ขายบ้านกันได้ช้า เพราะไม่ศึกษาเรื่องค่าธรรมเนียม

ขายบ้านกันได้ช้า เพราะไม่ศึกษาเรื่องค่าธรรมเนียม

เมื่อจะขายบ้านหรือคอนโด เจ้าของจะสนใจว่า “ราคาสุทธิ” ที่ตัวเองจะได้รับคือเท่าไหร่ ในขณะที่คนจะบ้านก็จะอยากรู้แค่ว่าราคาหรือ “ค่าใช้จ่ายทั้งหมด” ที่ตัวเองจะต้องจ่ายคือเท่าไหร่ แต่ราคาที่เจ้าของประกาศขาย มักสร้างความสับสนให้กับผู้ซื้อ เพราะเจ้าของแต่ละคนก็เลือกบอกราคาแตกต่างกัน ซึ่งส่วนใหญ่จะบอกกัน 3 แบบ ได้แก่

1) ขาย 5 ล้านบาท ค่าโอนคนซื้อออก

2) ขาย 5.2 บาท ค่าโอนคนละครึ่ง

3) ขาย x 5.3 บาท ค่าโอนคนขายออกหมด

ค่าธรรมเนียมและภาษี ณ กรมที่ดิน
พอเจ้าของให้ราคาขายโดยมีการแบ่งจ่ายค่าธรรมเนียมแตกต่างกัน การที่คนซื้อจะรู้ว่าคอนโดหรือบ้านหลังไหนถูกหรือแพงกว่ากัน ก็อยู่ที่ว่าภาษีและค่าธรรมเนียมที่จะต้องจ่ายที่กรมที่ดินมีมูลค่าทั้งหมดเท่าไหร่ ซึ่งจะประกอบด้วย

1) ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม (2% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาซื้อขาย/ราคาประเมิน)

2) ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาซื้อขาย/ราคาประเมิน) หรือ อากรแสตมป์ 0.5% (ถ้าซื้อบ้านมาเกิน 5 ปี หรือมีชื่อยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)

3) ภาษีเงินได้ (ขึ้นอยู่กับเวลาที่ถือครองและราคาประเมินของทรัพย์สิน)

4) ค่าจดจำนอง (ถ้าผู้ซื้อกู้ซื้อบ้าน โดยจำนองกับธนาคาร)

จะเห็นได้ว่าค่าธรรมเนียมต่างๆ มีผลต่อการซื้อขายอย่างน้อย 5.3% (ยังไม่รวมภาษีเงินได้) ซึ่งหากบ้านหรือคอนโดที่ซื้อขายมีมูลค่า 5 ล้านบาท 5.3% ก็คือ 265,000 บาท ซึ่งถือได้ว่าไม่น้อยทีเดียว และถ้าบ้านหลังนี้ถูกถือครองมาเป็นเวลา 3 ปี ก็จะมีภาษีเงินได้อีกประมาณ 100,000 บาท (ถ้าราคาประเมินเท่ากับ 5,000,000 บาท เหมือนราคาซื้อขาย)

นอกจากนี้ประกาศที่ผู้ขายลงกันบนเว็บไซต์ส่วนใหญ่มักไม่บอกว่าค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ ใครเป็นผู้ออก และค่าธรรมเนียมต่างๆ รวมกันทั้งหมดแล้วเป็นเงินเท่าไหร่ (ซึ่งสาเหตุก็คงมาจากทั้งผู้ขายไม่ทราบค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น และการคำนวณก็ค่อนข้างยาก ถ้าไม่คุ้นเคย) ทำให้การสอบถามข้อมูลบ้านแต่ละหลัง คนซื้อต้องคอยสอบถามว่าค่าธรรมเนียมต่างๆ เจ้าของบ้านจะให้แบ่งจ่ายยังไง และกว่าที่ผู้ซื้อจะหาข้อมูลได้ว่าบ้านแต่ละหลัง “ค่าใช้จ่ายทั้งหมด” ที่ตัวเองจะต้องออกเท่าไหร่ ก็ทำให้เสียเวลาอีกมาก ซึ่งโดยมากผู้ซื้อจะใช้วิธีต่อรองให้ค่าใช้จ่าย “แบ่งจ่ายคนละครึ่ง” กันทุกเคส แต่ก็อาจมีปัญหาอีกได้ว่า ค่าโอนคนละครึ่งจะคิดเฉพาะค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม หรือรวมภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีเงินได้ตามกฎหมาย ซึ่งในความเป็นจริงเป็นภาระของผู้ขาย ทำให้ผู้ซื้อต้องถามย้ำกับเจ้าของ ซึ่งหากทั้งคนซื้อและคนขายไม่มีประสบการณ์ และไม่ได้คุยประเด็นนี้ตั้งแต่ต้น ก็อาจมีปัญหาได้อีก

ทำอย่างไรให้ซื้อขายได้ง่าย
เพื่อให้ผู้ซื้อเปรียบเทียบและตัดสินใจได้ง่าย เจ้าของบ้านหรือคอนโดควรศึกษาเรื่องค่าธรรมเนียมให้เรียบร้อยเมื่อจะประกาศขาย ทั้งเพื่อประโยชน์ของตัวเอง ที่จะได้รู้ว่าจะมีรายได้สุทธิจากการขายเท่าไหร่ รวมทั้งได้ให้ข้อมูลทั้งหมดกับผู้ซื้อ ส่วนถ้าอยากรู้ว่าค่าธรรมเนียมที่จะต้องจ่ายท้ังหมดที่กรมที่ดินเป็นมูลค่าเท่าไหร่ ก็ต้องติดต่อกับสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบพื้นที่ทรัพย์สินของเรา หรือจะลองใช้โปรแกรมคำนวณจากการลงประกาศบนเว็บไซต์ ZmyHome ก็ได้ อย่างไรก็ตามถ้าอยากจะได้ข้อมูลที่แม่นยำที่สุด ควรโทรสอบถามกับสำนักงานที่ดิน เพราะทรัพย์สินของคุณอาจมีรายละเอียดอื่นๆ ที่ต้องพิจารณาเพิ่มเติมในการคำนวณภาษีเช่น เจ้าของได้ทรัพย์สินมาจากมรดก หรือ ทรัพย์สินถูกถือครองในนามนิติบุคคล เป็นต้น

ทั้งนี้ทั้งนั้น ZmyHome อยากสื่อสารให้กรมที่ดินอำนวยความสะดวกให้กับประชาชน โดยทำโปรแกรมบนเว็บไซต์เพื่อให้ผู้ซื้อผู้ขายตรวจสอบเอง (แต่ต้องอธิบายวิธีการใช้งานดีๆ นะครับ) ซึ่งน่าจะช่วยทั้งประชาชน และช่วยลดภาระของเจ้าหน้าที่ได้มาก


จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
 

COPYRIGHT © 2015-2019 , Z Home, LTD ALL RIGHTS RESERVED