก็จะถูกตรวจด้วยเหมือนกัน
หลายคนเข้าใจผิดว่า "ซื้อขายเกิน 2 ล้าน โดนตรวจหมด" ซึ่งไม่ใช่นะครับ ตัวเลข 2 ล้านคือเงินสดที่จ่าย ส่วนมูลค่าที่ดินใช้เกณฑ์ 5 ล้าน แต่ถ้าเจ้าหน้าที่เห็นว่ามีอะไรน่าสงสัย ก็ยังขอเอกสารเพิ่มได้อยู่ดี
และถ้าตรวจแล้วพบว่าเป็นนอมินีจริง กรมที่ดินจะสั่งให้ขายที่ดินภายใน 180 วันถึง 1 ปี แถมอาจโดนคดีอาญาฐานแจ้งความเท็จต่อเจ้าหน้าที่ด้วยครับ
เคสนี้ไม่ได้บอกว่าเงินส่วนต่างเท่าไหร่ เลยบอกไม่ได้ว่าเข้าเกณฑ์ 2 ล้านหรือ 5 ล้านหรือเปล่า แต่ที่เห็นชัดคือ ถ้ามีชาวต่างชาติเกี่ยวข้อง ต่อให้หย่ากันแล้ว เจ้าหน้าที่ก็อาจขอดูที่มาของเงินได้ ส่วนจะขอเอกสารอะไรบ้าง ขึ้นกับดุลพินิจของเจ้าหน้าที่แต่ละกรณีครับ
✅ Bank Statement ย้อนหลัง 6 เดือน ของบัญชีที่ใช้จ่ายเงินส่วนต่าง
✅ สลิปเงินเดือน หนังสือรับรองเงินเดือน หรือ ภ.ง.ด.90/91 ถ้าเป็นอาชีพอิสระ
✅ หลักฐานเงินก้อนใหญ่ เช่น สัญญาขายทรัพย์สินอื่น เงินมรดก เงินปันผล หรือเงินที่พ่อแม่ให้ พร้อมหลักฐานการโอน
✅ ทะเบียนสมรส หรือทะเบียนหย่า (ฉบับจริงและสำเนา)
✅ ถ้าเคยหรือกำลังมีคู่สมรสต่างชาติ เตรียมใจไว้ว่าอาจต้องให้ถ้อยคำว่าเงินเป็นสินส่วนตัว
✅ โทรถามสำนักงานที่ดินสาขาที่จะไปโอนล่วงหน้า ว่าต้องใช้เอกสารอะไรเพิ่มไหม
✅ เผื่อเวลาวันโอนไว้หน่อย อย่านัดธุระอื่นต่อชิดเกินไป
ถ้าเราบริสุทธิ์ใจและเอกสารพร้อม การสอบถ้อยคำก็ใช้เวลาไม่นานครับ
แต่ก็ใช่ว่าคอนโดจะไม่มีใครดูนะครับ กรมพัฒนาธุรกิจการค้าเตรียมตรวจบริษัทที่ให้คนไทยถือหุ้นแทน แล้วเอาไปซื้อคอนโดในโควตา 51% ของคนไทย (ฐานเศรษฐกิจ ส.ค. 69) และนายหน้าก็ต้องรายงาน ปปง. ทุกครั้งที่มีการจ่ายเงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาท ไม่ว่าจะเป็นอสังหาฯ ประเภทไหน (ฐานเศรษฐกิจ)
เพราะฉะนั้น ถ้าจะซื้อคอนโดด้วยเงินสดก้อนใหญ่ แอดมินแนะนำให้เตรียมหลักฐานที่มาของเงินไว้ด้วย และโทรถามสำนักงานที่ดินที่จะไปโอนก่อนก็ไม่เสียหายครับ
ยังมีโอกาสครับ เพราะเกณฑ์ดูทั้งมูลค่าที่ดิน (ตั้งแต่ 5 ล้าน) และเงินสด (ตั้งแต่ 2 ล้าน) การกู้เต็มช่วยให้จ่ายเงินสดน้อยลงก็จริง แต่ถ้าที่ดินมีมูลค่าถึง 5 ล้าน เจ้าหน้าที่ก็ยังสอบรายได้และอาชีพได้อยู่
หย่ากับคู่สมรสต่างชาติแล้ว ยังต้องเซ็นบันทึกถ้อยคำไหม?
ขึ้นกับเจ้าหน้าที่ครับ อย่างเคสในบทความนี้ หย่าแล้วก็ยังโดนขอ เพราะฉะนั้นพกทะเบียนหย่ากับหลักฐานที่มาของเงินไปด้วยจะดีที่สุด
Statement ต้องย้อนหลังกี่เดือน?
ในข่าวของกรมที่ดินไม่ได้กำหนดตัวเลขไว้ครับ แต่เคสจริงโดนขอ 6 เดือน เตรียมไว้ 6 เดือนก่อนจะอุ่นใจกว่า
เงินที่พ่อแม่ให้มาซื้อบ้าน ใช้ได้ไหม?
ใช้ได้ครับ แต่ควรโอนเข้าบัญชีให้มีหลักฐาน ไม่ควรถอนเงินสดก้อนใหญ่มาจ่ายโดยที่ไม่มีที่มาให้ตรวจสอบ
ถ้าเอกสารไม่ครบในวันโอน จะเกิดอะไรขึ้น?
เจ้าหน้าที่อาจยังไม่จดทะเบียนให้จนกว่าจะสอบถ้อยคำครบ ทำให้ต้องเลื่อนวันโอน ซึ่งกระทบทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคารเลยครับ
สุดท้ายนี้ แอดมินหวังว่าบทความนี้จะช่วยให้ทุกคนเตรียมตัวไปวันโอนได้สบายใจขึ้นนะครับ ใครกำลังหาบ้านหรือคอนโด อยากซื้อขายกับเจ้าของโดยตรง ต้องที่ ZmyHome ครับ
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย เอกสารที่ขอขึ้นกับดุลพินิจเจ้าหน้าที่แต่ละกรณี ควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่จะไปทำธุรกรรมอีกครั้ง
แหล่งอ้างอิง
- กรมที่ดินยกระดับตรวจเข้ม "นอมินี" (เว็บกรมที่ดิน)
- กรมที่ดินเตือน นอมินีถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวผิดกฎหมาย (เว็บกรมที่ดิน)
- ฐานเศรษฐกิจ: กรมที่ดินสั่ง 462 สำนักงานตรวจเข้มนอมินี (20 พ.ค. 69)
- กรุงเทพธุรกิจ: กรมที่ดินออกมาตรการคุมเข้มนอมินี (26 พ.ค. 69)
- ฐานเศรษฐกิจ: รัฐแก้เกมนอมินี สแกนที่ดิน-คอนโด (21 ส.ค. 69)
- ฐานเศรษฐกิจ: ต่างชาติซื้อห้องชุด / รายงาน ปปง.
คำตอบคือ ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2569 กรมที่ดินสั่งให้สำนักงานที่ดินทั้ง 462 แห่งทั่วประเทศ ตรวจที่มาของเงินคนซื้อที่ดินเข้มขึ้นครับ เป้าหมายคือสกัดการถือที่ดินแทนชาวต่างชาติ หรือที่เรียกกันว่า "นอมินี" บทความนี้แอดมินสรุปให้ว่าเกณฑ์ใหม่มีอะไร ใครเข้าข่าย และควรเตรียมเอกสารอะไรไปวันโอน จะได้ไม่ต้องเสียเที่ยวกันครับ
ธนาคารอนุมัติแล้ว ทำไมที่ดินยังตรวจอีก?
ต้องเข้าใจก่อนว่า ธนาคารกับสำนักงานที่ดินตรวจกันคนละเรื่องครับ ธนาคารอยากรู้ว่าเราผ่อนไหวไหม ส่วนสำนักงานที่ดินอยากรู้ว่ามีใครซื้อที่ดินแทนชาวต่างชาติหรือเปล่า| ธนาคาร | สำนักงานที่ดิน | |
|---|---|---|
| อยากรู้อะไร | ผู้กู้ผ่อนไหวไหม | มีใครถือที่ดินแทนชาวต่างชาติไหม |
| ดูอะไร | รายได้ ภาระหนี้ เครดิตบูโร | ที่มาของเงินทั้งก้อน รวมส่วนที่ไม่ได้กู้ อาชีพ คู่สมรส |
| ตรวจตอนไหน | ก่อนอนุมัติสินเชื่อ | วันจดทะเบียนโอน |
เกณฑ์ใหม่กรมที่ดิน พ.ค. 2569 มีอะไรบ้าง
เรื่องนี้เริ่มจากอธิบดีกรมที่ดินประชุมทางไกลกับสำนักงานที่ดินทั่วประเทศ ตามข้อสั่งการของนายกรัฐมนตรีที่ให้ปราบนอมินี (ฐานเศรษฐกิจ 20 พ.ค. 69) ส่วนที่กระทบคนซื้อบ้านโดยตรงมีอยู่ 2 เรื่องครับ (กรมที่ดิน)1. ซื้อหรือรับโอนที่ดินมูลค่าตั้งแต่ 5 ล้านบาท หรือจ่ายเงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาท
เจ้าหน้าที่ต้องสอบที่มาของเงิน รายได้ อาชีพ และฐานะการเงินอย่างละเอียด ไม่ใช่แค่ดูว่าเอกสารครบตามแบบฟอร์ม
2. ผู้ซื้อมีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติ
ต้องให้ถ้อยคำรับรองว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัว ไม่ใช่สินสมรส และถ้าจะจำนอง ให้เช่า หรือให้สิทธิอะไรกับคู่สมรสต่างชาติ ก็จะถูกตรวจด้วยเหมือนกัน
หลายคนเข้าใจผิดว่า "ซื้อขายเกิน 2 ล้าน โดนตรวจหมด" ซึ่งไม่ใช่นะครับ ตัวเลข 2 ล้านคือเงินสดที่จ่าย ส่วนมูลค่าที่ดินใช้เกณฑ์ 5 ล้าน แต่ถ้าเจ้าหน้าที่เห็นว่ามีอะไรน่าสงสัย ก็ยังขอเอกสารเพิ่มได้อยู่ดี
และถ้าตรวจแล้วพบว่าเป็นนอมินีจริง กรมที่ดินจะสั่งให้ขายที่ดินภายใน 180 วันถึง 1 ปี แถมอาจโดนคดีอาญาฐานแจ้งความเท็จต่อเจ้าหน้าที่ด้วยครับ
เคสจริง: กู้ผ่านแล้ว แต่วันโอนโดนขอ Statement 6 เดือน
เล่าเคสที่เกิดขึ้นจริงให้ฟังครับ ผู้ซื้อเป็นคนไทย กู้ธนาคารไม่เต็มราคา ส่วนต่างจ่ายเอง และเคยมีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติ แต่หย่ากันไปแล้ว พอถึงวันโอน เจ้าหน้าที่ให้เซ็นบันทึกถ้อยคำ และขอดู Bank Statement ย้อนหลัง 6 เดือนเคสนี้ไม่ได้บอกว่าเงินส่วนต่างเท่าไหร่ เลยบอกไม่ได้ว่าเข้าเกณฑ์ 2 ล้านหรือ 5 ล้านหรือเปล่า แต่ที่เห็นชัดคือ ถ้ามีชาวต่างชาติเกี่ยวข้อง ต่อให้หย่ากันแล้ว เจ้าหน้าที่ก็อาจขอดูที่มาของเงินได้ ส่วนจะขอเอกสารอะไรบ้าง ขึ้นกับดุลพินิจของเจ้าหน้าที่แต่ละกรณีครับ
เช็กลิสต์เอกสารก่อนวันโอน
หลักง่ายๆ คือ เตรียมให้เห็นว่าเงินทุกก้อนมาจากไหน โดยเฉพาะส่วนที่ไม่ได้กู้ธนาคาร✅ Bank Statement ย้อนหลัง 6 เดือน ของบัญชีที่ใช้จ่ายเงินส่วนต่าง
✅ สลิปเงินเดือน หนังสือรับรองเงินเดือน หรือ ภ.ง.ด.90/91 ถ้าเป็นอาชีพอิสระ
✅ หลักฐานเงินก้อนใหญ่ เช่น สัญญาขายทรัพย์สินอื่น เงินมรดก เงินปันผล หรือเงินที่พ่อแม่ให้ พร้อมหลักฐานการโอน
✅ ทะเบียนสมรส หรือทะเบียนหย่า (ฉบับจริงและสำเนา)
✅ ถ้าเคยหรือกำลังมีคู่สมรสต่างชาติ เตรียมใจไว้ว่าอาจต้องให้ถ้อยคำว่าเงินเป็นสินส่วนตัว
✅ โทรถามสำนักงานที่ดินสาขาที่จะไปโอนล่วงหน้า ว่าต้องใช้เอกสารอะไรเพิ่มไหม
✅ เผื่อเวลาวันโอนไว้หน่อย อย่านัดธุระอื่นต่อชิดเกินไป
ถ้าเราบริสุทธิ์ใจและเอกสารพร้อม การสอบถ้อยคำก็ใช้เวลาไม่นานครับ
ซื้อคอนโด โดนเกณฑ์นี้ด้วยไหม?
มาตรการรอบนี้เน้นการซื้อที่ดินเป็นหลักครับ ทั้งข่าวจากกรมที่ดินและสื่อหลักยังไม่ได้พูดถึงห้องชุด (กรุงเทพธุรกิจ) เพราะคอนโดต่างจากที่ดินตรงที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้ถูกกฎหมาย ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในโครงการแต่ก็ใช่ว่าคอนโดจะไม่มีใครดูนะครับ กรมพัฒนาธุรกิจการค้าเตรียมตรวจบริษัทที่ให้คนไทยถือหุ้นแทน แล้วเอาไปซื้อคอนโดในโควตา 51% ของคนไทย (ฐานเศรษฐกิจ ส.ค. 69) และนายหน้าก็ต้องรายงาน ปปง. ทุกครั้งที่มีการจ่ายเงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาท ไม่ว่าจะเป็นอสังหาฯ ประเภทไหน (ฐานเศรษฐกิจ)
เพราะฉะนั้น ถ้าจะซื้อคอนโดด้วยเงินสดก้อนใหญ่ แอดมินแนะนำให้เตรียมหลักฐานที่มาของเงินไว้ด้วย และโทรถามสำนักงานที่ดินที่จะไปโอนก่อนก็ไม่เสียหายครับ
คำถามที่พบบ่อย
กู้ธนาคารเต็มจำนวน จะโดนสอบที่มาของเงินไหม?ยังมีโอกาสครับ เพราะเกณฑ์ดูทั้งมูลค่าที่ดิน (ตั้งแต่ 5 ล้าน) และเงินสด (ตั้งแต่ 2 ล้าน) การกู้เต็มช่วยให้จ่ายเงินสดน้อยลงก็จริง แต่ถ้าที่ดินมีมูลค่าถึง 5 ล้าน เจ้าหน้าที่ก็ยังสอบรายได้และอาชีพได้อยู่
หย่ากับคู่สมรสต่างชาติแล้ว ยังต้องเซ็นบันทึกถ้อยคำไหม?
ขึ้นกับเจ้าหน้าที่ครับ อย่างเคสในบทความนี้ หย่าแล้วก็ยังโดนขอ เพราะฉะนั้นพกทะเบียนหย่ากับหลักฐานที่มาของเงินไปด้วยจะดีที่สุด
Statement ต้องย้อนหลังกี่เดือน?
ในข่าวของกรมที่ดินไม่ได้กำหนดตัวเลขไว้ครับ แต่เคสจริงโดนขอ 6 เดือน เตรียมไว้ 6 เดือนก่อนจะอุ่นใจกว่า
เงินที่พ่อแม่ให้มาซื้อบ้าน ใช้ได้ไหม?
ใช้ได้ครับ แต่ควรโอนเข้าบัญชีให้มีหลักฐาน ไม่ควรถอนเงินสดก้อนใหญ่มาจ่ายโดยที่ไม่มีที่มาให้ตรวจสอบ
ถ้าเอกสารไม่ครบในวันโอน จะเกิดอะไรขึ้น?
เจ้าหน้าที่อาจยังไม่จดทะเบียนให้จนกว่าจะสอบถ้อยคำครบ ทำให้ต้องเลื่อนวันโอน ซึ่งกระทบทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคารเลยครับ
สุดท้ายนี้ แอดมินหวังว่าบทความนี้จะช่วยให้ทุกคนเตรียมตัวไปวันโอนได้สบายใจขึ้นนะครับ ใครกำลังหาบ้านหรือคอนโด อยากซื้อขายกับเจ้าของโดยตรง ต้องที่ ZmyHome ครับ
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย เอกสารที่ขอขึ้นกับดุลพินิจเจ้าหน้าที่แต่ละกรณี ควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่จะไปทำธุรกรรมอีกครั้ง
แหล่งอ้างอิง
- กรมที่ดินยกระดับตรวจเข้ม "นอมินี" (เว็บกรมที่ดิน)
- กรมที่ดินเตือน นอมินีถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวผิดกฎหมาย (เว็บกรมที่ดิน)
- ฐานเศรษฐกิจ: กรมที่ดินสั่ง 462 สำนักงานตรวจเข้มนอมินี (20 พ.ค. 69)
- กรุงเทพธุรกิจ: กรมที่ดินออกมาตรการคุมเข้มนอมินี (26 พ.ค. 69)
- ฐานเศรษฐกิจ: รัฐแก้เกมนอมินี สแกนที่ดิน-คอนโด (21 ส.ค. 69)
- ฐานเศรษฐกิจ: ต่างชาติซื้อห้องชุด / รายงาน ปปง.
