ทำยังไงดี เมื่อผู้เช่าหนี แถมค้างค่าเช่า
โดย หมอความข้างบ้าน ZmyHome
อีกปัญหาคลาสสิคของเจ้าของที่มีคอนโดปล่อยเช่า คือ ผู้เช่าหายตัวไปโดยค้างค่าน้ำค่าไฟ รวมทั้งค่าเช่าเดือนท้ายๆ โดยค่าใช้จ่ายทั้งหมดอาจมากกว่าเงินประกัน 2 เดือนที่เรียกเก็บไว้ เจ้าของห้องจะทำอะไรได้บ้างถึงจะได้ค่าเสียหายเหล่านี้กลับมา
จากเรื่อง “ผู้เช่าค้างค่าเช่า เจ้าของบ้านขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปได้หรือไม่” จะเห็นได้ว่าตามกฎหมายแล้ว หากผู้เช่าผิดสัญญาเช่า และไม่ได้มีการระบุไว้ในสัญญาเช่าว่าให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าได้ ผู้ให้เช่าก็ไม่มีสิทธิขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปจากสถานที่เช่า หรือเอาทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปขายชำระหนี้ได้ เพราะว่าผู้เช่ายังคงมีสิทธิในการครอบครองทรัพย์สินของตนอยู่ ซึ่งผู้ให้เช่าอาจจะมีความผิดฐานบุกรุกหรือลักทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 และ มาตรา 334 ได้
ดังนั้นหากผู้เช่าค้างชำระค่าสาธารณูปโภค และค่าเช่า สิ่งแรกที่เจ้าของห้องสามารถทำได้คือ การหักจากเงินประกันการเช่า เพราะถือว่า ผู้เช่าละเลยไม่ชำระหนี้ค่าสาธารณูปโภคและค่าเช่านั้นซึ่งเป็นหน้าที่ของผู้เช่า
หากเงินประกันการเช่าไม่พอหรือไม่มีให้หัก ตาม ป.พ.พ.มาตรา 816 วรรค 1 ผู้ให้เช่าสามารถฟ้องเรียกเอาเงินชดใช้จากผู้เช่ารวมทั้งดอกเบี้ยนับแต่วันที่ได้ชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ แทนผู้เช่าได้ อย่างไรก็ตามการฟ้องร้องปกติจะใช้เวลามากกว่า 1 ปี และค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้องอาจอยู่ระหว่างหลักหมื่นถึงหลักแสนบาท ขึ้นอยู่กับทนายและความเสียหายที่ต้องการฟ้องร้อง อีกทั้งอาจจะต้องรอยึดทรัพย์และขายทอดตลาดอีก (หากผู้เช่าไม่ยอมชำระหนี้หลังจากแพ้คดี) ซึ่งสรุปได้ว่าการฟ้องร้องเพื่อตามค่าสาธารณูปโภคหรือค่าเช่าอาจไม่คุ้มเสีย ยกเว้นห้องที่มีค่าเช่าแพงๆ
ดังนั้นการป้องกันไว้ก่อนย่อมเป็นสิ่งที่ดีที่สุดในการปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งมีขึ้นตอนดังนี้
อย่ารอทวงถามเดือนละครั้ง ให้ติดตามอย่างต่อเนื่องทุกๆ 2-3 วัน จนกว่าจะได้รับค่าเช่า อาจแจ้งผู้เช่าตั้งแต่ตอนเซ็นสัญญาเลยว่าเราจะทวงถามเข้มงวด เพราะเคยมีผู้เช่าหนี และค้างค่าเช่า ให้ผู้เช่านำใบเสร็จการชำระค่าไฟฟ้า และค่าน้ำล่าสุดมาแสดงเมื่อถึงวันย้ายออก และหากห้องไม่มีความเสียหายและไม่ต้องการเสียเวลา เจ้าของสามารถคำนวณค่าไฟฟ้าและค่าน้ำที่ค้างและยังไม่ได้เรียกเก็บ เพื่อชำระและคืนเงินประกันได้ทันที
อีกปัญหาคลาสสิคของเจ้าของที่มีคอนโดปล่อยเช่า คือ ผู้เช่าหายตัวไปโดยค้างค่าน้ำค่าไฟ รวมทั้งค่าเช่าเดือนท้ายๆ โดยค่าใช้จ่ายทั้งหมดอาจมากกว่าเงินประกัน 2 เดือนที่เรียกเก็บไว้ เจ้าของห้องจะทำอะไรได้บ้างถึงจะได้ค่าเสียหายเหล่านี้กลับมา
จากเรื่อง “ผู้เช่าค้างค่าเช่า เจ้าของบ้านขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปได้หรือไม่” จะเห็นได้ว่าตามกฎหมายแล้ว หากผู้เช่าผิดสัญญาเช่า และไม่ได้มีการระบุไว้ในสัญญาเช่าว่าให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าได้ ผู้ให้เช่าก็ไม่มีสิทธิขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปจากสถานที่เช่า หรือเอาทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปขายชำระหนี้ได้ เพราะว่าผู้เช่ายังคงมีสิทธิในการครอบครองทรัพย์สินของตนอยู่ ซึ่งผู้ให้เช่าอาจจะมีความผิดฐานบุกรุกหรือลักทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 และ มาตรา 334 ได้
ดังนั้นหากผู้เช่าค้างชำระค่าสาธารณูปโภค และค่าเช่า สิ่งแรกที่เจ้าของห้องสามารถทำได้คือ การหักจากเงินประกันการเช่า เพราะถือว่า ผู้เช่าละเลยไม่ชำระหนี้ค่าสาธารณูปโภคและค่าเช่านั้นซึ่งเป็นหน้าที่ของผู้เช่า
หากเงินประกันการเช่าไม่พอหรือไม่มีให้หัก ตาม ป.พ.พ.มาตรา 816 วรรค 1 ผู้ให้เช่าสามารถฟ้องเรียกเอาเงินชดใช้จากผู้เช่ารวมทั้งดอกเบี้ยนับแต่วันที่ได้ชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ แทนผู้เช่าได้ อย่างไรก็ตามการฟ้องร้องปกติจะใช้เวลามากกว่า 1 ปี และค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้องอาจอยู่ระหว่างหลักหมื่นถึงหลักแสนบาท ขึ้นอยู่กับทนายและความเสียหายที่ต้องการฟ้องร้อง อีกทั้งอาจจะต้องรอยึดทรัพย์และขายทอดตลาดอีก (หากผู้เช่าไม่ยอมชำระหนี้หลังจากแพ้คดี) ซึ่งสรุปได้ว่าการฟ้องร้องเพื่อตามค่าสาธารณูปโภคหรือค่าเช่าอาจไม่คุ้มเสีย ยกเว้นห้องที่มีค่าเช่าแพงๆ
ดังนั้นการป้องกันไว้ก่อนย่อมเป็นสิ่งที่ดีที่สุดในการปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งมีขึ้นตอนดังนี้
- เรียกเงินประกันการเช่าอย่างต่ำ 2 เดือน เจ้าของบางรายเรียกเงินประกันเดือนดียวเพราะอยากปล่อยเช่าเร็ว ความเสี่ยงก็จะสูงมาก
- ระบุสิทธิในการเข้าครอบครองทรัพย์สินในสัญญา หากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญา (ข้อนี้ควรปรึกษาทนายในการเขียน) ให้ผู้เช่าโอนเงินเข้าบัญชีที่เรามี SMS แจ้งเตือนเงินเข้าออก ถ้าเป็นไปได้อาจให้ผู้เช่าตั้งหักเงินจากบัญชีอัตโนมัติทุกเดือน ตั้งโทรศัพท์ให้ทวงถามเงินค่าเช่าหลังจากวันครบกำหนดการเช่า 1 วัน (หากไม่ได้รับข้อความมีเงินฝากเข้าบัญชี)
อย่ารอทวงถามเดือนละครั้ง ให้ติดตามอย่างต่อเนื่องทุกๆ 2-3 วัน จนกว่าจะได้รับค่าเช่า อาจแจ้งผู้เช่าตั้งแต่ตอนเซ็นสัญญาเลยว่าเราจะทวงถามเข้มงวด เพราะเคยมีผู้เช่าหนี และค้างค่าเช่า ให้ผู้เช่านำใบเสร็จการชำระค่าไฟฟ้า และค่าน้ำล่าสุดมาแสดงเมื่อถึงวันย้ายออก และหากห้องไม่มีความเสียหายและไม่ต้องการเสียเวลา เจ้าของสามารถคำนวณค่าไฟฟ้าและค่าน้ำที่ค้างและยังไม่ได้เรียกเก็บ เพื่อชำระและคืนเงินประกันได้ทันที
