ลงทุนคอนโดยังไงให้กำไร 100% ตอนที่ 3

กรณีศึกษาจริงรายนี้เป็นการลงทุนคอนโด 1 ยูนิต ที่ให้ผลตอบแทนเป็นจำนวนเงินสูงที่สุดเท่าที่แอดมินเคยเห็นมา 30 ล้านบาท !!!! ใช่จริง ๆ ครับ 30 ล้าน ไม่ใช่แค่กำไร 100% ซึ่งถ้าแอดมินไม่ได้เจอด้วยตัวเอง ก็คงไม่เชื่อ (หมายถึงเจอเจ้าของนะครับ ไม่ได้ลงทุนเอง ^ ^)

แต่สิ่งสำคัญในเคสนี้สำหรับ Admin แล้ว มันทำให้แอดมินได้เข้าใจถึงพลังของ “Demand” & “Supply” และ “Timing” ที่มีผลต่อ “ราคาอสังหาริมทรัพย์” อย่างแท้จริง ถ้าใครจำได้ประมาณปลายปี 2546 หรือ 2547 มีโครงการคอนโดมิเนียมหรูโครงการหนึ่งย่านถนนราชดำริ เปิดตัวด้วยโฆษณาว่า “Only 32 families can live here” ซึ่งนั้นก็คือ โครงการ “บ้านราชดำริ” นั่นเอง

โครงการ “บ้านราชดำริ” นับได้ว่าเป็นโครงการที่ทำลายสถิติคอนโดมิเนียมทุกสถิติในเวลานั้น ตั้งแต่ราคาที่ดินที่ซื้อมาตารางวาละ 400,000 บาท ราคาขาย 100,000 บาท/ตร.ม. และ ราคาต่อยูนิตเริ่มต้น 25 ล้านบาท เรียกได้ว่าแพงกว่าทุกโครงการในเวลานั้น ทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยว และแอดมินคิดว่าเจ้าของโครงการซึ่งก็คือ แสนสิริ กล้าสุด ๆ จริง ๆ แน่นอนโครงการนี้ไม่ได้ขายหมดได้ในระยะเวลาอันสั้น แต่สุดท้ายโครงการก็โอนได้จนหมด จากจุดเด่นของโครงการดังนี้

ตั้งอยู่บนถนนราชดำริ ซึ่งเป็นทำเลระดับพรีเมี่ยมซึ่งเป็นที่ตั้งของรร. 5 ดาว สถานฑูต และเข้าถึงย่านเศรษฐกิจ เช่น สีลม สาทร และสุขุมวิท ได้สะดวก วิวราชกรีฑาสโมสรและสวนลุม ที่อยู่อาศัยที่มีวิวพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ที่เป็นต้องการของผู้อยู่อาศัยแทบทุกกลุ่ม โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มพรีเมี่ยม (ใน New York ทำเลรอบ Central Park เป็นทำเลที่ที่พักอาศัยมีราคาสูงที่สุด บางยูนิตมีราคาสูงกว่า 75 ล้านเหรียญ ดูตัวอย่างได้ที่ http://www.corcoran.com/nyc/Listings/Display/3377873)
ห้องชุดมีแต่ขนาดใหญ่เท่านั้น เริ่มต้น 250 ตร.ม. ซึ่งเหมาะกับครอบครัวที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวาง สะดวกสบาย ปัจจุบันห้องชุดขนาดนี้แทบจะไม่มีโอกาสถูกพัฒนาขึ้นมาอีกแล้วในย่านศูนย์กลางธุรกิจ
เป็นโครงการขายขาดโครงการเดียวในย่านนั้น ย่านราชดำริ เป็นย่านที่ดินส่วนใหญ่เป็นของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และที่ดิน Freehold มีอยู่จำกัด มีเพียง โครงการนี้และโครงการ 185 ราชดำริเท่านั้น เลยทำให้ห้องชุด Freehold ในบริเวณนี้ยิ่งแพงมากขึ้น

จากเงื่อนไขที่เล่าให้ฟังข้างต้นเราน่าจะพอเห็นได้แล้วว่า องค์ประกอบต่าง ๆ เหล่านี้เป็นสิ่งที่เฉพาะและหาได้ยาก

แต่เหตุผลต่าง ๆ เท่านี้ไม่ได้ทำให้ราคาของที่นี่สูงขึ้น ถ้าขาดปัจจัยที่เรียกว่า “ความต้องการ” ต้นปี 2551 แอดมินได้มีโอกาสคุยกับนายหน้าคนนึงที่กำลังจะปิดดีลห้องชุดห้องนึงที่จะขายต่อในโครงการ “บ้านราชดำริ” นี้
นายหน้า : เซ็งจังเลยชวดดีล 50 ล้าน
ZmyHome : อ่ะ 50 ล้าน โครงการไหนเหรอ
นายหน้า : บ้านราชดำริ
ZmyHome : เอ้ย 50 ล้าน เป็นไปได้ไง 3-4 ปีที่แล้ว 25 ล้านเอง
นายหน้า : ก็ทั้งโครงการมีอยู่ห้องเดียวที่ยอมขาย คนซื้อเค้าอยากได้ เลยเสนอราคาให้ไป ZmHome : แล้วกำไรตั้ง 25 ล้าน ทำไมเจ้าของไม่ขาย
นายหน้า : คือเจ้าของเค้าก็รวยเหมือนกัน มีเป็นพันล้านน่ะ ตอนแรกลองไปถามเค้าดู เค้าก็สนใจจะขาย แต่คุยไปคุยมาสุดท้ายเปลี่ยนใจ ไม่รู้จะเอาเงินไปทำอะไร เก็บห้องไว้ให้ลูกเรียนหนังสือดีกว่า
ZmyHome : โอว เสียดายแทนนะ …………….. จบการสนทนาในวันนั้น

แอดมิน คิดได้ในทันทีว่า “เมื่อตลาดมีความต้องการและมีกำลังซื้อ แต่ไม่มีสินค้าในตลาด ราคาก็เพิ่มขึ้นอย่างที่เราคาดไม่ถึง ยิ่งถ้าต้องการมากและของมีน้อยมาก ๆ ราคาก็ยิ่งเพิ่มขึ้นสูงมาก” ถ้าราคานี้ได้ปิดกันจริงตอนนั้น ดีลนี้น่าจะเป็นดีลคอนโดมิเนียมที่ราคาต่อตารางเมตรแพงที่สุดในประเทศไทย (ประมาณ 200,000 บาท/ตร.ม.) เพราะคอนโดมิเนียมระดับบนในตอนนั้นขายกันไม่เกิน 150,000-160,000 บาท/ตร.ม. (โครงการอย่าง สุโขทัยเรสซิเดนซ์ หรือ 185 ราชดำริยังไม่เปิดตัว) ณ ตอนนั้น Admin ยังคิดอยู่ว่า ราคาที่คุยกันนี้อาจจะไม่ใช่ราคาจริงก็ได้ เพราะการซื้อขายยังไม่เกิดขึ้นจริง

จนกระทั่งในที่สุด ในปี 2557 แอดมินเจอคนซื้อรายนึงที่สนใจโครงการ โนเบิลเพลินจิต และอยากมาขอคำปรึกษา ………

ZmyHome : สวัสดีครับ เพื่อนผมบอกมาว่าพี่สนใจซื้อห้องชุดที่โนเบิลเพลินจิต แล้วอยากจะขอความเห็นเหรอครับ
คนซื้อ : ใช่ค่ะ พอดีพี่อยากได้คอนโดที่เดินไปเซ็นทรัลชิดลมได้ พี่กับเพื่อนชอบนัดกันที่นี่
ZmyHome : อ่อแล้วทำไมต้องเป็นตรงนี้ล่ะครับ ราคาค่อนข้างสูงอยู่ จะลองขยับไปสัก 2-3 สถานีไม๊ครับ
คนซื้อ : ไม่ค่ะพี่อยากได้แถวนี้จริง ๆ พอดีเข้าไปดูมาแล้วชอบ พี่อยากได้แบบ 2-3 ห้องนอน โครงการเค้าเสนอห้องชั้น 20 กว่ามาให้เลือก ราคาประมาณตร.ม.ละเกือบ 200,000 บาท
ZmyHome : ตารางเมตรละ 200,000 บาท มีทางเลือกได้เยอะ พี่ได้ดูที่อื่นมาบ้างหรือยัง
คนซื้อ : พอดี 2 ปีก่อน พี่ขายคอนโดที่ “ราชดำริ” ไป 60 ล้าน แล้วพี่ย้ายไปอยู่แถวเอกมัย แต่พี่ไม่ชอบเลยอยากจะกลับมาอยู่แถวนี้ แล้วพี่ไปดูมาแล้วชอบที่นี่เพราะเดินไปเซ็นทรัลได้
ZmyHome : อ่อครับ แล้วพี่ไปดูโนเบิลมาแล้ว มีอะไรอยากจะปรึกษาเหรอครับ แต่ขอผมถามอีกอย่าง พี่ขายห้องที่บ้านราชดำริไป 60 ล้านเหรอครับ จำได้ว่าเมื่อก่อนที่นี่แค่ประมาณ 25-30 ล้านเอง
คนซื้อ : ใช่ค่ะ ทีแรกพี่ซื้อไว้อยู่ ก็อยู่มานานละ เห็นราคาขึ้นมาเยอะ ก็เลยขายลองไปหาที่อยู่ใหม่ แต่ย้ายไปแล้วไม่ชอบ เลยอยากกลับมาอยู่แถวนี้

60 ล้านบาทครับ ความสงสัยถึงดีลที่เพื่อนผมกำลังจะปิดตอนนั้นหายไปทันที เพราะตอนนี้ผมได้เจอคนที่ขายห้องชุดในโครงการนี้แล้วจริง ๆ ที่สำคัญ ราคาแพงกว่าตอนนั้นเสียอีก และถ้าลองตรวจสอบดู ราคาประเมินปัจจุบันของโครงการนี้เริ่มต้นที่ 180,000 บาท/ตร.ม.แล้ว

(ดูได้ที่ลิงค์ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/search_data/r_condo_price.asp?nrg_n=82/2554&cw=10&br=10000000)

ประสบการณ์ในครั้งนี้ทำให้ผมได้เรียนรู้ว่า การเลือกซื้อห้องชุด ให้พยายามเลือกซื้อทรัพย์สินที่มีคุณภาพในทุก ๆ ด้าน ให้มากที่สุด เลือกทำเลที่คนอยากอยู่มาก ๆ เลือกโครงการที่มีคุณภาพเข้าถึงง่ายบริหารจัดการดี เพราะโครงการเหล่านี้จะน่าอยู่ เลือกห้องชุดที่ให้เลือกที่ผังการใช้สอยดีเพราะจะทำให้อยู่สบาย เพราะสิ่งต่าง ๆ เหล่านี้ช่วยดึงดูดผู้ซื้อแม้ว่าเวลาจะผ่านไปในระยะยาว ทำเลที่ดี โครงการที่บริหารจัดการดี และห้องที่มีคุณภาพ จะหาได้ยากขึ้น ในขณะที่ความต้องการจะเพิ่มขึ้นส่วนทางกันเพราะสิ่งเหล่านี้เป็นสิ่งที่คนซื้อส่วนใหญ่มองหา

จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ

โดย ณัฐพล ZmyHome